COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[V] c/ [T], [C]

MINUTE N°

DU 02 Avril 2025

N° RG 24/03218 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P4AJ

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Gilles DUMONT-LATOUR

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Jean-philippe PAZZANO

Le

DEMANDEUR:

Monsieur [F] [V]

né le 29 Mars 1963 à AIX EN PROVENCE (13090)

1 rue Clément Ader

Le Belvedere

06100 NICE

représenté par M^e Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Amandine AUDOLI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [W] [T]

né le 19 Avril 1977 à VINCENNES (94300)

65 avenue Borriglione

L’Etoile

06000 NICE

représenté par M^e Jean-philippe PAZZANO, avocat au barreau de NICE

Madame [O] [C]

née le 06 Août 1988 à CAEN (14000)

65 avenue Borriglione

L’Etoile

06000 NICE

représentée par M^e Jean-philippe PAZZANO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieuc de la protection : Madame Sophia TAKLANTI, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 29 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé non daté à effet du 07 juillet 2017, Monsieur [F] [V] a loué, par l’intermédiaire de son mandataire, à Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] un local à usage d’habitation situé 65 avenue Borriglione, L’Etoile, 06100 NICE, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 732 euros outre 120 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [V] a fait délivrer aux locataires, par acte d’huissiers de justice du 4 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 3.717,10 euros reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

Par acte de commissaires de justice en date du 4 juin 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de leurs moyens et l’intégralité de leurs prétentions, Monsieur [F] [V] a fait assigner Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, à l’audience du 10 octobre 2024.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 janvier 2025.

A cette audience, le demandeur, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance en actualisant sa dette et en précisant s’opposer aux demandes de délais formulées.

Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T], représentés par leur conseil, s’en rapportent à leurs dernières écritures, par lesquelles ils reconnaissent le principe ainsi que le montant de la dette locative tout en précisant que les retards de paiements se justifiaient par le mauvais état général de l’appartement occupé. Ils sollicitent en conséquence de voir débouter le demandeur de sa demande d’expulsion et d’ordonner des délais de paiement et pour avoir à quitter les lieux de 36 mois.

L’affaire est mise en délibéré au 2 avril 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la recevabilité

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 6 juin 2024 au représentant de l’État dans le département, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 06 décembre 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 modifiée oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel étant de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, précise quant à lui que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ».

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 décembre 2023, pour la somme en principal de 3.717,10 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après, de les condamner solidairement à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, sur justificatifs, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 16 janvier 2024 ou du lendemain de la date arrêtée en cas de condamnation du locataire au paiement des loyers et charges, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le demandeur produit l’acte de bail, un commandement de payer, un décompte actualisé des loyers, charges et indemnités d’occupation démontrant que Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] devaient la somme de 5.944,41 euros, selon décompte arrêté au 1er mars 2024, terme de mars inclus.

A l’audience de débat contradictoire, le demandeur produit un état de la dette actualisée à la somme de 12.881,91 euros, arrêtée au 07 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, non contestée en défense.

Les locataires précisent toutefois dans leurs écritures avoir subi des désagréments dans la jouissance de l’appartement occupé et notamment, une invasion de punaises de lit et des problèmes de variation importantes d’eau chaude, courant novembre et décembre 2023, ainsi que le refus par le bailleur d’installer une climatisation. Cependant, il convient de relever d’une part, que les défendeurs ne soutiennent aucune demande à ce titre et ne justifient aucunement leurs allégations et d’autre part, que les locataires restent tenus au paiement des loyers malgré l’existence de désordres subis.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] au paiement de la somme de 12.881,91 euros, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sur la somme de 5.944,41 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle en délai de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné, dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en capacité de régler son arriéré locatif en sus de son loyer et de ses charges mensuelles dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent des délais de paiement sur trente-six mois, auxquels le demandeur est opposé. Ils déclarent avoir à charge une fille mineure et être en situation de payer le loyer tout en se libérant de la dette locative selon échéancier fixé par la présente juridiction. Ils précisent en effet, que Monsieur [W] [T] est dirigeant d’une société TWO MOONS en cours de transfert à Nice et qu’il vit de dividendes s’élevant à la somme d’environ 4.000 euros par mois et que Madame [O] [C] perçoit des ressources de 1.000 euros par mois.

Cependant, il convient de relever qu’aucune pièce n’est produite au soutien de leurs prétentions, ne permettant pas à la juridiction de s’assurer de la réalité de leur situation économique. Par ailleurs, le montant de la dette locative s’est aggravé sans aucune justification valable et plus aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de juin 2024.

Compte tenu du montant de la dette locative, qui s’est aggravé depuis le dépôt de l’assignation, de l’absence de justification de la situation personnelle et financière des défendeurs, et de l’absence de reprise du versement, même partiel du loyer, leur demande reconventionnelle de délais pour s’acquitter du paiement de la dette sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] sollicitent l’octroi d’un délai de trente-six mois pour quitter les lieux auquel le bailleur est opposé. Ils exposent être parents d’une fille mineure, sans toutefois en justifier.

De plus, ils ne justifient pas de démarches particulières aux fins de trouver un autre logement, ni de la reprise du paiement, même partiel, de leur loyer depuis juin 2024.

Dans de telles circonstances, l’octroi d’un délai supplémentaire ne ferait qu’accroître la dette locative déjà importante et serait davantage préjudiciable à Monsieur [F] [V].

Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] ont en tout état de cause déjà bénéficié d’un délai conséquent, puisqu’ils ont cessé de payer régulièrement les mensualités de loyer et de charges à compter du mois de septembre 2023.

En outre, ils bénéficieront en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux.

En conséquence, de ce qui précède, la demande en délai pour quitter les lieux de Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] sera rejetée.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [V], Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 600 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 15 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] de délais pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] à payer solidairement à Monsieur [F] [V] la somme de 12.881,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 7 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.944,41 euros et de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi sur présentation de justificatifs, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] de leur demande reconventionnelle en délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] in solidum à payer à Monsieur [F] [V] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [C] et Monsieur [W] [T] in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La juge,