Rôle général

des affaires civiles

N° RG 18/02991 – N° Portalis DB37-W-B7C-ERYJ

JUGEMENT N°24/488

Notification le : 02 décembre 2024

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – SELARL SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS

CCC – SELARL SOCIETE D’AVOCAT DE GRESLAN-LENTIGNAC

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

[X] [S]

de nationalité française

né le 14 Octobre 1984 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 8]

non comparant, représenté par Maître Olivier MAZZOLI de la SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDEURS

1- [V] [I]

né le 01 Septembre 1972 à [Localité 5]

2- [N], [A], [Z] [K]

née le 23 Novembre 1973 à [Localité 9]

demeurant ensemble [Adresse 10], élisant tous deux domicile en l’étude de Maître Stéphane LENTIGNAC de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT DE GRESLAN-LENTIGNAC, société d’avocats au barreau de Nouméa dont les bureaux sont situés [Adresse 4]

tous deux non comparants, représentés par Maître Stéphane LENTIGNAC de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT DE GRESLAN-LENTIGNAC, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’autre part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENTE : Aurélie GIOCONDI, Première Vice-Présidente en charge du service civil du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Graziella HAKOMANI

Débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024, date à laquelle la Présidente a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 02 Décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 02 Décembre 2024 et signé par la présidente et la greffière, Véronique CHAUME, présente lors de la remise.

EXPOSE DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte notarié en date du 11 juillet 2016, Monsieur [X] [S] a acquis de Monsieur [V] [I] et Madame [N] [K] une maison sur pilotis de type F4 et un bungalow de type F1 formant le lot n° [Cadastre 2], section [Adresse 11] à [Localité 7], moyennant le prix de 37 500 000 F CFP.

L’acquéreur est entré dans les lieux le 18 juillet 2016.

Se plaignant de la présence d’insectes xylophages, Monsieur [S] a fait assigner ses vendeurs devant le président du tribunal de première instance de Nouméa statuant en référé qui, par ordonnance du 27 septembre 2017, a ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [U] [M], lequel rendait son rapport définitif le 12 mars 2018.

Par requête introductive d’instance déposée au greffe le 20 septembre 2018, [X] [S] a fait appeler à comparaître les consorts [F] devant le tribunal de première instance de ce siège, au visa des articles 1641 et suivant du code civil.

Par requête en incident déposée le 8 juillet 2020, l’acquéreur a saisi le juge de la mise en état qui, par ordonnance du 18 janvier 2021, a constaté que l’expertise portait uniquement sur les désordres liés aux termites et que les défendeurs n’avaient pas assisté aux opérations. Le juge a alors ordonné une nouvelle expertise, confiée à [B] [P], qui déposait son rapport le 9 décembre 2021.

Selon conclusions notifiées le 19 septembre 2023, Monsieur [S] demande au tribunal de :

— DIRE ET JUGER que le bien immobilier acquis par lui est affecté de vices cachés le rendant impropre à sa destination ;

— DIRE ET JUGER que Monsieur [I] et Madame [K] avaient connaissance de la présence des termites de bois infestant leur maison et se sont abstenus d’alerter Monsieur [S] ;

En conséquence,

— PRONONCER la restitution d’une partie du prix de la vente intervenue le 11 juillet 2016 entre Monsieur [X] [S] d’une part et Monsieur [V] [I] et Madame [N] [K] d’autre part, concernant la propriété à [Localité 7], inventaire cadastral [Cadastre 3]-[Cadastre 1] – lot [Cadastre 2] – Section [Adresse 11] – 0 ha 99 a 0 a et les constructions y édifiées du bien immobilier, pour la somme de : 17.026.389 F CFP correspondant au chiffrage de l’expert (16.399.796 F CFP) venant en complément des travaux réalisés par l’ acquéreur (626.593 FCFP)

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] et Madame [N] [K] à payer à Monsieur [S] les sommes suivantes :

* 139 029 XPF au titre du remboursement des constats d’huissiers,

* 500.000 XPF au titre du préjudice moral subi par Monsieur [S],

— DIRE que les intérêts échus seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil ;

— DEBOUTER Monsieur [V] [I] et Madame [N] de leurs demandes plus amples et contraires ;

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] et Madame [N] [K] aux entiers dépens, incluant les frais de référés et d’expertise, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle-Calédonie ;

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] et Madame [N] [K] à payer à Monsieur [S], la somme de trois cent mille (300.000) XPF sur le fondement de l’article 700 du même code ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon conclusions notifiées le 23 mai 2023, les consorts [F] demandent au tribunal de :

— Constater que Monsieur [S] ne justifie pas d’une signification régulière de l’assignation du 13 septembre 2017 selon les formes prescrites par l’article 659 du CPCNC,

— Constater que le procès-verbal de recherches infructueuses n’est pas versé au débat,

— Constater que Monsieur [S] ne justifie d’aucune signification de l’ordonnance du 27 septembre 2017,

En conséquence,

— Dire et juger l’assignation du 13 septembre 2017 nulle pour défaut de signification régulière,

— Dire et juger caduque l’ordonnance du 27 septembre 2017 faute d’avoir été valablement signifié dans le délai légal de six mois,

— Dire et juger que le rapport d’expertise judiciaire du 27 septembre 2017 est inopposable à Monsieur [V] [I] et Madame [N] [K],

— Dire et juger que les éléments versés au débat ne permettent pas d’établir l’existence d’un vice caché au jour de la vente de l’immeuble sis [Adresse 12],

— Dire et juger ni son existence avant la vente, ni sa connaissance avant la vente par les vendeurs ne sont établies,

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [S] de ses demandes formulées à l 'encontre de Monsieur [V] [I] et de Madame [N] [K],

— Condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 400.000 XPF au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ainsi qu’aux entiers dépens.

Le 25 avril 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’affaire qui a été appelée à l’audience de plaidoirie du 16 septembre 2024 et mise en délibéré au 2 décembre 2024.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour un exposé plus ample de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrégularité de la signification de l’assignation en référé

L’article 659 du code de procédure civile dispose que lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, il avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.

Il résulte par ailleurs de l’article 9 du même code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les consorts [F] font valoir que l’huissier de justice chargé de procéder à la signification de l’assignation en référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 27 septembre 2017 n’a pas procédé aux investigations requises par l’article 659 du code de procédure civile.

Force est de constater que ces derniers ne donnent aucune précision sur les investigations qui n’auraient pas été accomplies et qu’ils s’abstiennent en tout état de cause de verser le procès-verbal de recherches infructueuses aux débats. Ils échouent donc à rapporter la preuve de leurs allégations.

Partant, les demandes sur ce fondement seront rejetées.

Sur l’absence de signification de l’ordonnance de référé et l’opposabilité du rapport de M. [M]

L’article 16 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 489 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. Néanmoins, l’article 503 du même code dispose que les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu’après leur avoir été notifiés, à moins que l’exécution n’en soit volontaire, et la jurisprudence rappelle régulièrement que ce principe s’applique également en matière de référé. Or, il est constant que ces règles n’ont trait qu’à l’exécution forcée des jugements et sont sans application en matière d’expertise, et que les articles 154 et 268 du code de procédure civile ne subordonnent pas l’exécution de cette mesure à une notification préalable de l’ordonnance de référé.

A cet égard, une mesure d’instruction réalisée par un technicien n’est pas opposable à la partie qui n’a pas été appelée ou représentée aux opérations d’expertise. Il s’ensuit qu’un rapport d’expertise ne peut être opposé qu’à des personnes physiques ou morales qui avaient la qualité de partie au cours de la procédure et à qui la décision ordonnant la mesure d’instruction a été régulièrement signifiée.

Toutefois, le rapport non opposable peut être pris en considération dès lors qu’il a été régulièrement versé, soumis à la discussion contradictoire et qu’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

Au cas présent, les défendeurs sur le fondement de l’article 489 du code de procédure civile entendent se prévaloir de l’absence de signification de l’ordonnance de référé pour conclure à la caducité de celle-ci et à l’inopposabilité du rapport d’expertise.

Toutefois, comme préalablement exposé, en matière d’expertise, l’absence de notification de la décision n’a pas pour conséquence de rendre l’ordonnance litigieuse caduque.

Cette demande sera donc rejetée.

Ensuite, il n’est pas contesté que les défendeurs n’ont pas été convoqués aux opérations d’expertise réalisées par [U] [M] qui a déposé son rapport définitif le 12 mars 2018.

Ce rapport leur est donc inopposable.

Toutefois, l’expertise a été versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties, de sorte que le tribunal peut être pris en considération de ce rapport, dans la mesure où la juridiction dispose d’un second rapport d’expertise, contradictoire, rendu par [B] [P] le 9 décembre 2021, qui est opposable aux consorts [F].

Sur la clause contractuelle de non-garantie

En vertu des dispositions combinées des articles 1134 et 1643 du code civil, un contrat de vente immobilière peut valablement prévoir que le vendeur ne sera tenu de garantir les vices cachés.

Toutefois, il est constant qu’une telle clause ne peut jouer si le vendeur avait connaissance des vices cachés. La jurisprudence précise que la simple connaissance du vice suffit à interdire au vendeur de se prévaloir d’une clause exclusive ou limitative de garantie, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’intention dolosive, qui se déduit de la stipulation de la clause en connaissance du vice.

En l’espèce, l’acte authentique du 11 juillet 2016 stipule que : « [l’acquéreur] fera son affaire personnelle, sans recours contre Le Vendeur, des vices de toute nature : – soit apparents et dont L’Acquéreur a pu se convaincre lui-même, – soit cachés, dès lors qu’ils étaient inconnus du Vendeur. Le Vendeur est, à l’égard de ces vices, dispensé de toute garantie. »

Il s’agit d’une clause contractuelle de non garantie des vices cachés.

Néanmoins, il convient de relever que [X] [S] a acquis le bien le 11 juillet 2016, qu’il a pris possession de la maison le 18 juillet 2016 et a suspecté la présence de termites le 2 août 2016 soit deux semaines après son entrée dans les lieux. En effet, il écrivait alors à [N] [K] en ces termes : « bonjour [N] Il faut que l’on arrive à prendre contact ensemble … g un soucis avec la maison … termite ». Ces échanges dont l’existence est contestée par les vendeurs ont été authentifiés et transcrits par huissier de justice selon procès-verbal de constat du 15 novembre 2019.

En l’absence de règlement amiable, l’acquéreur a alors sollicité [P] [D], expert amiable.

Dans son rapport du 20 février 2017, ce dernier confirme la présence de termites de bois sec. Il explique que la construction de maisons à ossature légère nécessite le respect des règles de l’art et notamment que les cloisons et le plénum doivent être ventilés. En l’occurrence, le non-respect de ces règles primordiales est à l’origine de l’infestation de termites du fait de la création de zones humides affectionnées par ces insectes. L’infestation a également été favorisée par l’utilisation massive de contreplaqués non traités pour les bardages et voligeages mangés par les termites. L’expert amiable a enfin relevé que les consorts [F] ont réalisé des travaux masquant les désordres.

L’expert [B] [P] confirme que l’infestation est causée par une malfaçon constructive dès l’origine. Il explique que ni les cloisons ni la toiture ne sont ventilés, ce qui favorise le développement des termites qui étaient en fait présents dès le stade du chantier de construction.

Par ailleurs, il a été établi ci-dessus que Monsieur [S] a constaté la présence de termites deux semaines après son entrée dans les lieux ; or l’expert judiciaire souligne que ces insectes agissent de façon cyclique par période de cinq à six mois de sorte qu’ils étaient nécessairement présents lors de la vente. De plus l’état de dégradation avancé des bois n’a pu survenir en seulement deux semaines.

En outre, le fait que les vendeurs aient réalisé des travaux de réparation constitue un indice supplémentaire permettant de conclure à la présence des insectes antérieurement à la vente.

Il sera enfin souligné que les déjections de termite sont particulièrement visibles du fait de la production significative de déjections de sorte que les consorts [F] ne peuvent sérieusement affirmer qu’ils n’avaient pas connaissance du vice.

A cet égard, il importe peu qu’ils produisent de nombreuses attestations d’individus, qui au demeurant ne sont pas conformes aux exigences posées par le code de procédure civile, expliquant qu’ils n’ont pas remarqué la présence de termites. D’abord, une venue ponctuelle ne permet pas de constater qu’une maison est saine ; ensuite, de tels témoignages ne sont pas suffisants pour remettre en cause les constatations unanimes de trois experts.

Ainsi il est démontré que les termites étaient présents lors de la vente et que les consorts [F] en avaient connaissance.

Dès lors, la clause de non garantie doit être écartée.

Sur la garantie à raison des vices cachés

Aux termes de l’article l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avaient connus. Ainsi, l’article précité exige la réunion de quatre conditions : : la chose doit avoir un défaut, d’une certaine gravité puisqu’il doit rendre la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée. Le vice doit être caché et antérieur ou concomitant à la vente.

En outre, en vertu de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. La jurisprudence considère qu’un désordre même visible lors de la vente peut être considéré comme un vice caché lorsque l’acquéreur n’avait pas connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences.

Sur les termites

Les consorts [F] se défendent en faisant valoir que l’immeuble est implanté dans un territoire notoirement infesté par les termites ce dont Monsieur [S] avait connaissance puisqu’il résidait déjà en Nouvelle-Calédonie lors de la vente.

Cependant, la présence de termites sur le territoire n’autorisait pas pour autant les vendeurs qui avaient connaissance de l’infestation à cacher cette information à leur acquéreur.

Par ailleurs, en raison de l’ampleur des dommages causés et du risque pour la structure il n’est pas contestable que ce désordre rend le bien impropre à sa destination.

Ainsi, l’existence du défaut, son caractère caché, sa gravité et son antériorité sont démontrés. Dès lors, le désordre devra être pris en charge par les vendeurs au titre de la garantie des vices cachés.

Sur le bungalow de type F1

L’expert judiciaire [B] [P] relève les désordres suivants :

— Un affaissement du bungalow vers l’avant causé par la mise en œuvre sur une ossature métallique non dimensionnée et non contreventée pour recevoir un module de type chalet bois ;

— Des infiltrations (traces de coulures d’eau constatées sur tous les murs intérieurs) liées également à la conception du bungalow. En effet les planches sont insérées les unes dans les autres sans joint et le seul parement ne suffit pas à garantir une étanchéité ;

— Non-conformité de la toiture : les eaux de ruissellement ne sont pas captées dans leur intégralité côté entrée car la gouttière est plus courte que le bandeau aux deux extrémités ; par ailleurs ces eaux pluviales sont rejetées aux pieds des fondations et, côté arrière, il n’existe pas de gouttière.

L’expert [M] comme l’expert [P] considèrent que le chalet s’apparente davantage à un abri de jardin qu’à une habitation de type F1.

Les vendeurs répliquent essentiellement que Monsieur [S] a acquis le bungalow en connaissance de cause, notamment car la déformation de la structure était connue tout comme l’absence d’une descente d’eau pluviale qui était évidente.

Force est toutefois de constater qu’ils ne rapportent pas la preuve de ce que Monsieur [S] avait connaissance du vice dans son ampleur.

Le reste de l’argumentaire des consorts [F] est peu compréhensible.

Au total, les désordres du bungalow, liés à sa conception défectueuse, sont, de fait, antérieurs à la vente. Ils affectent par ailleurs la solidité de l’ouvrage. En sa qualité d’acquéreur profane, Monsieur [S] n’avait pas connaissance du vice dans son ampleur.

Les désordres devront en conséquent être pris en charge par les vendeurs au titre de la garantie des vices cachés.

Sur la réparation des préjudices

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643 du même code, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts.

En l’occurrence, l’acquéreur souhaite conserver le bien immobilier et se faire restituer une partie du prix correspondant aux travaux estimés par l’expert.

En particulier, l’expert [P] chiffre la réfection de la villa à la somme de 11 619 556 F CFP et celle du bungalow à 4 780 240 F CFP soit un total de 16 399 796 F CFP.

Monsieur [S] justifie par ailleurs avoir d’ores et déjà engagé des frais de rénovation à hauteur de 626 593 F CFP correspondant à l’achat de matériaux pour entreprendre lui-même des travaux.

Aucun élément ne justifiant de s’opposer aux demandes formulées, les consorts [F] seront condamnés à payer à l’acheteur les sommes précitées.

Il résulte par ailleurs de la combinaison des articles 1645 et 1646 du code civil que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il est incontestable que Monsieur [S] a été contraint d’engager des démarches chronophages pour se ménager des preuves en vue de la présente instance, qu’il a déployé une énergie importante afin d’être rétabli dans ses droits et qu’il a nourri depuis l’acquisition du bien en 2016 des craintes sur la pérennité de sa demeure qui ont perturbé son quotidien. Ces faits sont constitutifs d’un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 300 000 F CFP.

***

Les créances indemnitaires portent intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément à l’article 1153-1 du code civil.

Les conditions n’étant pas réunies, la demande de capitalisation des intérêts doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La nature et l’ancienneté du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs supporteront l’intégralité des dépens de la procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] les sommes exposées et non comprises dans les dépens. Il lui sera donc alloué la somme de 250 000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort ;

DIT que l’assignation du 13 septembre 2017 n’est pas nulle,

DIT que l’ordonnance du 27 septembre 2017 n’est pas caduque,

DIT que le rapport d’expertise judiciaire établi par [U] [M] et déposé le 12 mars 2018 est inopposable à [V] [I] et [N] [K],

DIT que [V] [I] et [N] [K] sont débiteurs de la garantie des vices cachés du vendeur à l’égard de [X] [S] qui a acquis le lot n° [Cadastre 2], section [Adresse 11] à [Localité 7],

CONDAMNE [V] [I] et [N] [K] à payer à [X] [S] la somme de 17 026 389 F CFP (dix-sept millions vingt-six mille trois cent quatre-vingt-neuf francs pacifiques) au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente pour financer les travaux de reprise des désordres,

CONDAMNE [V] [I] et [N] [K] à payer à [X] [S] la somme de 300 000 F CFP (trois cent mille francs pacifiques) à titre de réparation du préjudice moral,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que les créances indemnitaires portent intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément à l’article 1153-1 du code civil,

DIT n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

ORDONNE l’exécution provisoire,

CONDAMNE [V] [I] et [N] [K] aux entiers dépens,

CONDAMNE [V] [I] et [N] [K] à payer à [X] [S] la somme de 250 000 F CFP (deux cent cinquante mille francs pacifiques) au titre des frais irrépétibles.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE