Copie délivrée

à

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SELARL LEXEM CONSEIL

la SCP SVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 8]

**** Le 20 Août 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/05548 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWHE

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

S.D.C. LE MONTCALM représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 7] Société par actions simplifiée au capital de 11 137.00 Euros RCS [Localité 7] 343 765 178, dont le siège social est situé à [Adresse 2], ayant un établissement au [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant

à :

Mme [Y] [G]

née le 22 Janvier 1975 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL LEXEM CONSEIL, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, M^e Esther GOURMELIN MOHA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

M. [D] [W] divorcé [G]

né le 29 Mai 1973 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 9]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement contradictoire suivant, en application de l’article 474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 26 Juin 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, et Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/05548 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWHE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [W] et Madame [Y] [G] divorcée [W] sont propriétaires en indivision post-communautaire des lots n°112 et 128 constitués respectivement d’une cave et d’un appartement, dans la résidence [Adresse 6] sise à [Localité 11].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le [Adresse 10] [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7] a, par actes en date des 05 et 07 novembre 2024 assigné Monsieur [D] [W] et Madame [Y] [G] divorcée [W] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 481-1 du Code de procédure civile, afin de :

Condamner solidairement M. et Madame [W]/[G] à payer au [Adresse 10] [Adresse 6] en la personne de son syndic l’Agence FONCIA la somme de 24.565,26 euros au titre de l’arriéré de charges dû au 21/12/2023 et des appels prévisionnels désormais échus.Dire et juger que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 23/12/2023.Condamner M. et Madame [W]/[G] solidairement au paiement de la somme de 960.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner M. et Madame [W]/[G] solidairement au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.Condamner M. et Madame [W]/[G] aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic.Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 25 juin 2025, le [Adresse 10] [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7], demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [G] à payer au [Adresse 10] [Adresse 6] en la personne de son syndic L’Agence FONCIA la somme de 24.565,26 EUR au titre de l’arriéré de charges dû au 21 décembre 2023, et des appels prévisionnels désormais échus

— Constater que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 23 décembre 2023

— Condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [G] au paiement de la somme de 2 000.00 euros à titre de dommages et intérêts

— Débouter Madame [G] de toutes demandes, conclusions et fins contraires

— Condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [G] au paiement de la somme de 960.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

N° RG 24/05548 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWHE

— Condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [G] aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic.

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le Syndicat des copropriétaires maintient l’intégralité des demandes comprises dans son acte introductif d’instance. En réponse aux moyens opposés par Madame [G], il soutient d’une part que la jouissance exclusive du logement par Monsieur [W] ne peut lui être opposée, d’autre part qu’il n’est pas tenu de convoquer chaque indivisaire dès lors qu’il adresse les convocations à celui qui gère effectivement le lot, enfin que l’erreur de numérotation sur certains appels de fonds est sans incidence sur le calcul et la répartition des charges.

***

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 juin 2025, Madame [Y] [G] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

A TITRE PRINCIPAL :

— Constater que la mise en demeure, en date du 2 janvier 2024, adressée par le Syndicat des copropriétaires à Madame [G], au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, vise les lots de copropriété n°106 et 128,

— Constater que Madame [G] est propriétaire, en indivision, des lots n°112 et 128,

— Dire et juger que la mise en demeure du 2 janvier 2024 n’a pas produit d’effet,

— Déclarer les demandes du [Adresse 10] [Adresse 6] irrecevables ;

A TITRE SUBSIDIAIRE:

— Débouter purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

EN TOUTE HYPOTHESE

— Condamner Monsieur [T] [W] à relever et garantir intégralement Madame [Y] [G] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, à quelque titre que ce soit,

— Condamner in solidum le [Adresse 10] [Adresse 6] et Monsieur [N] [T] [W] à payer à Madame [Y] [G] la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre à supporter les entiers dépens de l’instance.

— Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Madame [Y] [G] se prévaut dans une erreur de numérotation des lots dans la mise en demeure qui lui a été notifiée pour soutenir l’irrecevabilité des demandes du syndic. Elle fait par ailleurs valoir qu’elle n’a jamais été destinataire des convocations aux assemblées générales, de la notification des procès-verbaux des assemblées générales, ni des différents appels de fonds, ces documents n’ayant été adressés qu’à son ex-époux. Elle conteste enfin le quantum des sommes réclamées, ainsi que la demande de dommages et intérêts.

N° RG 24/05548 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWHE

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 26 juin 2025.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [N] [W] a initialement constitué avocat en la personne de Maître [K], laquelle a indiqué par message RPVA ne plus être en charge du dossier, sans toutefois qu’un nouvel avocat ne se constitue.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025 par mise à disposition au greffe.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur la régularité des appels de fonds et des décisions d’assemblées générales

A. Sur la demande d’irrecevabilité des demandes fondée sur l’erreur de numérotation du lot n°112.

Madame [Y] [G] soutient l’irrecevabilité des demandes compte tenu des difficultés à identifier les lots de copropriété qui seraient concernés par la présente procédure ne permettant pas d’appréhender la nature et le montant des provisions réclamées par le syndicat des copropriétaires. Elle affirme être propriétaire en indivision des lots de copropriété n°112 et 128, et constate que le syndicat vise les lots n°106 et 128 dans sa mise en demeure du 02 janvier 2024 et qu’il produit des appels de fonds afférents aux lots n°106 et 128.

Le syndicat réplique que cette confusion formelle n’a aucun impact sur la régularité des appels, que les lots n°112 et 128 sont désignés dans l’assignation délivrée, et que l’erreur de numérotation est isolée, identifiée et sans incidence sur le calcul ou la répartition des charges.

En l’espèce, il résulte de l’attestation de propriété produite par Madame [G], qu’elle est propriétaire avec Monsieur [N] [W] des lots n° 112 et 128.

S’il résulte de l’assignation que les lots ont été correctement identifiées à savoir le lot 112 et 128, une erreur de numérotation a été effectivement faite par le syndic FONCIA dans l’intégralité des appels de provisions et appels de fonds entre 2021 et 2024 adressés à M/MME [W] [N], la sommation de payer en date du 07 février 2022, le commandement de payer du 21 janvier 2022 et dans la mise en demeure reçue le 05 janvier 2024.

Toutefois, il convient de constater d’une part que le relevé de propriété produit par le demandeur en pièce 9, indique que le lot n°112 représente 7 tantièmes / 10000 tantièmes soit le même nombre de tantième que le lot numéroté n°106 dans les appels de fonds, de telle sorte que cette erreur matérielle n’a pas d’impact sur le calcul des charges de copropriété afférente au lot n°112 n’affectant pas le montant des provisions réclamées.

Ainsi, Monsieur [W] et Madame [G], qui étaient nécessairement au courant qu’ils ont acquis par acte notarié du 11 juin 2004,un appartement ainsi qu’une cave, ne peuvent se prévaloir d’une quelconque difficulté à identifier les lots de copropriété concernés car le lot n° 128 qui a été correctement désigné correspond à un appartement et le lot numéroté de manière erronée 106 correspond à une cave.

Par conséquent, il convient de débouter Madame [G] de sa demande tendant à l’irrecevabilité des demandes.

B. Sur le rejet des demandes indemnitaires fondé sur le défaut de convocation et de notification à l’égard de Madame [G]

Madame [G] soutient qu’elle n’a pas été utilement convoquée aux assemblées générales et que les procès verbaux des assemblées générales ne lui ont pas été notifiés.

Le syndicat réplique que sauf désignation contraire, le syndic peut valablement adresser convocations et documents à l’indivisaire qui assume en pratique la gestion du lot, au titre d’un mandat tacite, en application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 “ Sauf urgence, cette convocation est notifiée vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.”

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 que “Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendamain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire”.

Il résulte des pièces versées aux débats que les convocations aux assemblées générales ont été adressées à “M. [W] [N]” ou “M. Ou Mme [N] [W]” à l’adresse du bien dont il est réclamé le paiement des charges de copropriété afférentes.

Le syndicat ne produit pas les convocations aux assemblées générales.

Aux termes de l’article 42 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il résulte des dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 que l’obligation des copropriétaires à la dette résulte de l’approbation des comptes de la copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires et que les décisions prises en assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité de ces décisions n’a pas été prononcée.

A ce titre, l’absence de convocation d’un copropriétaire à une assemblée générale ou de notification de celle-ci à ce dernier, à la supposer établie, n’a pas pour effet de rendre la décision prise, arrêtant les charges et travaux votés, inopposable au copropriétaire concerné mais seulement de ne pas faire courir à son encontre le délai de forclusion de deux mois prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ouvert au copropriétaire opposant pour contester cette décision.

Madame [G] n’a pas sollicité l’annulation des assemblées générales, de sorte que celles ci lui sont opposables, peu important qu’elle invoque les irrégularités éventuelles des convocations et notifications des procès verbaux de ces assemblées à son égard, lesquelles sont, faute d’annulation de celles-ci, sans effet sur leur opposabilité à son égard.

Par conséquent, Madame [G] sera déboutée de sa demande en rejet des sommes mises à sa charge.

C. Sur la demande de Madame [G] de rejet au titre des charges de copropriété des lots n°108 et 123, propriétés exclusives de Monsieur [W]

Madame [G] sollicite le rejet des demandes formulées à son encontre en soutenant que les appels de fonds qui lui ont été adressés à elle seule concerne uniquement les lots n°108 et 123, qui sont la propriété exclusive de Monsieur [W]. Elle produit en ce sens le relevé de propriété de ces lots, duquel il résulte effectivement que seul Monsieur [W] est propriétaire desdits lots.

Aux termes de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 “En vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l’article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques.”

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”. Ainsi, il appartient à Madame [G] de rapporter la preuve qu’elle a bien donné sa nouvelle adresse.

Si Madame [G] a effectivement informé le syndic de la situation d’indivision post-communautaire la liant à Monsieur [W], par courrier d’avocat du 08 mars 2022, elle n’a pas donné sa nouvelle adresse, de telle sorte que la notification faite à l’adresse du lot est valable.

Il résulte des pièces versées aux débats, que le syndic a commis une faute en envoyant les appels de fonds des lots n°108 et 123 à l’adresse personnelle de Madame [G], alors qu’ils appartiennent exclusivement à Monsieur [W]. Toutefois, il convient de constater d’une part que ces charges ne sont pas mises à la charge de Madame [G] dans le cadre de cette procédure et d’autre part que que le syndic a bien envoyé les appels de fonds correspondant aux biens propriété des époux [G]/[W] à l’adresse du bien.

Ainsi, la demande tendant au rejet des demandes indemnitaires sur le fondement de l’absence de notification des appels de fonds à l’adresse de Madame [G] ne peut prospérer.

II. Sur l’obligation de Madame [G] au paiement des charges de copropriété en qualité d’indivisaire post-communautaire

Il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que “Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Il est constant que l’obligation de payer les charges de copropriété est liée à la seule qualité de propriétaire d’un lot et non d’occupant de celui ci. Ainsi, il importe peu, en l’espèce, que Madame [G] ne dispose pas de la jouissance effective des lots, car son droit de propriété indivis post-communautaire est suffisant pour que le syndicat puisse exiger à son encontre de payer les charges attachées à ces lots sur lesquels elle dispose de droits indivis en pleine propriété.

Concernant la solidarité, il convient de rappeler que la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’un indivisaire et qu’en l’absence de clause de solidarité figurant au règlement de copropriété, les copropriétaires indivis, tels que les anciens époux, ne sont tenus au paiement des charges de la copropriété nées postérieurement au divorce qu’à proportion de moitié jusqu’à l’intervention du partage.

En l’espèce, Madame [G] et Monsieur [W] se trouvent en indivision post-communautaire depuis leur divorce prononcé le 25 août 2008 et aucun élément ne permet d’établir que le partage soit intervenu à ce jour.

Ainsi, le syndicat ne peut poursuivre Madame [G] et Monsieur [W] qu’à hauteur de la moitié des sommes sollicitées pour chacun.

III. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété.Le contrat de syndic

Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 25 avril 2024, 29 mars 2023, 27 octobre 2022, 28 octobre 2021, 01 juillet 2021, 20 janvier 2021 et 15 janvier 2020 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, 1er octobre 2018 au 30septembre 2019.Une situation de compte faisant apparaitre le solde de 20.833,72 euros au 21 décembre 2023.Des appels de fonds et factures de 2021 à 2024.La mise en demeure en date du 21 décembre 2023 adressée à Monsieur [W] et celle du 2 janvier 2024 adressée à Madame [G] par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [D] [W] et Madame [Y] [G] divorcée [W] ont réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure des 21 décembre 2023 et 02 janvier 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 25 avril 2024, 29 mars 2023, 27 octobre 2022, 28 octobre 2021, 01 juillet 2021, 20 janvier 2021 et 15 janvier 2020 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le syndicat produit un décompte arrêté au 30 septembre 2023 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 24.565,26 euros.

Toutefois, il apparait dans les décomptes détaillées, fournis en pièce 1 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisées comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou des frais injustifiés, à savoir :

05/11/2019 : Mise en demeure : 40,00 euros 25/11/2019 : Intérêts de retard au 25/11/2019 : 0,66 euros07/05/2021 : Mise en demeure : 45,00 euros28/05/2021 : Relance : 32,00 euros10/08/2021 : Mise en demeure: 45,00 euros09/11/2021 : Mise en demeure: 45,00 euros02/12/2021 : Relance : 32,00 euros23/02/2022 : PRONER – SOM (facture d’un Huissier de justice): 123,59 euros12/01/2022 : Constitution dr Huis : 398,52 euros08/03/2022 : Constitution dr Avoc: 330,00 euros09/04/2022 : SVA – MED 750-1 [W]: 96,00 euros22/06/2022 : SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT : 110,00 euros15/12/2022 : SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT : 110,00 euros16/06/2023 : Suivi procédure recouvrement : 130,00 euros22/09/2023 : RI5s- suivci du dossier transmis à l’avocat : 130,00 euros

Soit la somme totale de 1.667,77 euros qui a été inclue indument dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Ainsi, il apparait que la somme de 22.898,49 euros (24.565,26 montant charges échues -1.666,77 euros montant art 10-1 euros) est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [W] d’une part, et Madame [Y] [G] divorcée [W] d’autre part, à payer chacun au [Adresse 10] [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7] au titre des charges de copropriété la somme de 11.449,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 23 décembre 2023.

IV. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence des défendeurs a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [D] [W], occupant du logement, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

V. Sur la demande d’appel en garantie de Madame [G] à l’égard de Monsieur [W]

Madame [G] soutient que Monsieur [W] a la jouissance exclusive du bien suite au jugement de divorce ayant été prononcé par le Tribunal Judiciaire de Nîmes le 25 août 2008 de telle sorte qu’il doit assumer l’intégralité des charges de copropriété afférentes au logement en ce compris les charges de copropriété.

Il résulte en effet de l’ordonnance de non conciliation en date du 11 mai 2006 versée à la procédure que la jouissance du domicile conjugal a été attribuée à Monsieur [W] à titre gratuit, cette disposition n’ayant pas été remise en question par le jugement de divorce du 25 août 2008.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande et Monsieur [D] [W]sera condamné à relever et garantir Madame [Y] [G] divorcée [W] de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

V. Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de Madame [G] et Monsieur [W] aux entiers dépens en ce compris le cas échéant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic.

Monsieur [D] [W] et Madame [Y] [G] divorcée [W] qui succombent, supporteront les dépens conformément l’article 696 du Code de procédure civile.

Toutefois, il n’y a pas lieu de prévoir les frais d’inscription de l’hypothèque légale résultant de l’application du tarif des huissiers de justice, devenus commissaires de justice, qui ne sont pas encore exposés à ce jour.

Par conséquent, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires au titre de cette demande.

B. Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

C. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [D] [W] à payer au [Adresse 10] [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7] au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 960 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

REJETTE la demande d’irrecevabilité formulée par Madame [G] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer au [Adresse 10] [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7] au titre des charges de copropriété la somme de 11.449,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 décembre 2023,

CONDAMNE Madame [Y] [G] divorcée [W] à payer au [Adresse 10] [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7] au titre des charges de copropriété la somme de 11.449,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 2 janvier 2024,

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer au [Adresse 10] [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE le surplus des demandes formulées tant par le syndicat des copropriétaires que par Madame [G],

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à relever et garantir Madame [Y] [G] divorcée [W] de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre,

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer au [Adresse 10] [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7], la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [W] et Madame [Y] [G] divorcée [W] aux entiers dépens,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du coût de l’hypothèque légale,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,