Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [N] [T], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [V]

4, rue Blaise Pascal

Appartement 7 Etage 2

44300 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 10 décembre 2024 no N-44109-2024-007373;

représenté par Maître Gaëlle VIZIOZ, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/04082 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPXA

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Maître Gaëlle VIZIOZ + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 10 juillet 2002, Nantes-Habitat, OPHLM de la ville de Nantes, pour une durée d’un an renouvelable, a donné à bail à Monsieur [A] [K] un local à usage d’habitation situé au deuxième étage, numéro 7 sis 4 rue Blaise Pascal à Nantes (44200), moyennant un loyer de 150.08 euros outre des charges de 66.99 euros.

Monsieur [A] [K] est décédé le 16 février 2024.

Le 27 mai 2024, Maître [C] [H], commissaire de justice, a rédigé un procès-verbal constatant l’occupation des lieux par Monsieur [D] [V].

Par acte en date du 12 juillet 2024 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, NANTES MÉTROPOLE HABITAT, venant aux droits de Nantes-Habitat, a assigné Monsieur [D] [V] aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement des sommes dues.

L’affaire a été appelée et évoquée le 16 janvier 2025.

NANTES MÉTROPOLE HABITAT, représenté par Madame [N] [T], munie d’un pouvoir à cet effet, a soutenu oralement ses conclusions et actualisé sa créance à la somme de 2 897.40 euros au 15 janvier 2025.

Monsieur [D] [V], représenté par son conseil, a également soutenu ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, sollicitant l’application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’occupation sans droit ni titre et ses effets

L’article L. 213–4-3 du code de l’organisation judiciaire, modifiée par la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, attribue compétence au Juge des Contentieux de la Protection pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre est générateur d’un trouble manifestement illicite en ce qu’elle constitue une violation flagrante du droit de propriété défini à l’article 544 du code civil.

Aux termes de l’article 14 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

« Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— (…)

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier”.

Par ailleurs, il résulte des dispositions du premier alinéa de l’article L441-1 du code de la construction et de l’habitation, que l’attribution des logements locatifs sociaux participe à la mise en œuvre du droit au logement, afin de satisfaire les besoins des personnes de ressources modestes et des personnes défavorisées.

L’article 40I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise en outre les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage.

Il en résulte que les textes prévoient expressément un transfert de bail, et ce de plein droit, aux personnes à charge justifiant avoir vécu avec le titulaire du bail défunt depuis au moins un an à la date du décès et dès lors que ces derniers remplissent les conditions d’attribution notamment de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage.

Il est par ailleurs constant que le bénéficiaire d’un droit au transfert du bail doit en faire la demande pour être tenu légalement au paiement des loyers, sauf occupation sans droit ni titre ouvrant alors droit pour le bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il appartient donc à Monsieur [D] [V], qui ne bénéficie pas d’un titre d’occupation des lieux, mais réclame à son profit le bénéfice du transfert du bail prévu à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de rapporter la preuve qu’il en remplit les conditions.

La durée de la cohabitation entre le locataire défunt et le défendeur doit être effective et continue et est fixée légalement à un an.

Il est constant que la définition de la personne à charge au sens des lois sur l’habitat requiert deux conditions cumulatives, à savoir que, d’une part, la personne en question ne peut subvenir à ses besoins ou ne peut suffire à y subvenir et, d’autre part, qu’une autre personne y pourvoit en lui fournissant des moyens d’existence.

Cette notion repose sur un critère essentiellement économique.

Il affirme que Monsieur [K], locataire de l’appartement litigieux jusqu’à son décès survenu le 16 février 2024, lui apportait une assistance matérielle en raison du faible niveau de ses ressources.

Monsieur [D] [V], qui ne conteste pas le procès-verbal de constat dressé le 27 mai 2024 par Maître [C] [H], commissaire de justice, doit rapporter la preuve de son état de dépendance économique.

Il verse à ce titre ces deux derniers avis d’imposition portant sur les ressources perçues en 2022 et en 2023. Il en ressort que son revenu fiscal de référence est de 7 561 euros pour l’année 2022 et 3 956 euros pour l’année 2023, ce qui représente des ressources mensuelles de 630 euros en 2022 et 329 euros en 2023, soit en dessous du seuil de pauvreté.

A l’audience, le défendeur soutient en effet que Monsieur [K] lui a consenti un hébergement à titre gratuit en raison de l’absence de ressources suffisantes et ce, depuis dix ans. A l’appui de ses prétentions, il verse un calendrier de paiement édité par EDF libellé au nom de Monsieur [A] [K] et Monsieur [U] [V] et ce, depuis 2016 ainsi qu’un courrier signé de Monsieur [K] datée du 10 décembre 2024 attestant héberger gracieusement Monsieur [V] depuis le 25 septembre 2019. Il explique en outre que depuis décembre 2023, il est domicilié 4 rue Blaise Pascal à Nantes (44200), notamment pour les démarches effectuées auprès de pôle emploi.

Il conviendra de rejeter le courrier produit en pièce 2 du défendeur, celui-ci ne pouvant être signé le 10 décembre 2024 par Monsieur [A] [K], décédé le 16 février précédent.

S’il ressort de l’attestation de période d’inscription délivrée par pôle emploi le 7 décembre 2023 et du renouvellement de la fiche demandeur de logement social que Monsieur [D] [V] est hébergé de manière provisoire à l’adresse litigieuse, il ne s’agit que d’informations délivrées par l’intéressé. Le bulletin de salaire étant daté après le décès de Monsieur [A] [K], il sera écarté.

Par ailleurs, il convient de relever que le document édité par EDF est notamment au nom de Monsieur [U] [V] et non [D] [V], de sorte qu’il ne peut affirmer être titulaire de ce contrat de fournitures.

Par ailleurs, la temporalité des éléments du dossier doit interroger en ce que le défendeur se fonde sur un échéancier EDF valable pour l’année 2017 alors qu’il a contracté mariage avec Madame [G] la même année, le 7 octobre 2017, et que le couple a conclu un contrat de bail avec Nantes Métropole Habitat au 8 rue Blaise Pascal.

Enfin, selon les avis d’imposition 2023 et 2024 versés, Monsieur [D] [V] est bien domicilié au 8 rue Blaise Pascal à Nantes.

Dès lors, Monsieur [D] [V] échoue dans la démonstration d’une cohabitation effective et continue pendant un an entre le locataire défunt et lui-même.

Il y a lieu de considérer que le bail n’a pu faire l’objet d’un transfert de plein droit au profit de Monsieur [D] [V] qui se trouve alors occupant sans droit ni titre du logement litigieux.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le défendeur ne conteste pas occuper les lieux, ce qui est confirmé par le procès-verbal de constat versé au dossier.

Il convient en l’espèce de fixer une indemnité d’occupation à compter du 16 février 2024, date du décès de Monsieur [A] [K], augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée par le bailleur et l’Etat.

Selon le décompte versé et non contesté, il est redevable de la somme de 3 450.95 euros dont il convient de déduire les frais de procédure relevant des dépens (553.55 euros) et les 16 premiers jours du mois de février 2024, soit la somme de 169.93 euros.

La créance est justifiée pour la somme de 2 727.47 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtée au 15 janvier 2025, quittancement de décembre inclus.

A compter de l’échéance de janvier 2025, Monsieur [D] [V] devra régler une indemnité d’occupation révisée jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Monsieur [D] [V] ne peut être tenu au paiement des loyers et charges courantes en l’absence de contrat liant les parties et le transfert de bail ayant été rejeté.

En conséquence, et précisant que la demande de condamnation à des indemnités d’occupation a été accueillie, Nantes Métropole Habitat sera déboutée de ce chef de prétentions.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, Nantes Métropole Habitat, qui sollicite la suppression du délai de 2 mois après le commandement pour quitter les lieux, n’apporte aucun moyen au soutien de sa demande ni l’existence d’une voie de fait ni celle d’une procédure de relogement non suivie d’effet du fait du locataire, ce dernier justifiant par ailleurs d’une demande de logement auprès de Nantes Métropole Habitat.

En conséquence, la demande de suppression du délai de deux mois après commandement d’avoir à quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande de suppression du sursis de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’espèce, Nantes Métropole Habitat sollicite de voir supprimer le délai dit pour trêve hivernale, sans faire valoir un quelconque moyen au soutien de cette demande.

Dès lors, et au regard des circonstances de l’espèce qui ne sont pas de nature à faire échec à la protection de la trêve hivernale, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délai de grâce

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L’article L. 412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Monsieur [D] [V] sollicite, sur le fondement de ces textes, un délai d’un an pour libérer les lieux en indiquant qu’après une situation précaire, il est actuellement en salarié en contrat à durée indéterminée auprès de la société ONET et ce, depuis décembre 2024 ; qu’en outre, il a effectué des démarches aux fins de relogement.

Nantes Métropole Habitat conclut au rejet de cette demande.

Depuis l’assignation du 12 juillet 2024, Monsieur [D] [V] a de fait bénéficié d’un délai de huit mois pour s’organiser et quitter le logement mais surtout, lors du passage du Commissaire de justice le 27 mai 2024, il indique occuper les lieux seul depuis le décès de feu [A] [K], le 16 février 2024, alors qu’il était hébergé par ce dernier les dix précédentes années et ne pouvoir quitter les lieux faute de logement.

Il ne produit en outre aucune pièce concernant des démarches de relogement depuis 2022 ou de circonstances particulières qui justifieraient d’imposer des délais supplémentaires au bailleur social, lequel, au surplus, est fondé à invoquer la nécessité, eu égard à l’ampleur des demandes de logements sociaux, de relouer à bref délai l’appartement concerné.

Son inertie lui est par ailleurs directement préjudiciable, sa situation financière justifiant l’accès à certains droits et aides qui, de fait, n’ont pas été sollicités.

Il justifie par ailleurs d’une situation professionnelle lui permettant aujourd’hui de revenir à meilleure fortune.

En conséquence, la demande de prolongation de délai sollicitée par Monsieur [D] [V] sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)

En l’espèce, M. [D] [V] sollicite des délais de 24 mois régler la dette.

Nantes Métropole Habitat s’y oppose.

Il ressort de l’étude des pièces versées que M. [D] [V] perçoit un salaire dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée.

Nantes Métropole Habitat n’apporte aucun élément étayant son refus.

Afin de lui permettre de régler sa dette et de se loger décemment, il convient de faire droit à la demande tout en précisant qu’à défaut d’un règlement, la totalité de la créance sera immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [D] [V], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Cependant, il convient de relever que seul le coût de l’assignation de 57.73 euros sera retenu, les frais mis au décompte à savoir 372 euros et 181.55 euros de « frais de poursuite » n’étant nullement justifiés.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE que Monsieur [D] [V] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé situé au deuxième étage, numéro 7 sis 4 rue Blaise Pascal à Nantes (44200), depuis le 16 février 2024, date du décès de Monsieur [A] [K] et ce, au détriment de Nantes Métropole Habitat  ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

RAPPELLE qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, conformément aux dispositions des articles L. 412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 février 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] au paiement de la somme de 2 727.47 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtée au 15 janvier 2025, quittancement de décembre inclus ET à régler une indemnité d’occupation révisée jusqu’à libération effective des lieux, à compter de l’échéance de janvier 2025 ;

DIT que ces sommes seront assorties de l’intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande de condamnation au paiement des loyers et charges ;

AUTORISE Monsieur [D] [V] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 100 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

DEBOUTE Monsieur [D] [V] de sa demande reconventionnelle de délai de grâce pour quitter les lieux ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] aux dépens de la présente instance se limitant à l’assignation dont le coût est justifié,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S.ZARIFFA