MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 21/01839 – N° Portalis DBZE-W-B7F-H4J7

AFFAIRE : Monsieur [W] [J] C/ Madame [O] [A], Madame [V] [M] entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne IMMO CITY, Mutuelle MACSF – MUTUELLE D’ASSURANCE DU [Localité 1] DE SANTÉ FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIERS : Madame Sarah ANNERON, Greffière lors des débats Madame GENIN Bénédicte, Greffière lors des délibérés

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

DÉFENDERESSES

Madame [O] [A], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 40

Madame [V] [M] entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne IMMO CITY, demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Aline POIRSON de la SELARL LYON MILLER POIRSON, avocats au barreau de NANCY, avocats postulant, vestiaire : 107, M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, vestiaire :

Mutuelle MACSF – MUTUELLE D’ASSURANCE DU [Localité 1] DE SANTÉ FRANÇAIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Pascal BERNARD de la SCP D’AVOCATS PASCAL BERNARD NICOLETTA TONTI, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 10

Clôture prononcée le : 14 janvier 2025

Débats tenus à l’audience du : 08 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 12 Mars 2026

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [J] est propriétaire de lots composés notamment d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Dans cette même copropriété, Madame [O] [A] est propriétaire d’un lot, composé pour partie d’un appartement situé au-dessus de celui appartenant à Monsieur [J].

La gestion locative de l’appartement de Madame [A] est exercée par Madame [V] [M], exerçant sous l’enseigne IMMO CITY.

La MUTUELLE D’ASSURANCE DU [Localité 1] DE SANTÉ FRANÇAIS (ci-après « la MACSF ») est l’assureur de Madame [A].

Le syndic de copropriété en exercice est la société par actions simplifiée [F] ET NEUMAYER.

Un dégât des eaux a eu lieu dans l’appartement de Monsieur [J] le 1er mai 2019. Une recherche de l’origine des infiltrations a été effectuée le 25 juin 2019 dans le logement de Monsieur [J] par la société ADS.

Un second dégât des eaux a eu lieu le 9 septembre 2020.

Par acte du 3 mars 2021, Monsieur [J] a fait assigner Madame [A] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

L’assureur de Madame [A], la MACSF, est intervenue, volontairement à l’instance.

Cette procédure de référé n’est pas allée à son terme, une expertise amiable ayant été mise en place par les compagnies d’assurance respectives des assurés. Une ordonnance constatant le désistement a été rendue le 8 juin 2021.

Le rapport d’expertise amiable, réalisé par la société POLYEXPERT, a été rendu le 3 juin 2021.

Des travaux ont été réalisés le 16 février 2021 dans l’appartement de Madame [A] afin de remédier aux infiltrations.

Par actes d’huissier signifiés les 7 et 8 juillet 2021, déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 23 juillet 2021, Monsieur [J] a constitué avocat et a fait assigner Madame [A] et la MACSF, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965, 1240, 1242 alinéa 1er du code civil, et L. 124-3 du code des assurances, devant le tribunal judiciaire de Nancy, aux fins d’indemnisation de ses préjudices. L’affaire a été enrôlée sous le N°RG 21/01839.

Madame [O] [A] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 3 août 2021.

La MACSF a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 14 septembre 2021.

Par acte d’huissier délivré le 21 décembre 2021, la MACSF a fait assigner en appel en garantie Madame [M] exerçant sous l’enseigne IMMO CITY devant le tribunal judiciaire de NANCY. L’affaire a été enrôlée sous le N°RG 22/00112.

Par décision du 25 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires sous le N°RG 21/01839.

Par ordonnance sur incident du 15 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nancy a rejeté la demande d’indemnité provisionnelle de 10 000 € à valoir sur la réparation définitive des préjudices de Monsieur [J], au motif que s’il n’existait aucune contestation sérieuse quant à l’existence de l’obligation d’indemnisation à son égard, il existait en revanche un doute sérieux quant au montant à octroyer au titre de la perte de revenus locatifs invoquée par le demandeur, tandis qu’aucune pièce n’était produite s’agissant du trouble dans ses conditions d’existence.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, Monsieur [J] demande au tribunal, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965, 1240, 1242 alinéa 1er du code civil et L. 124-3 du code des assurances, de :

— Dire et juger Monsieur [J] recevable en son action et bien fondé en ses demandes ;

— Condamner, in solidum entre eux, Madame [A] et la MACSF à lui régler, en réparation de ses préjudices (pertes de revenus locatifs et troubles dans les conditions d’existence) une indemnité de 15 960 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation (08 juillet 2021) sur la somme de 12 120 € et, pour le surplus à compter de la date de notification des conclusions ayant porté actualisation définitive du compte des préjudices (10 mars 2022) ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner les mêmes sous la même solidarité :

au paiement d’une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens incluant ceux de la procédure de référé-expertise suivie sous numéro RG 21/00108 ; – Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir ; dire et juger n’y avoir lieu à l’écarter ;

— Dire et juger mal fondée Madame [A] en ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre Monsieur [J] ; l’en débouter.

Monsieur [J] soutient que son appartement a subi d’importantes infiltrations à partir du mois de mai 2019, et qu’il n’a pu par conséquent être loué. Il expose que l’origine de la fuite a été identifiée au terme d’une expertise amiable comme provenant de l’appartement du dessus, propriété de Madame [A]. Il en déduit que la responsabilité de celle-ci se trouve engagée sur le fondement de la responsabilité du fait des choses prévue à l’article 1242 alinéa 1er du code civil, subsidiairement sur la théorie des troubles anormaux du voisinage, à raison des désordres nés d’un bien dont elle doit répondre. Il soutient que si son propre assureur, la MAAF, a procédé à l’indemnisation de ses dommages matériels, en prenant en charge les travaux de reprise dans son appartement, il reste à indemniser les pertes de revenus locatifs et les troubles dans les conditions d’existence qu’il a subis. Il expose que le bail régularisé à effet du 15 mai 2019 n’a pas reçu exécution, les parties ayant renoncé à poursuivre en raison du sinistre.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la MACSF demande au tribunal de :

— Ordonner la jonction de la procédure opposant Monsieur [J] à Madame [A] inscrite devant le Pôle Civil section 5 sous le numéro de RG 21/01839 et à la MACSF avec celle opposant la MACSF à Madame [M], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne IMMO CITY ;

— Constater que Madame [M] en sa qualité de gérant de l’appartement de Madame [A] a manqué à ses obligations contractuelles en n’effectuant pas les travaux nécessaires pour mettre fin au sinistre, alors qu’elle disposait de toutes informations lui permettant de le faire ;

— Dire qu’ainsi sa responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1231 du code civil ;

— Dire que si Madame [A] et sa compagnie d’assurance la MACSF étaient condamnées à verser des dommages et intérêts à Monsieur [J] au titre des demandes formulées par ce dernier, Madame [M], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne IMMO CITY, sera condamnée à garantir Madame [A] du paiement de toutes ces sommes ;

— En conséquence, condamner Madame [M], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne IMMO CITY, à garantir Madame [A] du paiement de toutes les sommes qui seraient

mises à sa charge ;

— Condamner en outre Madame [M], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne IMMO CITY, à verser à la MASCF la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

La MACSF fait valoir que ni elle, ni son assurée, Madame [A], n’ont été informées de la survenue du sinistre le 1er mai 2019. Elle soutient n’en avoir eu connaissance que le 14 janvier 2020 et n’avoir été informée de la chronologie des faits que lors de l’instance en référé. Elle fait valoir que le responsable de l’agence IMMO CITY, Monsieur [G] [N], bien qu’informé de l’existence de désordres, a toujours refusé de procéder à une recherche de fuite et surtout a occulté les différentes demandes qui étaient formulées, tant par Monsieur [J], que par son assureur ou par le syndic de copropriété. Madame [A] n’a quant à elle jamais été informé des échanges de mails entre le syndic et Monsieur [N], de sorte que l’agence IMMO CITY a manqué à son obligation essentielle de rendre des comptes. Elle rappelle que les désordres de mai 2019 et de septembre 2020 ont été causés par la même fuite, le deuxième ne s’étant réalisé qu’en raison de l’absence de réparation de la fuite par l’agence gérant le bien de Madame [A]. Elle estime donc ne pas avoir à supporter l’ensemble des désordres consécutifs au sinistre, ces derniers désordres étant principalement la conséquence de la faute de l’agence dans l’exécution du mandat qui lui était confié et dans le retard important qu’elle a mis à intervenir pour effectuer les travaux indispensables pour mettre fin au sinistre. Elle ajoute que le fait pour le gestionnaire de l’appartement d’effectuer une déclaration de sinistre ne justifie en rien la non-réparation de la cause du sinistre. Elle soutient qu’il n’appartient pas à l’assureur du propriétaire de faire effectuer la réparation d’une fuite, d’autant que ce poste n’est pas garanti par le contrat d’assurance. Elle conclut que l’agence IMMO CITY ne peut se retrancher derrière une déclaration de sinistre pour justifier les manquements de sa part dans son mandat de gestion.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2022, Madame [A] demande au tribunal de :

