TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/01065 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2MNE

N° de minute :

[S] [Z],

[X] [F]

c/

Compagnie d’assurance ABEILLE IARD & SANTE,

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE [Localité 19],

S.C.I. CHATILLON LASEGUE

DEMANDEURS

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 15]

Madame [X] [F]

[Adresse 3]

[Localité 15]

Tous deux représentés par Maître Thierry LAUGIER de la SCP GERARDIN LAUGIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0223

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance ABEILLE IARD & SANTE

[Adresse 6]

[Localité 14]

Représentée par Maître Alberta SMAIL de la SELARL REIBELL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0290

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE [Localité 19]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentée par Maître Justin BEREST de la SELEURL JB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0538

S.C.I. CHATILLON LASEGUE

[Adresse 16]

[Localité 12]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Thomas BOTHNER, Vice-Président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 25 août 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte authentique établi le 13 octobre 2022 par Me [K] [Y], notaire à [Localité 19], M. [S] [Z] et Mme [X] [F] ont acquis auprès de la SCCV Châtillon Lasègue, une maison avec jardin en l’état futur d’achèvement soit le lot n°5 de la résidence située [Adresse 2]) cadastrée section Z, parcelles n°[Cadastre 11], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], au prix de 1 226 000 euros.

Diverses réserves aux termes du procès-verbal de livraison de l’immeuble dressé contradictoirement le 31 octobre 2024.

Estimant que les malfaçons affectant l’immeuble justifient une mesure d’expertise, M. [S] [Z] et Mme [X] [F] ont fait assigner la SCCV Châtillon Lasègue, la société Abeille Iard & Santé en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France Paris, établissement bancaire désigné pour fournir la garantie financière d’achèvement, par actes judiciaires des 14 et 19 mars 2025, devant le juge des référés siégeant au tribunal judiciaire de Nanterre.

Selon leurs conclusions en réponse, les demandeurs sollicitent du juge des référés au visa des articles 834 et 145 du code de procédure civile de débouter la société Abeille de ses demandes fins et conclusion, de désigner un expert afin de se prononcer sur les désordres affectant leur bien et réserver les dépens.

Ils détaillent les différentes malfaçons affectant leur maison et font valoir les constatations d’un commissaire de justice qu’ils ont mandatés. Sur la fin de non-recevoir opposée par la société Abeille, ils estiment avoir respecté l’article L. 242-1 du code des assurances en ayant déclaré le sinistre auprès de la SCCV Châtillon Lasègue par lettre de mise en demeure en date du 2 décembre 2024 laquelle avait la possibilité de procéder à la déclaration du sinistre.

Dans ses dernières écritures la SA Abeille Iard & Santé demande au juge des référés de déclarer l’instance engagée par les consorts [Z] [F] irrecevable à son égard, à titre subsidiaire de rejeter la demande et de les condamner aux dépens.

A l’appui de ses demandes elle vise l’article L. 242-1 du code des assurances et rappelle que la cour de cassation a rappelé à plusieurs occasions les conditions d’application de ce texte exigeant que la déclaration de sinistre soit accomplie par le propriétaire du bien à compter de la livraison de l’ouvrage et que le délai de 60 jours prévu par ce texte soit expiré.

A titre subsidiaire, elle relève qu’elle a été assignée en sa qualité d’assureur dommages ouvrage alors que la garantie qu’elle fournit à ce titre a cessé au moment de la livraison de l’ouvrage.

Selon ses conclusions déposées à l’audience, la caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile-de-France demande au juge des référés de prononcer sa mise hors de cause et à titre subsidiaire, d’ajouter à la mission de l’expert de constater l’achèvement de l’immeuble au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation. En tout état de cause elle sollicite la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur sa demande de mise hors de cause, elle vise l’article L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation pour rappeler qu’elle n’était tenue qu’à fournir la garantie financière d’achèvement qui est d’ordre public et qui n’a pour but que de garantir la poursuite des travaux de construction d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement en cas de défaillance du maître d’œuvre. Elle en déduit que les malfaçons, non-façon ou désordres constatés au moment de la livraison de l’immeuble ou après sa livraison n’entre pas dans le champ de cette garantie.

La SCCV Châtillon Lasègue n’a pas constitué avocat. La décision à intervenir sera réputée contradictoire en application de l’article 474 alinéa 1er du code de procédure civile.

SUR CE :

Sur les fins de non-recevoir soulevées

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par la SA Abeille Iard & Santé

Selon l’article L. 242-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Toutefois, l’obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s’applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat conclu en application de l’article 1er de l’ordonnance n°204-55ç du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l’importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l’article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l’habitation.

L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Il résulte de ce texte que pour mettre en œuvre la garantie de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire, l’assuré est tenu de faire une déclaration de sinistre à l’assureur lequel doit alors désigner un expert ou en cas de récusation, en faire désigner un par le juge des référés. L’assureur dispose d’un délai de soixante jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat. Dès lors, doit être déclarée irrecevable l’instance engagée à l’encontre de l’assureur avant l’expiration de ce délai.

En l’espèce, il est acquis au débat que M. [S] [Z] et Mme [X] [F] ont déclaré le sinistre auprès de la SA Abeille Iard & Santé le 22 juillet 2025. Dès lors, le délai de 60 jours doit s’achever le 22 septembre 2025.

Or, ils ont saisi la présente juridiction le 19 mars 2025, soit avant l’expiration du délai précité.

En conséquence leurs demandes sont déclarées irrecevables à l’égard de la SA Abeille Iard & Santé.

Par la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France

Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.

L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

En l’espèce, le procès-verbal de réception et le constat dressé par le commissaire de justice démontrent que l’immeuble a été livré et qu’il est achevé au sens des articles régissant la garantie financière de parfait achèvement. Les malfaçons ou défauts relevés n’ont pas de caractère substantiel et ne rendent pas l’ouvrage impropre à son utilisation.

En conséquence, il est établi avec suffisamment d’évidence que la garantie fournie par la caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France n’a pas vocation à être mise en œuvre au bénéfice des demandeurs.

Dans ces conditions, la demande des consorts [Z] [F] est déclarées irrecevable à l’égard de la caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de réception dressé le 31 octobre 2024 et du constat accompli par Me [C] [B], commissaire de justice que de nombreuses malfaçons ou non façons mineures ont été relevées dans l’ensemble de la maison acquise par les demandeurs.

Ainsi, les consort [Z] [F] démontrent avoir un motif légitime pour faire diligenter une expertise judiciaire pour examiner les désordres affectant leur bien au contradictoire de la SCCV Châtillon Lasègue, aux fins de rechercher leur cause, le cas échéant, rechercher les responsabilités et évaluer le coût de la remise en état.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par la SCCV Châtillon Lasègue, qui succombe.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer au cours de la présente instance, M. [S] [Z] et Mme [X] [F] étant condamnés à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Déclare irrecevables les demandes formées par M. [S] [Z] et Mme [X] [F] à l’égard de la SA Abeille Iard & Santé et de la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France ;

Ordonne une expertise judiciaire au bénéfice de M. [S] [Z] et Mme [X] [F] demeurant [Adresse 5]) ;

Désigne pour y procéder :

M. [G] [O],

demeurant [Adresse 7]

mail : [Courriel 17]

tél : [XXXXXXXX01] ;

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 20], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

1) Relever et décrire les désordres et/ou malfaçons affectant la maison livrée en état futur d’achèvement à M. [S] [Z] et Mme [X] [F] le 31 octobre 2024 et située [Adresse 4] en se référant au constat du commissaire de justice dressé 29 novembre 2024 et au procès-verbal de réception du 31 octobre 2024 ;

2) En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

3) Donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

4) A partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres affectant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

5) Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

6) Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

7) Donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

8) Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] (Hauts-de-Seine), et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations et l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. indiquer les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires; inviter les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Fixe à la somme de 2 500 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [S] [Z] et/ou Mme [X] [F] à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre au plus tard le 15 novembre 2025 ;

Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire le 15 juillet 2026 au plus tard, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code ;

Condamne M. [S] [Z] et Mme [X] [F] à payer à la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France la somme de 1 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCCV Châtillon Lasègue à payer les dépens de l’instance ;

FAIT À [Localité 18], le 15 septembre 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Thomas BOTHNER, Vice-Président