TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 15]

[Localité 7]

— Pôle Civil section 2 -

TOTAL COPIES

COPIE CONFORME

2

COPIE EXPERT

2

COPIE DOSSIER

1

A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 24/04539 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PFNR

DATE : 07 Janvier 2026

ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 13 novembre 2025

Nous, Magali ESTEVE, vice-présidente, juge de la mise en état, assistée de Françoise CHAZAL, greffière, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 07 Janvier 2026,

DEMANDERESSES

Madame [F] [V] veuve [M], Agissant en son nom propre et en qualité de conjoint survivant de Monsieur [M] [E]

née le 02 Janvier 1935 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 6]

Madame [C] [M] Agissant ès qualités d’héritière de Monsieur [M] [E].

née le 14 Octobre 1961 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [M] Agissant ès qualités d’héritière de Monsieur [M] [E].

née le 30 Janvier 1964 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [M] Agissant ès qualités d’héritière de Monsieur [M] [E].

née le 27 Septembre 1965 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 5]

représentées par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [I] [H]

né le 06 Septembre 1967 à [Localité 14] (24),

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier MINGASSON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPOSE DU LITIGE

A partir de l’année 2004, Monsieur [E] [M] et Madame [F] [V] épouse [M] ont convenu que Monsieur [I] [H] occuperait un local dont ils sont propriétaires sis [Adresse 16] à [Localité 17] (34).

Par jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 14 juin 2022, il a été notamment « dit que Monsieur [E] [M] et Madame [F] [M] et Monsieur [I] [H] sont liés par un contrat de bail commercial », s’agissant de l’occupation de ce local.

Le 8 octobre 2023, Monsieur [E] [M] est décédé laissant pour lui succéder Madame [F] [V] veuve [M] son épouse, et Madame [C] [M], Madame [G] [M], Madame [D] [M], ses filles.

Par acte d’huissier de justice du 20 juin 2024, Madame [F] [V] veuve [M], Madame [C] [M], Madame [G] [M], Madame [D] [M] ont fait délivrer à Monsieur [I] [H] un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2024, portant sur les locaux sis [Adresse 16] à [Localité 17] (34).

Par acte de commissaire de justice du meme jour, elles ont fait délivrer une sommation de produire les trois derniers bilans et le compte de résultat de l’activité commerciale de Monsieur [H].

Dans ce contexte, par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, Madame [F] [V] veuve [M], Madame [C] [M], Madame [G] [M], Madame [D] [M], ont assigné Monsieur [I] [H] devant le Tribunal Judiciaire de Montpellier aux fins de voir :

FIXER l’indemnité d’éviction due à M. [H] par les demandeurs à la somme de 4.500 euros,

CONDAMNER M. [H] à libérer le local susvisé et ce tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef à compter du 31 Décembre 2024 minuit, sous réserve du versement de l’indemnité d’éviction ci avant fixée

CONDAMNER Monsieur [H] à verser aux consorts [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Par arrêté du maire de la commune en date du 4 avril 2025, l’évacuation immédiate de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 17] (34) a été ordonnée, jusqu’à la conclusion du rapport de l’expert mandaté par les services de la Métropole [Localité 11] Méditerranée.

Suite à assignation délivrée par Madame [F] [V] veuve [M], Madame [C] [M], Madame [G] [M], Madame [D] [M], le juge des référés de [Localité 11] a par décision contradictoire du 22 juillet 2025, ordonné l’expulsion de Monsieur [I] [H] des lieux loués.

*

Selon conclusions récapitulatives d’incident notifiées le 16 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [F] [V] veuve [M], Madame [C] [M], Madame [G] [M], Madame [D] [M] sollicitent du juge de la mise en état de :

Condamner Monsieur [H] à remettre à Mesdames [M] ses trois derniers bilans et comptes de résultat (2022, 2023 et 2024), dans le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir, et ce à peine d’astreinte de 1.000 € par jour de retard une fois ce délai expiré ;

Désigner tel expert en évaluation immobilière et commerciale et tel expert en technique de construction avec pour mission de :

se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 17], les parties dûment convoquées ;les décrire, ainsi que le fonds exploité dans les lieux ;rechercher, en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans les cas :d’une perte de fonds ;d’un transfert de fonds ;fournir tous éléments de nature à apprécier la valeur locative des lieux au 1er janvier 2025 ainsi que l’indemnité d’occupation due ;décrire l’état du local loué et de l’immeuble abritant le local loué ;fournir tous éléments de nature à permettre d’apprécier si le local loué et l’immeuble l’abritant sont détruits, ou en passe de l’être, du fait de leur vétusté ou de toute autres causes ;déterminer le coût des réparations devant être effectuées sur l’immeuble abritant les locaux louées pour assurer sa stabilité et sa couverture ;déterminer le coût des réparations devant être effectuées sur le local loué pour en permettre l’usage conformément à sa destination ;déterminer la valeur de l’immeuble, au regard :d’une part, de sa valeur de marché ;d’autre part, des revenus qu’il procure.

Réserver les frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elles indiquent ne pas avoir eu de réponse à leur sommation de communiquer du 20 juin 2024, précisent que ces éléments sont utiles à le calcul de l’indemnité d’éviction, pour la détermination de laquelle elles sollicitent une expertise judiciaire.

Elles soulignent la spécificité du local, qui nécessite d’important travaux de toiture.

*

Selon conclusions d’incident notifiées le 10 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [I] [H] sollicite du juge de la mise en état de :

DEBOUTER les consorts [M] de leur demande de communication d’éléments sous astreinte, la demande étant devenue sans objet

PRENDRE ACTE de ce que Monsieur [H] formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise formulée par les consorts [M],

RECONVENTIONNELLEMENT,

ETENDRE la mission de l’expert aux chefs suivants :

Rechercher les causes et origines des désordres, les décrire, et préciser à qui ils sont imputables et dans quelles circonstances et proportions,

Préciser notamment s’ils proviennent d’un problème structurel, d’un défaut de construction, d’un défaut d’entretien ou de toute autre cause,

Déterminer si un défaut d’entretien du bailleur ou un retard dans la réalisation de travaux nécessaires a contribué à la dégradation de l’immeuble ou l’aggravation des désordres,

Déterminer si des travaux préventifs ou d’entretien réguliers, auraient pu empêcher le péril imminent de l’immeuble,

Décrire les conditions de l’expulsion de Monsieur [H],

Dresser un inventaire du matériel, des équipements et du mobilier professionnel appartenant à Monsieur [H], présent dans les locaux au jour de l’expulsion, et en évaluer la valeur, et notamment celle matériel définitivement perdu, abandonné, ou détérioré, du fait du départ précipité,

Evaluer le coût du déménagement, du transfert d’activité, et du remplacement du matériel professionnel perdu,

Evaluer la perte d’exploitation subie par Monsieur [H] du fait de l’arrêt brutal de l’activité avant l’expiration du terme du bail,

Evaluer la perte de chance pour Monsieur [H] de réaliser le chiffre d’affaires normalement attendu sur la période d’activité estivale manquée,

Evaluer l’indemnité pour trouble commercial lié à l’expulsion,

RESERVER les frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, il indique produire les bilans et comptes de résultat de son activité professionnelle.

Il est favorable à la tenue d’une expertise soulignant qu’il avait signalé les infiltrations en toiture en 2023 et 2025 avant rupture d’une poutre. Il souhaite que les responsabilités relatives à l’entretien du local soient déterminées, et sollicite l’extension de la mission d’expertise.

*

L’affaire a été appelée l’audience incident du 13 novembre 2025, au cours de laquelle les conseils des parties ont été entendus en leurs observations, ont déposé leurs conclusions et pièces, et ont été informés de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe au 7 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de communication de pièces

Conformément à l’article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

En l’espèce,

Il est produit par Monsieur [I] [H] ses bilans professionnels des années 2022, 2023 et 2024, outre une évaluation de son entreprise réalisée par son expert-comptable.

En conséquence, il convient de constater que les demandes de pièces sont devenues sans objet, et il convient de rappeler que d’éventuelles pièces complémentaires devront être produites à l’expert judiciaire à sa demande, pour permettre une juste évaluation des indemnités dues suite à la délivrance du congé par le bailleur.

Sur la demande d’expertise

L’article 789 5° du Code de procédure civile prévoit que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Conformément à l’article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, (soit, pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles), le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Aux termes de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

Conformément à l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Aux termes de l’article R135-35 du code de commerce, Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; […]

En l’espèce,

Il n’est contesté que le bailleur n’a pas souhaité renouveler le bail commercial avec Monsieur [I] [H].

Ce dernier a déjà quitté les lieux, sans indemnisation, suite à un arrêté de mise en sécurité d’urgence du 18 juin 2025, non produit aux débats de la procédure d’incident.

Monsieur [I] [H] ne s’oppose pas à la demande d’expertise, de sorte qu’elle sera ordonnée, avec nécessité de déterminer toutes les indemnisations résultant de l’état du local, et des arrêtés qui ont été pris par le maire de la commune suite à son importante dégradation.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d’expertise judiciaire, dont la mission est précisée au présent dispositif, pour procéder aux évaluations nécessaires et ainsi permettre de fixer le montant de l’indemnité d’éviction, et des différentes indemnisations acccessoires, et également donner les éléments permettant de déterminer les responsabilités dans la dégradation du local.

Cependant, l’instance ayant été introduite suite à la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement par un bailleur d’un local commercial, faisant actuellement l’objet d’un arrêté de péril, il ne sera pas sollicité de l’expert qu’il détermine si le local peut être réparé, et qu’il chiffre le cout de ces réparations. Ces diligences revenant aux propriétaires des lieux, et n’ayant pas d’incidence sur l’issue du présent litige.

Il convient de rappeler que la fixation des indemnités, peut être également définie à l’amiable entre les parties, en parallèle de la procédure d’expertise, définie au présent dispositif.

Etant donné qu’il en est demandeur, qu’il a délivré congé, et qu’il est propriétaire du local donné à bail dont l’évaluation de la dégradation est sollicitée, la consignation sera mise à la charge du bailleur.

Sur les autres demandes

L’article 790 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

Les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles seront réservées

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Magali ESTEVE, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que la demande de communication de pièces sous astreinte de Madame [F] [V] veuve [M], Madame [C] [M], Madame [G] [M], et Madame [D] [M] est devenue sans objet

ORDONNONS une expertise

COMMETTONS pour y procéder

[Y] [L]

[Adresse 9]

Tél. 04.67.78.59.41 Fax 04.67.43.83.29

Mob. 06.20.49.48.44

Mél. [Courriel 10]

Expert judiciaire inscrit sur les listes près la cour d’appel de Montpellier

avec pour mission de :

1) se rendre sur les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 17] (34), en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2) décrire les lieux en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie, les photographier, en cas de contestation les mesurer ;

3) entendre tous sachants, se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

4) donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025, correspondant aux locaux en cause, et notamment fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,l’état d’entretien par le bailleur et par le preneur, l’état de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,l’importance de la ville, du quartier, de la rue,la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) proposer, en la justifiant par des éléments précis, en précisant le taux de précarité retenu et en prenant en considération la dégradation de l’état du local, le montant mensuel de la ou des indemnités d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à l’arrêté portant obligation de quitter les lieux

8) Dresser la liste du personnel employé par le locataire,

9) Fournir à la juridiction, en tenant compte des facilités offertes aux activités professionnelles autorisée par le bail, de la situation des lieux, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité principale d’éviction,

dans le cas d’une perte de fonds avec activité transférabledans le cas d’une perte de fonds sans transfert d’activité

10) proposer, en la justifiant par des éléments précis, un montant pour l’indemnité d’éviction principale

11) Fournir à la juridiction, en tenant compte des désordres affectant le local, des justificatifs d’entretien, des conditions dans lesquelles le preneur a quitté les lieux, tous éléments utiles à l’estimation des indemnités accessoires, prenant en considération notamment : la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, les frais de déménagement et de réinstallation, les frais résultant des conditions de départ du local, des frais, impôts et droits de mutation afférant à la cession d’un fonds d’importance identique et de la réparation du trouble commercial que subirait le locataire, les frais relatifs au matériel professionnel, et tous autres postes de préjudice

12) proposer, en la justifiant par des éléments précis, un montant pour toutes les indemnités accessoires

13) donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

14) informer les parties de l’état de ses investigations et conclusions répondre aux dires des parties recueillis à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport ou par le dépôt d’un pré-rapport,

15) vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

16) en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

DISONS que le bailleur devra produire à l’expert judiciaire un état locatif exhaustif dépourvu de valeurs à la date de renouvellement du bail ainsi que tous les baux, avenants, quittances et autres documents relatifs aux conditions particulières consenties au preneur que celui-ci estimerait nécessaires au bon exercice de sa mission, pour ce qui concerne la sélection de références qu’il estimera pertinentes,

RAPPELONS que l’expert exercera sa mission sans avoir à recevoir aucune instruction des parties ou de leurs conseils sur les informations à faire figurer à l’état locatif, sur la nature des documents auxquels il pourra avoir accès et sur les modalités de communication ou de consultation de ces documents,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, que l’expert pourra substituer à cette réunion l’envoi d’un pré rapport en donnant un délai aux parties qui ne soit pas inférieur à quinze (15) jours pour faire valoir leurs observations,

DISONS que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 8 JUIN 2026 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

DISONS que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

DISONS que Madame [F] [V] veuve [M], Madame [C] [M], Madame [G] [M], et Madame [D] [M] devront consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2000 €) avant le 13 février 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DISONS que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

DISONS que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

DISONS que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours, il recueillera l’avis des parties et sollicitera le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire ;

DISONS que le dépôt de son rapport par l’expert sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception,

DISONS que les parties disposeront d’un délai de quinze (15) jours à compter de cette réception pour adresser à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

DISONS que les opérations d’expertise seront suivies par le juge chargé du contrôle des expertises,

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires

RESERVONS les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles,

RAPPELONS l’exécution provisoire de la présente décision

RENVOYONS l’affaire à la mise en état électronique du 15 septembre 2026 avec injonction de conclure sur le fond aux deux parties suite au dépôt du rapport d’expertise.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT