TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Août 2025

N° R.G. : N° RG 21/06713 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W26T

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société Marcel Pourtout

C/

Société Bureau Veritas Exploitation

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société Marcel Pourtout

24-26 rue Ballu

75009 PARIS

représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R175

DEFENDERESSE

Société Bureau Veritas Exploitation

8 Cours du Triangle

92800 PUTEAUX

représentée par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0676

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 26 août 2025..

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 septembre 2005, la SCI MARCEL POURTOUT, aux droits et obligations de laquelle est venue la SARL MARCEL POURTOUT, a donné à bail commercial à la société BUREAU VERITAS – REGISTRE INTERNATIONAL CLASSIFICATION DE NAVIRES ET AERONEFS (ci-après société BUREAU VERITAS), pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2004, des locaux à usage de bureaux et de réserves d’une surface totale de 1.651 m² environ (quote-part des parties communes incluses), ainsi que vingt-six emplacements de parking couverts et six emplacements de parking extérieurs sis 5, boulevard Marcel Pourtout à RUEIL-MALMAISON (92500), afin qu’elle y exploite une activité ayant trait à toutes prestations touchant à la sécurité et à la qualité, moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 396.270 euros en principal.

A la suite d’une résiliation amiable de ce bail, suivant acte authentique du 1er juillet 2011, un nouveau bail a été régularisé entre les parties pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012, la surface des locaux à usage de bureaux et de réserves louée étant portée à 1.874 m² environ (quote-part des parties communes incluses) et six emplacements de stationnement extérieurs supplémentaires mis à disposition, le tout moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 393.190 euros en principal.

Aux termes d’un acte notarié du 26 juin 2014, les parties ont procédé à la résiliation amiable anticipée du bail commercial en cours à effet du 1er janvier 2015, date à compter de laquelle elles ont régularisé une convention d’occupation précaire prévue pour se terminer le 31 décembre 2017.

Cette convention d’occupation précaire a été conclue moyennant le règlement d’une redevance annuelle d’un montant de 499.523 euros, en contrepartie de la mise à disposition de bureaux et réserves d’une surface d’environ 2.423 m², de trente-quatre emplacements de stationnement couverts et de dix-neuf emplacements de stationnement extérieurs. Le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 124.893 euros.

Par exploit d’huissier du 17 mai 2017, la société BUREAU VERITAS a délivré congé pour le terme de la convention d’occupation précaire, soit le 31 décembre 2017, puis a demandé à la bailleresse l’autorisation de se maintenir dans les lieux jusqu’au 31 janvier 2018, ce que celle-ci a refusé.

En dépit de ce refus, la société BUREAU VERITAS n’a libéré les locaux que le 1er février 2018, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi en présence des deux huissiers de justice mandatés par chacune des parties.

Reprochant à la société BUREAU VERITAS de ne pas lui avoir réglé la redevance prévue au titre de son occupation postérieure au 31 décembre 2017, ainsi que les charges et taxes correspondantes, et de n’avoir pas fait réaliser les travaux de remise en état dans les conditions prévues par la convention d’occupation précaire, la société MARCEL POURTOUT l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit d’huissier en date du 11 août 2021 aux fins essentiellement de la voir condamner au paiement de la somme de 628.754,45 euros, après déduction du dépôt de garantie, au titre de l’indemnité d’occupation due pour le mois de janvier 2018, des travaux de remise en état, d’une indemnité d’immobilisation durant la période de réalisation desdits travaux et des régularisations de charges, de taxes et impôt foncier, d’une part, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.284,04 euros au titre des frais exposés pour le pré-état des lieux de sortie, d’autre part.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2023, la société MARCEL POURTOUT demande au tribunal de :

CONDAMNER la société Bureau Veritas Exploitation au paiement de la somme de 616.235,32 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, après imputation du dépôt de garantie correspondant :

— à l’indemnité d’immobilisation au titre des travaux de remise en état : 144.968,21€ TTC,

— aux travaux de remise en état : 361.946,78 € TTC,

— à l’indemnité d’occupation (avec les charges) de 219.979,02 € TTC pour le mois de janvier 2018 conformément aux termes de l’article 4 de la convention d’occupation précaire,

( et à titre subsidiaire, une indemnité d’occupation fixée, au montant du dernier loyer appelé, soit la somme de 64.463,69 € TTC),

— à l’impôt foncier 2018 pour le mois de janvier 2018 : 5.724,83€ TTC,

— à la taxe sur les bureaux 2018 pour le mois de janvier 2018 : 3.706,04 € TTC,

— aux charges impayées 2017 : 5.583,79 € TTC,

Soit : 741.908,67 € TTC et après déduction du dépôt de garantie : 741.908,67 € – 125.673,05 € = 616.235,62 € TTC,

CONDAMNER la société Bureau Veritas au paiement de la somme de 1.284,04 €, correspondant aux frais engagés par la SARL Marcel Pourtout (pré-état des lieux de sortie et état des lieux de sortie, par huissier),

CONDAMNER la société Bureau Veritas Exploitation à payer à la SARL Marcel Pourtout la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société Bureau Veritas Exploitation aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christofer Claude, représentant la Selas Realyze, Avocat à la Cour, dans les conditions prévues par l’article 699 du Code de Procédure Civile,

RAPPELER le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 mai 2023, la société BUREAU VERITAS demande au tribunal de :

DÉBOUTER la SCI MARCEL POURTOUT de toutes ses demandes, fins, conclusions,

DÉCLARER la société BUREAU VERITAS EXPLOITATION recevable et bien fondée en ses demandes et y faisant droit,

DIRE ET JUGER que les lieux ont été restitués en bon état conformément aux obligations contractuelles de la société BUREAU VERITAS EXPLOITATION,

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation majorée prévue par la convention d’occupation précaire est inapplicable en l’espèce,

En conséquence,

ORDONNER la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 126.673,05 € en possession de la société MARCEL POURTOUT,

CONDAMNER la société MARCEL POURTOUT à payer à la société BUREAU VERITAS EXPLOITATION la somme de 126.673,05 €,

CONDAMNER la société MARCEL POURTOUT à verser à la société BUREAU VERITAS EXPLOITATION la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société MARCEL POURTOUT aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 05 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « déclarer bien fondée » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces mentions n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a par conséquent pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la recevabilité de la société BUREAU VERITAS, celle-ci n’étant pas contestée.

En outre, il convient de préciser que la demande de condamnation formée à l’encontre de la société BUREAU VERITAS à hauteur de la somme de 1.284,04 euros au titre des frais d’huissier engagés pour le pré-état des lieux de sortie et état des lieux de sortie, qui fait l’objet d’une prétention distincte dans le dispositif des conclusions de la société MARCEL POURTOUT sera traitée dans le cadre des frais irrépétibles, fondés sur l’article 700 du code de procédure civile, conformément aux motifs de ses écritures.

Enfin, il convient de rappeler que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que la convention d’occupation précaire ayant lié les parties à compter du 1er janvier 2015, restent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février2016.

I – Sur la demande de condamnation de la société BUREAU VERITAS au paiement de l’indemnité d’occupation, des charges et des taxes dues au titre du mois de janvier 2018

La société MARCEL POURTOUT sollicite la condamnation de la société BUREAU VERITAS à lui payer une somme de 232.497,85 euros au titre de l’indemnité d’occupation et des charges pour la période du 1er janvier 2018 au 31 janvier 2018. A l’appui de cette prétention elle fait valoir qu’alors que le terme de la convention d’occupation précaire était fixé au 31 décembre 2017, date pour laquelle la société BUREAU VERITAS a délivré congé, elle s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 31 janvier 2018. Elle invoque les termes de la convention, selon lesquels le preneur qui se maintient indûment dans les lieux, est redevable d’une indemnité d’occupation égale à quatre fois le montant de la dernière redevance en cours. Elle en déduit que la défenderesse doit lui régler la somme de 207.779,48 euros augmentée des charges d’un montant de 12.199,57 euros d’indemnité pour l’occupation de son bien au cours du mois de janvier 2018, somme calculée sur la moyenne des redevances et charges acquittées au cours de l’année 2017 (avoir d’un montant de 319,26 euros déduit). Subsidiairement, la demanderesse requiert que la société BUREAU VERITAS soit condamnée à lui verser une somme de 64.463,69 euros charges comprises au titre de ladite indemnité d’occupation, montant calculé sur la base de la dernière redevance payée. La société MARCEL POURTOUT sollicite également que la société BUREAU VERITAS soit condamnée au paiement d’une somme de 9.430,85 euros au titre des charges et taxes dues prorata temporis sur la période du mois de janvier 2018.

La société BUREAU VERITAS résiste aux demandes de condamnation formulées à son encontre au titre du mois de janvier 2018, arguant du caractère excessif de l’indemnité d’occupation prévue par la clause de la convention d’occupation précaire, qu’elle considère s’analyser en une clause pénale. Elle sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant de la redevance contractuelle, soit à la somme de 38.085,40 euros au titre du mois de janvier 2018. Elle ne répond pas sur les charges et taxes dues prorata temporis au titre du janvier 2018.

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1226 dudit code, dans sa rédaction applicable à la cause, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

L’article 1152 du même code, dans sa rédaction applicable, dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

Il est constant que la disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi et qu’il appartient au défendeur de démontrer ledit caractère manifestement excessif.

Il est également de droit que le juge apprécie librement, au cas par cas, si la clause du contrat prévoyant une indemnité d’occupation en cas de maintien sans droit dans les lieux peut être qualifiée de clause pénale et être soumise à modération si elle apparaît manifestement excessive (Pourvoi 14-28310).

En l’espèce, la convention d’occupation précaire liant les parties stipule :

« A la date d’effet de la résiliation partielle ou totale de la Convention d’Occupation Précaire, l’Occupant s’oblige à quitter partiellement ou l’ensemble des Locaux Occupés, à rendre les clés au Propriétaire, à restituer les locaux libres de tous occupants, matériels et mobiliers, conformément à l’article 1139 du Code civil sans chercher à s’y maintenir sous quelque prétexte que ce soit et à être à jour de toutes les obligations à sa charge au titre de la Convention d’Occupation Précaire.

Si, contre toute attente, l’Occupant se maintenait indûment dans l’ensemble des Locaux Occupés ou dans la partie des Locaux Loués objets de la résiliation postérieurement à la date de résiliation de la Convention d’Occupation Précaire, il sera considéré comme occupant sans droit ni titre et son expulsion serait due en vertu d’une ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance compétent exécutoire par provision nonobstant opposition ou appel.

En outre, l’Occupant sera redevable de plein droit envers le Propriétaire d’une indemnité journalière payable à semaine échue égale à quatre (4) fois le montant de la dernière redevance en cours, le tout calculé sur une base journalière et ce, indépendamment de tous autres dommages et intérêts et du jeu de la clause résolutoire. »

Il en résulte que l’indemnité d’occupation convenue est destinée à rémunérer, d’une part, la jouissance des lieux et, d’autre part, à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’immobilisation de son bien par une occupation sans droit ni titre.

La société MARCEL POURTOUT sollicite l’application de la clause de la convention sans évoquer, ni justifier d’un préjudice particulier qu’elle aurait souffert du fait du maintien dans les lieux de la société BUREAU VERITAS sur le seul mois de janvier 2018.

Dans ces conditions, même s’il est établi que la société BUREAU VERITAS s’est maintenue dans les lieux contre l’avis de la société MARCEL POURTOUT, ce qui justifie l’application d’une sanction financière, l’indemnité journalière fixée à quatre fois le montant de la dernière redevance en cours, apparaît excessive par rapport au but poursuivi et donc disproportionnée.

Aussi compte tenu de la durée limitée du maintien dans les lieux de la société BUREAU VERITAS sans droit ni titre, le tribunal modèrera justement l’indemnité d’occupation contractuelle due pour le mois de janvier 2018 à la somme 38.085,40 euros correspondant à la dernière redevance contractuelle résultant de la facture de n°55607 produite, tel que revendiqué par le défendeur.

Par ailleurs, la société MARCEL POURTOUT est également créancière des charges et taxes dues au titre du mois de janvier 2018, en application des articles 9 et 12 de la convention d’occupation précaire, ce que la défenderesse ne conteste pas.

La société MARCEL POURTOUT justifie des charges dues pour un montant de 12.518,83 euros au titre du mois de janvier 2018, duquel elle a déduit un avoir de 319,26 euros relatif à l’apurement des charges 2017, aboutissant à une somme totale de 12.199,57 euros de charges, outre une somme de 5.724,82 euros au titre de l’impôt foncier et celle de 3.706,03 euros au titre de la taxe sur les bureaux, montants non contestés par la société BUREAU VERITAS.

En conséquence, le tribunal condamne la société BUREAU VERITAS à payer à la société MARCEL POURTOUT la somme de 59.715,82 euros TTC (38.085,40 + 12.199,57 + 5.724,82 + 3.706,03), au titre de l’indemnité d’occupation, des charges, impôts et taxes correspondant à la période allant du 1er janvier 2018 au 31 janvier 2018, étant précisé que les sommes s’entendent TVA incluse tel que prévu par la convention.

II – Sur la demande de condamnation de la société BUREAU VERITAS au paiement de la somme de 361.946,78 euros au titre des travaux de remise en état

La société MARCEL POURTOUT sollicite que la société BUREAU VERITAS soit condamnée à lui payer une somme de 361.946,78 euros correspondant au coût des travaux nécessaires à la remise en état des locaux conformément aux termes de la convention d’occupation précaire. Elle fonde sa demande sur les articles 15.1 qui met à la charge du preneur l’obligation d’entretenir, réparer et remplacer, pendant le cours du bail, tous les appareils, équipements, installations usagés, vétustes ou périmés, et 21.2, applicable en fin de bail, obligeant le preneur à restituer les locaux en bon état de réparation, d’entretien et de propreté. Elle déclare que ces deux clauses ne sont pas contradictoires, mais complémentaires. Elle explique que l’état dégradé des locaux, pour la reprise desquels elle a fait établir un devis à hauteur de 361.946,78 euros, est caractérisé par les constatations effectuées par voie d’huissier selon procès-verbaux de constat des 24 août 2017 et 1er février 2018. Elle relève que la défenderesse ne conteste pas qu’elle a restitué les locaux en état d’usage et parfois d’usure, et soutient que celle-ci ne peut arguer d’une occupation prolongée des lieux et du caractère vétuste des éléments d’équipement et installations, ladite vétusté découlant d’un manquement à son obligation d’entretien et de réparation.

La société BUREAU VERITAS résiste à cette prétention en faisant valoir qu’elle a restitué les locaux en état d’une usure inhérente à une occupation de douze années. Elle indique que les différents revêtements présents dans les locaux ont été, dans l’immense majorité des cas, restitués « en bon état ou en état d’usage, et parfois d’usure ». Elle se prévaut de différentes jurisprudence de première instance et d’appel qui ont retenu que des dégradations liées à un usage normal des locaux sur une longue durée sont insuffisantes à caractériser un manquement du preneur à son obligation d’entretien et ne présentent pas de caractère indemnisable. La défenderesse considère en conséquence que l’état des revêtements reproché relève d’une usure normale, et que leur remise en état ne peut être mise à sa charge puisque le bail prévoit une restitution des lieux loués en bon état et que les photographies annexées aux procès-verbaux de constats versés aux débats confirment que les revêtements de sols et de murs sont « en bon état ou en état d’usage ». En tout état de cause, la société BUREAU VERITAS conteste l’évaluation du coût des travaux de remise en état revendiqué par la société MARCEL POURTOUT en ce qu’il porte, en réalité, sur une remise à neuf complète des locaux sans que soient ciblés les éléments dégradés qui lui seraient précisément imputables. Elle insiste sur le fait que le coût des travaux relatifs au troisième étage est supérieur à celui des deux étages inférieurs alors que cet étage est de plus petite surface et qu’il n’a été occupé que durant trois ans.

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1147 dudit code, dans sa version applicable, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1149 du même code, dans sa version applicable, précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il est constant que le bailleur, qui forme une prétention au titre de la remise en état des locaux sur le fondement des stipulations du bail, doit rapporter la preuve d’une faute contractuelle, d’une part, et du préjudice en découlant, d’autre part (Pourvoi n°22-24502).

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’article 15.1 de la convention d’occupation précaire ayant lié les parties stipule que :

« Obligations d’entretien :

L’occupant devra :

— Tenir les locaux Occupés pendant toute la durée de la Convention d’Occupation Précaire, en bon état et effectuer à ses frais tous travaux d’entretien, de réparations de l’immeuble et ce, qu’elles qu’en soient la cause, la nature et l’importance à l’exception des grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil qui resteront à la charge du Propriétaire.

— Effectuer tous travaux en général, même de modification, qui pourraient être exigés en quelque matière que ce soit, notamment de sécurité et de mise en conformité, par l’Administration.

— Maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l’ensemble des Locaux Loués et remplacer, s’il y a lieu, ceux qui ne pourraient être simplement réparés, et de manière générale de réparer au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les Locaux Occupés. Tout remplacement se fera obligatoirement à l’identique, sauf accord préalable, exprès et écrit du Propriétaire.

— Entretenir, réparer ou remplacer à ses frais tous les appareils, équipements, installations y compris, sans que cette liste soit limitative, les fenêtres, volets, façades, portes, glaces, vitres, revêtements de sols et de murs, robinets, etc. usagés, vétustes ou périmés par suite d’exigence administrative ou par force majeure.

— Veiller à ne pas entraver le bon écoulement des eaux pluviales et usées ainsi qu’au maintien de l’étanchéité des toitures. »

L’article 21.2 de la même convention prévoit que l’occupant « devra également rendre en bon état de réparation, d’entretien et de propreté les Locaux Occupés et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues par lui dans les Locaux Occupés, tels qu’ils résulteront des travaux d’aménagement et de finition effectués par lui à son entrée dans les lieux ou en cours. A cet effet, en cas de remise volontaire ou forcée des Locaux Loués au Propriétaire, l’architecte du Propriétaire dressera un état des lieux comportant relevé descriptif et estimatif des réparations à effectuer et pouvant incomber à l’Occupant. ».

Les termes clairs et précis de la convention d’occupation précaire constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Pour fonder sa demande de condamnation au coût des travaux de remise en état des locaux, la société MARCEL POURTOUT invoque les termes d’un procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier en présence des deux parties lors de l’état des lieux de sortie, le 1er février 2018.

L’analyse de ce procès-verbal de constat conduit à relever que les locaux ont été restitués par la société BUREAU VERITAS dans un état correspondant à un usage normal au terme de douze années d’occupation cumulées. Certes certaines dalles de moquettes présentent des traces ou tâches excédant l’usure normale et justifiant un nettoyage ou leur remplacement, de même que plusieurs trous non rebouchés sont visibles par endroits sur les murs des trois plateaux que la défenderesse aurait dû reboucher, et que quelques dalles de plafond sont manquantes, dégradées, où défectueuses s’agissant des dalles lumineuses, qu’il lui appartenait de remplacer avant son départ, ainsi que divers spots ne fonctionnant pas. Mais, les principales dégradations résultant du constat dressé par l’huissier de la bailleresse se concentrent au niveau du sous-sol de l’immeuble et concernent l’état des sanitaires qui n’ont pas été restitués en bon état d’entretien puisque les murs situés devant la douche présentent d’importantes traces de moisissures tout comme le joint de silicone en pourtour du bac de douche, que le carrelage mural et le bac de douche n’ont pas été nettoyés, non plus que les WC où stagne une eau marron, outre qu’un message est apposé dans le lavabo portant instruction « NE PAS OUVRIR L’EAU RISQUE DE FUITE ».

Contrairement à ce que soutient la société BUREAU VERITAS, quelle qu’ait été sa durée d’occupation des locaux, elle était contractuellement tenue de les restituer en bon état de réparation, d’entretien et de propreté et elle ne peut se retrancher derrière la vétusté inhérente à l’usure des lieux dès lors que le contrat mettait expressément à sa charge l’obligation de « réparer ou remplacer à ses frais tous les appareils équipements, installations y compris, sans que cette liste soit limitative, les fenêtres, volets, façades, portes, glaces, vitres, revêtements de sols et de murs, robinets, etc. usagés, vétustes »

Pour autant, si la défenderesse n’a pas parfaitement rempli ses obligations contractuelles, il convient de tenir compte de ce que le devis des travaux de remise en état chiffrant le coût des réparations locatives à la somme de 361.946,78 euros, produit par la société MARCEL POURTOUT à l’appui de sa demande, correspond à des travaux de remise de la totalité des locaux à usage de bureaux et sanitaires en état neuf, non contractuellement prévu, et non pas aux seuls travaux nécessaires au nettoyage des WC, douche, dalles de moquette sales, rebouchage des trous dans les murs, remplacement des dalles de moquette usées et de plafond manquantes ou abîmées, changement des spots défaillants et réparation de la fuite dans le lavabo du sous-sol.

Ainsi, faute pour la demanderesse de produire un devis en rapport avec l’inventaire précis des seuls travaux en rapport avec les réparations ou lessivages découlant des manquements contractuels imputables à la société BUREAU VERITAS, la société MARCEL POURTOUT ne satisfait pas à la charge de la preuve qui lui incombe d’établir la réalité du préjudice direct que lui cause l’absence de remise en état conforme des locaux par la défenderesse.

De surcroît, le tribunal relève qu’alors qu’elle n’établit pas avoir effectivement procédé à la réalisation des travaux dont elle demande la prise en charge par la société BUREAU VERITAS, leur mise en œuvre apparaît pour le moins hypothétique dès lors que le préambule de la convention ayant lié les parties précisait que son caractère précaire était lié au projet de la société MARCEL POURTOUT d’engager des travaux de transformation de son immeuble en locaux à usage d’habitation en lieu et place des bureaux donnés à bail, comme suit : « Le Propriétaire souhaite réaliser des travaux de rénovation et de transformation de l’immeuble objet des Locaux Loués en vue de transformer ledit immeuble en locaux à usage d’habitation et de construire des pavillons sur l’arrière de l’immeuble… A cet effet, le Propriétaire rappelle à l’Occupant qu’il déposera une déclaration préalable en vue de la transformation des locaux du 3ème étage le 31/07/14 et qu’il continue d’interroger divers conseils et entreprises en vue de la réalisation future des travaux. La déclaration préalable relative aux locaux du rez-de-chaussée, 1er et 2ème étage sera déposée dans le délai de la présente convention. »

Il s’en déduit que la société MARCEL POURTOUT échoue à administrer la preuve qui lui incombe de la réalité du préjudice subi, dont elle entend obtenir réparation au titre des travaux de remise en état des locaux occupés.

En conséquence, sa demande tendant à voir condamner la société BUREAU VERITAS à lui verser à ce titre une somme de 361.946,78 euros sera rejetée.

III – Sur la demande de condamnation de la société BUREAU VERITAS au paiement de la somme de 31.862,46 euros au titre du préjudice lié à l’immobilisation des locaux le temps des travaux

La société MARCEL POURTOUT sollicite que la défenderesse soit condamnée à l’indemniser de la période d’immobilisation des locaux durant la réalisation des travaux de remise en état. Elle fonde cette demande sur les termes de la convention d’occupation précaire, qui prévoir que : « Le Propriétaire aura la faculté dans tous les cas de demander à l’Occupant une indemnité d’occupation calculée sur la base de la redevance globale de la dernière année d’occupation, majorée de 50%, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état à compter de la date d’expiration de la Convention d’Occupation Précaire. »

La société BUREAU VERITAS conclut au débouté de la demanderesse.

Il résulte de ce qui précède que la société MARCEL POURTOUT a été déboutée de sa demande de condamnation de la société BUREAU VERITAS à prendre en charge les travaux de remise en état revendiqués.

Partant, sa demande subséquente relative à l’indemnisation de l’immobilisation de son bien durant lesdits travaux sera également rejetée.

IV – Sur la demande de condamnation de la société BUREAU VERITAS au paiement de la somme de 5.583,79 euros au titre du solde de charges 2017

La société MARCEL POURTOUT invoque l’article 9 de la convention d’occupation précaire, relative au remboursement par l’occupant des charges de fonctionnement de l’immeuble, pour réclamer à la société BUREAU VERITAS une somme de 5.583,79 euros au titre des charges 2017.

La société BUREAU VERITAS, qui conclut au débouté de l’ensemble des demandes formées par la société MARCEL POURTOUT, ne développe aucun moyen en droit ou fait dans la partie « discussion » de ses conclusions pour s’opposer au paiement de la régularisation des charges de l’exercice 2017.

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 9 de la convention d’occupation précaire, qui constitue la loi des parties et d’impose au tribunal, la société BUREAU VERITAS était tenue d’acquitter sa quote-part des charges afférentes au fonctionnement de l’immeuble.

La société MARCEL POURTOUT verse aux débats un tableau de synthèse des charges de l’immeuble relatif à l’année 2017, l’ensemble des justificatifs correspondant à chacun des postes de dépenses listés, les justificatifs des taxes et impôts sur la période, ainsi que les provisions appelées et réglées par la société BUREAU VERITAS déduites des sommes réclamées. Elle justifie ainsi de la réalité et du montant de la créance dont elle réclame le paiement ce, sans contestation de la part du débiteur.

En conséquence, la société BUREAU VERITAS sera condamnée à payer à la société MARCEL POURTOUT une somme de 5.583,79 euros TTC au titre du solde des charges 2017.

V – Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

La société BUREAU VERITAS sollicite, reconventionnellement, que la société MARCEL POURTOUT soit condamnée à lui verser la somme de 126.673,05 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

La demanderesse résiste à cette prétention, considérant que ledit dépôt de garantie, d’un montant de 125.673,05 euros, a été absorbé par les sommes dont elle est créancière à l’égard de la défenderesse.

Selon l’article 1134 du code civil dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1289 dudit code, dans sa version applicable, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés.

L’article 1290 du même code, dans sa version applicable, dispose que la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs ; les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.

L’article 1291 de ce code, dans sa version applicable, précise que la compensation n’a lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il sera préalablement relevé que les parties sont contraires sur le montant du dépôt de garantie, la société BUREAU VERITAS invoquant une somme de 126.673,05 euros, tandis que la bailleresse fait état d’un montant de 125.673,05 euros. Eu égard à son montant (1.000 euros), ce différentiel apparaît correspondre à une simple erreur de plume.

La société BUREAU VERITAS, qui se prétend créancière de la somme de 126.673,05 euros ne produisant aucune pièce pour en justifier, le tribunal retiendra que le montant du dépôt de garantie acquitté se monte à 125.673,05 euros

Par ailleurs, il résulte de ce qui précède que la société BUREAU VERITAS est redevable à l’égard de la société MARCEL POURTOUT d’une somme totale de 65.299,61 euros TTC (59.715,82 + 5.583,79) au titre de l’indemnité d’occupation et des charges, taxes ou impôts dus pour le mois de janvier 2018, d’une part, et du solde des charges de 2017, d’autre part.

Aussi, la société BUREAU VERITAS ne peut prétendre au remboursement de la totalité du montant du dépôt de garantie. Elle n’est, en effet, créancière que du solde dudit dépôt de garantie, après déduction des sommes dont elle reste redevable à l’égard de son ancienne bailleresse.

Les parties disposant de créances réciproques, fongibles, certaines, liquides et exigibles, la compensation entre leurs créances respectives sera ordonnée, d’office, à hauteur de la somme la plus faible.

Par conséquent, la société MARCEL POURTOUT sera condamnée à verser à la société BUREAU VERITAS la somme de 60.373,44 euros (125.673,05 – 65.299,61).

VI – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il convient de laisser à la charge de la société MARCEL POURTOUT, d’une part, et de la société BUREAU VERITAS, d’autre part, les dépens exposés. Les demandes de distraction des dépens formées en application de l’article 699 du code de procédure civile seront, dans ces conditions, rejetées.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient de laisser à chacune des parties la charges des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits. Leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées, y compris au titre des frais d’huissier exposés pour l’état pré-daté dont la demanderesse n’établit pas qu’il aurait été imposé par la convention, ou pour l’état des lieux de sortie où chaque partie a eu recours à son propre huissier.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société MARCEL POURTOUT à payer à la société BUREAU VERITAS la somme de 60.373,44 euros après compensation à hauteur de la somme la plus faible entre le dépôt de garantie d’un montant de 125.673,05 euros et les sommes suivantes dues à la société MARCEL POURTOUT :

— la somme de 59.715,82 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation, des charges, taxes et impôts dus au titre de son occupation du mois de janvier 2018,

— la somme de 5.583,79 euros TTC au titre du solde des charges de 2017,

REJETTE les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE chacune des parties à conserver la charge des dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,