COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 22/00903 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NQAC

Pôle Civil section 2

Date : 26 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [E]

né le 03 Mars 1961 à [Localité 1] (PORTUGAL),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Erwan AUBE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [Z] [C] épouse [S]

née le 01 Novembre 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Maître [J] [A], notaire, domicilié ès qualités SCP GRANIER- BONNARY-[A]-CLARON-DAUDET, [Adresse 3]

représenté par Maître Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4], sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL FOSSAC SYNDIC, RCS NIMES 800 989 857, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE

Karine ESPOSITO

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 24 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 26 Mai 2026

JUGEMENT : rédigé par Magali ESTEVE et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 26 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte authentique en date du 12 novembre 2018, signé par devant Maître [J] [A], M. [T] [E] a acquis auprès de Mme [Z] [C] un appartement du bâtiment [Cadastre 1] et un emplacement de parking dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5], moyennant un prix de 113.000 euros.

Suite à la constatation d’infiltrations par la baie vitrée, M. [T] [E] a mis en demeure la venderesse par courrier recommandé du 21 novembre 2018, retourné avisé non réclamé, de prendre en charge le coût des travaux de mise en conformité.

Par courrier recommandé de son conseil du 14 janvier 2019, retourné avisé non réclamé, M. [T] [E] a sollicité Mme [Z] [C] épouse [S] pour une prise en charge des travaux de reprise.

Suite à assignation de M. [T] [E], par ordonnance du juge des référés du 25 avril 2019 une expertise judiciaire a été ordonnée au contradictoire de la venderesse et du syndicat des copropriétaires de la résidence.

Par ordonnance du 29 octobre 2020 du juge des référés, la décision du 25 avril 2019 a été rendue commune à Maître [J] [A] et à M. [O] [I] précèdent propriétaire du bien et une extension de la mission de l’expert a été définie.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 juin 2021.

Selon actes de commissaire de justice délivrés par dépôt à étude le 16 février 2022 à Mme [Z] [C] épouse [S], à domicile le 11 février 2022 à Maître [J] [A], et, à personne morale le 18 février 2022 au syndicat des copropriétaires de la résidence, M. [T] [E] les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Montpellier en indemnisation pour la première sur le fondement de la garantie des vices cachés et pour les suivants sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Par ordonnance du 23 janvier 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence par la formation de jugement au fond et a réservé l’ensemble des autres demandes.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [T] [E] demande au tribunal de :

DEBOUTER l’ensemble des défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions ;

Sur la fin de non-recevoir soulevée par le SDC [Adresse 4]

JUGER que l’action de M. [T] [E] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] n’est pas prescrite ;

Au Fond

JUGER que les désordres affectant les baies vitrées de l’appartement vendu par Mme [Z] [S] à M. [T] [E] sont constitutifs d’un vice caché ;

JUGER que Mme [Z] [S] a contracté de mauvaise foi avec son acheteur ;

En conséquence :

DIRE bien fondé l’action estimatoire de M. [T] [E] à l’égard de Mme [Z] [S] ;

CONDAMNER Mme [Z] [S] à payer à M. [T] [E] la somme de 19.500,00 € au titre de la réduction du prix de vente ;

CONDAMNER Mme [Z] [S] à lui payer des dommages et intérêts d’un montant de

34 020 € au titre de la perte locative ;610,80 € au titre de des dépenses engagées ;494 € au titre des frais de déplacement ;22.339 € au titre de la perte de surface privative ;10 000,00€ au titre des tracasseries engendrées JUGER que les condamnations pécuniaires prononcées au profit M. [T] [E] porteront intérêts au taux légal à compter de la date en tête de l’assignation au fond du 16 février 2022 ;

JUGER que par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil, que les intérêts dus pour une année entière porteront à leur tour intérêts au taux légal ;

FIXER au 16 février 2023 la première date de capitalisation ;

JUGER que Maître [J] [A], notaire rédacteur de l’acte de vente, a commis une faute ;

JUGER qu’il existe un lien de causalité directe entre les préjudices subis par l’acheteur et la faute ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement Maître [J] [A] et Mme [Z] [S] à lui payer la somme de 22.339 € ;

CONDAMNER Maître [J] [A] à effectuer à ses frais avancés la rectification de l’acte authentique erroné ainsi qu’accomplir toutes les démarches nécessaires auprès des administrations et tiers concernés à ses frais avancés ;

CONDAMNER Maître [J] [A] à rembourser à M. [T] [E] l’ensemble des charges, taxes et impôts payés à tort du fait de la mention erronée contenue dans l’acte de vente ;

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a manqué de vigilance et commis une faute à l’égard de M. [T] [E] ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], Maître [J] [A] et Mme [Z] [S] à lui payer à la somme de 22.339 € ;

RAPPELER que M. [T] [E] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et condamnations, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

En tout état de cause :

JUGER que les condamnations pécuniaires prononcées au profit M. [T] [E] porteront intérêts au taux légal à compter de la date en tête de l’assignation au fond du 16 février 2022 ;

JUGER que par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil, que les intérêts dus pour une année entière porteront à leur tour intérêts au taux légal ;

FIXER au 16 février 2023 la première date de capitalisation ;

CONDAMNER la ou les parties succombantes à payer à M. [T] [E] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour la présente procédure.

CONDAMNER la ou les parties succombantes à payer à M. [T] [E] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de référé.

CONDAMNER la ou les parties succombantes aux entiers dépens de l’instance ainsi que ceux de référé y compris les frais liés à l’expertise judiciaire.

RAPPELER l’exécution provisoire de droit ;

Au soutien de ses prétentions,

Au visa de l’article 2224 du code civil, il indique qu’il a pris connaissance du manque de vigilance du syndicat des copropriétaires postérieurement à la vente intervenue au mois de novembre 2018.

Au visa de l’article 1641 du code civil, et des conclusions de l’expert judiciaire, il estime que le défaut d’étanchéité des baies vitrées constitue un vice caché, qui était connu de la venderesse qui avait déclaré un sinistre relatif à un dégât des eaux.

Au visa de l’article 1240 du code civil, il estime que le notaire a commis une négligence en ne relevant pas la différence de superficie habitable avec le précédent acte de vente, alors que la venderesse indiquait ne pas avoir effectué de travaux.

Il précise que l’augmentation de la superficie n’a pas fait l’objet d’une déclaration de travaux ni d’autorisation de la copropriété et considère que le syndicat des copropriétaires de la résidence a manqué de vigilance.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 mars 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [Z] [C] épouse [S] sollicite un tribunal de voir :

DEBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

SUBSIDIAIREMENT, CONDAMNER le SDC [Adresse 4] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, l’action étant recevable.

CONDAMNER la partie succombante à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 di code de procédure civile, outre les entiers dépens, pour la procédure au fond et les procédures de référé.

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle se réfère à la clause de l’acte de vente, indique que le sinistre de 2015 a eu lieu après un épisode pluvieux classé en catastrophe naturelle, précise qu’aucun vice n’a été caché de l’acheteur qui était en possession de comptes rendus du conseil syndical et de procès-verbaux de l’assemblée générale dont celui de 2018 qui mentionne les risques liés à la suppression de la barre d’étanchéité des loggias.

Elle précise qu’elle a acquis le bien alors que les menuiseries avaient déjà été posées par les précédents propriétaires, que le syndicat des copropriétaires n’a pas procédé aux actions nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Maître [J] [A] sollicite un tribunal de voir :

DONNER acte à Maître [A] qu’il s’en rapporte à justice sur l’incident de prescription.

JUGER qu’aucune modification de superficie n’est intervenue du fait de M. [I]

JUGER que la difficulté réside dans le mesurage de l’appartement

JUGER que Maître [A] n’a pas commis de faute

JUGER que faute d’avoir agi dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente M. [E] est déchu du droit de solliciter la diminution du prix.

JUGER que M. [E] a payé le prix correspondant à la superficie acquise

JUGER que M. [E] n’a jamais été inquiété dans sa propriété

JUGER que le remboursement de partie du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable

JUGER que les frais futurs ne sont pas justifiés

JUGER que les impôts taxes et charges sont conformes à la surface acquise et utilisée

JUGER que M. [E] ne justifie pas d’un préjudice en relation directe de causalité

DEBOUTER M. [E] de ses demandes

CONDAMNER M. [E] à lui payer la somme de 3 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

LE CONDAMNER aux entiers dépens.

