COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [T] [J] [H] c/ [G] [K], [M] [Y] épouse [K], Syndicat SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 1]

N°26/

Du 28 Mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 20/02553 – N° Portalis DBWR-W-B7E-M7DK

Grosse délivrée à :

M^e Stéphane GIANQUINTO

la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES

expédition délivrée à

M^e Pascal AUBRY

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Madame [T] [J] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Pascal AUBRY, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [G] [K]

[Adresse 2],

[Localité 1]

représenté par Maître Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [M] [Y] épouse [K]

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par Maître Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Syndicat SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [J] [H] est propriétaire, dans un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à [Localité 1], notamment d’un appartement auquel est attachée la jouissance exclusive et perpétuelle d’un jardin.

M. [G] [K] et Mme [M] [Y] épouse [K] sont propriétaires de l’appartement voisin auquel est attachée la jouissance exclusive et perpétuelle du jardin contigu à celui de Mme [T] [J] [H].

L’immeuble est régi par un règlement de copropriété et état descriptif de division dressé par Maître [Z] [O], notaire à [Localité 1], le 14 décembre 1990.

Faisant valoir notamment que ses voisins avaient, le 14 juillet 2016, fait poser une palissade monumentale en bois foncé dans leur jardin lui causant un trouble anormal de voisinage, Mme [T] [J] [H] a fait assigner les époux [K] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » par actes de commissaires de justice des 4 et 5 août 2020.

Dans ses conclusions récapitulatives et en réplique n°6 communiquées le 4 novembre 2024, Mme [T] [J] [H] sollicite :

la condamnation solidaire de M. [G] [K] et Mme [M] [Y] épouse [K] à :

démanteler la palissade en bois noire séparative des jardins et remettre les lieux en leur état d’origine sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision,

enlever leur palissade en canisse au sud de leur jardin et restituer la partie de la parcelle cadastrée section HB [Cadastre 1], assiette de la servitude de passage donnant accès à la galerie technique et aux regard d’assainissement communs, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision,

élaguer leurs arbres et arracher les bambous ou rhizomes invasifs sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision,

la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » à enlever les barbacanes en façade de l’immeuble et à remettre en l’état initial le système d’évacuation des eaux des terrasses, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision,

la condamnation solidaire de M. [G] [K] et Mme [M] [Y] épouse [K] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » à lui payer les sommes suivantes :

5.000 euros de dommages-intérêts pour comportement abusif,8.400 euros pour perte de jouissance depuis 2016 des terrasses et jardins privatifs en raison de l’écoulement des eaux sales provenant des barbacanes des terrasses en étage,30.000 euros pour privation de vue et d’ensoleillement,50.000 euros pour perte ou diminution de la valeur vénale de son appartement,461,96 euros de remboursement de frais d’avocat et d’huissier indus,

3.000 euros en réparation du préjudice moral résultant des lettres comminatoires d’avocat et des frais d’huissier,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que les époux [K] ont, sans autorisation de l’assemblée générale, en violation du règlement de copropriété et des règles de mitoyenneté et en infraction avec le Plan local d’urbanisme, implanté dans leur jardin une palissade en bois foncé en totale discordance avec l’harmonie de l’immeuble pour doubler la clôture existante depuis l’origine en grillage vert. Elle soutient que cette palissade la prive d’ensoleillement et de la vue initiale sur la mer depuis son jardin. Elle explique que toutes ses tentatives de règlement amiable sont demeurées vaines.

Elle fait valoir que l’implantation de fondations en béton surmontées d’une palissade en limite de leur jardin sans autorisation de l’assemblée générale est contraire au règlement de copropriété de l’immeuble. Elle indique que la façade de l’immeuble est beige et blanche, que la clôture d’origine d’un mètre de hauteur était en grillage vert et que la clôture implantée par ses voisins porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble. Elle ajoute que le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires ne pourront pas modifier ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale, autorisation que n’ont pas obtenue les époux [K].

Elle ajoute que cette palissade méconnaît le plan local d’urbanisme qui prévoit que les clôtures ne pourront être composées que d’une haie vive d’essence locale, d’une grille ou d’un grillage doublé d’une haie vive d’essence locale ou d’un mur-bahut surmonté d’une grille, d’un grillage ou d’une balustrade éventuellement doublé d’une haie vive d’essence locale.

Elle soutient également que les clôtures séparatives des jardins privatifs sont soumises par le règlement de copropriété au régime des ouvrages mitoyens régis par les articles 653 et suivants du code civil de sorte que ces voisins auraient dû solliciter son autorisation pour ériger cette palissade.

Elle précise qu’elle a acquis cet appartement en l’état futur d’achèvement le 22 février 1991 et bénéficiait depuis lors d’une vue mer dont elle est privée depuis le 14 juillet 2016 alors qu’il s’agissait d’une condition déterminante de son achat.

Elle considère que cet ouvrage disgracieux qui obstrue la vue et la prive d’ensoleillement constitue un trouble anormal de voisinage si bien qu’il doit, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, être démantelé et son préjudice, indemnisé.

Elle ajoute que cette palissade condamne l’exercice de la servitude de passage qui permettait d’accéder aux parties communes directement dans son jardin et qu’il constituait antérieurement un accès pour les pompiers.

Elle fait valoir, par ailleurs, que le syndicat a fait implanter, lors du chantier de rénovation de la façade, des barbacanes d’une dimension inhabituelle sous l’impulsion de Mme [K], membre du conseil syndical si bien qu’elle reçoit les eaux sales en provenance des six terrasses surplombant son jardin qu’elle ne peut utiliser normalement.

Elle explique que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité car, après avoir faussement soutenu que les époux [K] avaient reçu l’autorisation d’implanter leur palissage, il a ratifié leurs travaux après l’introduction de l’instance au cours de l’assemblée générale réunie le 21 décembre 2020, ce dont elle prend acte. Elle ajoute que le syndic agit de concert avec les époux [K] qui engagent également leur responsabilité même si cette autorisation n’invalide pas sa demande d’enlèvement de la palissade qui lui cause un trouble anormal de voisinage.

Elle expose que le syndic a fait intervenir, sous l’impulsion des époux [K], un huissier de justice pour faire dresser un constat le 10 mars 2017 dont les frais ont ensuite état abusivement mis à sa charge, de même qu’une lettre comminatoire d’avocat. Elle considère qu’elle est donc fondée à réclamer le remboursement de ces frais ainsi que du préjudice moral qui lui a été causé.

Elle soutient que quelle que soit la situation de la palissade au sens du droit de la copropriété, elle a fait établir des rapports par des agents immobiliers qui attestent de la dépréciation de son bien immobilier. Elle considère que son préjudice est incontestable et évalue sa réparation toutes causes confondues, à la somme de 88.400 euros.

Elle conteste avoir réhaussé son terrain de manière fautive, argumentation étrangère aux débats et ne reposant sur aucun commencement de preuve. Elle estime que le trouble qu’elle subit n’est ni normal ni courant. Elle ajoute que si les travaux de modification des barbacanes ont bien été votés le 30 mars 2016, ils n’ont jamais été exécutés malgré ses relances contrairement à ce que soutient le syndicat auquel elle fait sommation de communiquer les factures.

En réplique aux moyens de défense des époux [K], elle soutient qu’ils invoquent des faits étrangers aux débats pour semer la confusion et conteste avoir réhaussé d’un mètre 10 le sol de son jardin ou avoir installé des ouvrages non autorisés dans son jardin. Elle souligne qu’elle a aménagé un jardin paysager avec des ouvrages démontables ne nécessitant aucune autorisation alors que ses voisins ont repeint la palissade en noir pour barrer la vue mer dégagée et l’ensoleillement. Elle souligne que le fait d’ériger une palissade en bois noir, opaque, ne laissant pas passer la lumière, créant une zone d’ombre sur une grande partie de son jardin privatif, d’une dimension disproportionnée de presque 3 mètres de haut, confiscatoire de vue et d’une servitude de passage, constitue indéniablement un trouble de voisinage. Elle indique démontrer qu’il existait bien une vue mer qui a été obstruée en fournissant un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 15 novembre 1995. Elle estime qu’il est également établi qu’il existait une servitude de passage résultant du règlement de copropriété mais également d’une attestation établie par Maître [O] le 27 février 2020 et d’un constat de Maître [F] dressé le 10 mars 2017 qui se prolonge jusqu’au lot 22. Elle considère que l’obstruction à l’usage de cette servitude créé un risque sécuritaire et un important trouble de voisinage.

Elle fait valoir que la nature de l’ouvrage importe peu et que seule l’anormalité du trouble doit être prise en considération si bien qu’il est acquis que des propriétaires doivent être condamnés à démonter une simple palissade et à réparer le dommage qu’elle a causé.

Elle soutient que le Plan local d’urbanisme n’a fait de reproduire les textes compris dans le code de l’urbanisme dont l’article R. 421-2, f) requérant une autorisation préalable pour ériger des ouvrages d’une hauteur supérieure à deux mètres de hauteur, ce qui est le cas en l’espèce. Elle ajoute que l’immeuble étant dans le périmètre de protection des monuments historiques, l’article R 412-2, b) imposait également l’obtention d’une autorisation préalable.

Elle expose que les époux [K] ne peuvent se prévaloir de travaux qu’elles auraient elle-même fait exécuter et qui n’ont donné lieu à aucune action pour justifier l’installation d’une palissade et éluder leur responsabilité.

Elle se défend de tout abus de son droit d’agir en justice et considère au contraire que Mme [K], membre du conseil syndical depuis dix ans, est de connivence avec le syndic de copropriété.

Dans leurs conclusions communiquées le 19 mars 2025, M. [G] [K] et Mme [M] [Y] épouse [K] concluent principalement au débouté, sollicitent subsidiairement que l’exécution provisoire de droit soit écarté et demandent en tout état de cause la condamnation de Mme [T] [J] [H] à leur payer les sommes suivantes :

5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que Mme [J] qui dénonce la pose de palissade séparative, a elle-même entrepris sans autorisation de la copropriété des travaux et aménagement dont le rehaussement du sol de son jardin de plus d’un mètre dix, ce qui les a contraint à protéger leur intimité. Ils expliquent que l’assemblée générale du 7 novembre 2017 a autorisé le syndic à agir pour obtenir la destruction de ces aménagements dont une véranda, une pergola d’une vingtaine de mètres carrés et l’installation d’un jacuzzi.

En tout état de cause, ils font valoir que leur palissage est conforme aux décisions de l’assemblée générale de la copropriété qui a autorisé les copropriétaire à poser des séparations couleur bois et vert lors de son assemblée du 30 mars 2016, décision réitérée lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2016. Ils indiquent que leur installation d’une palissade en bois était donc conforme mais que l’assemblée a décidé, lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2020, de ratifier les palissades en bois installées dans les rez-de-jardin, lots n° 22, 23, 24, 25, 26, 48, 56 et 58. Ils en concluent que leur palissade séparative a été validée en son état actuel même si elles n’étaient pas contraire au règlement de copropriété de l’immeuble. Ils soulignent que leur palissade en bois (chêne rustique » est en harmonie avec celle de leurs voisins puisqu’elle est identique à celle séparant le jardin de Mme [J] de celui de Monsieur [Q]. Ils en déduisent la mauvaise foi de Mme [J] d’autant plus qu’ils indiquent fournir des photographies démontrant que M. [A] et Mme [N], autres copropriétaires ont posés des palissades identiques à la leur. Ils concluent que non seulement leur palissade est en harmonie avec celle de leurs voisins mais également qu’elle l’est avec le mobilier de jardin des parties communes de l’immeubles dont les pergolas à l’entrée.

Ils ajoutent que le régime de la mitoyenneté ne s’applique pas à cette palissade, la clôture en grillage vert n’ayant pas été modifiée ou enlevée puisqu’ils ont posé la palissade à l’intérieur de leur propriété. Ils en déduisent que l’autorisation de leur voisine n’était pas nécessaire. Ils font valoir qu’en tout état de cause, la conséquence de la mitoyenneté de cette palissade serait la prise en charge de son entretien par eux seuls et non sa destruction.

Ils font observer que la palissade litigieuse a été implantée avant l’entrée en vigueur du plan local d’urbanisme de la métropole de [Localité 1] le 25 octobre 2019, lequel exige une continuité avec les clôtures avoisinantes, ce qui est précisément le cas de leur palissade identique à celles de leurs voisins. Ils rappellent que la règle des deux mètres de hauteur de l’article R. 421-2 du code de l’urbanisme ne concerne que les murs et pas les clôtures dont l’objet est de fermer une propriété. Ils en déduisent que la règlementation relative aux murs invoquée par Madame [J] n’est pas applicable. Ils ajoutent que l’article R. 421-2 du code de l’urbanisme dispense l’édification de clôtures de toute autorisation préalable. Ils estiment que ce débat est en toutes hypothèses inopérant dans la mesure où quel que soit le fondement juridique d’une action en démolition et en dommages-intérêts, le demandeur doit rapporter la preuve que le manquement à la règle d’urbanisme qu’il invoque constitue la cause directe et personnelle de son préjudice, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le trouble allégué serait la conséquence de l’existence de la palissade et non de la violation du PLU.

Ils rappellent qu’en vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, ce dont il résulte que le propriétaire ne doit pas user de la chose de manière anomale en causant un préjudice excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Ils font valoir que l’appartement de Mme [J] est situé au niveau du deuxième sous-sol de l’immeuble et orienté à l’est alors que la mer est visible au sud-ouest de la copropriété. Ils soutiennent que cet appartement ne dispose d’aucune vue mer mais d’une vue sur le toit du collège [Etablissement 1] et les immeubles d’en face. Ils indiquent que la jurisprudence démontre que l’obstruction d’une vue ne constitue pas à elle seule un trouble anormal de voisinage, la vue dont jouit un propriétaire depuis sa maison n’étant pas un droit lui-même susceptible de protection. Ils considèrent en conséquence qu’aucune perte de vue ne peut être démontrée par Mme [J] ni même une perte d’ensoleillement alors qu’ils démontrent que son jardin dispose d’une abondante végétation qui débordent et obstruent la luminosité du fonds. Ils rappellent qu’ils se sont contentés de poser une palissade séparative pour se protéger de la vue directe de Mme [J] sur leur habitation depuis qu’elle a réhaussé d’un mètre dix le sol de son jardin, ce qui ressort du procès-verbal de constat dressé par maître [F] le 10 mars 2017.

Ils considèrent que la demande relative aux écoulements d’eau provenant des barbacanes est sans objet car les travaux réclamés par Mme [J] ont été réalisés depuis 2016.

Ils ajoutent que le préjudice de perte de valeur de son appartement n’est qu’un préjudice hypothétique qui ne se réaliserait qu’en cas de vente de l’appartement et que les pièces qu’elle produit ne sont que des spéculations ne permettant pas d’établir une valeur de l’appartement sans les palissades.

Ils indiquent enfin qu’il est désormais acquis que la constitution de servitudes entre des lots de copropriété exige explicitement que cette servitude figure dans les actes notariés des deux lots, ce qui n’est pas le cas de leur titre de propriété si bien qu’aucune servitude ne grève leur fonds.

Ils estiment que Mme [J] est d’une parfaite mauvaise foi car elle a elle-même édifié une clôture de même nature et de même matériau avec son autre voisin, qui a été autorisée en même temps que la leur. Ils ajoutent qu’elle a procédé à de nombreux aménagements dans son jardin sans aucune autorisation et qui leur ont été préjudiciable, raisons pour lesquelles ils soutiennent que l’action diligentée à leur encontre est particulièrement abusive.

En réplique aux dernières conclusions de la demanderesse, ils indiquent que la photographie du constat dressé en 1995 n’a pas été prise du jardin mais de la terrasse couverte de l’appartement, si bien qu’il est inopérant à rapporter la preuve d’une privation de vue et d’ensoleillement. Ils ajoutent que le simple fait que le permis de construire prévoit la présence d’un chemin ne suffit pas à conférer à ce chemin la nature d’une servitude de passage sur leur fonds au profit du fonds de Mme [J] alors qu’elle ne figure pas dans leur acte.

Ils indiquent que les arbres implantés sur le fonds de Mme [J] sont bien plus haut que les leurs si bien que la demande d’élagage est infondée.

Dans ses conclusions en réponse notifiées le 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 1] conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de Mme [T] [J] [H] à lui payer les sommes suivantes :

5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle que la pose des palissades a été autorisée par la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 30 mars 2016 et que les travaux de pose des palissades en bois installées dans les rez-de-jardin ont été ratifiés par une assemblée générale exécutoire et définitive du 21 décembre 2020. Il considère que la copropriétaire défenderesse n’a subi aucun préjudice en observant que les époux [K] ont été contraint d’installer cette palissade pour protéger leur vie privée après la surélévation du sol du jardin de leur voisine de plus d’un mètre. Il soutient également que la perte de valeur vénale de l’appartement n’est pas démontrée et est purement hypothétique car il est constant qu’à défaut de vente, le préjudice de perte de valeur d’un bien immobilier n’est pas certain. Il conclut au rejet de la demande d’exécution de travaux sous astreinte en faisant valoir que l’assemblée générale du 30 mars 2016 n’a pas voté des travaux relatifs à la modification des barbacanes mais a ratifié des travaux déjà effectués dans son point numéro 10.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026 prorogé au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la palissade séparative en bois.

1 Sur le caractère illicite de l’installation de la palissade en bois.

Sur le moyen tiré du défaut d’autorisation de l’assemblée générale préalable à la réalisation de travaux portant atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce texte ajoute qu’il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes et énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

L’article 9 de cette loi ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’harmonie ou l’esthétique du bâtiment constituent une composante de la destination de l’immeuble et le règlement de copropriété peut comporter des restrictions pour en assurer la préservation.

L’article 25 b) de la même loi précise que l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Dès lors que les travaux réalisés sur des parties privatives vont affecter les parties communes ou que les travaux vont être réalisés par un copropriétaire sur des parties communes dont il a la jouissance privative, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire, même si les travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble ou sont conformes à sa destination.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble reçu le 14 décembre 1990 par Maître [Z] [O] prévoit dans son article 2 intitulé « Parties privatives », dans son paragraphe f) « Harmonie de l’immeuble » que :

« Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale.

La pose des stores et fermetures extérieures est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme figure au nombre de celles adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires, suivant les prescriptions déterminées par l’architecte du projet. »

Ce règlement de copropriété classe dans les parties privatives de l’immeuble les locaux et espaces compris dans la composition du lot et affecté à l’usage exclusif de son copropriétaire avec tous leurs aménagements et précise qu’elles comprennent notamment :

« Les espaces non bâtis réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé s’il en existe ou s’il en est créé (jardins privatifs, aires de stationnement extérieures …) y compris, le cas échéant les clôtures séparant ces espaces des parties communes, étant précisé que celles séparant deux espaces privatifs contigus seront réputées mitoyennes entre les copropriétaires qu’elles séparent, sans possibilité d’exercer la faculté d’abandon prévue par l’article 656 du code civil. »

Mme [T] [J] [H] et les époux [K] sont propriétaires respectivement des lots 23 et 24 de l’immeuble consistant en des appartements au niveau -2 de l’immeuble auxquels est attachée la jouissance exclusive et perpétuelle d’un jardin.

Il n’est pas discuté les clôtures séparatives des jardins à jouissance exclusive des propriétaires des lots auxquels ils étaient attachés, étaient initialement constituées par un grillage et que les époux [K] ont fait poser à l’intérieur de leur lot, pour doubler cette clôture séparative, une palissade en bois au cours de l’été 2016.

Cette palissade doit dès lors être considérées comme une « fermeture extérieure » au sens du règlement de copropriété, qui est donc autorisée par principe mais soumise à autorisation de l’assemblée générale sous réserve que la teinte et la forme figure au nombre de celles adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires car contribuant à l’harmonie de l’ensemble.

Or, l’assemblée générale du 30 mars 2016 a adopté à l’unanimité la résolution 15 intitulé « Choix de la couleur et du matériau pour la mise en place des prélarts le long des rambardes des balcons » dans les termes suivants :

« L’assemblée vote pour la couleur blanche qui sera en harmonie avec les installations existantes. Pour les séparatifs vitrés des terrasses, seules la végétation et les plantes sont autorisées. Pour les rez-de-jardins, au-delà de la vitre séparative, couleur BOIS et VERT. »

Si cette décision est dénuée d’une parfaite clarté, il se déduit de la configuration des extérieurs composés de terrasses contigües disposant de séparations vitrées, prolongées ensuite par des jardins « au-delà de la vitres séparatives », que la couleur « bois ou vert » s’appliquaient bien aux cloisons pouvant être installées dans les jardins.

Ce fait est confirmé par les photographies produites par les époux [K] qui démontre que plusieurs de leurs voisins, dont Mme [T] [J] [H] ont installé des cloisons séparative en bois dans ces jardins conformément à cette autorisation.

Après l’introduction de l’instance, l’assemblée générale réunie le 21 décembre 2020 a d’ailleurs adopté une résolution décidant de « régulariser les palissades en bois installées dans les rez-de-jardin, lots n° 22, 23 (Mme [J] [H]), 24 (époux [K]), 25, 26, 48, 56 et 58.

Il s’ensuit que la pose par les époux [K] d’une palissade en bois dans le jardin dont ils ont la jouissance privative est une fermeture autorisée par principe par le règlement de copropriété, dont la teinte était conforme à celle adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, et qui a de surcroît été ratifiée postérieurement par une autre assemblée générale.

Mme [T] [J] [H] maintient que cette palissade porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble dont les façades sont blanches ou beige mais il sera observé que les jardins sont situés à distance de la façade qui est bordée, en premier lieu, par des terrasses, et qu’il n’est pas manifeste que l’installation de palissades couleur bois (et non noires comme cela est soutenu dans les dernières conclusions) dans des jardins portent atteinte à l’harmonie de l’ensemble.

Par conséquent, le moyen tiré de ce que la palissade installée dans le jardin attenant au lot des époux [K] porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble et n’a pas fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale sera rejetée.

Sur le moyen tiré du défaut d’autorisation requis par le caractère mitoyen de la clôture séparative.

En vertu de l’article article 666 du code civil, toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne. Mais cette présomption simple de mitoyenneté n’est valable qu’à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il n’y a titre, prescription ou marque contraire.

Les actes de disposition d’une clôture mitoyenne doivent être fait en commun par les voisins, à savoir qu’il doit y être procédé à frais commun.

En l’espèce, le règlement de copropriété répute les clôtures séparant deux espaces privatifs contigus mitoyennes entre les copropriétaires qu’elles séparent, sans possibilité d’exercer la faculté d’abandon prévue par l’article 656 du code civil.

Les jardins sont séparés par des clôtures en grillage vert et il ressort des photographies versées aux débats qu’ils le sont toujours, la palissade installée par les époux [K] n’ayant pas remplacé cette clôture mais y étant adossée à l’intérieur de leur fonds.

Il s’ensuit que les règles de la mitoyenneté invoquées par Mme [T] [J] [H] ne sont pas applicables à cette palissade puisque la clôture mitoyenne subsiste.

Dès lors, ce moyen sera également rejeté.

Sur le manquement aux règles d’urbanisme.

Le Plan Local d’Urbanisme Métropolitain (PLUm) de [Localité 1] Côte d’Azur, approuvé le 25 octobre 2019, est entré en vigueur le 5 décembre 2019 si bien que les règles qu’il prescrit pour les clôtures n’étaient pas applicables à la date à laquelle les époux [K] ont installé leur palissade le 14 juillet 2016.

En revanche, l’article R. 421-12 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2016 au 1er avril 2017, énonce que doit être précédée d’une déclaration préalable l’édification d’une clôture située notamment :

a) Dans un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d’un monument historique défini à l’article L. 621-30 du code du patrimoine, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine,

b) Dans un site inscrit ou dans un site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l’environnement.

L’article L. 621-30 du code du patrimoine dispose que les immeubles ou ensembles d’immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. Ce texte ajoute que la protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l’autorité administrative dans les conditions fixées à l’article L. 621-31.

Il prévoit enfin qu’en l’absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci.

L’article R. 421-2 du même code, prévoit que sont dispensées de toute formalité au titre du présent code, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf lorsqu’ils sont implantés dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé ou en instance de classement notamment :

f) les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à deux mètres, sauf s’ils constituent des clôtures régies par l’article R. 421-12,

g) les clôtures, en dehors des cas prévus à l’article R. 421-12, ainsi que les clôtures nécessaires à l’activité agricole ou forestière.

Il résulte de la combinaison de ces textes que les clôtures sont dispensées de déclaration préalable sauf lorsqu’elles se trouvent dans un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d’un monument historique défini à l’article L. 621-30 du code du patrimoine, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine.

Il est acquis qu’une clôture s’entend de tout ouvrage destiné à fermer un passage ou un espace sans qu’il soit besoin de s’attacher à la nature des droits qui s’exercent sur les terrains délimités et alors même qu’elle n’est pas implantée en limite de propriété

En l’espèce, la palissade en bois installée par les époux [K] ne peut pas être qualifiée de mur au sens du code de l’urbanisme si bien que le régime qui lui est applicable n’est pas déterminé par sa hauteur.

En revanche, Mme [T] [J] [H] soutient que l’immeuble est inscrit dans le champ de visibilité du domaine Valrose et de l’hôtel Regina, monuments historiques inscrits en se fondant sur l’avis rendu par l’architecte des bâtiments de France à propos d’une demande de démolition des balustres sur le fondement de l’article R.425-1 du code de l’urbanisme le 22 novembre 2013.

Toutefois, l’existence d’un trouble anormal de voisinage ne peut se déduire du seul fait qu’une infraction à une disposition légale ou administrative a été commise car les particuliers ne peuvent invoquer, devant les tribunaux de l’ordre judiciaire, la violation des règles d’urbanisme qu’à la condition d’établir l’existence d’un préjudice personnel en relation avec l’infraction. En effet, si le préjudice avait pu être causé de la même manière par une construction régulière au regard des règles d’urbanisme, l’action ne pourrait aboutir faute d’un lien suffisant entre la faute et le préjudice

Le fait qu’une construction ait été édifiée en violation d’une règle d’urbanisme ne suffit pas à caractériser le trouble préjudiciable et ne justifie pas à lui seul sa démolition.

Il s’ensuit que quand bien même l’installation d’une palissade en bois pour séparer les deux jardins contigus aurait été soumise à une déclaration préalable sur le fondement de l’article R. 421-12 du code de l’urbanisme, la méconnaissance de cette règle n’est pas de nature à justifier la démolition de cette palissade sauf s’il est démontré qu’elle cause un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

2 Sur le trouble anormal de voisinage.

Par application de l’article 544 du code civil, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limitée par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Le droit du copropriétaire de jouir librement des parties privatives et de manière absolue, trouve sa limite dans l’obligation qu’il a, en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte du règlement de copropriété.

La mise en œuvre de la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve par le demandeur d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité objective : il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une négligence ou d’une faute de la part de l’auteur du trouble, la seule preuve de ce que le dommage excède la mesure habituelle inhérente au voisinage suffit.

L’anormalité du trouble est appréciée objectivement et in concreto au regard notamment de l’intensité de la nuisance, de son caractère permanent ou temporaire, ou de sa localisation.

Ainsi, une restriction de vue ou d’ensoleillement, dans une zone urbanisée d’habitats assez dense, due à l’évolution normale, envisageable et prévisible de l’urbanisation dans un tel contexte ne peut être considérée comme anormale.

L’auteur du trouble pourra également dégager sa responsabilité si celui qui invoque le trouble de voisinage reproche à son voisin ce que lui-même fait chez lui (Cass. 3e civ., 17 janv. 2019, n° 17-27.670).

En l’espèce, Mme [T] [J] [H] fait valoir que la palissade en bois installée par ses voisins a privé son fonds de la vue dont il bénéficiait depuis l’origine et d’ensoleillement, ce qu’elle estime constitutif d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Pour soutenir qu’elle a été privée d’une vue mer, ce que contestent ses voisins, elle fournit un procès-verbal de constat dressé le 16 novembre 1995 par Maître [E], huissier de justice, qui ne comporte qu’une photographie en noir et blanc qu’elle a annoté pour indiquer qu’il s’agit d’une « photo prise de la terrasse couverte vers le jardin, vue sur la Baie des Anges en arrière-plan ».

La mauvaise qualité de la photographie ne permet pas de constater cette vue mer depuis la terrasse couverte de l’appartement de Mme [T] [J], vue qui ne ressort d’aucune photographie versée aux débats avant la pose de la palissade.

La seule pièce qui relate cette vue mer est un avis de valeur établi le 10 novembre 2021 qui comprend des photographies de la « vue actuelle depuis le jardin du lot 23 » et de la « vue hypothétique du jardin du lot 23 ».

Il convient de relever que le jardin de Mme [T] [J] [H] jouxte son appartement au niveau -2 de l’immeuble, que l'[Adresse 3] n’est pas à proximité de la mer et que son jardin donne surtout sur les toits des nombreux immeubles dans ce quartier de la ville, dont celui du collège [Etablissement 1].

Par ailleurs, un litige s’est élevé entre Mme [T] [J] [H] et le syndicat pour la réalisation de travaux notamment l’installation d’une pergola et d’un jacuzzi mais également le rehaussement du sol de ce jardin d’un mètre dix, ce que Mme [T] [J] conteste.

Par ailleurs, il apparaît sur les photographies produites que, malgré la hauteur alléguée de la palissade qui serait de deux mètres, les époux [K] peuvent apercevoir les personnes qui sont debout dans le jardin de Mme [T] [J] [H].

Les époux [K] avaient fait établir un procès-verbal de constat le 10 mars 2017 par Maître [U] qui indiquait que les terres du jardin de Mme [T] [J] [H] présentaient une élévation d’un mètre par rapport à leur fonds et qu’à 1,50 mètre de la clôture, il existait une pergola rehaussée d’environ 50 centimètres.

La pose de la pergola plusieurs dizaines de centimètres au-dessus du sol est nettement visible sur les photographies produites par les époux [K], avant la pose de leur palissade qu’il indique avoir été motivée par la nécessité de préserver leur intimité dans la mesure où le jardin de Mme [T] [J] [H], ainsi aménagé, donnait une vue directe dans leur appartement.

Il ressort de ces éléments que la vue sur la mer dont bénéficiait le jardin de Mme [T] [J] [H] n’était pas une vue directe et imprenable, que la demanderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la pose de la palissade a totalement obturé cette vue dans un quartier fortement urbanisé et alors qu’elle a aménagé un jardin dont le sol a été réhaussé notamment par la pose d’une pergola.

Par ailleurs et en considération de la superficie du jardin, de son exposition originelle et des nombreuses plantations qu’elle y a réalisé, il n’est nullement établi une perte d’ensoleillement exclusivement causé par cette palissade.

En définitive, Mme [T] [J] [H] ne rapporte pas la preuve que l’installation d’une palissade par les époux [K] lui cause un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, notamment en raison d’une perte de vue sur la mer et d’ensoleillement.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de condamnation de ses voisins, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, à enlever cette palissade et à indemniser un préjudice.

Sur la palissade en cannisses au sud du jardin.

L’une des particularités du statut de la copropriété concerne la non-application des règles relatives aux servitudes de droit privé prévues aux articles 637 et suivants du code civil.

Cette particularité tient à la coexistence au sein de la copropriété, de parties privatives et de parties communes dans lesquelles chaque titulaire de lot a des droits indivis.

Il s’en déduit l’impossibilité de distinguer fonds dominant et fonds servant au sein d’une même copropriété alors qu’il est exigé des fonds distincts et surtout des propriétés distinctes pour qu’une servitude puisse être constituée, car nul n’a de servitude sur son propre fonds.

En revanche, édictées dans l’intérêt général, les servitudes administratives s’imposent à tous les immeubles, quel que soit leur statut et donc même à ceux placés en copropriété.

La convention qui l’institut s’impose au syndicat des copropriétaires comme charge grevant à perpétuité l’immeuble en copropriété car cette servitude a pour but de satisfaire aux prescriptions administratives sans pour autant profiter à un fonds dominant au sens du code civil.

En l’espèce, Mme [T] [J] [H] se fonde sur une servitude, non qui profite à son fond, mais une servitude de passage du service d’assainissement de la ville de [Localité 1] au bas des jardins communs qui figure sur les plans du permis de construire.

Elle fait valoir que la palissade posée par ses voisins entrave l’exercice de cette servitude qui lui permettait d’accéder directement à son fond depuis les parties communes et notamment à évacuer les déchets végétaux de son jardin.

Elle produit une attestation de Maître [P] [L] établi le 27 février 2020 qui indique qu’il résulte du permis de construire délivré le 7 avril 1984 …, ce qui suit littéralement rapporté : « … L’acte constitutif de servitude de passage et d’entretien des canalisations d’assainissement sur la parcellement cadastrée actuellement HB[Cadastre 1] devra être soumis aux mesures de publicité foncière et passé sous le contrôle de la ville de [Localité 1]. »

L’acte constitutif de servitude et sa publication au service de la publicité foncière ne sont pas produit, le seul permis de construire ne permettant pas de faire la preuve de la constitution de cette servitude administrative.

En tout état de cause, cette servitude n’a pas été instituée au profit des copropriétaires pour leur permettre d’accéder à leurs jardins depuis les garages mais au bénéfice d’une collectivité locale s’agissant d’une servitude administrative qui est possible dans une copropriété.

En revanche, aucune servitude ne peut être instituée sur des parties communes qui, par hypothèse, appartiennent indivisément aux copropriétaires au bénéfice de ces mêmes copropriétaires, parties communes dont le règlement de copropriété définit l’usage.

Or, Mme [T] [J] [H] revendique le respect d’une servitude administrative mentionné par le permis de construire dont il n’est nullement établi qu’elle a été constituée et régulièrement publiée alors qu’elle n’aurait pas qualité pour l’utiliser.

Par conséquent, son argumentation fondée exclusivement sur l’existence d’une servitude en bout de terrain est inopérante de sorte que sa demande de condamnation des époux [K] à enlever leur palissade en canisse au sud de leur jardin et restituer la partie de la parcelle cadastrée section HB [Cadastre 1], assiette de la servitude de passage donnant accès à la galerie technique et au regard d’assainissement communs sera rejetée.

Sur la demande d’élagage des arbres et d’arrachage des plantes.

Dans ses dernières conclusions, Mme [T] [J] [H] sollicite en dernier lieu la condamnation des époux [K] à élaguer les végétaux et à enlever les bambous dont les rhizomes dans leur jardin et sous astreinte.

Il convient de rappeler que les articles 671 et 672 du code civil concernant les distances à respecter en matière de plantation effectuée près de la limite de la propriété voisine ne sauraient trouver application au sein d’une copropriété, qui constitue un tout indissociable composé de parties privatives, certes attribuées en propriété exclusive à chaque copropriétaire, mais procédant d’une répartition de la propriété de l’immeuble, et de parties communes qui sont l’objet d’une propriété indivise.

Les parties privatives et, a fortiori les parties communes à jouissance privative, ne constituent pas des héritages ni des propriétés voisines limitées par des murs séparatifs mitoyens ou non au sens de ces articles.

Une demande d’élagage d’arbres et végétaux situés sur une partie commune à usage de jardin réservé à la jouissance exclusive d’un lot ne peut donc être fondée que sur le trouble anormal de voisinage.

Or, en l’espèce, Mme [T] [J] [H] indique que les époux [K] ont planté des arbres à moins de deux mètres distance de leur palissade, arbres qui atteignent trois mètres de hauteur, et que leurs rhizomes endommagent sa parcelle en déformant le sol.

Les règles applicables aux distances des plantations n’étant pas applicables entre deux parties communes à jouissance exclusive, les distances invoquées ne sont pas suffisantes pour entraîner l’arrachage des végétaux.

Or, le procès-verbal de constat dressé le 14 octobre 2024 ne démontre aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage causé par ces arbres et plantations, étant observé que Mme [T] [J] [H] a également planté dans son jardin des arbres d’une hauteur plus importante que ceux de ses voisins, ce que lui avait déjà fait observer le syndic.

A défaut de description précise des arbres et arbustes dont elle sollicite l’arrachage mais surtout de preuve d’un trouble anormal de voisinage causé par ces plantations, Mme [T] [J] [H] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de condamnation du syndicat à enlever les barbacanes en façade de l’immeuble et à remettre en l’état initial le système d’évacuation des eaux des terrasses.

La règle selon laquelle nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage peut également être invoquée à l’encontre du syndicat dont la responsabilité peut être engagée pour les dommages occasionnés par des travaux décidés par l’assemblée générale.

En l’espèce, Mme [T] [J] [H] explique que les barbacanes d’évacuation des eaux des terrasses ont été modifiées à l’occasion des travaux de ravalement des façades, ce qui a conduit à ce que son jardin soit anormalement et régulièrement inondé par les eaux en provenance des étages supérieurs.

Ni Mme [T] [J] [H] ni le syndicat des copropriétaires ne produit le détail des travaux réalisés qui permettrait d’établir la modification des barbacanes à l’occasion de la réfection des façades.

Le syndicat produit un procès-verbal d’assemblée du 30 mars 2016 dont le point 10 a validé des travaux supplémentaires selon bordereau au nombre desquels le « système d’évacuation des eaux pluviales pour un coût de 2.312,20 euros TTC ».

Les pièces annexées à la convocation à cette assemblée n’étant pas produites, il n’est pas possible de déterminer l’objet précis de ces travaux dont le syndicat soutient qu’ils ont consisté à remettre les barbacanes en façade de l’immeuble en leur état initial.

Il doit être relever qu’aucune pièce n’est produite pour permettre d’établir quel était l’état antérieur de la façade de l’immeuble, et plus précisément le système d’évacuation des eaux pluviales des terrasses, et donc que les travaux de ravalement des façades ont aggravé la sujétion grevant le jardin de Mme [T] [J] [H] qui a naturellement vocation à recevoir les eaux pluviales s’évacuant des terrasses des niveaux supérieurs.

En définitive, si le syndicat n’établit pas que les travaux sollicités ont déjà été effectués, Mme [T] [J] [H] ne démontre pas davantage que la modification des barbacanes en façade de l’immeuble lui cause un dommage qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

A défaut, elle sera déboutée de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte dont l’objet et la consistance ne peuvent de surcroît être déterminés, l’état antérieur de la façade et les travaux qui l’aurait modifié n’étant pas déterminables à défaut de production de pièces pour l’établir.

Sur les demandes de dommages-intérêts.

Sur le trouble anormal de voisinage.

L’existence de dommages excédant les inconvénients normaux du voisinage n’étant pas démontrée, Mme [T] [J] [H] sera déboutée de ses demandes d’indemnisation d’une perte de jouissance de son jardin, de la privation de vue et d’ensoleillement ainsi que de la perte de valeur de son fonds.

Sur l’abus du syndicat et des époux [K].

En l’espèce, Mme [T] [J] [H] estime qu’en faisant voter après l’introduction de l’instance, lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2020, une résolution décidant de « régulariser les palissades en bois installées dans les rez-de-jardin, lots n° 22, 23, 24, 25, 26, 48, 56 et 58 », le syndicat des copropriétaires et les époux [K] ont commis une faute.

Toutefois, il apparaît que la pose de cloison « Bois ou vert » avait déjà été autorisé par l’assemblée générale du 30 mars 2016 et que l’assemblée du 21 décembre 2020, postérieure à l’assignation, a ratifié l’installation de palissade.

Il apparaît également que Mme [T] [J] [H] est particulièrement mal fondée à reprocher au syndicat d’avoir, en collusion avec les époux [K], ratifié les palissades alors qu’elle-même a installé une palissade en bois avec son autre voisin qui a été ratifié par la même décision qui vise expressément son lot (n°23).

Elle ne démontre dès lors aucun abus du syndicat dans la ratification de l’installation de palissade dans les jardins de sorte que sa demande de dommages-intérêts pour « comportement abusif » sera rejetée.

Sur la demande de remboursement de frais d’avocat et d’huissier.

La contribution de chaque copropriétaire aux charges communes, qu’il s’agisse d’avances, de provisions ou de règlement des soldes éventuellement débiteurs après l’approbation des comptes, est déterminée par l’état de répartition des charges figurant au règlement de copropriété.

Les bases de cette répartition sont fixées de manière impérative par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que les copropriétaires sont, notamment, tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales.

Formalité substantielle dans l’administration de la copropriété, l’approbation des comptes a pour objet de faire avaliser par les copropriétaires l’ensemble des opérations financières réalisées par le syndic et les comptes qui ont été approuvés ne peuvent plus, sauf recours contre la décision approbative elle-même, être remis en cause.

L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires qui peuvent contester leur décompte individuel, par exemple parce qu’il n’aurait pas été établi par une application correcte de la clé de répartition des charges prévue au règlement de copropriété.

Mais la contestation ne peut porter que sur un élément indépendant du montant global des dépenses et recettes du syndicat objet de l’approbation des comptes qui ne peut plus être remise en cause dans son principe.

En l’espèce, Mme [T] [J] [H] fait valoir que, sur l’impulsion des époux [K], le syndic a fait dresser un procès-verbal de constat le 10 mars 2017 qui a conduit à une lettre comminatoire adressé par le conseil du syndicat le 26 mai 2017, le tout pour un coût de 1.268,09 euros dont elle a acquitté sa quote-part de 461,96 euros et dont elle demande le remboursement.

Ces dépenses s’inscrivent dans le cadre d’un litige relaté par l’assemblée générale du 30 novembre 2016 dont le point 18 « respect du règlement de copropriété – rappel des règles concernant les aménagements des rez-de-jardin » indique :

« Concernant Madame [J] et notamment son jacuzzi, s’il est autorisé par la copropriété, il est rappelé que la vidange des eaux est soumise à une règlementation stricte nécessitant notamment l’installation d’un système de canalisation et que la vidange ne peut se faire dans les jardins.

De même que la modification du niveau du sol (surélevé de 1,10 m) au moyen d’un entassement des déchets végétaux et de terre contre les grillages, créé un danger tant pour madame [J] que pour les voisins et notamment le collège. La modification des sols doit respecter les règles d’urbanisme, de construction et de sécurité et doit être soumise à la fois à des autorisations administratives diverses comprenant des règles strictes de l’art pour leur réalisation ainsi qu’à la présentation d’un projet conforme à la validation de l’AG.

A cet effet, Madame [J] a déjà été alertée par courriers des différents aménagements apportés à son jardin.

Un courrier de mise en demeure sera adressé à Madame [J] si toutefois elle ne justifie pas de l’autorisation de ces divers aménagements et ne met pas fin à ceux qui ne seraient pas autorisés, qui seraient nuisibles à l’environnement et au voisinage ou encore dangereux. »

L’assemblée générale du 7 novembre 2017 a, par la suite, voté la décision suivante :

« Engagement d’une action judiciaire à l’encontre de Mme [J]-[H].

Sur la base du constat d’huissier et des courriers d’avocats adressés à cette copropriétaire avec a minima les points suivants :

Destruction des constructions et aménagements réalisés sans autorisation et sans respect des règles de l’art (urbanisme/sécurité/environnement),Rehaussement du terrain, non conforme, avec risque pour le voisinage (copropriété et collège),Mise en place d’un Jacuzzi sans évacuation appropriée,Plantation contre le grillage séparatif des lots [J]/[K] de plusieurs Yuccas « Pied d’éléphant » visibles sur le constat d’huissier.

Un expert sera missionné par le syndic pour déterminer s’il y a un rehaussement du terrain ou remblaiement par rapport à l’origine et s’il y a dangerosité par rapport à la situation.

Un budget de 2.000 euros est accordé pour la mission de cet expert et l’action devra se faire dans un délai de trois mois maximum.

Dans le cas où Madame [J] ne donnerait pas accès à l’expert, l’assemblée autorise le syndic à engager une action judiciaire à l’encontre de Madame [J] [H].

Aussi, Madame [J] devra s’engager pour la prochaine assemblée à demander toutes les autorisations nécessaires pour la mise en place d’un jacuzzi (évacuation, sanitaire …) »

Mme [T] [J] [H] fait valoir qu’aucune action n’a été engagée si bien que les allégations d’installations dangereuses dans son jardin n’était pas fondée, de même que les frais de constat d’huissier et de la lettre de mise en demeure du conseil du syndicat.

Toutefois, ces dépenses ont été engagées à la suite d’une décision collective et inscrit dans les comptes du syndicat qui ont été approuvés par l’assemblée, ce qui rend la contribution de tous les copropriétaires exigibles quand bien même ils auraient voté contre la décision d’origine en exécution de laquelle les dépenses ont été engagées.

Mme [T] [J] [H] n’est donc pas fondée à contester le principe de cette dépense de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de remboursement de sa quote-part de 461,96 euros.

4. Sur la demande de dommages-intérêts pour le préjudice moral résultant des lettres comminatoires et frais d’huissier.

En l’espèce, Mme [T] [J] [H] ne saurait disconvenir qu’elle a, sans autorisation de l’assemblée générale, fait installer une pergola, des plantations de grande hauteur et un jacuzzi nécessitant une évacuation appropriée ne pouvant se faire dans le jardin commun.

Le constat établi par un huissier de justice destiné à décrire ces installations et la mise en demeure du conseil de la copropriété ne constituent pas des mesures disproportionnées prise par le syndicat qui a pour mission d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble mais également le respect du règlement de copropriété.

Il n’a donc pas commis de faute susceptible d’être à l’origine d’un préjudice moral pour Mme [T] [J] [H] qui sera, par conséquent, déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des dispositions combinées des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte pour son adversaire.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

1. Sur la demande des époux [K].

Les époux [K] estiment que Mme [T] [J] [H] est de mauvaise foi car elle s’était déjà, par le passé, appropriée une partie de leur parcelle si bien qu’ils ont été contraints de procéder à un bornage à l’issue duquel leur voisine a dû leur restituer une partie de leur jardin dont elle s’était accaparé la jouissance.

Ils ajoutent, à juste titre, que Mme [T] [J] [H] a, avant eux, posé une palissade en bois séparant son jardin de celui de son autre voisin, installation ratifiée lors de l’assemblée du 21 décembre 2020, et qu’elle avait procédé à de nombreux aménagements dans ce jardin sans aucune autorisation de l’assemblée générale.

Pour autant, ils ne caractérisent pas d’abus de droit de Mme [T] [J] [H] dont l’action est infondée à défaut de démonstration de l’anormalité du trouble allégué quand bien même elle aurait elle-même procédé à des installations sans autorisation, ce fait étant sans lien avec le préjudice invoqué.

Par conséquent, les époux [K] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

2. Sur la demande du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires n’allègue aucune faute constitutive d’un abus de Mme [T] [J] [H] de son droit d’agir à son encontre de sorte qu’à défaut, il ne pourra qu’être débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Compte-tenu de la solution du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit par une décision spécialement motivée.

Partie perdante au procès, Mme [T] [J] [H] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

3.500 euros à M. [G] [K] et Mme [M] [Y] épouse [K],2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 1] ».

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Mme [T] [J] [H] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [T] [J] [H] à payer à M. [G] [K] et Mme [M] [Y] épouse [K] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [J] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à [Localité 1], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [G] [K] et Mme [M] [Y] épouse [K] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à [Localité 1] de leurs demandes reconventionnelles de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [T] [J] [H] aux dépens ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT