TRIBUNAL
JUDICIAIRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Françale DE PARIS
Extraits des minutes du greffe du tribunal judiciaire de Paris 18° chambre
1ère section
N° RG 17/17369
N° Portalis
352J-W-B7B-CL7AG
N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 29 Août 2023 contradictoire
Assignation du : 27 Octobre 2017
DEMANDERESSE
S.C.I. THEO représentée par son gérant en exercice Monsieur X Y Z 2 rue de l’Abattoir
91320 WISSOUS
représentée par M^e Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0521
DÉFENDEUR
Monsieur AA AB
[…]
représenté par M^e Marie-José CHARPENTIER OLTRAMARE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0106
PARTIE INTERVENANTE
Madame AC AD épouse AB,
[…]
représentée par M^e Marie-josé CHARPENTIER OLTRAMARE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0106
Expéditions exécutoires délivrées le:
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Décision du 29 Août 2023
18° chambre 1ère section
N° RG 17/17369 – N° Portalis 352J-W-B7B-CL7AG
Par acte du 27 octobre 2017, la SCI THEO a fait assigner M. AB devant la présente juridiction aux fins de voir déclarer valable et régulier le congé délivré le 13 mai 2016, ordonner l’expulsion de M. AB, le condamner à lui payer diverses sommes au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à libération des lieux.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 août 2019, M^me AC AB est intervenue volontairement à l’instance enregistrée sous le n°RG 17/17369.
Par conclusions notifiées le 4 novembre 2020 par voie électronique, la SCI a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de, notamment, déclarer irrecevables respectivement M^me AC AD épouse AB en son intervention volontaire et M. AA AB en sa demande de nullité du congé comportant dénégation au statut des baux commerciaux qui lui a été délivré par acte extrajudiciaire du 13 mai 2016 pour le 31 décembre 2016 et en toutes contestations relatives à ce congé et en ses demandes indemnitaires, notamment au titre d’une indemnité d’éviction.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 7 mars 2022, la SCI demande au tribunal, de
Déclarer irrecevable M^me AC AB en son intervention volontaire ;
- Déclarer irrecevable M. AB en sa demande de nullité du congé comportant dénégation au statut des baux commerciaux qui lui a été délivré par acte extrajudiciaire du 13 mai 2016, pour le 31 décembre 2016;
- Le déclarer irrecevable également à élever toutes contestations relatives à ce congé, et, en toutes ses demandes indemnitaires qui en seraient la conséquence immédiate, notamment au titre d’une indemnité d’éviction;
- Déclarer irrecevable M. et M^me AB en leur demande de remboursement des travaux d’électricté, d’achat et d’entretien des extincteurs du local intervenus en 2009, 2010 et 2012, comme étant prescrite
- Les en déclarer mal fondé subsidiairement et également du chef de leur demande de dommages et intérêts et les en débouter ainsi que de toutes demandes, fins et conclusions ;
- Déclarer, en revanche, recevable et bien fondée la SCI THEO en l’ensemble de ses demandes.
Au principal:
* Dire qu’à l’expiration du bail dérogatoire du 20 novembre 2002 consenti à M. AB par M. AE aux droits duquel sont venus successivement M. THEOBALD et la SCI THEO, à effet le 1er décembre 2002 pour une durée de 36 mois, en l’absence de congé donné par l’une ou l’autre des parties, le locataire ayant été laissé en possession des lieux à l’expiration de cette durée, il s’est opéré de plein droit un nouveau bail commercial statutaire d’une durée de 9 ans, à compter du 1 er décembre 2005 qui s’est prolongé tacitemement dans le temps pour une durée indéterminée à compter du 1 er décembre 2015.
* Déclarer valable et régulier le congé comportant dénégation du statut des baux commerciaux délivré à M. AB par acte extrajudiciaire du 13 mai 2016, pour défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés et pour défaut d’exploitation personnelle du fonds de commerce par M. AB au cours des trois dernières années ayant précédé l’expiration du bail écoulé, lequel s’est fait radier le 4 décembre 2012 en raison d’une cessation définitive d’activité le 21 décembre 2012, et ce, pour le 31 décembre 2016, date à laquelle M. AB, devenu occupant sans droit ni titre, devait restituter les lieux à son bailleur, par la remise des clés, après y avoir fait place nette ;
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Décision du 29 Août 2023
18° chambre 1ère section.
N° RG 17/17369 – N° Portalis 352J-W-B7B-CL7AG
- Dire irrecevable et débouter la SCI THEO de toutes ses demandes, fins et conclusions visant à obtenir le prononcé de l’irrecevabilité des demandes des époux AB à quelque titre que ce soit, prenant en compte que les fins de non recevoir doivent être soulevées de bonne foi et dans un délai raisonnable au cours de l’instance, alors qu’en l’espèce, ce n’est que plus de 3 ans après le commencement de l’instance que brusquement la SCI THEO essaie de faire valoir des motifs d’irrecevabilité et de prescription supposées, et qui ne sont, de ce fait, pas recevables, en plus de ne pas être fondés.
- Dire irrecevable et débouter la SCI THEO de toutes ses demandes, fins et conclusions, supposées au fond, dont la débouter de : Sa demande de validation du « congé » du 27 avril 2016 qui n’a, semble t’il, jamais existé ou bien qui consistait en un commandement contenant clause résolutoire et aux effets duquel elle a expressément renoncé dans un acte d’huissier du 13 mai 2016,
- Sa demande de validation du congé du 13 mai 2016, délivré sans cause, sans sommation préalable et nul et infondé, la débouter de ses demandes d’expulsion et autres demandes associées, comme de considérer que le bail commercial n’a commencé à produire ses effets qu’en décembre 2005 alors qu’il a commencé ses effets en décembre 2002 !… Subsidiairement, la débouter d’une éventuelle demande rectificative en validité du congé du 13 mai 2016, cette fois-ci, et même prononcer la nullité de ce congé sans cause, qui ne se veut pas un congé d’un bail commercial, et qui s’appuie pour tout motif sur le fait que M. AB ne serait plus immatriculé au RCS et ne pourrait justifier de l’exploitation du local loué pendant les 3 ans en arrière par rapport au 31 décembre 2016 alors que le local et son bail appartiennent à la communauté du couple AB et que lorsque M. AB s’est fait radier du RCS, c’est M^me AB qui s’est immatriculée au registre des métiers et au SIREN, au vu du bail dont s’agit, et qui a poursuivi l’exploitation des locaux et de la même activité jusqu’à ce jour, ce que le Bailleur et son mandataire qui ont perçu les’ loyers et charges directement de M^me AB de 2013 à ce jour ne pouvaient ignorer puisqu’ils en ont été dument informés et ne s’y sont jamais opposés du temps du précédent propriétaire bailleur. Au surplus, ce congé n’a pas été délivré à M^me AB, co-titulaire et cessionnaire du bail du fait de son régime de communauté, il n’a pas été précédé d’une sommation d’avoir à faire cesser ce qui était invoqué comme une infraction au bail (car même un retraité peut se réinscrire au registre des métiers ou du commerce et reprendre une activité pourvu qu’un délai de 6 mois se soit écoulé
!…) et il ne contient qu’en termes peu apparents et à titre tout à fait subsidiaire les termes de l’article L145-9 du code de commerce, dans un souci de désinformation et de tromperie des locataires,
- Débouter la SCI de sa demande de condamnation à un prétendu arriéré de loyers et charges, alors que c’est elle qui a créé de toutes pièces ces arriérés en comptabilisant, contre l’accord des locataires, des provisions sur charges, et des loyers et charges qui n’ont jamais été acceptés par les locataires, d’autant plus que leurs acceptations partielles ont été extorquées par le non respect des formes, la désinformation sur les formes et les droits de chacune des parties dans une révision de loyer, l’imposition d’un indice illégal en 2011, et un harcèlement constant pour obtenir le paiement de sommes indues du fait du mandataire du Bailleur et donc du Bailleur.
Voir condamner la SCI à rembourser à M. AB et à son épouse la somme de 1.663,80 € sauf mémoire au titre de la mise en conformité électrique du local qui incombait au Bailleur et que la Préfecture a exigé parce que rien n’était aux normes dans le local, de même que la pose et l’entretien annuel d’extincteurs parce que le local ne comporte aucune installation d’eau courante et qu’il s’agissait d’une mesure de sécurité incontournable et basique dans un local que le Bailleur n’a pas remis aux locataires dans un état propre à l’usage de leur activité.
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18° chambre 1ère section
N° RG 17/17369 – N° Portalis 352J-W-B7B-CL7AG
Sur la demande de rejet des fins de non-recevoir soulevées par la SCI
M et M^me AB demandent de déclarer les fins de non-recevoir soulevées par la SCI irrecevables motif pris qu’elles doivent être soulevées de bonne foi et dans un délai raisonnable au cours de l’instance, la SCI ayant attendu 3 ans après l’assignation pour faire valoir des motifs d’irrecevabilité et de prescription, qui ne sont, de ce fait, pas recevables, en plus de ne pas être fondés.
Il résulte de l’article 123 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir peuvent être invoquées en tout état de cause, sauf possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
En l’espèce, si la SCI a assigné le 27 octobre 2017 M. AB, il apparaît que M^me AB a conclu aux fins d’intervention volontaire seulement le 18 août 2019, de sorte qu’en soulevant le 4 novembre 2020 les fins de non-recevoir tirées de l’irrecevabilité de M^me AB en son intervention volontaire et de la prescription de la demande de M. AB en nullité du congé délivré le 13 mai 2016, la SCI, qui est bien fondée à les soulever à tout instant de la procédure, n’a fait preuve d’aucun délai déraisonnable constitutif d’une intention dilatoire. M. et M^me AB seront donc déboutés de leur demande de rejet des fins de non-recevoir soulevées par la SCI en l’absence d’une quelconque intention dilatoire de la part de cette dernière, étant observé en tout état de cause que la tardiveté du moyen de défense étant sanctionné par des dommages et intérêts mais non par l’irrecevabilité de la demande, la demande des époux AB est inopérante.
Sur l’intervention volontaire de M^me AB
La SCI soutient que l’intervention volontaire de M^me AB serait irrecevable en ce que le bail litigieux n’a été consenti qu’à son époux. Elle fait valoir que le fait que le fonds de commerce exploité dépende de la communauté de bien ne confère pas la titularité du bail à celui des époux qui ne l’a pas souscrit. Elle ajoute que sont inopérants aussi bien le fait que M^me AB ait été le conjoint collaborateur de son époux ou le fait qu’elle se soit fait immatriculer à la chambre des métiers et de l’artisanat, puisque seul M. AB reste titulaire du bail. Elle conteste en outre toute cession de droit au bail entre les époux qui lui serait en outre opposable.
M. et M^me AB répliquent que M^me AB, épouse commune en biens depuis 1975 soit avant la prise à bail des locaux, est devenue gérante du fonds de commerce exploité dans les locaux et donc titulaire du bail, ajoutant que la condition d’immatriculation n’est requise que de celui qui exploite le fonds pour le compte et dans l’intérêt des époux; que la bailleresse a accepté les paiements de M^me AB; que la transmission du bail a été communiquée au prédécesseur de la SCI. Ils concluent que l’intervention volontaire de M^me AB est recevable tant en sa qualité d’épouse commune en biens de M. AB qui a signé le bail pour le compte de la communauté, que de locataire, exploitante et occupante des lieux depuis le 1er janvier 2013 pour lesquels elle paie les loyers depuis cette date sans opposition de la bailleresse, M^me AB ayant non seulement qualité mais aussi intérêt à agir en intervention volontaire.
Selon l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention principale n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à la prétention qu’il élève.
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18°-chambre-lère section
N° RG 17/17369 – N° Portalis 352J-W-B7B-CL7AG
La SCI fait valoir que la demande en nullité du congé pour absence de cause et toutes autres contestations émises sur la validité et régularité dudit congé n’ont été formulées par le locataire que le 18 août 2019 soit plus de deux ans et demi après la prise d’effet au 31 décembre 2016 du congé délivré le 31 mai 2016. Elle invoque le bénéfice de l’article L. 145-60 qui prescrit à peine de nullité la saisine du tribunal avant l’expiration du délai de deux ans qui court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné et en déduit que M. AB a perdu son droit d’agir par l’effet de la prescription et par voie de conséquence est irrecevable à invoquer toutes critiques sur sa motivation ainsi qu’à demander le paiement d’une indemnité d’éviction.
M. AB oppose que c’est la SCI qui a interrompu la prescription, soutenant que le délai de deux ans pour saisir le tribunal s’entendant de la saisine du bailleur comme de celle du preneur, la saisine s’est accomplie par l’effet de l’assignation de la SCI du 27 octobre 2017 et a interrompu le délai de prescription biennale.
Selon l’article L. 145-9, alinéas 1 et 5, du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance. Le congé, qui doit être donné par acte extrajudiciaire, doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce s’applique à la demande en nullité d’un congé comportant dénégation du statut.
Il résulte de ces textes que le délai de prescription biennale de l’action en contestation du congé délivré par le bailleur pour le terme du bail court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. A défaut d’une demande ou d’une défense pouvant s’analyser comme une contestation, dans le délai de deux années suivant la date pour laquelle il est délivré, le congé produit donc ses effets à la date indiquée.
En l’espèce, la SCI a délivré à son locataire par acte d’huissier en date du 13 mai 2016, un congé comportant dénégation du droit au statut des baux commerciaux et renonciation au commandement du 27 avril 2016, à effet au 31 décembre 2016. Le délai de prescription a ainsi commencé à courir à compter du 1er janvier 2017. Force est de constater que M. AB auquel le texte de l’article L. 145-9 du code de commerce réserve la faculté de saisir le tribunal d’une contestation du congé qui lui a été délivré, n’a soulevé la nullité du congé que par conclusions notifiées le 18 août 2019, soit plus de deux ans et demi après la prise d’effet du congé, peu important que la bailleresse ait assigné dès le 27 octobre 2017.
Par conséquent, le congé délivré le 13 mai 2016 a valablement pris effet le 31 décembre 2016 à minuit et M. AB n’est plus recevable à en contester la validité, de sorte que le contrat de bail liant les parties a valablement pris fin à compter de cette date sans ouvrir droit au preneur au paiement d’une indemnité d’éviction. "
M. AB étant devenu occupant sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2017, il y a lieu de faire droit à la demande en expulsion de la bailleresse dans les termes du présent dispositif. Les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.
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Décision du 29 Août 2023
18° chambre 1ère section
N° RG 17/17369 – N° Portalis 352J-W-B7B-CL7AG
M. AB fait valoir que le seul loyer augmenté qu’il a accepté est de 481,40 euros dont 30,49 euros de provisions de charges, exposant avoir été trompé sur le loyer de 555 euros charges comprises qu’il a crû devoir verser, avant de revenir en 2016 sur ce montant compte tenu de l’absence de demande de révision du loyer formée régulièrement par la SCI et du fait que le seul indice légal applicable est l’indice ILC, ajoutant qu’en dépît de ses demandes, aucune régularisation de charges n’a été justifiée par la bailleresse.
Il résulte de l’article 1315 devenu 1353 du code civil qu’il appartient au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur.
En application de l’article 1134 devenu 1103 du code civil, l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la SCI que le loyer en principal a été révisé le 13 décembre 2005 à compter du 1er janvier 2006 pour être porté à la somme de 481,40 euros par mois hors charges, d’un montant de 30,49 euros, soit un loyer provision de charges comprises de 511,89 euros tel qu’il figure sur les avis d’échéance produites d’avril 2008 et dont M. AB s’est acquitté ainsi qu’en justifie la SCI, jusqu’à la révision notifiée à l’intéressé le 14 mars 2011 par une lettre recommandée avec avis de réception portant le loyer principal à 555 euros par mois après application de l’indice du coût de la construction. Il ressort des différents décomptes locatifs établis par la mandataire de la bailleresse que M. AB a acquiescé de manière non équivoque à la révision effectuée tant en 2005 qu’en 2011, puisqu’il a réglé le loyer révisé en 2005 d’un montant de 511,89 euros pendant plusieurs années, puis celui d’un montant de 555 euros correspondant au loyer révisé hors charges qui lui avait été notifié en 2011, seules les provisions de charges d’un montant de 30,49 euros appelées n’étant pas réglées, avant de réduire ses règlements à la somme de 481,40 euros à compter de l’échéance de février 2016.
La SCI produit aux débats les justificatifs des charges, notamment les relevés individuels des charges de copropriété, pour les exercices 2009 à 2019. Cette transmission tardive ne lui interdit pas de justifier en cours d’instance du bien-fondé des provisions appelées au regard des régularisations annuelles de charges. C’est en outre à juste titre qu’elle n’a pas fait application, s’agissant d’un bail du 1er janvier 2003, de l’indice des loyers commerciaux (ILC) requis par la loi PINEL pour les seuls baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. La SCI qui justifie aux débats du quantum de l’arriéré locatif réclamé au dispositif de ses écritures pour un montant de 4.107,97 euros arrêté au 18 octobre 2017, rapporte n’avoir perçu aucune somme depuis septembre 2021, de sorte que sa créance locative atteint la somme totale de 15.882,94 euros selon décompte arrêté au 4 mars 2022. M. AB qui ne justifie, ni même allègue, avoir procédé au paiement de l’arriéré locatif, sera donc condamné à payer à la SCI la somme de 4.107,97 euros arrêtée au 18 octobre 2017, dont est seulement saisi le tribunal, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur la demande de M. et M^me AB en paiement de dommages-intérêts
M. et M^me AB sollicitent la condamnation de la SCI THEO à leur payer la somme de 7.000 euros en réparation des pratiques jugées peu orthodoxes dans la conduite et la poursuite de leur bail, de l’état des locaux qu’ils estiment contraire aux normes de salubrité de sécurité et d’hygiène et des tracasseries que leur bailleur leur aurait fait subir, sans cependant ni motiver cette demande dont elle ne précise pas le fondement, ni justifier de la réalité et a fortiori du quantum de ce préjudice.
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Décision du 29 Août 2023
18° chambre 1ère section
N° RG 17/17369 – N° Portalis 352J-W-B7B-CL7AG
- Condamne M. AA AB à payer à la SCI THEO à compter du 1er janvier 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges,
- Condamne M. AA AB à payer à la SCI THEO la somme de 4.107,97 euros au titre des l’arriéré locatif échu au 18 octobre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- Déclare irrecevable la demande de M. AB en paiement de la somme de 1.663,80 euros,
- Déboute M. et M^me AB de leur demande en paiement de dommages-intérêts,
- Condamne M. AA AB aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
- Condamne M. AA AB à payer à la SCI THEO la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Déboute M. AA AB et M^me AC AB de leur demande formulée à l’encontre de la SCI THEO en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ordonne l’exécution provisoire,
- Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Fait et jugé à Paris le 29 Août 2023.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Anne-Claire LE BRAS my
En conséquence, la République française mande et ordonne
à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux
JUDICIAIRE procureurs de la République près les tribunaux judiciaires
d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de préter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée par FO le directeur de greffe 2020-0386
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