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire

Au soutien de ses prétentions, il indique que la difficulté provient du mesurage de la surface de l’appartement communiqué par la venderesse.

Il relève au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 que l’action en diminution du prix doit être engagée dans le délai d’un an à compter de l’acte sous peine de déchéance, que l’acte datant de 2018 le délai est dépassé.

Il précise qu’il n’est pas démontré que les travaux de pose de menuiserie n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, en l’absence des procès-verbaux antérieurs à l’année 1997.

Il indique qu’il ne peut être tenu au remboursement de la différence du prix, étant donné qu’il n’est pas partie au contrat, et que la régularisation de la surface peut être réalisée à la revente du bien.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sollicite un tribunal de voir :

DÉCLARER prescrites les demandes de [T] [E] et [Z] [C] épouse [S] telles que dirigées contre le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4],

Au fond,

DÉBOUTER [T] [E] et [Z] [C] épouse [S] de l’intégralité de leurs moyens et demandes dirigées contre le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

En toute hypothèse,

LES CONDAMNER à lui payer chacun la somme de 1.500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions,

Il fait valoir au visa de l’article 2240 du code civil et de la réforme des prescriptions, que la loggia a été fermée par la pose de menuiseries avant le mois de novembre 1995, que le délai pour le condamner pour une faute résultant de l’absence d’autorisation est prescrit.

Il précise que la venderesse n’a pas agi dans le délai de 5 ans, au plus tard à partir du courrier du 28 aout 2015, que son appel en garantie est prescrit.

Il indique que la loggia est une partie privative et non une partie commune de la copropriété, que sa surface n’a pas à être rétrocédée, et que l’acte de vente mentionne qu’elle a été fermée. Il explique que la baie vitrée est une partie privative et que les propriétaires sont responsables des travaux réalisés dans ces parties.

*

La clôture est intervenue le 10 mars 2026 par ordonnance du 6 janvier 2026 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 24 mars 2026.

A cette date, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Par ailleurs, il convient d’examiner les demandes principales de l’acheteur à l’encontre du vendeur avant d’examiner le moyen tenant à la prescription de l’action soulevé par le syndicat des copropriétaires de la résidence.

Sur la responsabilité au titre de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison, des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’acquéreur doit établir la réunion des diverses conditions découlant de l’article 1641 du code civil :

— existence d’un vice

— antériorité du vice par rapport à la vente

— caractère caché du vice

— gravité du vice

Pour satisfaire à l’exigence d’antériorité, il suffit que le vice soit simplement en germe au moment de la vente.

En l’espèce,

M. [T] [E] soutient que l’absence d’étanchéité des baies vitrées constitue un vice caché.

L’expert judiciaire indique dans son rapport que le demandeur a maintenu deux réclamations à savoir les infiltrations en façade et les conséquences de la modification de la façade sur la surface habitable.

Sur l’existence d’un vice et sa gravité

L’expertise démontre que les châssis des baies vitrées de l’appartement positionnées inclinées ne sont pas étanches et que des infiltrations ont lieu en cas de pluie si les volets sont laissés ouverts.

L’expert précise par ailleurs que ces baies vitrées constituent la façade de l’appartement, étant donné la suppression des menuiseries et des seuils entre l’appartement et l’ancienne loggia.

Il conclut que « les infiltrations constatées sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ».

En conséquence, l’absence d’étanchéité des menuiseries constituant la façade de l’appartement caractérise le vice dont est affecté le bien immobilier. Par ailleurs, sa gravité résulte dans le fait qu’il s’agit de l’étanchéité de façade de l’appartement.

Sur l’antériorité du vice par rapport à la vente

Il n’est pas contesté que M. [T] [E] n’a procédé à aucune modification des baies vitrées et il convient de relever que moins de 10 jours après la signature de l’acte de vente, il adressait un courrier à Mme [Z] [C] épouse [S] mentionnant les infiltrations suite à un orage.

Ainsi, le vice est antérieur à la vente intervenue entre M. [T] [E] et Mme [Z] [C] épouse [S].

Sur le caractère caché du vice

Il convient de relever de l’acte de vente que l’appartement est situé au deuxième étage du bâtiment A et porte le numéro 24.

L’expert indique que « concernant la modification de la façade, celle-ci est apparente. Toutefois M. [E] ne pouvait apprécier lors de l’achat des problèmes que pouvaient soulever cette modification ».

En l’absence de pluie, l’acheteur ne pouvait prendre connaissance du vice, de sorte qu’il lui était caché.

Pour démontrer que Mme [Z] [C] épouse [S] avait connaissance du vice et le lui a dissimulé, le demandeur produit des copies des courriers qui ont été adressés à Mme [Z] [C] épouse [S] par le syndicat de copropriété au mois d’août 2015 et 2016.

Par courrier du 28 aout 2015 adressé à Mme [Z] [C] épouse [S], le syndicat indique que les appartements numérotés A24, A15 et A013 ont été sinistrés suite un important orage et qu’il lui a été rapporté par un copropriétaire ayant aidé le locataire du logement A24 qu'« il a constaté lors de ces évènements que les évacuations des eaux de pluie de la loggia de votre appartement soit le A24 ont été bouchées par du carrelage. De ce fait l’eau ne pouvant plus s’évacuer elle a inondé l’appartement 24, le couloir et les appartements A15 et A013. Votre responsabilité est donc engagée dans ces sinistres et nous vous invitons à déclarer ce sinistre à votre assurance dans les meilleurs délais et nous en adresser les coordonnées ».

Mme [Z] [C] épouse [S] ne conteste pas ce sinistre. Elle indique que l’épisode orageux a été classé en catastrophe naturelle sans en justifier et que les désordres ont été traités produisant pour en justifier le compte rendu du conseil syndical du 13 février 2018 qui porte mention « dossiers clos :DDE A24, A15 et A1013 »

Ce seul document ne peut suffire à démontrer la disparition des désordres relatifs aux baies vitrées, étant donné que le demandeur justifie d’un courrier de mise en demeure du syndicat adressé à Mme [Z] [C] épouse [S], un an après le sinistre, en date du 12 août 2016 qui mentionne « malgré nos différentes relances et sollicitations nous n’avons pas reçu de réponse de votre part à nos demandes de vous voir procéder à la remise en fonction des récupérations d’eaux des pluies sur les loggias de votre appartement ». Par ailleurs, la venderesse ne produit aucun élément pour justifier d’éventuels travaux et l’expertise a permis de relever que le défaut était toujours présent.

Mme [Z] [C] épouse [S] était donc informée que la configuration des baies vitrées de son appartement et la modification de la configuration intérieure étaient sources d’infiltrations à l’occasion de pluies et ne démontre pas avoir porté à la connaissance de l’acheteur l’existence de ce désordre.

Si elle indique que le procès-verbal d’assemblée générale du 20 juillet 2018, au paragraphe « suppressions des seuils d’étanchéité des loggias et RDC » attire « l’attention de tous les résidents des conséquences de ce type d’intervention qu’elle soit de leur propre initiative ou pas », elle ne justifie pas de la communication de ce document à portée générale à M. [T] [E] préalablement à la vente.

Si Mme [Z] [C] épouse [S] explique que l’appartement serait davantage détérioré s’il avait subi des infiltrations pendant une durée de 15 ans au cours de laquelle elle en a été propriétaire, il sera précisé que le tribunal ne peut retenir l’analyse de l’expert qui indique que « Mme [Z] [C] épouse [S] a revendu le bien dans l’état ou elle l’avait acheté », alors qu’aucun élément du dossier ne permet de déterminer la période au cours de laquelle la destruction du seuil entre la loggia et l’appartement et l’unification du revêtement de sol ont été réalisés.

En effet, Mme [K] [P], voisine de palier indique dans son attestation produite par le syndicat de copropriété « durant la période ou Mr [I] a résidé dans l’appartement, j’avais les clés de son logement. J’affirme sur l’honneur, pour avoir visité plusieurs fois lorsqu’il était voisin, qu’il n’a effectué aucun travaux sur les huisseries de la véranda. Je porte à votre connaissance que ces huisseries ont été placées à l’époque par Mr [Q] ».

Ce témoignage permet de dater la pose des baies vitrées. Cependant, pour que celles-ci correspondent à une façade, le seuil entre l’appartement et les loggia et balcon doit avoir été supprimé et le revêtement de sol unifié. Or, la date de réalisation de ces travaux est inconnue.

En conséquence, le délai pendant lequel le vice a été présent est indéterminable.

Il est cependant établi qu’il était actuel à partir du mois d’avril 2015, début de la période de location saisonnière du bien à M. [Y] [R] et jusqu’à la vente en l’absence de tous justificatifs de travaux.

Par ailleurs, les infiltrations ne se produisent que lors de pluies alors que les volets sont ouverts, ce qui correspond à une configuration de faible fréquence pour un logement principalement occupé à titre de résidence secondaire.

Il convient donc d’en déduire que le vice affectant la façade de l’appartement n’était pas connu de M. [T] [E] lors de la vente, alors qu’il était connu de Mme [Z] [C] épouse [S]. Le caractère caché du vice est donc constitué.

Ainsi au regard de l’ensemble de ces éléments, la garantie des vices cachés résultant de l’absence d’étanchéité des baies vitrées trouve à s’appliquer.

Sur les demandes d’indemnisation au titre de la garantie des vices cachés

Sur la restitution d’une partie du prix

Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce,

Etant donné que la garantie des vices cachés s’applique, il conviendra de retenir la restitution de la partie du prix de vente correspondant au coût des travaux nécessaires à la réparation des désordres.

L’expert judiciaire retient au regard des devis fournis par le demandeur un montant de 19.500 euros TTC pour une remise en état de la façade, montant sollicité par M. [T] [E] et non critiqué par Mme [Z] [C] épouse [S]. Il convient donc de retenir cette somme.

Mme [Z] [C] épouse [S] sera donc condamnée à régler à M. [T] [E] la somme de 19 500 euros au titre de la garantie des vices cachés.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce,

Il a été retenu que Mme [Z] [C] épouse [S] avait connaissance du vice.

Sur la demande au titre de la perte locative

M. [T] [E] sollicite la somme de 34.020 euros et produit des quittances de loyer pour un logement situé à une autre adresse sur la même commune de [Localité 3], loué par sa partenaire de pacte civil de solidarité.

Il ne justifie cependant pas de sa volonté d’acquisition du bien pour mise en location, ni de la location a posteriori de l’appartement alors qu’il indique qu’il a commencé à louer le logement en juin 2023.

La seule éventualité d’une absence de mise en location de l’appartement ne peut être retenue, ni indemnisée, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre des dépenses engagées

M. [T] [E] sollicite la somme de 610,80 euros, et produit la facture de la société Fuiteo pour arrosage des baies vitrées de l’appartement d’un montant de 360 euros libellée au nom de la résidence [Adresse 4], et la facture de la société Getrag libellée à son nom pour un montant de 250,80 euros pour dégorgement de la colonne d’écoulement d’eaux pluviales.

L’expert indique que l’intervention de la société Fuiteo a été réalisée aux frais avancés de la copropriété et M. [T] [E] qui indique que cette facture a été répercutée sur ses charges de copropriété n’en justifie pas. Ce montant ne sera donc pas retenu.

L’expert indique que l’intervention de la société Getrag a été réalisée hors expertise à la demande du nouveau propriétaire.

Cette facture est en date du 18 décembre 2019 soit pendant le délai de réalisation de l’expertise judiciaire, alors que l’expert avait constaté que l’évacuation des eaux pluviales était bouchée (page 19 du rapport).

La facture mentionne l’évacuation de divers gravats de la colonne d’écoulement d’eaux pluviales.

Etant donné que cette absence d’écoulement a été relevée par le syndicat de copropriété dans son courrier du 12 août 2016, puis par l’expert et qu’elle contribue aux infiltrations dans l’appartement, en ce qu’elle augmente la quantité d’eau susceptible de s’infiltrer par les baies vitrées, elle sera retenue.

Mme [Z] [C] épouse [S] sera donc condamnée à régler à M. [T] [E] la somme de 250,80 euros au titre de dommages et intérêts résultant de la garantie des vices cachés.

Sur la demande au titre des frais de déplacement

M. [T] [E] sollicite la somme de 494 euros au titre des frais de déplacement dans le cadre de l’expertise et produit une facture de la société Vinci Autoroutes pour la période du 4 janvier 2021 au 30 janvier 2021.

Il ressort du rapport d’expertise que les réunions se sont tenues les 18 juin et 10 septembre 2019 et le 14 décembre 2020. Par ailleurs l’expert relève que ces frais peuvent être compris dans ceux sollicités au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, en l’absence de justificatifs correspondant à la période au cours de laquelle se sont tenues les réunions de l’expertise, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la perte de surface liée aux travaux de reprise

M. [T] [E] sollicite la somme de 22.339 euros au titre de la perte de surface privative.

Il ne justifie cependant pas de la nouvelle configuration de l’appartement suite à d’éventuels travaux de reprise réalisés sur les baies vitrées, qui auraient diminué la surface déterminée sur la base de la loi Carrez.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande au titre des tracasseries engendrées

M. [T] [E] sollicite la somme de 10.000 euros indiquant avoir connu des difficultés financières, dont il ne justifie pas.

Il convient par ailleurs de relever qu’il se borne à alléguer différents financements (prêt bancaire, indemnités de licenciement).

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les intérêts et leur capitalisation

L’article 1231-6 du Code civil mentionne que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que tant en matière délictuelle qu’en matière contractuelle, la créance de réparation ne peut produire d’intérêts moratoires que du jour ou elle est allouée judiciairement.

L’article 1231-7 du même code dispose, qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en dispose autrement.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce,

Il convient de prononcer la condamnation au paiement des intérêts au taux légal avec capitalisation à compter du 16 février 2022 date de l’assignation, pour la somme de 19.500 euros, et à compter de la présente décision pour la somme de 250,80 euros.

Sur la responsabilité du notaire

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité du notaire rédacteur d’acte est de nature quasi délictuelle et est fondée sur les articles 1240 et suivants du code civil.

Dès lors il incombe au demandeur de rapporter la preuve d’une faute qui aurait été commise par le notaire, d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité direct existant entre la faute invoquée et le préjudice allégué. La charge de la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité incombe au demandeur.

Le notaire est tenu d’un devoir de conseil absolu, il doit veiller à l’efficacité des actes qu’il dresse et informer les parties de manière précise et complète de toute circonstance susceptible d’y faire obstacle ; à défaut, il engage sa responsabilité la mesure du préjudice en relation de causalité avec la faute commise.

La preuve du conseil ou de l’information donnée lui incombe, cette preuve pouvant être rapportée par tous moyens.

Aux termes de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Conformément aux articles 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

En l’espèce,

M. [T] [E] considère que le notaire a commis une faute en ne relevant pas la différence de surface habitable de l’appartement entre son acte de vente et la précédente vente conclue entre M. [O] [I] et les époux [S], alors que la propriétaire indiquait ne pas avoir réalisé de travaux.

Il fonde sa demande sur la conclusion de l’expert judiciaire qui indique que « seul le notaire était à même d’apprécier la modification de la surface substantielle entre l’acte [I]/[S] et [S]/ [E] et pouvait attirer l’attention des parties sur cette anomalie ».

L’acte de vente du 12 novembre 2018 mentionne une surface de 32,93 m² pour le lot 31 constituant l’appartement litigieux et l’acte de vente du 25 octobre 2006 mentionne la surface de 26,42 m² pour ce même lot.

Le règlement de copropriété versé au débat par le syndicat de copropriétaire de la résidence porte description en page 21 du « lot n°31 », constitué de l’appartement A24 d’une superficie de 29,44 m² comprenant une chambre avec loggia de 7,40m² et une salle de séjour avec balcon de 4,80 m².

La jurisprudence constante de la Cour de cassation, rappelle régulièrement qu’un notaire n’a pas à effectuer des recherches ou des vérifications quant à la régularité du contenu des documents qui lui sont remis par ses clients, tant que son attention n’a pas été éveillée par un élément de nature à le faire douter de l’exactitude des documents.

Il convient de relever que le notaire s’est fondé sur le certificat de surface privative obtenu par Mme [Z] [C] épouse [S], qui inclut la superficie de l’ensemble des surfaces résultant du fait que la loggia et le balcon ont été supprimés incorporés au séjour et à la chambre en reculant les baies vitrées et en unifiant le revêtement de sol.

Il est observé de surcroit que le notaire a attiré l’attention des parties sur ce point étant donné que l’acte de vente signé de M. [T] [E] précise en page 4 après la description des deux lots « que le précédent propriétaire a fermé la loggia et le balcon ».

Par ailleurs, il ressort du règlement de copropriété qu’il définit à l’article 4 les parties communes comme étant « celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé » et à l’article 5 les parties privatives comme étant « celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire », qu’elles comportent notamment « les balustrades des loggias » et les sols et cloisons sauf les solivages et les gros murs qui sont choses communes.

Le syndicat de copropriété a donc indiqué au regard de ce règlement que la loggia n’était pas une partie commune, mais une partie privative.

Enfin, il a été constaté que M. [T] [E] ne produit aucun élément pour déterminer l’actuelle surface habitable du bien, suite à d’éventuels travaux de reprise. Ce poste de préjudice a été écarté des dommages et intérêts dus par Mme [Z] [C] épouse [S].

Il en résulte donc que la faute du notaire n’est pas démontrée et que le préjudice allégué par M. [T] [E] n’est pas fondé, de sorte que ses demandes en paiement dirigées solidairement à l’encontre de Maître [J] [A] et de Mme [Z] [C] épouse [S] seront rejetées.

Par voie de conséquence, les demandes tendant à condamner le notaire à effectuer à ses frais avancés la rectification de l’acte authentique ainsi qu’à accomplir toutes les démarches nécessaires auprès des administrations et tiers concernés à ses frais avancés et à lui rembourser l’ensemble des charges, taxes et impôts payés seront rejetées.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence

Sur la prescription de l’action

Conformément à l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.

En l’espèce,

M. [T] [E] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires au motif qu’il aurait manqué de vigilance s’agissant de la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, en s’abstenant de toute demande de mise en conformité de l’appartement et en laissant perdurer une situation qui lui a causé un dommage.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence produit l’attestation de Mme [K] [P] pour justifier que la pose des baies vitrées est antérieure à l’année 1995.

Si c’est à la date des travaux initiaux que le syndicat a connu l’installation des baies vitrées, M. [T] [E] qui recherche la faute du syndicat sur le fondement de l’article 1240 du code civil n’a eu connaissance des faits qu’à compter de l’achat de l’appartement, soit à compter du 12 novembre 2018.

Son action exercée en date du 18 février 2022 l’a été dans le délai de cinq ans, de sorte qu’elle n’est pas prescrite.

Il convient donc de rejeter l’irrecevabilité au titre de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4].

Sur le fond

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à l’article 14 du code de la copropriété, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires

En l’espèce,

Pour démontrer que le syndicat de copropriétaire a commis une faute M. [T] [E] se fonde uniquement sur l’expertise qui a considéré que la loggia correspondant à une surface commune a été rendue privée en page 22 du rapport : « il faut bien noter qu’il ne s’agit pas d’une loggia qui a été fermée et serait ainsi devenue une véranda, mais bien d’une modification de façade rendant privée (surface habitable) une surface commune à usage privatif (loggia) ».

Il convient cependant de relever que l’expert a pour seule mission de donner des éléments techniques et de fait à la juridiction.

Il y a donc lieu de se référer au règlement de copropriété produit par le syndicat des copropriétaires pour déterminer si la loggia et le balcon sont des surfaces communes.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence indique que les loggias correspondent à des parties privatives et M. [T] [E] n’apporte aucun élément pour contredire cette classification et ne fonde pas son allégation selon laquelle « une chose est sûre, c’est qu’une telle modification ne peut pas être entreprise sans l’aval du SDC ».

Enfin, il a été constaté que M. [T] [E] ne produit aucun élément pour déterminer l’actuelle surface habitable du bien, suite à d’éventuels travaux de reprise. Ce poste de préjudice a été écarté des dommages et intérêts dus par Mme [Z] [C] épouse [S].

Ainsi, en l’absence de preuve de la faute du syndicat des copropriétaires de la résidence, la demande en indemnisation à son encontre solidairement avec Mme [Z] [C] épouse [S] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’appel en garantie

Sur la prescription

Conformément à l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce,

Mme [Z] [C] épouse [S] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires au motif qu’il ne l’a pas alerté des difficultés concernant la pose de menuiseries inclinées.

Le syndicat des copropriétaires estime que la propriétaire a été avisée des risques encourus par son courrier du 28 août 2015, alors que Mme [Z] [C] épouse [S] indique que ce n’est qu’à partir de son assignation en expertise puis au fond qu’elle a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son droit à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il a été statué que Mme [Z] [C] épouse [S] avait connaissance du vice résultant de la pose des menuiseries inclinées en façade et de la suppression du seuil entre l’appartement et la loggia et le balcon.

Si la date exacte de ces travaux n’a pu être déterminée, il a été retenu que le vice existait à partir de la signature du contrat de bail le 26 avril 2015 et que des désordres ont eu lieu suite à de fortes pluies le 23 août 2015.

Mme [Z] [C] épouse [S] a eu connaissance des faits permettant d’exercer une action en responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence à partir du 23 août 2015 et jusqu’au 23 août 2020.

Mme [Z] [C] épouse [S] ne justifie pas des conclusions déposées dans le cadre de la procédure en référé et a été assignée au fond le 16 février 2022. En conséquence, ses demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour la première fois par conclusions du 25 novembre 2022 seront déclarées irrecevables du fait de la prescription.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce,

Mme [Z] [C] épouse [S] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance et de la procédure en référé, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée par décision du 25 avril 2019 et complétée par décision du 29 octobre 2020.

En effet, les dépens ont été laissés provisoirement à la charge des parties par le juge des référés dans ses décisions du 25 avril 2019 et du 29 octobre 2020.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce,

Les frais ont été réservés par le juge des référés dans sa décision du 25 avril 2019.

L’équité commande donc de condamner en application de l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [Z] [C] épouse [S] à payer à M. [T] [E] la somme de 5000 euros au titre des frais engagés en ce compris ceux engagés au cours de la procédure en référé, et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1500 euros,M. [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1500 euros et à Maître [A] la somme de 3000 euros,

Les demandes Mme [Z] [C] épouse [S] à ce titre seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et au regard de la nature et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Z] [C] épouse [S] à payer à M. [T] [E] :

la somme de 19 500 euros au titre de la garantie des vices cachés portant sur les infiltrations affectant l’appartement bâtiment [Cadastre 1] sis [Adresse 5], outre intérêts au taux légal à compter du 16 février 2022 avec capitalisation,

la somme de 250,80 euros au titre de dommages et intérêts résultant de la garantie des vices cachés, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation

DIT que tout paiement partiel s’imputera d’abord sur les intérêts par application de l’article 1343-1 du code civil,

DECLARE recevable l’action en responsabilité de M. [T] [E] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4],

DEBOUTE M. [T] [E] de l’ensemble de ses autres demandes,

DECLARE irrecevable du fait de la prescription l’action en responsabilité de Mme [Z] [C] épouse [S] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4],

CONDAMNE Mme [Z] [C] épouse [S] aux entiers dépens de la présente instance et de la procédure en référé, comprenant le cout total des opérations de l’expertise judiciaire ordonnée par décision du 25 avril 2019 et complétée par décision du 29 octobre 2020.

CONDAMNE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Mme [Z] [C] épouse [S] à payer :

la somme de 5000 euros à M. [T] [E] au titre des frais engagés en ce compris ceux engagés au cours de la procédure en référé, la somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4],

CONDAMNE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile M. [T] [E] à payer la somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et la somme de 3000 euros à Maître [A],

DEBOUTE Mme [Z] [C] épouse [S] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente instance, et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.