TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Florian CANDAN

Copie certifiée conforme à:

— M^e Lalia NEDJARI BENHADJ ALI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/12329

N° Portalis 352J-W-B7F-CVDHY

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 04 Juillet 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] & [Adresse 3] – [Localité 8], représenté par son syndic, le Cabinet CLAUDON LLOMBART GESTION IMMOBILIERE -CABINET CLGI, S.A.R.L

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDERESSE

Madame [N] [K]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Lalia NEDJARI BENHADJ ALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0436

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Olivier PERRIN, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et de Line-Joyce GUY, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 04 Juillet 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/12329 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVDHY

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Janvier 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [N] [K] est propriétaire du lot n°51 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], cadastré section DN n°[Cadastre 1], par suite d’un acte de vente du 6 septembre 2006.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] a assigné Madame [N] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme de 7.445,69 euros au titre de charges de copropriété restées impayées.

***

Par jugement du 14 mars 2024, le tribunal a motivé sa décision de la manière suivante :

« En premier lieu, dans ses conclusions récapitulatives, Madame [N] [K] a invoqué notamment trois moyens et/ou fins de non-recevoir tendant à voir déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action :

— absence d’autorisation du syndic d’ester en justice par application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

— absence de qualité syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires par application des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 ;

— erreur sur l’objet dans le relevé de compte.

La question se pose de la recevabilité de ces moyens et/ou fins de non-recevoir au regard des dispositions des articles 789 et suivants (actuels) du code de procédure civil.

En particulier, le tribunal se demande si, éventuellement, seul le juge de la mise en état était seul compétent pour trancher ces sujets et si la juridiction de fond n’est pas habilitée par la loi à trancher ces sujets, qui sont éventuellement des « incidents de procédure » relevant du juge de la mise en état.

Madame [N] [K] est donc invitée à s’exprimer sur la recevabilité de ses trois moyens et/ou fins de non-recevoir.

En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires a évoqué deux arguments :

— d’une part, Mme [K] a déjà été condamnée définitivement par jugement du 27 février 2018 et par jugement du 13 mars 2020 à payer diverses sommes au syndicat des copropriétaires ; en vertu du principe de la chose jugée, ces jugements aujourd’hui définitifs l’empêcheraient d’invoquer divers moyens et de contester certaines sommes aujourd’hui réclamées ;

— d’autre part, Mme [K] n’a pas contesté dans les délais légaux les diverses assemblées générales qui ont constaté la créance du syndicat des copropriétaires, si bien que l’intéressée ne serait plus apte aujourd’hui à agir et invoquer l’inopposabilité à son égard de ces assemblées générales dont les décisions sont désormais incontestables. Par ailleurs, selon le syndicat, le décompte produit ne fait état d’aucune reprise de solde et chacune des sommes est justifiée par un appel de fonds correspondant.

Mme [K] est invitée à répondre à ces deux arguments invoqués par le syndicat des copropriétaires.

En troisième lieu, Mme [K] est invitée à répondre sur le fait qu’elle dispose d’une résidence au [Adresse 2] à [Localité 8], comme le prétend le syndicat des copropriétaires, et que la mention de cette adresse sur divers documents s’explique par l’existence de cette résidence.

En quatrième lieu, le syndicat des copropriétaires est invité à indiquer s’il a bien communiqué à Mme [N] [K] les pièces indiquées dans sa cote « Actualisation », qui est une cote distincte des 14 pièces régulièrement communiquées. Cette cote contient 10 feuilles évoquant trois séries de faits (« Relevé de compte arrêté au 20/12/2023 » ; « Appels de fonds Budget » ; « Décomptes de charges »). Ces pièces, étant censées ne pas avoir été communiquées, ne devraient pas être connues de la juridiction.

Au regard de ces questionnements, le tribunal ordonne une réouverture des débats à une audience « à court délai ».

Les dossiers des parties resteront dans le dossier du tribunal jusqu’à l’audience de réouverture des débats. »

Le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 25 avril 2024 et fixé la clôture des débats à cette date.

***

Dans ses dernières écritures (« conclusions en réponse n°3 ») régulièrement notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7], après avoir versé aux débats les pièces n°15 à 18 de son dossier de plaidoirie, a demandé notamment à la juridiction de condamner Madame [N] [K] à lui verser :

* la somme de 19.150,09 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 avril 2024, 2e trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* la somme de 2.220 euros au titre des frais de recouvrement (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;

* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Dans ses dernières écritures (« conclusions en réponse récapitulatives n°3 ») régulièrement notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, Madame [N] [K] a contesté la demande en paiement.

À titre principal, elle a notamment demandé au tribunal de déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires pour absence d’autorisation du syndic à ester en justice au titre de l’article 55 du décret du 17/3/1967, pour absence de qualité du syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au titre de l’article 29 du décret du 17/3/1967, pour erreur sur l’objet au titre du relevé de compte. Elle a demandé au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 euros au titre de dommages-intérêts ainsi qu’à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, elle a notamment demandé au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, de le condamner à remettre le plancher dans le lot 51 selon la résolution n°20 sous astreinte journalière de 100 euros jusqu’à parfaite exécution, de le condamner à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu’à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Très subsidiairement elle a sollicité des délais de paiement consistant à fixer une somme mensuelle dans le cadre d’un échéancier à raison de 200 euros par mois pendant 35 mois.

***

Appelée et plaidée à l’audience du 25 avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1.- Sur les irrecevabilités de l’action du syndicat des copropriétaires soulevées par Madame [K]

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction actuellement en vigueur, énonce notamment que :

« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. »

***

En l’espèce, il est constant que Madame [K] a soulevé les fins de non-recevoir suivantes :

1/ irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en raison de l’absence d’autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires au syndic (violation de l’article 55 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967) ;

2/ irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en raison de l’absence de qualité du syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires ;

3/ irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en raison de l’illégalité de la désignation du syndic ;

4/ irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en raison en raison du relevé de compte qui ne tient pas compte de l’autorité de la chose jugée.

Aucune de ces fins de non-recevoir n’a été soulevée au cours de l’instance, devant le juge de la mise, seul compétent pour en connaître.

Au stade du jugement au fond, Madame [K] est irrecevable à soulever les fins de non-recevoir précitées.

Surabondamment et alors même qu’il n’est pas tenu de le faire, le tribunal souligne à toutes fins utiles que le syndicat des copropriétaires a utilement répondu à ces fins de non-recevoir :

1/ sur l’irrecevabilité de l’action en raison de l’absence d’autorisation donnée au syndic par le syndicat des copropriétaires, ce dernier répond à juste titre qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire lorsqu’une demande constitue un accessoire de la demande principale en recouvrement de charges, que les travaux litigieux ont été régulièrement votés et qu’une résolution n°24 votée lors de l’assemblée générale du 27 septembre 2022 a expressément habilité le syndic à agir à l’encontre de Madame [K] ;

2/ sur l’irrecevabilité de l’action en raison de l’absence de qualité du syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires, ce dernier fait observer que l’assemblée générale du 29 juin 2021 a voté dans une résolution n°5 le renouvellement du mandat de syndic pour une durée de 16 mois (en réalité 15 mois en raison d’une erreur matérielle), si bien que le syndic était régulièrement habilité pour représenter le syndicat des copropriétaires ;

3/ sur l’irrecevabilité de l’action en raison de l’illégalité de la désignation du syndic, le syndicat des copropriétaires fait remarquer que le contrat de syndic a mentionné sa durée et a précisé les dates calendaires de prise d’effet et de fin, et que ces mêmes dates étaient insérées dans la résolution n°5 précitée ; par ailleurs le cabinet CLGI est une SARL inscrite au registre du commerce et des sociétés et se trouvé dotée de la personnalité morale ;

4/ sur l’irrecevabilité de l’action en raison en raison du relevé de compte qui ne tient pas compte de l’autorité de la chose jugée, le syndicat des copropriétaires soulève que si une erreur matérielle entachait effectivement le décompte initial en mentionnant « [Adresse 2] » (en réalité l’adresse principale de Madame [K]) au lieu du « [Adresse 4] » (situation de l’immeuble), cette erreur a été réparée par la production d’un nouveau décompte actualisé

2.- Sur la demande en paiement des charges de copropriété

2.1.- Sur les charges en principal

Le syndicat des copropriétaires a communiqué un décompte à jour au 10 avril 2024 (pièce n°15 de son dossier de plaidoirie). Ce décompte mentionne les charges de copropriété et travaux impayés courus postérieurement au jugement du 13 mars 2020. La période concernée par le décompte est la période du 1er janvier 2020 au 10 avril 2024.

Il est important de souligner que le nouveau décompte n’inclut aucune reprise de solde antérieur.

Madame [K] ne prouve pas que le syndicat des copropriétaires continue, à ce jour, d’effectuer des appels de charges sur des tantièmes erronés, et que la répartition des charges n’est pas conforme au règlement de copropriété établi le 19 février 1952, modifié le 18 septembre 1979 puis le 26 février 1988, et qui au demeurant est versé aux débats par le syndicat des copropriétaires.

De même elle ne prouve pas en quoi le règlement de copropriété ne serait pas aux normes fixées par l’article 89 de la loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique, dite « loi 3DS » qui a réformé les articles 206 et 209 de la loi dite « ELAN » du 23 novembre 2018.

Le syndicat a aussi produit les appels de fonds et travaux, les procès-verbaux des assemblées générales afférentes (AG du 29 juin 2021, AG du 27 septembre 2022, AG du 27 juin 2023), les attestations de non recours et le règlement de copropriété.

Sa créance est certaine, liquide et exigible, si bien que sa demande en paiement apparaît comme étant pertinente et bien fondée.

Madame [K] doit être condamnée à lui verser la somme de 19.150,09 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2020 au 10 avril 2024.

Les intérêts légaux courent à compter du prononcé du présent jugement compte tenu de l’actualisation du montant de la créance.

2.2.- Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires n’a pas justifié le montant des frais de recouvrement tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sa demande en paiement n’apparaît pas fondée, dans la mesure où, d’une part deux des trois sommes indiquées dans l’état de frais sont des honoraires versés à l’avocat du syndicat des copropriétaires et relevant des frais de procédure de l’article 700 du code de procédure civile, et où d’autre part la troisième somme consiste en des « honoraires de suivi de dossier » par le syndic, cette notion de « suivi de dossier » n’étant pas prévue par le contrat de syndic.

La contestation formulée à cet égard par Madame [K] est tout à fait justifiée, et la demande portant sur la somme de 2.220 euros au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

3.- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive émanant du syndicat des copropriétaires

S’agissant des dommages et intérêts pour résistance abusive réclamés à hauteur de 3.000 euros, il résulte des dispositions de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce pour justifier que la défaillance de Madame [K] a été à l’origine de difficultés de trésorerie ou a nécessité des diligences particulières. Dès lors, faute d’établir l’existence d’un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

4.- Sur les moyens et prétentions de Madame [K] concernant la procédure de saisie immobilière et concernant les planchers de l’appartement

En pages 35 et 36 de ses conclusions, Madame [K] évoque une résolution de l’assemblée générale du 29 juin 2021 concernant l’introduction d’une procédure de saisie immobilière à son égard.

Le présent litige concerne une demande en paiement des charges et non pas une contestation de saisie immobilière.

Il incombait à Madame [K] de contester dans le délai légal la résolution en question.

De même, la présente instance ne concerne pas le plancher du lot 51.

Les moyens et prétentions de Madame [K] sur ces sujets sont irrecevables, y compris la demande de reprise du plancher sous astreinte journalière de 100 euros jusqu’à parfaite exécution.

5.- Sur la demande de délais de paiement émanant de Madame [K]

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Madame [K] dit pouvoir justifier des charges très importantes constituées de dettes fiscales avec avis à tiers détenteurs auprès de son locataire qui ne verse pas ses loyers, ainsi que des dettes bancaires de plusieurs milliers d’euros.

Effectivement elle a versé aux débats certains documents montrant une situation financière difficile.

Toutefois le tribunal ne fera pas droit à cette demande pour les trois raisons suivantes :

* en premier lieu, l’article 1343-5 du code civil évoque un report des sommes dues pour une durée maximale de deux années et non pas 35 mois (trois ans) comme sollicité ;

* en deuxième lieu, les pièces 11 et suivantes du dossier de plaidoirie de Madame [K] comportent des documents relativement anciens portant sur les années 2019, 2020 et 2021 ; le tribunal ne dispose d’aucune pièce récente concernant les années 2023 et 2024 ; la situation financière et sociale de Madame [K] à l’heure actuelle est inconnue du tribunal ;

* en troisième lieu, il est acquis aux débats que Madame [K] ne paie pas ses dettes depuis de nombreuses années ; l’allocation d’un délai supplémentaire de deux ans serait inappropriée, notamment au regard du syndicat des copropriétaires qui attend depuis longemps le paiement par Madame [K] de ses dettes.

Il découle de ces considérations que la demande de délais de paiement sera rejetée.

6.- Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que Madame [K] doit être déboutée de sa demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires être condamné à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts.

De même, sa demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires être condamné à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Compte tenu de l’équité, Madame [K] est condamnée à verser la somme de 2.000 euros HT, soit 2.400 euros TTC, au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (frais d’avocat).

« Partie perdante » au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] est condamnée à supporter les dépens de l’instance.

Compatible avec l’ancienneté et la nature du litige, l’exécution provisoire est ordonnée conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE IRRECEVABLES les fins de non-recevoir soulevées par Madame [N] [K] dans les conclusions au fond et consistant à invoquer :

1/ l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en raison de l’absence d’autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires au syndic (violation de l’article 55 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967) ;

2/ l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en raison de l’absence de qualité du syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires ;

3/ l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en raison de l’illégalité de la désignation du syndic ;

4/ l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en raison en raison du relevé de compte qui ne tient pas compte de l’autorité de la chose jugée ;

DÉCLARE IRRECEVABLES les moyens et prétentions de Madame [K] concernant, d’une part la procédure de saisie immobilière telle qu’évoquée dans une résolution de l’assemblée générale du 29 juin 2021 au sujet de l’introduction d’une procédure de saisie immobilière à son égard, et d’autre part la demande de reprise du plancher sous astreinte journalière de 100 euros jusqu’à parfaite exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 19.150,09 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2020 au 10 avril 2024, avec intérêts de droit à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 2.400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts de droit à compter du prononcé du présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [N] [K] :

— de sa demande de délais de paiement pendant 35 mois ;

— de sa demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires être condamné à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] de ses demandes relatives :

— au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— au paiement de la somme de 2.220 euros au titre des frais de recouvrement (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;

CONDAMNE Madame [N] [K] à supporter les dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024

La Greffière Le Président