COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[E], [E], [E] c/ [P]

MINUTE N°

DU 24 Avril 2025

N° RG 24/02126 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWOK

Grosse délivrée

à M^e MASSAD Josiane

Copie délivrée

à M^e GARNIER Elodie

le

DEMANDEURS:

Monsieur [X] [E]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par M^e MASSAD Josiane, avocat au barreau de Nice

Madame [U] [E]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e MASSAD Josiane, avocat au barreau de Nice

Madame [H] [E]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e MASSAD Josiane, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [J] [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e GARNIER Elodie, avocat au barrreau de [Localité 10]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL,Juge des contentiuex de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er juin 1996, Monsieur [X] [E], Madame [U] [E] et Madame [H] [E], ont donné à bail à Madame [J] [P] des locaux à usage d’habitation, situés à [Adresse 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé par les bailleurs à 621,36 euros, outre des provisions mensuelles pour charges de 69 euros, soit un total de 690,36 Euros.

Par exploit de commissaire de justice du 23 novembre 2022, Monsieur [X] [E], Madame [U] [E] et Madame [H] [E] ont fait délivrer à Madame [J] [P], un congé pour reprise à effet du 31 mai 2023.

Madame [J] [P] s’est cependant maintenue dans les lieux.

Par ailleurs, le 17 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête des bailleurs à Madame [J] [P] pour la somme de 3012, 48 Euros correspondant selon eux à l’arriéré locatif dû par la locataire en ce compris le loyer de février 2023.

Par acte du 19 juillet 2023, les bailleurs ont assigné Madame [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en validation de leur congé pour reprise et acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 19 mars 2024, le juge a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par acte extra-judiciaire en date du 14 mai 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de leurs moyens et prétentions, Monsieur [X] [E], Madame [U] [E] et Madame [H] [E] ont fait assigner Madame [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 26 septembre 2024 à 15 heures.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 25 février 2025 à 14 heures.

A cette audience, Monsieur [X] [E], Madame [U] [E] et Madame [H] [E] représentés par leur conseil, s’en remettent à leurs dernières conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

Madame [J] [P], représentée par son avocat, s’en remet également à ses dernières écritures, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principalesSur la validité du congé pour reprise et ses conséquencesL’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le congé pour reprise a été délivré au motif de la volonté des demandeurs de reprendre le logement au bénéfice de Monsieur [Z] [L], né le 10 juillet 1995 à [Localité 10], fils de Madame [E] [U].

Madame [J] [P] soutient que le congé n’a pas valablement été notifié, dès lors que le prénom du bénéficiaire y figurant est erroné de sorte qu’il ne serait pas possible de savoir de quel fils il est question.

Or, les bailleurs produisent les pièces d’identité des deux fils de Madame [U] [E], l’un se prénommant [B] [L] [S] [Z] né le 10 juillet 1995 à [Localité 10], et l’autre se prénommant [L] [N] [V] [Z] né le 3 février 1988 à [Localité 10].

Ainsi, il ressort de ces éléments que la mention du nom et du prénom du bénéficiaire de la reprise, contenue dans le congé délivré les 23 novembre 2022 était bien exacte. En effet, les deux fils de Madame [U] [E] portent le même prénom [L] : Le plus jeune né en 1995 le porte en deuxième prénom, tandis que le plus âgé né en 1988 le porte en premier prénom.

Dès lors, il n’était pas erroné de mentionner le deuxième prénom lequel est bien un prénom porté par le bénéficiaire. La loi a bien été respectée puisqu’elle prévoit que soit indiqué le nom (sans plus de précisions) et l’adresse du bénéficiaire ainsi que la nature de ses liens avec le bailleur.

De plus, quand bien même la locataire aurait eu un doute quant à la personne concernée, la date de naissance mentionnée permettait de le lever, les dates de naissance des deux fils étant différentes. Au surplus, si l’absence de mention du premier prénom du bénéficiaire avait constitué un vice de forme, pour que le juge prononce la nullité de la signification du congé, encore aurait-il fallu que Madame [J] [P] démontre un grief.

Selon la défenderesse, la notification du congé sans le premier prénom du bénéficiaire lui a causé un grief du fait qu’elle n’a de ce fait, pas pu vérifier la véracité du motif de reprise.

Cependant, cet argument ne constitue pas un grief, d’autant qu’elle a bien pû vérifier la véracité du motif puisque d’ailleurs elle en conteste le caractère légitime et sérieux.

Ainsi, le congé délivré à Madame [J] [P] est sans équivoque quant à son bénéficiaire.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, le grief causé par l’irrégularité formelle de l’acte n’est pas démontré.

Madame [J] [P] estime que le motif de reprise est frauduleux, et que le congé pour reprise a été délivré uniquement en raison de la relation conflictuelle existant entre elle et les bailleurs.

Elle conteste le congé eu égard au fait qu’un autre congé pour reprise a été donné à un autre locataire dans le même immeuble à effet au 31 décembre 2024, mais cette fois-ci au bénéfice du fils ainé de Madame [U] [E] à savoir [L] [N] [V] [Z] né le 3 février 1988 à [Localité 10]. La locataire feint de comprendre que le congé donné à son voisin par les demandeurs (qui possèdent un autre appartement dans l’immeuble) aurait été donné au bénéfice du même bénéficiaire. Or ce deuxième congé a été délivré au bénéfice du fils ainé de Madame [U] [E] né le 3 février 1988 comme cela est bien précisé sur le document.

Il n’y a donc rien de suspect dans le fait de vouloir reprendre des appartements pour loger ses fils, quand bien même ces deux logements se situeraient dans le même immeuble.

Le fait que l’appartement objet du litige soit un trois pièces n’est pas non plus de nature à rendre le congé frauduleux, les bailleurs étant libre de mettre à disposition de leur enfant l’appartement qu’ils souhaitent, un trois pièces ne constituant d’ailleurs pas une taille démesurée quand bien même Monsieur [Z] y vivrait seul.

Au surplus, le fait que les demandeurs possèdent d’autres appartement ne saurait empêcher les bailleurs d’octroyer l’appartement qu’ils souhaitent à leur fils, la locataire n’ayant pas à interférer dans ce choix.

Les demandeurs avaient déjà intenté une procédure en résiliation judiciaire du bail contre Madame [P], dont ils ont été déboutés le 26 mars 2018. Madame [P] prétend que faute d’avoir obtenu satisfaction par ce biais, ils ont délivré un congé pour reprise qui serait frauduleux.

Or, si telle avait été leur intention, les bailleurs auraient délivré leur congé plus tôt c’est-à-dire à effet du 31 mai 2020, lors du précédent renouvellement du bail.

Force est donc de constater que Madame [J] [P] se contente de procéder par voie d’affirmation sans rapporter la preuve des éléments qu’elle invoque.

Il en résulte que la nullité du congé délivré par les bailleurs ne saurait être prononcée au titre de l’absence de motif sérieux et légitime ou de l’existence d’une fraude qui n’est pas démontrée, Madame [J] [P] n’apportant aucune preuve de ses allégations.

La validité du congé pour reprise ne souffre enfin aucune contestation quant aux autres mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du congé, le 31mai 2023, Madame [J] [P] se trouvant occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2023.

Sur l’expulsion

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les bailleurs sollicitent que soit supprimé le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Eu égard à la mauvaise foi de [J] [P] qui s’est maintenue dans les lieux depuis plus de deux ans malgré le congé, qui n’a pas saisi le juge pour le contester, préférant se maintenir dans le logement sans droit ni titre, et qui n’a entrepris des démarches de relogement que très récemment en décembre 2024, le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sera supprimé.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due par Madame [J] [P] à compter du 1er juin 2023 et est égale au montant mensuel du loyer et des charges. Compte tenu du montant du dernier loyer et des charges s’élevant à la somme de 690,36 euros et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 690,36 euros et de condamner Madame [J] [P] à son paiement.

Sur les demandes de résiliation judiciaire du bail et de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Compte tenu de la validation du congé pour reprise ayant entraîné la résiliation du bail à effet du 31 mai 2023, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de résiliation judiciaire du bail et de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [X] [E], Madame [U] [E] et Madame [H] [E] versent aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte selon lequel Madame [J] [P] reste à devoir la somme de 3358,88 Euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 10 janvier 2025, loyer de janvier 2025 inclus.

Madame [J] [P] conteste ce décompte, prétendant que l’indexation du loyer serait inexacte. A l’appui de ses allégations, elle produit un tableau avec le loyer indexé calculé par ses soins depuis le début du contrat de bail. Cependant, ce tableau comporte des chiffres sans qu’aucune explication n’y soit donnée notamment quant au mode de calcul.

Dès lors, il n’est pas possible au juge de céans d’en vérifier l’exactitude.

Madame [P] expose avoir pris en charge des frais relatif à la chaudière. Or elle produit un devis de 379,31 Euros mais qui ne peut suffire à démontrer un quelconque paiement,

Elle produit également une facture correspondant aux frais annuels d’entretien de la chaudière.

Or, selon l’article 7d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État. La locataire doit ainsi prendre en charge l’entretien de la chaudière, de sorte que cette facture ne saurait être mise à la charge des bailleurs.

Madame [P] conteste également les taxes sur les ordures ménagères. Cependant les pièces versées au débat démontrent que ces taxes mises à la charge de la locataire, sont parfaitement justifiées.

Madame [J] [P] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3358,88 euros au titre de l’arriéré locatif impayés au 10 janvier 2025, lequel au regard du décompte produit par les bailleurs qui n’est pas contestable.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 susmentionné, dans sa dernière version, applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, la défenderesse sollicite les plus larges délais de paiement, auxquels les bailleurs sont opposés.

Madame [J] [P] justifie percevoir un revenu annuel de 19660 Euros, soit 1638 Euros par mois.

Compte tenu de l’absence de reprise du versement intégral du loyer et du montant de la dette locative qui oscille depuis deux ans aux alentours des 3000 Euros démontrant ainsi l’incapacité de la locataire à régler sa dette locative, sa demande reconventionnelle de délais pour s’acquitter du paiement de la dette sera rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [J] [P] sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux.

Les demandeurs s’opposent à cette demande de délais indiquant que Madame [P] s’est maintenue dans les lieux de mauvaise foi.

A l’appui de sa demande Madame [J] [P] expose qu’elle occupe le logement depuis 28 ans, qu’elle va bientôt être à la retraite puisqu’elle est âgée de 58 ans, et qu’elle est de bonne foi car elle a entrepris des démarches pour se reloger.

Or si Madame [P] produit effectivement deux demandes de logement, l’une pour un logement social et l’autre pour un logement en résidence autonome, celles-ci ont été effectuées en décembre 2024, alors que le congé pour reprise lui a été signifié le 23 novembre 2022 avec une fin de bail au 31 mai 2023. La tardiveté de ces recherches est de nature à démontrer la mauvaise foi de la locataire, qui n’a entrepris aucune démarche de relogement pendant plus de deux ans alors même qu’elle avait reçu le congé pour reprise et qui n’a pas non plus saisi le juge pour le contester.

Au vu du désaccord des parties sur ce point et du congé pour reprise délivré le 23 novembre 2022, et dès lors que Madame [J] [P] a déjà bénéficié, de fait, de larges délais pour quitter les lieux (2 ans et 4 mois), elle sera déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoiresSur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [J] [P] qui succombe supportera les dépens de l’instance dont le coût de l’assignation. Le coût du commandement de payer restera à la charge des bailleurs, la résiliation du bail étant prononcée en vertu d’un congé pour reprise.

Il n’y a pas lieu à ce stade de faire droit à la demande des bailleurs visant à ce que les frais du commissaire de justice soient mis à la charge de Madame [P] en cas de mise en œuvre de l’exécution forcée.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à Monsieur [X] [E], Madame [U] [E] et Madame [H] [E] une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure que le comportement de Madame [J] [P] les ont contraint à engager.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE VALABLE le congé pour reprise délivré par Monsieur [X] [E], Madame [U] [E] et Madame [H] [E] à Madame [J] [P] pour le 31 mai 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail signé entre Monsieur [X] [E], Madame [U] [E] et Madame [H] [E] d’une part, et Madame [J] [P] d’autre part, en date du 31 mai 2023, concernant le logement situé à [Adresse 11], par l’effet du congé pour reprise délivré le 23 novembre 2022 ;

DIT que Madame [J] [P] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2023 de l’appartement, propriété de Monsieur [X] [E], Madame [U] [E] et Madame [H] [E], situé à [Adresse 11] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des procédures Civiles d’Exécution ;

SUPPRIME le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à Monsieur [X] [E], Madame [U] [E] et Madame [H] [E] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges soit actuellement au montant de 690,36 euros ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à Monsieur [X] [E], Madame [U] [E] et Madame [H] [E] la somme de 3358,88 Euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025, loyer de janvier 2025 inclus ;

DEBOUTE Madame [J] [P] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Madame [J] [P] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DEBOUTE les bailleurs de leur demande visant à ce que les frais du commissaire de justice soient mis à la charge de Madame [P] en cas de mise en œuvre de l’exécution forcée.

CONDAMNE Madame [J] [P] à verser à Monsieur [X] [E], Madame [U] [E] et Madame [H] [E] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [P] aux entiers dépens dont le coût de l’assignation et hormis le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La juge,