TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

2ème chambre civile JUGEMENT

rendu le 17 Mai 2021 N° RG 18/13080 – N° Portalis 352J-W-B7C-COFOY

N° MINUTE :

Assignation du : 29 Octobre 2018

DEMANDEURS

Monsieur D Z-N 112 rue Judaïque 33000 BORDEAUX

Madame X L épouse Z-N 112 rue Judaïque 33000 BORDEAUX

Tous deux représentés par M^e I J, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0347

DÉFENDEURS

S.C.P. MICHELEZ NOTAIRES […]

Maître F Y […]

Tous deux représentés par M^e K C, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0435

S.C.I. ACTI I 61 rue des Peupliers 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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Monia TALEB, Juge, statuant en juge unique

assistée de Doris MARONI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 mars 2021, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 17 mai 2021.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 16 mai 2018, la société civile immobilière Acti I, représentée par son gérant M. H A, a promis de vendre sous conditions suspensives à M. D Z-N et M^me X L un appartement constituant le lot n°14 d’un ensemble immobilier en copropriété situé 34 et […] et 61 rue des Peupliers à Boulogne-Billancourt au prix de 236.000 euros.

La promesse unilatérale de vente expirait le 4 septembre 2018 à 16 heures et stipulait que :

“La réalisation de la présente promesse aura lieu :

* soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix, et du versement des frais dans le délai ci-dessus ;

* soit par la levée d’option faite par le BENEFICIAIRE dans le même délai, par exploit d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception au domicile élu par le PROMETTANT ou en faisant dresser, par acte authentique, un procès-verbal constatant cette volonté. Ce procès-verbal sera signifié au PROMETTANT dans les quinze jours. Toutefois de convention expresse et déterminante de la présente promesse, le BENEFICIAIRE devra préalablement avoir versé, entre les mains du notaire chargé de la réalisation de la vente, la somme correspondant au montant du prix et des frais, ou pour les deniers d’emprunt, s’il en existe, de la justification de la disponibilité effective de ces fonds, cette justification résultant soit d’un dossier de prêt transmis par l’établissement prêteur, soit d’une attestation de l’organisme prêteur. En conséquence, pour être valable, la levée d’option devra obligatoirement être accompagnée de la copie du reçu constatant ce versement et cette remise”.

Par courrier recommandé du 30 août 2018, Maître Jean-Michel Notta, notaire des acquéreurs, a informé la SCI Acti I et Maître F Y, notaire du vendeur, de la levée d’option des acquéreurs et a accompagné ce courrier de leur offre de prêt signée.

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La vente n’a pas été réitérée par acte authentique à la date prévue du 4 septembre 2018.

Les consorts Z-N O ont recouvré l’indemnité d’immobilisation versée lors de la conclusion de la promesse.

Par actes d’huissier du 29 octobre 2018, les consorts Z-N O ont fait assigner la SCI Acti I, Maître Y et la SCP Michelez devant ce tribunal en paiement de dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 10 décembre 2020, M. D Z-N et M^me X L demandent au tribunal de :

- condamner in solidum la SCI Acti I, Maître Y et la SCP Michelez à leur payer les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2018, date de signature de la promesse :

* la somme de 22.759,19 euros au titre de leur préjudice financier,

* la somme de 20.000 euros au titre de leur préjudice moral,

* la somme de 159,03 euros au titre du remboursement des frais de rédaction de la promesse de vente,

- débouter Maître Y et la SCP Michelez de leurs demandes,

- condamner in solidum la SCI Acti I, Maître Y et la SCP Michelez à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SARL I J représentée par Maître I J, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs font valoir qu’ils ont levé l’option, de sorte que la vente a été formée, mais que la vente n’a pas été réitérée à la date prévue le 4 septembre 2018 par le refus de la SCI Acti I.

Ils entendent ainsi engager la responsabilité délictuelle du notaire sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, estimant que ce dernier a commis une faute dans son office d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte en omettant de vérifier les pouvoirs du représentant de la SCI Acti I, notamment la tenue préalable d’une assemblée générale autorisant la vente, avec pour conséquence que la SCI a refusé de réitérer la vente faute d’accord de tous les associés. En outre et sur le fondement de l’article 1217 du code civil, les époux Z entendent engager la responsabilité contractuelle de la SCI Acti I du fait de l’inexécution du contrat de vente formé par suite de la levée d’option.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 13 janvier 2020, Maître Y et la SCP Michelez demandent au tribunal de :

- débouter les époux Z-N de toutes leurs demandes.

- les condamner in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

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- les condamner in solidum aux dépens dont distraction au profit de M^e C.

Ils soutiennent que les demandeurs ne démontrent pas le lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice invoqué.

Ils font valoir que les acquéreurs ne justifient pas avoir valablement levé l’option puisqu’ils ne produisent pas de reçu attestant du versement des fonds prêtés, qu’ils ont par ailleurs volontairement renoncé à l’exécution de la promesse de vente et réclamé la restitution de l’indemnité d’immobilisation alors même qu’il était seulement fait état d’un désaccord entre associés de la SCI, et enfin que la preuve de ce que l’absence de réitération de la vente résulterait d’un défaut de pouvoir du gérant de la SCI n’est pas rapportée. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, les demandeurs n’ont subi aucun préjudice financier ou moral.

Régulièrement assignée à l’étude de l’huissier, la SCI Acti I n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 11 décembre 2020 et l’affaire fixée à l’audience du 15 mars 2021.

La décision a été mise en délibéré au 17 mai 2021.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs dernières écritures signifiées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du vendeur

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, les acquéreurs produisent aux débats le courrier recommandé qui a été adressé par Maître Notta, leur notaire, au vendeur et à leur notaire Maître Y, formalisant la levée d’option et s’accompagnant de l’offre de prêt de leur établissement bancaire qu’ils ont acceptée.

Dès lors que la promesse prévoit que le bénéficiaire peut, pour formaliser la levée l’option, adresser un courrier recommandé au promettant, et qu’il doit dans ce cas, soit verser le prix de vente, soit, en cas d’emprunt, adresser la justification de la disponibilité effective des fonds, et que cette justification peut résulter d’un dossier de prêt

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transmis par l’établissement prêteur, il y a lieu de considérer que les acquéreurs ont bien levé l’option en adressant un courrier recommandé accompagné de leur dossier de prêt, leur notaire confirmant au surplus dans ce courrier que les fonds sont bien à leur disposition.

Par conséquent, les acquéreurs ayant valablement levé l’option, la vente a été formée par échange de consentements, ce que le contrat rappelle en page 8 : “Le PROMETTANT a pour sa part définitivement consenti à la vente et (…) il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du BENEFICIAIRE aux conditions des présentes si celui-ci lève son option”.

Or, par courriel du 31 août 2018 à Maître Notta, Maître Y, notaire de la SCI Acti I, “confirme l’annulation du rendez-vous du mardi 4 septembre 2018 du fait de l’opposition de l’un des associés à la vente”.

Il est donc démontré que la SCI Acti I, malgré la levée d’option des bénéficiaires, a refusé de réitérer la vente à la date prévue par les parties du 4 septembre 2018. Elle a par conséquent commis une faute contractuelle en refusant d’exécuter son engagement de réitérer la vente par acte authentique.

Le fait que les bénéficaires aient pris acte de ce refus des vendeurs et sollicité la restitution de leur indemnité d’immobilisation ne saurait leur être reproché, dès lors d’une part, que la partie envers laquelle l’engagement n’est pas exécuté n’est pas tenue de solliciter l’exécution forcée du contrat et peut à son choix réclamer simplement des dommages et intérêts, et que d’autre part, la restitution de l’indemnité d’immobilisation constitue la simple exécution de la clause de la promesse aux termes de laquelle l’indemnité est restituée au bénéficiaire si la non réalisation de la vente promise est imputable au seul promettant.

Sur la responsabilité du notaire

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il incombe à celui qui agit en responsabilité de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et son préjudice.

Le notaire est notamment tenu de contrôler la réalité et la régularité des pouvoirs des représentants des parties contractantes.

En l’espèce, les acquéreurs soutiennent que le refus de la SCI de réaliser la vente serait la conséquence d’un défaut de pouvoir de son gérant pour conclure la promesse, et que le notaire aurait dû s’assurer de la réalité de ses pouvoirs.

Toutefois, la production d’un simple courriel de Maître Y faisant état “de l’opposition de l’un des associés à la vente” , sans plus de précision sur les raisons de cette opposition, ne permet pas d’établir que

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le gérant de la SCI Monsieur A ne disposait pas des pouvoirs nécessaires pour conclure la promesse de vente au nom de la SCI, et par conséquent que la mention contenue dans l’acte authentique selon laquelle Monsieur B, gérant de la SCI, dispose de tout pouvoir pour représenter la SCI, serait erronée.

Faute de rapporter la preuve d’une faute du notaire, les demandeurs doivent être déboutés de leur demande à son encontre.

Sur les préjudices

Il résulte des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

- sur le préjudice financier

Le fait que les demandeurs aient choisi d’acquérir un appartement dont le prix au m2 était plus élevé que le logement promis par la SCI Acti I n’est pas la conséquence directe de l’inexécution du contrat par la SCI Acti I mais résulte d’un choix des consorts Z-N de réaliser une autre acquisition à un prix plus élevé, ce qu’ils étaient libres de ne pas faire.

Les déplacements en train réalisés pour signer la promesse initiale ne constituent pas davantage la conséquence de l’inexécution de la vente par la SCI Acti I, ces frais n’ayant pas été engagés en pure perte puisqu’ils ont permis la conclusion de la promesse.

De même, l’indemnité d’immobilisation versée constitue la contrepartie de l’immobilisation du bien pour le temps de la promesse, contrepartie qui a bien été fournie par le promettant. L’immobilisation de cette somme n’est donc pas la conséquence de l’inexécution de la vente, et ne peut constituer un préjudice réparable.

En revanche, le refus de la SCI venderesse de réitérer la vente et donc de délivrer le bien a privé les acquéreurs de la possibilité de jouir du bien. Ces derniers indiquent qu’ils avaient pour intention de louer l’appartement et produisent une estimation de valeur locative comprise entre 1180 euros et 1220 euros. Il convient donc de retenir l’estimation proposée de 1.200 euros par mois, soit la somme de 9.600 sur la durée de huit mois précédent la mise en location du bien que les demandeurs ont finalement acheté. Toutefois, ce préjudice doit s’analyser comme une simple perte de chance de louer le bien au prix de 1.200 euros par mois. Eu égard aux caractéristiques du bien et à la tension importante du marché immobilier en région parisienne, il convient de considérer que la mise en location au prix de 1.200 euros par mois dans de brefs délais était hautement probable, et d’estimer en conséquence cette perte de chance à 80%, soit la somme de 80% / 9.600 euros = 7.680 euros.

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La SCI Acti I est donc condamnée à payer aux consorts Z- N la somme de 7.680 euros en réparation de leur préjudice de perte de chance de percevoir des loyers suite à l’acquisition du bien.

- sur le préjudice moral

Eu égard aux déplacements à Paris, au temps passé en pure perte pour effectuer les différentes démarches nécessaires à la réalisation de la vente (obtention d’un prêt, signature de la promesse), et à la déception nécessairement causée par la défaillance du vendeur qui a refusé de réitérer l’acte authentique, les demandeurs ont subi un préjudice moral certain qu’il convient de chiffrer à la somme de 3.000 euros que la SCI Acti I sera condamnée à leur payer.

- sur les frais d’acte

Les frais de rédaction de la promesse de vente, qui n’a pas été annulée ou résolue, ne constituent pas la conséquence de l’inexécution des obligations de la société Acti I.

La demande à ce titre est donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Il y a lieu de condamner la SCI Acti I à payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux consorts Z-N.

L’équité commande en revanche le rejet de la demande de la SCP Michelez et de Maître Y à ce titre.

Sur les dépens

La SCI Acti I, qui succombe, est condamnée aux dépens.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile est accordé à la SARL I J et Maître C.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

Condamne la société civile immobilière Acti I à payer M. D Z-N et M^me X L épouse Z-N la somme de 7.680 euros en réparation de leur préjudice de perte de chance de percevoir des loyers tirés de l’acquisition,

Condamne la société civile immobilière Acti I à payer à M. D Z-N et M^me X L épouse Z-N la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

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Déboute M. D Z-N et M^me X L épouse Z-N de leurs demandes formées à l’encontre de M^e F Y, de la SCP Michelez et du surplus de leurs demandes à l’encontre de la société civile immobilière Acti I,

Condamne la société civile immobilière Acti I à payer à M. D Z-N et M^me X L épouse Z-N pris ensemble la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M^e F Y et la SCP Michelez de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société civile immobilière Acti I aux dépens,

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à la SARL I J et à Maître K C.

Fait et jugé à Paris le 17 Mai 2021

La Greffière La Présidente Doris MARONI Monia TALEB

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