— Condamner Madame [M] à garantir Madame [A] de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

— Constater que Madame [A] s’associe à l’ensemble de l’argumentation développée par son assureur, la MACSF ;

— De façon générale, débouter Monsieur [J] de toutes demandes ;

— Condamner la partie succombant à lui régler 1 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner tout autre que la concluante aux entiers dépens.

Madame [A], propriétaire non occupante de l’appartement situé au-dessus de celui de Monsieur [J], expose vivre à [Localité 3] et n’avoir eu connaissance de l’intégralité des échanges entre Monsieur [N] de l’agence IMMO CITY et les autres intervenants ainsi que du sinistre qu’à la lecture de l’assignation en référé qui lui a été délivrée. Elle rappelle qu’elle avait confié la gestion de son bien immobilier à l’agence IMMO CITY et considère qu’elle n’a commis aucun manquement à titre personnel. Elle s’associe pleinement aux conclusions de son assureur, qui dispose de la direction du procès. Elle estime que Madame [M] exerçant sous l’enseigne IMMO CITY a engagé sa responsabilité, dès lors que son salarié, Monsieur [N], a manqué à ses obligations. Elle sollicite en conséquence qu’elle soit condamnée à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023, Madame [M] exerçant sous l’enseigne IMMO CITY, demande au tribunal de :

— Débouter la MACSF des demandes dirigées à son encontre ;

— Condamner la MACSF à lui payer une indemnité de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la MACSF aux entiers dépens de la procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [M] exerçant sous l’enseigne IMMO CITY fait valoir que l’agence a été informée le 30 juillet 2019 par le syndic de l’immeuble de l’existence d’une fuite mais n’a été en possession du rapport de recherche de fuites établi par la société ADS, que le 4 octobre 2020. Pendant toute cette période, les différentes parties savaient qu’elle n’était pas en possession de ce rapport établi le 25 juin 2019, qui permettait de connaître la cause de la fuite et plus précisément sa localisation dans l’immeuble. Ce n’est que par un mail de Madame [A] du 4 octobre 2020 que ce rapport lui a été transmis pour la première fois. Elle soutient qu’il appartenait à l’assureur de Madame [A], la MACSF, à réception de la déclaration de sinistre du 14 janvier 2020 comprenant le procès-verbal de constat des dommages visant le rapport d’ADS, de diligenter une expertise en mandatant son expert local afin d’établir de manière contradictoire l’origine de la fuite et de confirmer le rapport ADS. Elle estime donc que la MACSF est victime de sa propre carence puisqu’il lui revenait d’organiser une expertise et de réagir à la déclaration de sinistre, ce qu’elle n’a pas fait. Elle considère pour sa part qu’aucune faute ne peut être reprochée à l’agence IMMO CITY puisqu’elle a, une fois en possession du rapport de recherche de fuites, réaliser les travaux sans tarder et qu’elle ne pouvait procéder à ces derniers avant d’être en possession de ce document, lequel était seul à même d’identifier l’origine de la fuite et l’endroit où devaient être réalisés les travaux.

***

Il sera rappelé qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

1°) Sur la demande de jonction

Par ordonnance du 25 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les N°RG 21/01839 et 22/00112, l’instance se poursuivant sous le seul N°RG 21/01839.

Par conséquent, la demande de jonction des instances formée par la MACSF sera déclarée sans objet.

2°) Sur la responsabilité

L’article 1242 alinéa 1er du code civil prévoit qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Aux termes du règlement de copropriété (chapitre II section 2, page 10), sont incluses dans les parties communes les canalisations « à l’exclusion de celles se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l’usage exclusif de ceux-ci ».

En l’espèce, il est établi, d’après le rapport d’expertise amiable réalisé par la société POLYEXPERT le 3 juin 2021, au contradictoire de toutes les parties, présentes ou représentées lors de la réunion d’expertise du 7 mai 2021, que Monsieur [J], copropriétaire non occupant de l’appartement n°4 au rez-de-chaussée de la [Adresse 6] [Adresse 7] sise [Adresse 5] à [Localité 2], a constaté en date du 1er mai 2019 un dégât des eaux au sein de son appartement consécutivement à une fuite d’eau de la canalisation du réseau privatif d’eau chaude encastrée dans le sol de l’appartement n°8 situé au 1er étage, appartenant à Madame [A] et occupé par Monsieur [I] [L], son locataire.

L’origine du sinistre a été détectée via une recherche de fuite réalisée par la société ADS le 25 juin 2019, qui a procédé à une inspection à la caméra endoscopique à l’étage. Il a ainsi été constaté que

la fuite se situait sur l’un des tuyaux du réseau de distribution privatif qui passe sous le carrelage et alimente ensuite la salle de bain/les toilettes de l’appartement de Madame [A].

Selon le rapport d’expertise amiable précité, des dommages complémentaires dans l’appartement de Monsieur [J] ont été constatés le 9 septembre 2020, « en conséquence de la même fuite mise en évidence le 01/05/19 dans la prolongation du précédent sinistre DDE ; ceci, en raison d’un manque d’information et de communication auprès de Mme [A] et du mandataire IMMO CITY, en sa qualité de gestionnaire du bien ».

En outre, il ressort des pièces versées aux débats que le 2 juillet 2021, Monsieur [J] a constaté à nouveau des traces d’infiltrations sur le plafond et le mur de la cuisine et de la chambre de son appartement. Selon le courrier qui lui a été adressé par son assureur, la MAAF, le 14 janvier 2022, et qui mentionne un rapport définitif du CABINET ELEX NANCY non versé aux débats, une nouvelle recherche de fuites a été effectuée qui a conclu que la nouvelle infiltration provenait de la défaillance du raccord entre l’installation existante et le nouveau réseau cuivre dans le logement de Madame [A]. Les dommages ont été chiffrés à la somme de 1 744,98 €, pris en charge par la MAAF, assureur de Monsieur [J], et les travaux ont été réalisés par la SAS Réseau du Bâtiment, selon facture n°177 en date du 15 février 2022.

Il est acquis, et non contesté, que la fuite ayant entraîné des infiltrations d’eau dans l’appartement de Monsieur [J] trouve son origine dans l’appartement de Madame [A], partie privative de la copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 4].

La responsabilité de Madame [A], propriétaire, doit donc être retenue sur le fondement de la responsabilité du fait des choses prévue à l’article 1242 du code civil, et celle-ci doit être condamnée, in solidum avec son assureur, la MACSF, à indemniser les préjudices subis par Monsieur [J].

3°) Sur l’indemnisation des préjudices

Il est acquis que les dommages matériels subis par Monsieur [J] ont d’ores et déjà été indemnisés par son assureur. En effet, le sinistre a fait l’objet d’une déclaration auprès de la MAAF, qui a pris en charge le coût des travaux de reprise dans l’appartement du demandeur.

Monsieur [J] sollicite l’indemnisation des pertes de revenus locatifs et des troubles dans les conditions d’existence à hauteur de 15 960 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation (08 juillet 2021) sur la somme de 12 120 € et, pour le surplus à compter de la date de notification des conclusions ayant porté actualisation définitive du compte des préjudices (10 mars 2022).

Il ressort des pièces versées aux débats que les travaux nécessaires pour remédier à la fuite dans l’appartement de Madame [A] ont été réalisés en date du 16 février 2021, selon la facture émise par la société RAB – THERMIQUE ET SANITAIRE et l’attestation de son gérant en date du 25 octobre 2022. L’entreprise a effectué notamment le « remplacement de canalisation eau chaude

et froide sanitaire » et la « réparation de la fuite sous la baignoire et remplacement de la colonette. »

Monsieur [J] produit aux débats un contrat de bail en date du 13 mai 2019 devant prendre effet le 15 mai 2019, pour une durée de trois ans et moyennant le loyer mensuel de 480 euros hors charges. Il déclare dans ses écritures que ce contrat n’a jamais pu recevoir exécution en raison de l’état de l’appartement et de son taux d’humidité élevé. Cependant, il ne produit aucune pièce, telle qu’une attestation de la part des locataires, susceptible de justifier que le sinistre empêchait effectivement toute occupation de l’appartement.

Si le rapport de la société ADS du 25 juin 2019 permet effectivement d’objectiver à cette date un taux d’humidité de 90 % et la présence de cloques et de taches d’humidité sur le plafond de la cuisine et sur le mur de la chambre, aucune pièce n’est versée aux débats pour justifier de l’impossibilité de donner en location cet appartement pendant plusieurs mois jusqu’au 13 février 2022, date de la conclusion du nouveau bail produit aux débats.

Si la récurrence des infiltrations, constatée en mai 2019, en septembre 2020 puis en juillet 2021, ont pu expliquer certaines difficultés à louer l’appartement, il ressort des pièces du dossier qu’à partir du 16 février 2021, les travaux nécessaires pour remédier à la fuite dans l’appartement de Madame [A] ont été réalisés et qu’il n’existait en conséquence aucun empêchement à pouvoir louer l’appartement de Monsieur [J], une fois les travaux de reprise réalisés dans ce dernier, ce dont le demandeur ne justifie pas.

Il résulte en tout état de cause du rapport d’expertise amiable réalisé par la société POLYEXPERT le 3 juin 2021 les conclusions suivantes : « nous estimons que la perte de chance de louer est infondée, rappelant que M. [J] a considéré que la cause était réparée en conséquence d’une fuite non active depuis le 01/05/19, ne l’empêchant pas de donner en location son appartement. »

Si Monsieur [J] soutient que le logement est demeuré vacant du fait de la sinistralité, amenée à perdurer dès lors que les causes n’en étaient pas reprises, force est de constater qu’il ne justifie pas de la facture de réalisation des travaux de reprise suite au sinistre du 1er mai 2019, et donc de la date à laquelle son appartement aurait pu être loué à nouveau.

Il ressort en outre de ses écritures que la somme de 2 880 € (480 € x 6 mois) lui a été versée par la MAAF dans le cadre de son contrat d’assurance.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que Monsieur [J] ne justifie pas d’un préjudice devant être réparé au titre des pertes de revenus locatifs qui n’aurait pas déjà été indemnisé par son assurance.

S’agissant des troubles dans les conditions d’existence, si le demandeur évoque de nombreux aller-retour nonobstant son âge et les difficultés rencontrées par son épouse, hospitalisée en long séjour, pour se rendre trois fois par semaine depuis son domicile dans le logement sinistré, distant de 20 kilomètres, sur une période de deux années, il ne produit aucune pièce pour en justifier.

Il doit cependant être déduit des échanges de mails versés aux débats et de la présence de Monsieur [J] aux différentes réunions d’expertise que le demandeur, propriétaire non occupant, assurant seul la gestion de son appartement, a effectivement subi un trouble dans les conditions d’existence, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1 000 €.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Madame [A] et son assureur, la MACSF, à payer à Monsieur [J] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

4°) Sur l’appel en garantie

Aux termes de l’article 1147 du code civil (devenu l’article 1231-1 du code civil), le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, Madame [A], propriétaire non occupante de l’appartement sis au 1er étage de l’immeuble en copropriété, situé [Adresse 5] à [Localité 2], a confié la gestion de son bien à l’agence Century 21 ADM IMMOBILIER, suivant mandat signé le 22 octobre 2001. Cette société ayant été placée en redressement judiciaire, Madame [V] [M] exerçant sous l’enseigne IMMO CITY AGENCE DE NANCY a acquis le fonds de commerce en 2014 dans le cadre de la procédure collective.

Il est établi par l’ensemble des mails versés aux débats que la gestion du bien immobilier de Madame [A] a été assurée par Monsieur [G] [N], responsable de l’agence IMMO CITY NANCY, sous la responsabilité de Madame [M].

Monsieur [N] a été informé, dès le 30 juillet 2019, par le syndic de copropriété de la [Adresse 8], la société [F] ET NEUMAYER, de la survenue du sinistre en ces termes : « Nous vous informons par la présente d’une fuite sur le réseau EAU CHAUDE dans l’appartement dont vous avez la gestion. Le locataire, Mr [L], a été avisé, mais rien n’a été fait, l’appartement du RCH (sic) est fortement dégradé. Nous vous remercions de mettre tout en œuvre afin de procéder aux travaux dans les meilleurs délais ».

Il ressort des échanges de mails entre Monsieur [N] et le syndic en septembre 2019 que le décès du locataire, Monsieur [L], découvert le 28 août 2019, a pu poser momentanément des difficultés pour accéder à l’appartement de Madame [A].

Cependant, Monsieur [N] s’était engagé, après plusieurs échanges avec le syndic et aux termes d’un mail en date du 11 septembre 2019, à faire intervenir l’entreprise [R] chargée des travaux pour remédier à la fuite dans l’appartement de Madame [A] : « Effectivement j’ai mal compris et je m’en excuse. Je ferai intervenir immédiatement [R] dès que j’aurai l’accès au logement. Désolé pour cette incompréhension. Bonne journée. »

Monsieur [N] a, à cette occasion, été informé par le syndic de désordres similaires constatés dans d’autres appartements de l’immeuble, ayant été résolus par le passage en apparent des conduites par l’entreprise [R].

Or, relancé le 28 octobre 2019 par Monsieur [T], chargé d’effectuer les travaux, qui s’étonnait de son silence, Monsieur [N] lui a répondu par un mail du 5 novembre 2019 : « […] à ce jour et à ma connaissance aucune recherche de fuite n’a été réalisé dans l’appartement de feu Monsieur [L]. En effet aucun dégât des eaux n’ayant été constaté dans l’appartement, ni Monsieur [L] ni notre agence n’a jugé opportun de diligenter une recherche de fuite. Toutefois si l’assurance de Monsieur [J] ou encore l’assurance de l’immeuble souhaite faire intervenir une entreprise de recherche de fuite et que l’accès à l’appartement de feu Monsieur [L] est nécessaire nous vous informons que les clefs sont désormais en notre possession et que l’appartement est accessible ».

Par la suite, et alors qu’il s’était engagé à permettre dès que possible la réalisation des travaux pour faire cesser les infiltrations en septembre 2019, Monsieur [N] a estimé qu’aucune démarche ne pouvait être entreprise sans la communication préalable du rapport de recherche de fuite.

Alors qu’il était informé dès le 30 juillet 2019 de l’existence du sinistre, il justifie n’en avoir informé sa mandante, Madame [A], et l’assureur de celle-ci, la MACSF, que par un mail du 14 janvier 2020, soit six mois plus tard.

Nonobstant l’absence de communication du rapport de recherche de fuite du 25 juin 2019, dont l’agence IMMO CITY n’a été destinataire que le 4 octobre 2020, il apparaît que celle-ci disposait de toutes les informations pour remédier aux désordres et qu’elle a, par l’inertie dont elle a fait preuve, relevée par les différents interlocuteurs l’ayant sollicitée (le syndic de copropriété, Monsieur [J], son conseil, Monsieur [T] et l’association UFC Que Choisir) laissé perdurer la situation sans en rendre compte à sa mandante.

Ce faisant, Madame [M], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne IMMO CITY, a manqué à ses obligations. Elle sera en conséquence condamnée à garantir Madame [A] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens.

5°) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [A] et son assureur, la MACSF, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé-expertise suivie sous le numéro RG21/00108.

b) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de condamner in solidum Madame [A] et la MACSF à payer à Monsieur [J] une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est également équitable de condamner Madame [M], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne IMMO CITY, à payer à la MACSF la somme de 1 500 € et à Madame [A] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

Madame [M], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne IMMO CITY, conservera ses propres frais irrépétibles et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE sans objet la demande de jonction formée par la MUTUELLE D’ASSURANCE DU [Localité 1] DE SANTÉ FRANÇAIS ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [J] de sa demande d’indemnisation au titre des pertes de revenus locatifs ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [A] et son assureur, la MUTUELLE D’ASSURANCE DU [Localité 1] DE SANTÉ FRANÇAIS, à payer à Monsieur [W] [J] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour les troubles subis dans les conditions d’existence, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [M], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne IMMO CITY, à garantir Madame [O] [A] de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [A] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DU [Localité 1] DE SANTÉ FRANÇAIS à payer à Monsieur [W] [J] une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [M], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne IMMO CITY, à payer à la MUTUELLE D’ASSURANCE DU [Localité 1] DE SANTÉ FRANÇAIS la somme de 1 500 € et à Madame [A] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [V] [M], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne IMMO CITY, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [A] et la MUTUELLE D’ASSURANCE DU [Localité 1] DE SANTÉ FRANÇAIS aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé-expertise;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE