TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

23 Juin 2025

N° RG 21/00845 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WL3Y

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 51 rue Victor Hugo 92300 LEVALLOIS-PERRET représenté par son syndic :

C/

Cabinet de Gestion [C] [L]-C.G.S. ( ATRIUM GESTION LEVALLOIS), S.C.I. SINGER VICTOR-HUGO LEVALLOIS

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 51 rue Victor Hugo 92300 LEVALLOIS-PERRET représenté par son syndic :

Cabinet de Gestion [C] [L]

37 rue Louise Michel

92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1525

DEFENDERESSES

Cabinet de Gestion [C] [L]-C.G.S. ( ATRIUM GESTION LEVALLOIS)

37 rue Louise Michel

92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

S.C.I. SINGER VICTOR-HUGO LEVALLOIS

4206 Route de Sillans La Cascade

83570 COTIGNAC

représentée par M^e Séverine RICATEAU, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN782

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 23 juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 51-53 rue Victor Hugo à Levallois Perret (92300) est soumis au statut de la copropriété.

Il est composé de trois bâtiments, désignés au règlement de copropriété « Groupe A », « Groupe B » et « Groupe C » (ci-après bâtiments A, B et C).

La SCI Singer y est propriétaire du lot n°22, qui comprend la totalité du bâtiment C.

Se plaignant du non-paiement de ses charges de copropriétés depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires a, suivant acte extra-judiciaire du 14 janvier 2021, fait assigner la SCI Singer devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 octobre 2020, des frais de recouvrement et de dommages et intérêts.

L’affaire a été enrôlée sous le RG 21/00845.

Par exploit d’huissier de justice en date du 1er juin 2021, la SCI Singer a fait assigner le cabinet de gestion [C] [L] en intervention forcée.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/05308.

Suivant ordonnance du juge de la mise en état du 14 octobre 2021 les deux affaires ont été jointes pour se poursuivre sous le numéro RG 21/00845.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 51 rue Victor Hugo à Levallois Perret (92300) en toutes ses demandes,

LE DECLARER BIEN FONDE,

En conséquence,

Y faisant droit,

CONDAMNER la SCI SINGER VICTOR HUGO LEVALLOIS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 51 rue Victor Hugo à Levallois Perret (92300) la somme de :

23.335,21 € arrêtée au 23 janvier 2023, soit appel du 1er trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme sur la somme de 4.639.64 €, à compter du 11 septembre 2017, date de la première mise en demeure, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus,915 € au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement,3.000 € à titre de dommages-intérêts,5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En toute hypothèse,

DEBOUTER la SCI SINGER VICTOR HUGO LEVALLOIS de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont radicalement mal fondées,

CONDAMNER la SCI SINGER VICTOR HUGO LEVALLOIS aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Suivant conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 6 mars 2023, la SCI Singer demande au tribunal de :

— RECEVOIR la SCI SINGER – VICTOR HUGO – LEVALLOIS en ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondée,

— ORDONNER la dispense des charges communes générales appelées auprès de la SCI SINGER – VICTOR HUGO – LEVALLOIS, cette dernière n’étant assujettie qu’aux charges et dépenses de toute nature, afférentes au seul lot n° 22.

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 51, rue Victor Hugo à LEVALLOIS PERRET (92300), représenté par son Syndic, le Cabinet de gestion [C] [L], et le Cabinet de gestion [C] Soutou de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

Avant dire droit,

— DESIGNER tel géomètre-expert qu’il plaira au Tribunal avec la mission suivante :

— Se rendre sur les lieux,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

— Décrire le bâtiment C et sa configuration par rapport aux autres bâtiments de la copropriété sise 51, rue Victor HUGO, 92300 LEVALLOIS-PERRET,

— Examiner les conditions de faisabilité d’une scission dudit bâtiment,

— Dresser un plan des lieux ainsi qu’un projet de plan faisant figurer les nouvelles limites de propriété et les servitudes à prévoir après scission,

— Rédiger un projet de modification de l’état descriptif de division, de répartition des tantièmes et des charges,

— Dresser un projet de document d’arpentage,

— Décrire et chiffrer le coût des éventuels travaux nécessaires en raison de la scission du bâtiment C,

— Etablir un projet de répartition des créances et des dettes du syndicat initial,

— DIRE que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de ce Tribunal ;

— DIRE qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le Président qui aura ordonné l’expertise ou le Juge désigné par lui ;

— FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’Ordonnance à intervenir ;

En tout état de cause,

— PRONONCER la nullité des assemblées générales du 2 mai 2016 et du 9 septembre 2020,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 51, rue Victor Hugo à LEVALLOIS PERRET (92300) à payer à la SCI SINGER – VICTOR HUGO – LEVALLOIS la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER le Cabinet de gestion [C] [L] à payer à la SCI SINGER – VICTOR HUGO – LEVALLOIS la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— ORDONNER que la SCI SINGER – VICTOR HUGO – LEVALLOIS soit dispensée de participations aux frais et dépens de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 51, rue Victor Hugo à LEVALLOIS PERRET (92300) et le Cabinet de gestion [C] [L] à payer à la SCI SINGER – VICTOR HUGO – LEVALLOIS la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 51, rue Victor Hugo à LEVALLOIS PERRET (92300) et le Cabinet de gestion [C] [L] aux dépens.

Aux termes de ses conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 8 février 2023, le cabinet de gestion [C] [L] demande au tribunal de :

— DÉCLARER recevable et bien fondée en ses conclusions la société CABINET DE GESTION [C] [L],

Par conséquent,

— DÉBOUTER la SCI SINGER – VICTOR HUGO – LEVALLOIS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société CABINET DE GESTION [C] [L] comme étant manifestement mal fondées,

Par conséquent,

— CONDAMNER la SCI SINGER – VICTOR HUGO – LEVALLOIS à payer à la société CABINET DE GESTION [C] [L] un montant de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023.

MOTIFS

I Sur la demande reconventionnelle d’annulation des assemblées générales du 2 mai 2016 et du 9 septembre 2020

A titre reconventionnel, la SCI Singer sollicite l’annulation des assemblées générales de 2016 et 2020. Elle fait valoir que n’ayant pas été convoquée à ces assemblées elle est recevable, en qualité de copropriétaire défaillant, à en demander la nullité. Elle expose que l’inobservation des formalités substantielles à la tenue d’une assemblée générale entraîne la nullité de celle-ci dans son ensemble et qu’en application des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965, 7 et 9 du décret du 17 mars 1967, le défaut de convocation d’un seul copropriétaire suffit à entraîner la nullité. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que les procès-verbaux des deux assemblées litigieuses lui ont été notifiés et que dans une telle hypothèse le délai de forclusion de deux mois pour engager une action en nullité ne court pas. La SCI Singer réfute enfin qu’une telle action ne puisse être engagée seulement par voie d’assignation.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il soutient tout d’abord qu’en application d’une jurisprudence constante la demande en contestation d’une assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale ne peut être introduite que par voie d’assignation, à tout le moins qu’il faudrait que soit caractérisé un lien suffisant avec les prétentions originaires au sens de l’article 70 du code de procédure civile, ce qui n’est pas le cas en l’espèce de sorte que la demande de la SCI Singer est irrecevable. Il ajoute qu’en tout état de cause le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2020 a bien été notifié à la SCI Singer le 15 octobre 2020 et que cette dernière n’a émis aucune contestation dans le délai de deux mois visé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le cabinet Guy [L] s’oppose également à cette demande, pour des motifs similaires. Il expose en particulier que cette demande d’annulation est sans lien avec la demande de dispense de charges de la SCI Singer et la créance du syndicat.

*

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 dudit code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du même code, en vigueur depuis le 1er septembre 2024, dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Les juges apprécient souverainement l’existence de ce lien suffisant (Civ. 1ère, 6 juin 1978, n°77-10.835).

En vertu de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Tout copropriétaire, membre de droit de l’assemblée doit être convoqué à l’assemblée générale. (Civ. 3e, 16 mai 2001, n°99-17.617).

Aux termes de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur lors de la tenue de l’assemblée générale du 2 mai 2016, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Dans sa version en vigueur à la date de l’assemblée générale du 9 septembre 2020, l’article 42 prévoit que le syndic notifie désormais aux copropriétaires opposants ou défaillants l’intégralité du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Le délai de deux mois, imparti aux copropriétaires opposants ou défaillants pour contester les décisions des assemblées générales, n’est pas opposable aux copropriétaires qui n’ont pas été régulièrement convoqués. (Civ. 3e, 17 juillet 1975, n°74-11.939).

L’action d’un copropriétaire en contestation d’une assemblée générale à laquelle il n’a pas été convoqué, qui est une action personnelle née de l’application de la loi du 10 juillet 1965, se prescrit par dix ans en application de l’article 42 alinéa 1er de cette loi (Civ. 3e, 18 juin 2003, n°01-12.180).

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et le cabinet Guy [L] soulèvent l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de la SCI Singer.

Le tribunal, statuant au fond, n’est pas compétent pour connaître des fins de non-recevoir ainsi soulevées dès lors que l’assignation a été délivrée le 14 janvier 2021.

Au surplus, il sera relevé que dans son courrier adressé à la SCI Singer le 18 janvier 2017, le syndic Atrium Gestion indique : « Nous avons lu tous les procès-verbaux en notre possession, soit depuis 1988, et n’avons aucune trace d’une quelconque convocation pour votre lot ».

Au demeurant, ni le syndicat des copropriétaires ni l’actuel syndic, le cabinet Guy [L], ne conteste l’absence de convocation de la SCI Singer à l’assemblée générale du 2 mai 2016. Les demandeurs ne contestent pas davantage l’absence de convocation de la SCI Singer à l’assemblée générale du 9 septembre 2020 et l’absence de notification du procès-verbal d’assemblée du 2 mai 2016 à la SCI Singer.

S’ils affirment avoir adressé le procès-verbal de 2020 à la SCI Singer, force est de constater que l’avis de réception du 15 octobre 2020 produit aux débats afin d’en rapporter la preuve est parfaitement illisible et, de la sorte, dénué de toute force probante.

Il doit en conséquence être considéré qu’à défaut de convocation aux assemblées générales litigieuses et de notification des procès-verbaux desdites assemblées à la SCI Singer le délai de forclusion de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est inopposable à la SCI Singer.

En outre, aucun texte ne fait obstacle à ce qu’une demande d’annulation d’assemblée générale soit formulée par le biais de conclusions dans le cadre d’une demande reconventionnelle, qui est juridiquement distincte d’une demande additionnelle, dès lors que cette demande d’annulation se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires.

Or, en l’espèce les assemblées générales contestées ont notamment approuvé les budgets des années 2015 et 2019 et voté les budgets prévisionnels des années 2016 et 2020 de sorte que dans le cadre d’une défense à une assignation en recouvrement de charges sur les années 2016 à 2022 (1er trimestre 2023 inclus) la demande en annulation desdites assemblées générales possède un lien suffisant avec les prétentions originaires.

Sur le bien-fondé de la demande

Des développements précédents il résulte que la SCI Singer est bien fondée à demander l’annulation des assemblées générales des 2 mai 2016 et 9 septembre 2020 dès lors qu’elle n’a pas été convoquée auxdites assemblées, en contrariété avec les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

Sa demande d’annulation desdites assemblées générales sera en conséquence accueillie.

II Sur la demande principale en paiement du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Sur le fondement des articles 5, 10, 14-1, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 37 du décret du 17 mars 1967 le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 23.335,21 euros au titre des charges arrêtées au 23 janvier 2023, appel du 1er trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2017, date de première mise en demeure pour la somme de 4.639,64 euros, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus. Il expose que sa créance est certaine, liquide et exigible dès lors que les comptes des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ont été définitivement approuvés. Il ajoute que le règlement de copropriété prévoit des parties communes à tous les copropriétaires ainsi que des charges communes afférentes sans distinction de bâtiment de sorte que la localisation du bâtiment est indifférente et ne dispense pas la SCI Singer du paiement de ses charges.

La SCI Singer s’oppose à cette demande. Elle fait tout d’abord valoir que n’ayant pas été convoquée aux assemblées générales correspondantes, les charges réclamées pour les exercices 2016 et 2020 ne peuvent lui être réclamées. S’agissant des exercices 2017, 2018 et 2019, la SCI Singer soutient que les charges appelées ne sont pas conformes au règlement de copropriété et donc indues.

Le cabinet de gestion [C] [L] conclut au débouté de la SCI Singer. Il fait valoir qu’en qualité de copropriétaire de l’immeuble, la SCI Singer est tenue de participer aux charges communes à proportion de ses droits et qu’il lui appartient, le cas échéant, d’engager une procédure aux fins de scission de la copropriété.

*

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale, établissant que la SCI Singer est propriétaire du lot n°22 de l’état descriptif de division,

— un extrait du compte de la SCI Singer pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2019,

— un relevé de compte de la SCI Singer pour la période du 16 mai 2017 au 1er janvier 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur pour la période du 1er juillet 2017 au 31 décembre 2020 puis du 1er janvier 2022 au 31 mars 2023,

— des relevés généraux de dépenses pour les années 2016, 2017, 2018 et 2019,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 14 juin 2017, 5 juin 2018, 13 juin 2019, 9 septembre 2020, 12 mai 2021 et 19 septembre 2022, qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023.

En revanche, le procès-verbal d’assemblée générale du 19 septembre 2022 ne permet pas de conclure, compte tenu de la rédaction de la résolution n°6, que les comptes de l’exercice 2021 ont été approuvés.

S’il ressort des stipulations du règlement de copropriété établi en juin 1950 (p. 17) que l’immeuble comprend des parties communes entre tous les copropriétaires (totalité du sol et parties collectives des différentes canalisations dont dépendent les canalisations particulières de chaque immeuble), des parties plus spécialement communes entre les copropriétaires des bâtiments A et B et des parties qui appartiennent exclusivement et séparément à chaque propriétaire de lot, et si en conséquence la SCI Singer n’est censée participer qu’aux charges communes générales à proportion de ses tantièmes de copropriété (p.27), l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels non contestés dans les délais ne permet pas à la SCI Singer d’être dispensée des sommes mises à sa charge, seraient elles indues.

L’annulation des assemblées générales des 2 mai 2016 et 9 septembre 2020 est à cet égard indifférente dans la mesure où les comptes 2017 ont été approuvés lors de l’assemblée du 21 juin 2018 et le budget prévisionnel 2021 voté lors de l’assemblée du 13 juin 2019.

En conséquence le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une créance certaine, liquide et exigible, déduction faite notamment du solde de charges 2016, s’élevant à la somme de 19.789,96 euros sur la période du 1er juillet 2017 au 23 janvier 2023, 1er trimestre 2023 inclus, que la SCI Singer sera condamnée à lui verser.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2017, date de première mise en demeure pour la somme de 4.639,64 euros, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires ne produit toutefois pas l’avis de réception de la mise en demeure du 11 septembre 2017, justifiant de l’envoi de ce courrier à la SCI Singer en recommandé avec accusé de réception, ni d’ailleurs aucun avis de réception d’une quelconque lettre de mise en demeure.

En conséquence, les intérêts légaux courront sur la somme due à compter du 14 janvier 2021, date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes du dispositif de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Singer à lui verser la somme de 915 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

La SCI Singer oppose que dans la mesure où les sommes réclamées au titre des charges sont indues, la demande du syndicat relative aux frais de recouvrement est sans objet.

Le cabinet de gestion Guy [L] ne conclut pas spécifiquement sur ce point.

*

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un décompte de frais de la SCI Singer pour la période du 11 septembre 2017 au 30 décembre 2022,

— cinq factures du syndic en date des :

—  11 septembre 2017 (11/09/2017 : frais de mise en demeure : 57 euros),

—  31 juillet 2018 (23/10/2017 : frais d’envoi à l’huissier : 172 euros),

—  6 août 2020 (06/08/2020 : frais de mise en demeure : 59 euros)

—  25 septembre 2020 (24/09/2020 : Hono transmission dossier avocat : 182 euros),

—  25 septembre 2020 (24/09/2020 : Hono transmission dossier avocat : 445 euros).

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement, celui-ci n’apportant aucun justificatif des frais qu’il indique avoir exposés.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 915 euros, débitée sans fondement, sur le compte de la SCI Singer.

Sur la demande de dommages-intérêts

Sur le fondement de l’article 1153 alinéa 1er du code civil, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il expose que la SCI Singer n’a pas effectué le moindre règlement de charges depuis plus de trois ans, sans pourtant avoir fait été de difficultés financières ni sollicité de délais ou de modalités de règlement auprès du syndic. Il explique que ce défaut de paiement des charges dues lui cause un préjudice distinct du simple retard de paiement, la collectivité des copropriétaires ayant été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble et obligeant les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds.

La SCI Singer s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que durant 67 ans elle n’a été convoquée à aucune assemblée générale et qu’elle n’a pas davantage été convoquée à la dernière assemblée de sorte que le syndicat des copropriétaires ne saurait invoquer sérieusement une désorganisation de sa gestion du fait du non-paiement des charges qu’il lui impute. Elle conclut que le syndicat des copropriétaires ne démontre ainsi ni faute ni préjudice.

*

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la SCI Singer dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété et nécessairement entraîné une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts, que la SCI Singer sera condamnée à lui payer.

III Sur la demande reconventionnelle de désignation avant dire droit d’un géomètre-expert

La SCI Singer expose que suite aux refus qu’elle s’est vue opposer, elle entend proposer de nouveau au cours d’une prochaine assemblée générale le retrait de son lot n°22 de la copropriété. Dans cette perspective, et afin de présenter un projet abouti de la scission envisagée, elle sollicite la désignation avant-dire droit d’un géomètre-expert. Elle explique que la désignation judiciaire est le seul moyen de permettre à l’expert d’accéder librement aux bâtiments. Elle ajoute qu’ainsi la neutralité des opérations sera acquise et le principe du contradictoire respecté. La SCI Singer fait valoir que cette désignation est un préalable indispensable à sa future demande de scission et qu’elle se réserve le droit de saisir le tribunal en cas de refus abusif de l’assemblée générale d’autoriser la scission.

Ni le syndicat des copropriétaires ni le cabinet Guy [L] n’ont conclu spécifiquement sur ce point dans la partie discussion de leurs écritures.

*

Aux termes de l’article 263 du code de procédure civile, l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

L’article R. 621-1 du même code dispose notamment que la juridiction peut, soit d’office, soit sur la demande des parties ou de l’une d’elles, ordonner, avant dire droit, qu’il soit procédé à une expertise sur les points déterminés par sa décision.

En application de l’article 146 dudit code une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, les parties ne formulent aucune demande qui nécessiterait ou justifierait que le tribunal ordonne, avant dire droit, une mesure d’expertise lui permettant de se trouver mieux éclairé.

Il n’appartient pas au tribunal d’ordonner la désignation d’un expert-géomètre dans la perspective d’une éventuelle demande de la SCI Singer de scission de son lot lors d’une future assemblée générale des copropriétaires.

La SCI Singer sera en conséquence déboutée de sa demande.

IV Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la SCI Singer

Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires

La SCI Singer sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle fait valoir que sa convocation à l’assemblée générale du 14 juin 2017 était la première depuis 1950 et qu’agissant de la sorte le syndicat des copropriétaires n’a ni agi de bonne foi ni respecté les principes de cohérence et de loyauté qui président aux relations entre copropriétaires. La SCI Singer ajoute ne pas avoir été convoquée à la dernière assemblée générale. Elle estime que la tentative du syndicat des copropriétaires de faire peser sur elle des charges indues lui cause un préjudice qu’il convient de réparer.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il fait valoir que la SCI Singer est de mauvaise foi et résiste au paiement de ses charges en raison du refus opposé par la copropriété à son projet de scission de son lot.

*

Aux termes de l’article 768, alinéa 1er, du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En l’espèce, la SCI Singer n’invoque aucun moyen de droit au soutien de sa demande de dommages et intérêts.

Au surplus, elle ne s’explique pas sur la consistance de son préjudice.

La SCI Singer sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du cabinet Guy [L]

La SCI Singer sollicite la condamnation du cabinet Guy [L] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle soutient que le syndic a failli dans la gestion de la copropriété en ne convoquant la SCI Singer aux assemblées générales que parce que celle-ci lui avait indiqué être copropriétaire de l’ensemble immobilier. Elle ajoute qu’en ne convoquant pas la SCI Singer à la dernière assemblée générale le syndic a manqué à son obligation de neutralité. La SCI Singer fait valoir qu’en application de l’article 1992, alinéa 1er, du code civil le syndic, en sa qualité de mandataire, répond des fautes commises dans sa gestion et qu’un copropriétaire est admis à agir à l’encontre du syndic dès lors qu’il a été directement et personnellement lésé par la faute de celui-ci. Elle ajoute enfin qu’en vertu de la jurisprudence, le syndic engage sa responsabilité pour le recouvrement de charges indues.

Le cabinet Guy [L] s’oppose à cette demande. Il fait valoir que la SCI Singer ne démontre pas l’existence d’un manquement caractérisé de sa part à ses fonctions de nature à méconnaître son obligation de neutralité ni aucun manquement à ses fonctions telles que définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que la SCI Singer est tenue de participer aux charges communes conformément au règlement de copropriété et qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir appliqué le règlement de copropriété. Le cabinet Guy [L] soutient enfin que la SCI Singer ne démontre pas l’existence d’un préjudice certain, direct et actuel, en relation causale directe avec le prétendu manquement à l’obligation de neutralité allégué.

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Aux termes de l’article 1992, alinéa 1er, du code civil le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (Civ. 3e, 6 mars 1991, n°89-18.758).

En vertu de l’article 768, alinéa 1er, du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée.

En l’espèce, outre que la SCI Singer fonde sa demande sur l’article 1992 du code civil alors qu’elle n’est pas liée contractuellement avec le cabinet Guy [L], elle ne rapporte pas la preuve d’un manquement par le syndic à ses fonctions telles que définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et ne s’explique pas sur le préjudice qu’elle allègue avoir subi.

En conséquence, la SCI Singer sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre du cabinet Guy [L].

V Sur les mesures accessoires

La SCI Singer, qui succombe au principal, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires et au cabinet Guy [L] la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance. Il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros et au cabinet Guy [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI Singer sera condamnée à leur verser.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la dispense de la SCI Singer aux frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’elle succombe en sa demande de dispense de charges de copropriété.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Singer à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 51-53 rue Victor Hugo à Levallois Perret (92300), représenté par son syndic les sommes de :

19.789,96 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2017 au 1er janvier 2023, appel de provision du 1er trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2021, date de l’assignation,1.500 euros à titre de dommages et intérêts,1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (915 euros) doivent être recréditées sur le compte de la SCI Singer ;

DEBOUTE la SCI Singer de sa demande de désignation, avant dire droit, d’un géomètre-expert ;

ANNULE les assemblées générales des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 51-53 rue Victor Hugo à Levallois Perret (92300) en date des 2 mai 2016 et 9 septembre 2020 ;

DEBOUTE la SCI Singer de ses demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Singer au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI Singer à payer au cabinet Guy [L] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT