TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 20/08941

N° Portalis 352J-W-B7E-CSY73

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 03 Octobre 2024

DEMANDERESSE

Madame [S] [J]

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentée par Maître Isabelle MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1808

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LEPINAY MALLET

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0399

Monsieur [U] [G]

Madame [I] [W] épouse [G]

[Adresse 15]

[Adresse 15]

[Localité 5]

représentés par Maître Magali LEROY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0197

Décision du 03 Octobre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/08941 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSY73

La MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE (MAIF), prise en la personne de son représentant légal et venant aux droits de la société FILIA MAIF

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN de la SELARL KBC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0613

Société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par Maître Jean-Michel BAILLOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0435

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 13] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [S] [J] est propriétaire occupante d’un appartement de 39 m² situé au 1er étage dudit immeuble.

M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] (ci-après, « les époux [G] ») ont été propriétaires non occupants, jusqu’au 17 octobre 2019, d’un appartement situé au 2ème étage, dont la salle de bain est située au-dessus de celle de l’appartement de Mme [J].

Des dégâts des eaux, survenus en 2012 puis, de nouveau, à compter de la fin de l’année 2017, ont affectés la salle de bains de l’appartement de Mme [J].

M. [A], architecte mandaté par le syndic, a, aux termes d’une visite des appartements de Mme [J] et des époux [G] réalisée le 7 novembre 2018 en présence de M. [R], associé de l’agence LA SARL L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] et désigné comme le « gérant de M. [G] », retenu que :

— le raccordement du WC sur la chute extérieure faisait ressortir une humidité de 100 % ce qui impliquait une fuite dans la traversée de la banquette et du mur,

— des traces de calcaires au sol révélaient la présence de stagnation d’eau évaporée,

— la partie basse des panneaux d’aggloméré de la baignoire était décomposée,

— il n’y avait pas de pare-douche,

— l’étanchéité du sol n’était pas assurée.

Il a estimé que le carrelage réalisé au sol n’était pas étanche de sorte que l’eau s’infiltrait dans la dalle et dans le hourdis du plancher et endommageait le plafond de la salle de bains du 1er étage. Il a préconisé une réfection rapide du sol pour le rendre étanche afin d’éviter que la structure du plancher en bois et le pan de bois de la façade ne pourrissent.

La MAIF a accusé réception de la déclaration de sinistre des époux [G] le 9 novembre 2018.

Par ordonnance du 14 janvier 2019, le juge des référés de Paris, saisi par Mme [J], a désigné M. [Y] [K] en qualité d’expert judiciaire, au contradictoire des époux [G], du syndicat des copropriétaires et de la SARL L’IMMOBILIER DE [Adresse 11].

Par ordonnance du 2 avril 2019, le juge des référés, saisi par les époux [G], a rendu les opérations d’expertise communes à la MAIF.

M. [Y] [K] a déposé son rapport le 20 novembre 2019.

Par actes d’huissier en date des 3 et 10 septembre 2020, Mme [S] [J] a assigné

M. [U] [G], Mme [I] [W] époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 13] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de demander à titre principal la condamnation solidaire des époux [G] à l’indemniser de ses divers préjudices.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 20/08941.

Par acte d’huissier en dates des 13 et 27 janvier 2021, les époux [G] ont assigné en garantie la MAIF et la SARL L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] devant le tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 21/02853, a été jointe le 1er avril 2021, par mention aux dossiers, à l’affaire enregistrée sous le numéro RG 20/08941.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, Mme [S] [J] demande au tribunal de :

Vu les articles 544, 1153 et 1154, 1240 et suivants du code civil, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Déclarer Mme et M. [G] responsables des désordres subis par Mme [S] [J] tel que cela ressort du rapport d’expertise,

En conséquence,

Condamner solidairement Mme et M. [G] à lui payer les sommes suivantes :

—  30.109,92 € T.T.C., au titre des préjudices matériels et financiers,

—  6.000,00 € T.T.C., à titre d’indemnité de perte de jouissance provisionnelle d’un montant arrêtée au mois de juillet 2020 inclus,

—  3.814,00 € T.T.C., à titre d’indemnité de perte de jouissance du fait des travaux,

—  1.440,00 € T.T.C. au titre des frais engagés pour l’évaluation de son préjudice au titre de l’atteinte définitive à l’esthétisme de l’appartement,

—  10.000,00 € T.T.C., au titre du préjudice moral,

Fixer au taux légal les intérêts que porteront ces sommes, et ce à compter de la présente assignation et ordonner la capitalisation des intérêts une fois la première année passée,

Condamner Mme et M. [G] en tous dépens, en ce compris les frais d’expertise, les dépens de la procédure de référé, le coût des constats d’huissiers et de l’estimation immobilière avancés dont distraction au profit de Maître Isabelle MONTAGNE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Les condamner à lui payer une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur toutes les condamnations suscitées est de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 13] demande au tribunal de :

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Déclarer le syndicat des copropriétaires recevables et bien fondés en ses demandes reconventionnelles,

Y faire droit,

Juger que les installations sanitaires privatives de M. et Mme [G] sont les causes et origines exclusives des divers sinistres survenus au domicile de Mme [J] et dans les parties communes,

En conséquence,

Débouter les époux [G] de l’ensemble de leur demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

Déclarer les époux [G] responsables des infiltrations et de leurs conséquences au niveau des parties communes,

Condamner solidairement les époux [G] à indemniser le syndicat des copropriétaires des préjudices subis,

Condamner solidairement les Époux [G] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  33.455 €, au titre du préjudice matériel,

—  10.000 €, au titre du préjudice financier,

—  5.000 € au titre du préjudice moral,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal de céans considérait que la défectuosité du joint relevait de la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Limiter la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres à hauteur de 10 %,

En tout état de cause :

Condamner solidairement les Époux [G] au règlement de la somme de 4.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter M. et Mme [G] de toutes leurs prétentions, fins et conclusions contraires,

Condamner solidairement les époux [G] aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocats au barreau de Paris.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2023, M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1991 du code civil, vu l’article L113-1 du code des assurances,

Constater que les époux [G] n’avaient pas connaissance d’un quelconque dégât des eaux chez Mme [J] avant le 1er janvier 2018 et qu’aucune résistance abusive ne saurait leur être reprochée,

Constater que tout dégât des eaux antérieur à cette date n’a pas été constaté contradictoirement ni dans sa matérialité ni dans ses conséquences et ne saurait donc donner lieu à une quelconque condamnation,

Sur les demandes de Mme [J] :

Juger que le principe de réparation intégrale, qui implique la stricte réparation des désordres, fait obstacle à ce que soient pris en charge la rénovation totale de la salle de bain de Mme [J] telle que demandée dans l’assignation, avec la création d’une étanchéité,

Juger qu’a minima les travaux contestés pour un montant de 10.463,20 € TTC doivent rester à la charge de Mme [J] car non nécessaires à la stricte réparation des désordres,

Rejeter la demande formée par Mme [J] à hauteur de 12.000 € au titre des frais de relogement pendant la durée des travaux, qui est excessive et doit être ramenée à de plus justes proportions,

Rejeter les demandes formées par Mme [J] au titre des préjudices de jouissance et psychologiques qui ne sont démontrés ni dans leur principe ni dans leur montant et encore moins le lien de causalité entre les factures produites et le dégât des eaux,

Rejeter la demande formée par Mme [J] au titre de la prétendue perte de valeur de l’appartement qui n’est pas démontrée,

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 13] :

Rejeter toute demande relative aux travaux de plomberie et de raccordement, sans lien avec le dégât des eaux objet de la présente procédure,

Rejeter toute demande relative aux frais d’assurance dommages ouvrage, non justifié,

Rejeter toute demande relative aux prétendus préjudices financier et moral,

En tout état de cause :

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 13] à supporter la moitié des préjudices qui seront retenus et alloués tant au profit de Mme [J] que du syndicat des copropriétaires, puisque l’expertise judiciaire a révélé l’existence d’une fuite active et ancienne provenant des parties communes,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 13] à relever et garantir indemnes les consorts [G] à hauteur de la moitié des sommes qui seraient mises à leur charge tant au profit de Mme [J] qu’au profit du syndicat des copropriétaires,

Rejeter l’exclusion de garantie soulevée par la MAIF,

Condamner la MAIF et la SARL L’IMMOBILIERE DE [Adresse 11], à relever et garantir intégralement les époux [G] pour toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires au profit de Mme [J] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 13],

Condamner la MAIF et la SARL L’IMMOBILIERE DE [Adresse 11], à payer aux époux [G] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Magali LEROY, avocat en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2022, la MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE France (MAIF) venant aux droits de la société FILIA MAIF demande au tribunal de :

Vu l’article L 113-1 du code des assurances,

A titre principal,

Juger que les désordres de Mme [J] ont pour cause les installations sanitaires des consorts [G],

Juger qu’aux termes du rapport de l’expert, ces désordres sont plus précisément imputables à la défectuosité et au défaut d’entretien des consorts [G],

Juger que les consorts [G] ne pouvaient ignorer la défectuosité de leurs installations,

Juger que les consorts [G] ont fait preuve d’une abstention fautive,

Juger que la MAIF ne sera donc pas à même d’intervenir au titre des préjudices de Mme [J],

Juger que le sinistre n’a rien d’aléatoire et dépend de la seule volonté des consorts [G],

Juger que la MAIF est bien fondée à opposer une non garantie tant aux tiers lésés qu’à son assuré,

En conséquence,

Débouter les consorts [G] de leur demande de garantie de la MAIF,

A titre subsidiaire,

Juger qu’il ressort des opérations d’expertise judiciaires que la salle de bain des consorts [G] n’est pas entretenue, que les travaux ne sont pas conformes aux règles de l’art, il existe plusieurs fuites et qu’elle ne comporte également aucun revêtement d’étanchéité,

Juger que ces défectuosités résultent d’un défaut manifeste d’entretien et de réparation par les consorts [G],

Juger que la MAIF est bien fondée à opposer tant à son sociétaire qu’au tiers lésé la clause d’exclusion de garantie pour absence d’entretien et de réparation.

En conséquence,

Débouter les consorts [G] de leur demande de garantie de la MAIF,

En toutes hypothèses ;

Décision du 03 Octobre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/08941 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSY73

Juger que concernant les travaux sur les installations défectueuses de l’appartement des consorts [G], il s’agit d’entretien du patrimoine, qui est donc à charge du sociétaire et qui ne peuvent donc faire l’objet d’aucune prise en charge au titre de la police souscrite par les consorts [G],

Condamner les consorts [G] ou toutes parties succombantes à verser à la MAIF la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les consorts [G] ou toutes parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL KBC AVOCAT, représenté par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2022, la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] demande au tribunal de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile, vu l’article 1985 du code civil, vu la loi du 2 janvier 1970,

Débouter purement et simplement les époux [G] de l’intégralité de leurs demandes à toutes fins qu’elles comportent l’encontre de la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11],

Les condamner à verser à la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] une somme de 3.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Michel BAILLOU, avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mai 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 30 mai 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 30 mai 2024, a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur les demandes indemnitaires formée par Mme [J] et par le syndicat des copropriétaires

1-1 Sur les nuisances, leur matérialité, leur origine, leur qualification et les responsabilités

Mme [J] soutient, au visa des articles 544 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et, à titre subsidiaire, de l’article 1240 du code civil, que les époux [G] sont seuls responsables des désordres affectant sa salle de bain, au motif qu’il ressort de l’expertise judiciaire que :

— les multiples désordres affectant sa salle de bains depuis avril 2012 proviennent exclusivement des parties privatives de l’appartement des époux [G],

— l’absence de réalisation de travaux sérieux depuis que les époux [G] ont eu connaissance du premier sinistre en avril 2012 a aggravé la situation,

— l’entretien du joint de raccordement incombait aux époux [G] et non au syndicat des copropriétaires.

Elle considère que le caractère encastré des canalisations ne disqualifie pas leur nature privative puisque le règlement de copropriété mentionne, en page 7, que les canalisations à l’usage exclusif d’une partie privée sont des parties privatives.

Elle estime que les époux [G] ont fait preuve d’une résistance abusive en ne réalisant aucuns travaux sérieux en dépit des multiples demandes effectuées par elle-même, par le syndic et par l’assemblée générale des copropriétaires et en dépit des analyses techniques claires résultant du rapport de M. [A], architecte mandaté par l’immeuble, en date du 14 novembre 2018, et du rapport d’expertise judiciaire. Elle expose que les époux [G] ont, plutôt que de réaliser les travaux de nature à mettre fin aux désordres, mis en location de courte durée leur appartement pour rentabiliser la période pendant lequel il était proposé à la vente.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les époux [G] sont seuls responsables des désordres affectant les parties privatives de l’appartement de Mme [J] ainsi que les parties communes, pour avoir été propriétaires du bien à l’origine des désordres et pour avoir, par leur abstention, aggravé les désordres. Il considère que l’expertise judiciaire retient clairement que « toutes les infiltrations à l’origine des désordres relevés dans la salle de bain de Madame [J] ainsi qu’au niveau des parties communes, proviennent des installations sanitaires de la salle de bain de l’appartement de Monsieur [G] ». S’agissant du joint d’assemblage réalisé entre la chute et l’évacuation en tuyau de plomb dans l’épaisseur du mur de façade, il estime que ce joint opère le raccordement entre les canalisations à usage exclusif des époux [G] et les canalisations communes et rappelle que le règlement de copropriété qualifie de parties privatives les canalisations, les robinets et les appareils à l’usage exclusif d’une partie privative. Il en tire pour conséquence que l’entretien de ces joints relevait de la responsabilité des époux [G].

Les époux [G] considèrent que le lien entre les dégâts objets de la présente procédure et le dégât des eaux de 2012 n’est pas établi, ce dernier ayant été réparé. Ils considèrent que la principale cause du sinistre correspond à la fuite du joint du robinet d’arrêt général eau froide, dès lors qu’aucun nouveau dégât des eaux n’est survenu depuis que ce robinet a été remplacé par l’entreprise [L] lors des opérations d’expertise. Ils font valoir que l’expert a constaté que ce robinet était non accessible car dissimulé dans un coffrage. Ils mettent également en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires en faisant valoir que l’expert a retenu, en considération des investigations de l’entreprise [L], que l’origine des sinistres venait notamment de « la défectuosité du joint entre l’évacuation des eaux usées/eaux vannes en tuyau de plomb et la chute » (p.23), joint situé « dans l’épaisseur du mur de façade » (p.18).

Ils soutiennent n’avoir été informés de l’existence d’un dégât des eaux qu’à l’occasion d’un appel téléphonique de Mme [J] le 1er janvier 2018 à 23h45. Ils exposent que le syndic leur avait indiqué que leur locataire, M. [V], entreprenait les travaux nécessaires. Ils soutiennent que, suite au courrier du syndic en date du 24 juillet 2018 alertant de la survenance d’un nouveau dégât des eaux en juin 2018, l’entreprise EPS, mandatée par la SARL L’IMMOBILER DE [Adresse 11], est intervenue le 19 décembre 2018 pour remplacer le radiateur défectueux et le joint défectueux identifiés par l’entreprise GOSSELIN, mandaté par le syndic, en juillet 2018. Ils exposent avoir découvert, à l’occasion de l’instance en référé, l’existence de précédents dégâts des eaux et la signature par l’agence la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] ou par leurs locataires de constats les 4 mai 2012, 18 décembre 2017 et 24 juin 2018. Ils observent que la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] n’a jamais contesté ne pas avoir informé les époux [G] de ces dégâts des eaux. Ils contestent tout défaut d’entretien et toute inaction.

***

L’article 544 du Code civil dispose « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, cette obligation résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L’obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle ainsi des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).

Le propriétaire d’un bien occupé par autrui est responsable, sur le fondement des troubles anormaux du voisinages, des dommages causés par un dégâts des eaux, à condition seulement que les nuisances proviennent de son bien (3ème Civ., 11 mars 2014, n° 12-28.588, n° 13-14.156).

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sur la matérialité des désordres :

En l’espèce, un premier dégât des eaux affectant le plafond et le mur de la salle de bain de Mme [J] est survenu le 30 avril 2012. Il a fait l’objet d’un constat de dégât des eaux, signé avec le locataire des époux [G] le 4 mai 2012 (pièce n° 4 des époux [G] et pièce n° 2 de l’annexe 19 du rapport d’expertise produit en pièce 1 par Mme [J]) qui démontre que le plafond et le mur de la salle de bain de Mme [J] étaient impactés. Il a été suivi d’une nouvelle fuite signalée par Mme [J] au syndic le 28 août 2012 (pièce n° 4 de l’annexe 19 du rapport d’expertise).

Après que Mme [J] a procédé à la réfection de sa salle de bain au premier trimestre 2015, deux constats de dégâts des eaux, relatifs à des sinistres affectant le plafond et les murs de la salle de bain de l’appartement de Mme [J], ont été signés, avec le locataire des époux [G], le 18 décembre 2017 (pièce n° 5 de l’annexe n° 19 du rapport d’expertise) et le 24 juin 2018 (pièce n° 8 de l’annexe n° 19 du rapport d’expertise).

Des taux d’humidité ont également été constatés :

— le 10 juillet 2018 et le 15 octobre 2018, par une entreprise, mandatée par l’assureur de Mme [J], ayant relevé un taux de 40 % sur le mur côté fenêtre droite (pièces n° 10 et n° 12 de l’annexe n° 19 du rapport d’expertise),

— le 7 novembre 2018, par M. [A], architecte DPLG mandaté par le syndic, qui a relevé des taux de 10 à 50 % au plafond et sur le mur de façade (pièce n° 4 de Mme [J])

Le 14 novembre 2018, un procès-verbal dressé par huissier de justice à la demande de Mme [J] (annexe n° 19 du rapport d’expertise, pièce n° 18) a constaté que le plafond de la salle de bain « présente une peinture fortement écaillé, cloquée, boursoufflée », que « le mur est imbibée d’eau au toucher », que des « fissurations sont présentes et s’étendent du plafond jusqu’à l’enrobage de carrelage tant au-dessus de la baignoire que sur le mur gauche surmontant le lavabo ainsi que sur celui de la porte d’entrée ».

Le 31 décembre 2018, un procès-verbal dressé par huissier de justice à la demande de Mme [J] (annexe n° 19 du rapport d’expertise) a constaté, dans la salle de bain de l’appartement de Mme [J] : une peinture écaillée sur environ 4/5ème de la surface du plafond, une peinture écaillée et boursoufflée principalement sur le mur de façade, une humidité du plafond et du mur de façade « au toucher », des petites traces de coulures au niveau des flancs d’une poutre, « à environ 2 à 3 cm du mur de façade et à environ 2 cm du flanc droit de la poutre, de l’eau qui tombe par goutte à goutte dans la baignoire ».

L’expert judiciaire a constaté, lors de la première réunion du 21 février 2019, « des dégradations très importantes sur les murs et au plafond de la salle de bain » de l’appartement de Mme [J] (p.12) : « dégradation très importantes des plâtres entre les poutres apparentes et tâches d’humidité » au plafond ; « peinture écaillée » et « présence de moisissures » sur les murs (p. 21).

S’agissant des moisissures prélevées sur le plafond de la salle de bains, le rapport du service parisien de santé environnementale en date du 18 mars 2019 a conclu à la présence de moisissures présentant un potentiel allergisant, voire toxique (rapport d’expertise, annexe n° 10, pièce n° 4).

En outre, le rapport de l’entreprise DEBORD en date du 22 mars 2019, requise par le syndicat des copropriétaires à la demande de l’expert pour réaliser des sondages dans la structure bois de l’immeuble, a permis de constater une dégradation importante des parties communes :

« – plancher haut : l’about des solives dans le mur est légèrement attaqué (environ 20 %) en raison de l’humidité ;

— côté intérieur : les sondages ont révélé les pans de bois existants. Il existe une sablière horizontale bien dessous des solives de plancher. Cette sablière ainsi que le poteau central sont très humides et très fortement attaqués en raison de l’humidité. Le poteau au centre est très attaqué mêmes sans le carrelage en partie basse. D’autre part, le percement de la ventilation a endommagé un poteau en bois qui ne possède plus que la moitié de sa section d’origine ».

L’expert constate que « entre les écoulements d’eau, la chute de petits morceaux de plâtre, la poussière provenant du délitement du plâtre au droit des poutres et les moisissures liées à l’humidité constante, la salle de bain ne peut être utilisée normalement » (p. 22). Il souligne que cette salle de bain « est devenue impropre à sa destination » (p. 24).

La matérialité des désordres est donc caractérisée.

Sur la cause des désordres :

En premier lieu, contrairement à ce que soutiennent les époux [G], l’expert établit un lien entre les désordres constatés et les dégâts des eaux survenus en 2012 puisqu’ il expose que les dégâts de 2012 avaient pour origine une fuite provenant du robinet de la chasse d’eau du 2ème étage, qui n’a été définitivement été réparée qu’en janvier 2018 (p. 23 du rapport d’expertise et pièce n° 6 de l’annexe n° 19 du rapport d’expertise).

L’expert expose en outre que les travaux effectués par l’entreprise EPS selon la facture du 19 décembre 2018 étaient limités au remplacement d’un radiateur constaté comme étant percé le 18 juillet 2018, et à la fourniture d’un pare-bain. Il considère que ces travaux n’ont pas mis fin aux désordres puisqu’aucun travaux d’étanchéité au sol et sur les murs n’ont été réalisés.

Il retient que tous les désordres constatés proviennent exclusivement « de l’absence d’entretien, de la vétusté, de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires de la salle de bain de l’appartement » des époux [G] (p. 12, 13, 18, 22). En réponse au dire récapitulatif du syndicat des copropriétaires, il exclut toute autre origine des désordres (p. 19).

Précisément, il constate :

« – une absence d’entretien : joints défectueux entre les carrelages au sol ainsi qu’au droit du bâti de la porte de la salle de bain ; carreaux « sonnant le creux » à plusieurs endroits ; fuite au niveau du robinet d’arrêt général d’eau froide (non accessible, dissimulé dans un coffrage) » (p. 22) liée à la défectuosité du joint fibre non entretenu situé entre la vanne d’arrêt et l’alimentation eau froide de l’appartement (p. 18),

— « une vétusté : détérioration du panneau aggloméré placé sur le devant de la baignoire ; affaissement du sol de la salle de bain côté gauche » (p. 22 ;

— « une défectuosité, un non-respect des règles de l’art : récipient en plastique placé sous le siphon de la baignoire ; anciennes traces de coulures d’eau sur les pieds de la baignoire reposant sur des briques ; carreaux au sol fissurés ; absence de supports périmétriques pour soutenir la baignoire en acrylique lors de la mise en eau et de son utilisation ; défectuosité du joint à un endroit précis entre la baignoire et le mur, défectuosité du traitement du point singulier entre les raccords encastrés et le revêtement de faïence mural » (p.22).

— « une non-conformité aux textes réglementaires : aucun revêtement d’étanchéité au sol et sur les murs » (p. 22), de sorte que « « à chaque utilisation de la baignoire, de l’eau s’infiltre entre la baignoire et les murs » (p. 18) et que « lorsqu’une fuite se déclare, inéluctablement, l’eau qui s’écoule sur le sol s’infiltre dans le plancher et humidifie les maçonneries et les éléments de structure (p.12) ;

— « défectuosité de l’étanchéité entre l’évacuation du wc et la chute » (p.13), et précisément la défectuosité du joint d’assemblage réalisé entre la chute et l’évacuation en tuyau de plomb dans l’épaisseur du mur de façade

Enfin, l’expert considère que les désordres « ne sont pas le résultat d’une fuite accidentelle mais d’infiltrations qui perdurent depuis plusieurs années » et que « aucuns travaux sérieux n’ayant été réalisé par M. [G], la situation s’est aggravée » (p. 17). Il relève que « la détérioration de carreaux au sol de la salle de bain, la défectuosité des joints entre les carreaux, le pourrissement de la plaque d’aggloméré installée sur le devant de la baignoire, sont des faits qui mettent en évidence le défaut d’entretien » (p. 18).

Sur les responsabilités :

S’agissant de la responsabilité des époux [G] recherchée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, l’unique contestation des époux [G] porte sur la qualification du joint d’assemblage réalisé entre la chute et l’évacuation en tuyau de plomb dans l’épaisseur du mur de façade. Ce joint opère le raccordement entre les canalisations à usage exclusif des époux [G] et les canalisations communes.

Or, le règlement de copropriété qualifie de parties communes « les canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, du tout à l’égout, des eaux pluviales et ménagères, sauf toutefois les parties de ces canalisations, les robinets et appareils qui seront à l’usage exclusif d’une partie privée » (règlement de copropriété, p. 5, pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires). Ce joint doit donc être qualifié de partie privative et la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être recherchée.

En tout état de cause, les époux [G] ne peuvent sérieusement solliciter un partage de responsabilité tout en affirmant dans leurs conclusions que la principale cause des désordres est relative à la défectuosité du joint du robinet d’arrêt général eau froide dont ils ne contestent pas que l’entretien leur revenait.

La multitude des autres causes de désordres retenues par l’expert relèvent des parties privatives de l’appartement qui était la propriété des époux [G] jusqu’au 17 octobre 2019.

Il convient donc de retenir que les époux [G] sont responsables in solidum, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, tant pour l’indemnisation des travaux de réfection de l’appartement de Mme [J] et des parties communes, que pour le trouble de jouissance subi par Mme [J] jusqu’au 17 octobre 2019.

Le tribunal relève que les époux [G] ne contestent pas leur responsabilité, s’agissant du trouble de jouissance postérieur à la vente. A cet égard, aux termes de l’acte de vente du 17 octobre 2019 (pièce n° 3 de la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11]), les parties ont convenu que :

— l’acquéreur fera son affaire personnelle des travaux de réfection de la salle de bain de l’appartement vendu,

— « ces procédures étant personnelles au vendeur, celui-ci les continuera sans que l’acquéreur ne soit en aucune manière inquiété de ces affaires », « le vendeur restera redevable de toutes les conséquences des dégâts des eaux objets de l’expertise, affectant l’appartement de Mme [J] et les parties communes »,

— « le vendeur s’engage à supporter toutes les conséquences de ces procédures, et à régler à première demande toutes sommes qui seraient appelées à l’acquéreur au titre de ces procédures »,

— « l’acquéreur est néanmoins informé que cette clause n’est pas de nature à empêcher une éventuelle initiative procédurale d’un tiers à son encontre (voisin, syndicat des copropriétaires) »,

— « le vendeur s’engage, en tout hypothèse, à supporter toutes les conséquences de ces procédures, et à régler spontanément toute somme que l’acquéreur pourrait être condamné à payer judiciairement ou aux termes d’une médication conventionnelle ou judiciaire au titre de ces procédures ».

La responsabilité pour troubles anormaux du voisinage étant une responsabilité extra-contractuelle, objective, engageant le propriétaire d’un bien à l’origine des désordres, la responsabilité de l’ancien propriétaire ne peut être retenue s’agissant de l’indemnisation du préjudice de jouissance postérieur à la vente ; seul le nouveau propriétaire est, à partir de l’acquisition du bien, en mesure de mettre fin à ce trouble. La responsabilité des époux [G] ne peut donc être retenue, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, pour l’indemnisation du trouble de jouissance postérieur à la vente de leur bien.

Toutefois, il convient de déterminer si la responsabilité solidaire des époux [G] peut être acquise, pour l’ensemble des préjudices qui seront retenus, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

A cet égard, il ressort des pièces versées aux débats que les époux [G] ont personnellement et directement été informés des désordres et de la nature des travaux à réaliser depuis, à compter du 1er janvier 2018 :

— appel de Mme [J] dans la nuit du 1er au 2 janvier 2018, afin de signaler à M. [G] un dégât des eaux en cours (pièce n° 6 de l’annexe n °19 du rapport d’expertise, pièce n° 5 de Mme [J]),

— appel du syndic le 2 janvier 2018 (pièce n° 6 de l’annexe n °19 du rapport d’expertise),

— point informatif n° 20 du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2018 (pièce n° 7 de l’annexe n° 19 du rapport d’expertise), aux termes duquel « l’assemblée générale demande au syndic de s’assurer que M. [G] a bien effectué ses travaux suite au sinistre dégât des eaux, car Mme [J] (verbe manquant) de nouvelles traces d’infiltrations »,

— lettre recommandée de mise en demeure du syndic en date du 24 juillet 2018 (pièce n° 6-1 de Mme [J]) transmettant le rapport de recherche de fuite de l’entreprise GOSSELIN du 10 juillet 2018 et sommant les époux [G] de mettre en place « de toute urgence » une étanchéité conforme aux normes en vigueur et de procéder aux réparations qui s’imposent afin de préserver la copropriété,

— deuxième mise en demeure du syndic adressée par courriel en date du 15 octobre 2018 (pièce n° 7 de Mme [J]) aux termes duquel le syndic expose que « les dommages s’aggravent » et demande aux époux [G] de réaliser les travaux « de toute urgence », en détaillant précisément les désordres et les travaux à réaliser,

— courriel de Mme [J] en date du 7 novembre 2018 (pièce n° 14 de l’annexe n °19 du rapport d’expertise) aux termes duquel Mme [J] expose le taux d’humidité relevé par l’architecte mandaté par le syndic lors de la visite réalisée ce jour et demande à M. [G] de prendre ses responsabilités, sans attendre le rapport qui lui sera adressé par le syndic, s’agissant de désordres se poursuivant depuis 2012 ( « il est évident que vous ne pouvez plus continuer à louer votre appartement jusqu’à sa vente, même pas pour des courts séjours comme vous le faites actuellement. Il est inutile de vous rappeler que votre appartement ne peut être occupé dans l’état. Par conséquent, vous devez prendre vos responsabilités et, dès ce jour, annuler toutes vos locations. Je souhaite que vous cessiez d’être indifférent (…). Ces dégâts des eaux ne sont pas nouveaux pour vous, ils datent depuis mai 2012 ! Vous devez prendre en considération l’état de votre appartement et des dommages à l’immeuble de la copropriété et mon appartement. »),

— courriel adressé par Mme [J] au syndic le 9 novembre 2018, en plaçant M. [G] en copie (pièce n° 16 de l’annexe n °19 du rapport d’expertise),

— troisième mise en demeure du syndic adressée par courrier recommandé du 26 novembre 2018 (pièce n° 17 de l’annexe n °19 du rapport d’expertise), aux termes de laquelle le syndic fait part du diagnostic de M. [A] concernant « le sinistre qui subsiste depuis plusieurs années » (« non étanchéité de votre raccord d’évacuation des WC traversant la façade ; absence de pare-douche ; absence d’étanchéité au sol et cloisons de votre pièce d’eau ») et demande aux époux [G] de cesser toute location et d’entreprendre les travaux de leur salle de bain « car la répétition de ces infiltrations peut gravement porter atteinte à la structure bois de l’immeuble » (pièce n° 17 de l’annexe n° 19 du rapport d’expertise).

Les époux [G] ont réalisé, en décembre 2018, des travaux mineurs (remplacement d’un radiateur et fourniture d’un pare-bain). Ils n’ont pas répondu à la demande de l’expert de communication d’un devis relatifs aux travaux de mise en conformité de leur salle de bain (p. 18 du rapport d’expertise).

Le tribunal relève qu’il ressort des termes de l’acte de vente précité que les époux [G] ont manifestement décidé :

— de ne pas réaliser les travaux, alors que des désordres sur la structure de l’immeuble et les risques d’aggravation leur avaient maintes fois été signalé avant l’expertise et pendant l’expertise,

— et de vendre leur appartement à un prix tenant compte des travaux que l’acquéreur prendrait à sa charge.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’inaction fautive des époux [G], démontrée à compter de janvier 2018, est la cause de la poursuite et de l’aggravation des désordres. Leur responsabilité in solidum est donc également acquise, pour l’ensemble des préjudices qui seront retenus, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

1-2 Sur les demandes indemnitaires de Mme [J]

1-2-1 Sur la demande de condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 30.109,92 € T.T.C., avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts une fois la première année passée, au titre des préjudices matériels et financiers

Mme [J] soutient que l’expert a validé les devis de désinfection et de réfection de sa salle de bain émis par la société KEMFREI. Elle expose que ces travaux correspondent uniquement à une réfection à l’identique, à l’exclusion de tout enrichissement. Elle expose que l’indisponibilité de la société KEIMFREI l’a contrainte à solliciter la société [L], afin de réaliser, dans les meilleurs délais, les travaux de réfection pour un montant de 26.472,51 €, selon facture de la société [L] émis le 15 novembre 2021. Elle fait valoir que le montant de ces travaux est justifié par la nécessité de remplacer à l’identique la baignoire en fonte et le carrelage en travertin (éléments non trouvés par la société KEIMFREI), qui apparaissent clairement sur les photographies du 21 mars 2021, du 18 juin 2021 et du 30 août 2021.

Elle sollicite également le remboursement des mesures préparatoires et conservatoires : une somme de 405,43 € TTC payée à la société [L] au titre de la protection mise en place au niveau des sondages réalisés dans sa salle de bain.

Les époux [G] soutiennent qu’il convient d’écarter les postes suivants des devis de l’entreprise KEIMFREI, contestés lors des opérations d’expertise comme étant sans lien avec les désordres :

Décision du 03 Octobre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/08941 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSY73

— la réhabilitation des réseaux d’eau chaude et d’eau froide de la salle de bain, le montant de 1.100 € hors-taxes correspondant à la fourniture et à la pose de nouvelles tuyauteries n’ayant pas à être supporté par les époux [G],

— la réhabilitation des réseaux électriques (près de 680 € hors-taxes), est sans lien avec le dégât des eaux,

— les honoraires chiffrés pour la pose du carrelage, à hauteur de 650 € par mètre carré, paraît plus qu’excessif, ce qui correspond à un coût de pose de faïence, montant de 3.250 €, hors fournitures, pour 5 m². La pose de carrelage ou faïence n’est pas liée au dégât des eaux mais à la mise en conformité de la salle de bains de Mme [J] avec la création d’une étanchéité,

— la fourniture de nouveaux équipements et meubles de salle de bains (robinet vasque GROHE, plan vasque céram, miroir, baignoire, WC et différents consommables pour un montant de 900 € HT environ, outre une large partie des frais de main d’œuvre de 7.000 €) qui n’a pas non plus à être supportée par les époux [G] car non nécessaire à la réparation du dégât des eaux, qui n’a pas affecté les anciens équipements,

— la mise en déchetterie des anciens meubles et équipements, changés non à cause du dégât des eaux mais par choix de rénover la salle de bain de Mme [J] à l’occasion de la réparation du dégât des eaux (poste indiqué « offert » mais compris dans les frais de déplacement de 800 € HT).

— la création d’une étanchéité dans la salle de bain de Mme [J], non existante en l’état (2.482 €).

S’agissant de la facture de l’entreprise [L], ils considèrent que les postes suivants sont injustifiés :

— le remplacement de la baignoire par une baignoire neuve en fonte, qui correspond non pas à une nécessité mais à un choix de Mme [J] de refaire sa salle de bains à neuf,

— la création de ventilations, non liée au dégât des eaux,

— l’achat d’un carrelage mural d’un prix de 271 euros HT, non lié au dégât des eaux mais à la mise aux normes de l’appartement de Mme [J] avec la création d’une étanchéité.

***

En l’espèce, l’expert judiciaire a considéré qu'« il est nécessaire de procéder à la désinfection fongique des maçonneries » (p.24).

Il a validé, à ce titre, les devis suivants (p. 24 et 25) :

— le devis n° 2019-02-17 du 21 février 2019 émis par la société KEIMFREI pour un montant de 480 € TTC, relatif au prélèvements in situ de souches de moisissures domestiques (annexe 10, pièce n° 1),

— le devis n° 2019-02-18 émis par la société KEIMFREI le 28 février 2018 pour un montant de 269,75 € TTC, relatif au nettoyage et à la désinfection fongique des murs, plafond et poutres et à l’assainissement de l’air (annexe n° 10, pièce 3).

Il convient de retenir, au titre des travaux de désinfection des murs, du plafond et des poutres de la salle de bain, la somme totale de 749,75 €.

L’expert judiciaire a en outre considéré qu’il convenait de « refaire dans son intégralité la salle de bain par des entreprises qualifiées et de réaliser une parfaite étanchéité au sol et sur les murs conformément aux dispositions en vigueur » (P. 13). Il a précisé que « le montant des devis comprend les travaux de mise en conformité de l’étanchéité de la salle de bain, étanchéité qui n’existait pas auparavant, mais qui sont indispensables dès lors que la salle de bain doit être refaite » (p.26 du rapport d’expertise). Il a, à ce titre, validé les devis suivants (p. 25 du rapport d’expertise) :

— le devis n° 2019-03-03 émis le 14 mars 2019 par la société KEIMFREI pour un montant de 16.090,75 €, relatif à la réfection de la salle de bains (annexe n° 10, pièce 5),

— le devis n° 2017-2018-3710 émis le 27 juin 2019 par les établissements [L] pour un montant de 2.482,23 € TTC, relatif aux travaux d’étanchéité (annexe n° 14, pièce n° 9).

S’agissant des travaux d’étanchéité, visés par le devis susmentionné émis le 27 juin 2019 par les établissements [L], le tribunal ne peut que constater qu’il ressort de l’expertise que l’étanchéité de la salle de bain de Mme [J] n’existait pas avant les désordres et que l’expert ne préconise que la mise en conformité de l’étanchéité aux normes actuelles. Ces travaux ne peuvent donc être mis à la charge des époux [G].

S’agissant des travaux de réfection de la salle de bain, la réfection totale de la salle de bain en conséquence des désordres est préconisée par l’expert. Mme [J] justifie de l’indisponibilité de la société KEIMFREI, qui avait émis les devis de réfection soumis à l’expert judiciaire (pièce n° 8 de Mme [J]). Elle produit une facture n° 2021-2022-5147 émise par les établissements [L] le 15 novembre 2021, pour un montant total de 24.115,01 € HT (pièce n° 11 de Mme [J]). Les époux [G] relèvent à juste titre que les devis validés par l’expert ne comprenaient pas la création d’une ventilation, facturée par les établissements [L] pour un montant de 421,429 € HT, soit 463,57 € TTC. Par ailleurs, si les photographies produites par Mme [J] en pièces n° 12 à 14 sont dépourvues de force probante pour être imprimées sur papier libre sans permettre une authentification certaine, la facture précitée des établissements [L] mentionne une « repose à neuf à l’identique conformément au rapport final d’expertise de l’expert M. [K] ». Il convient donc de retenir, au titre des travaux de réfection de la salle de bain de Mme [J], la somme de de 23.693,581 € HT, soit 26.062,93 € TTC.

Enfin, Mme [L] a payé, le 16 mai 2019, la somme de 405,43 € TTC aux établissements [L] pour la pose d’une bâche protectrice au plafond de la salle de bain afin d’éviter la chute de gravats, dans le cadre des opérations de sondage menées (pièce n° 8 de l’annexe n° 14 du rapport d’expertise). L’expert a estimé cette demande de protection « légitime » dans sa note aux parties n° 1 en date du 1er avril 2019 (annexe n° 6 du rapport d’expertise).

Il convient donc de condamner in solidum les époux [G] à payer à Mme [J] la somme totale de 27.218,11 € TTC en indemnisation de son préjudice matériel, avec intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter de l’assignation, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil), et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

1-2-2 Sur la demande de condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 6.000,00 € T.T.C., avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts une fois la première année passée, à titre d’indemnité de perte de jouissance provisionnelle d’un montant arrêtée au mois de juillet 2020 inclus

Mme [J] soutient que, alors qu’elle est âgée de 70 ans, elle subit, depuis avril 2012, non seulement un trouble de jouissance mais également un préjudice lié à l’impact des désordres sur sa santé et sa qualité de vie. Elle expose avoir dû séjourner régulièrement, entre juillet 2018 et juillet 2019, dans le Finistère, chez une amie ainsi qu’en thalassothérapie, afin de ne pas subir les effets nocifs des moisissures et de l’humidité.

Les époux [G] considèrent que le montant de la demande n’est pas justifié et que Mme [J] ne peut sérieusement solliciter le remboursement de ses week-ends en Bretagne chez une amie et de ses thalassothérapies. Ils soutiennent que la période de préjudice de jouissance ne peut débuter qu’à compter du sinistre survenu en décembre 2017.

***

Il est constant que les juges ont l’obligation d’évaluer le préjudice dont ils constatent l’existence (ex. : Civ. 3ème, 10 juillet 2012, n° 11-19.374).

En l’espèce, les désordres constatés ont emporté un préjudice de jouissance certain, la salle de bain de l’appartement occupé par Mme [J] étant devenue impropre à sa destination (cf. paragraphe 1-1 du présent jugement).

Il est constant que, après les premiers sinistres survenus en 2012, Mme [J] avait rénové sa salle de bain en 2015. Le préjudice de jouissance ne peut, eu égard aux pièces versées aux débats (cf. état des lieux rappelé au paragraphe 1-1 du présent jugement), être retenu qu’à compter de décembre 2017. La fin de la période du trouble de jouissance est arrêtée par Mme [J] au mois de juillet 2020, sans précision. En tout état de cause, cette limitation n’est pas contestée par les époux [G] et aucune des pièces versées ne permet au tribunal de connaitre la date de réalisation des travaux de réfection de la salle de bain du 2ème étage par les acquéreurs du bien. Il convient donc de retenir l’existence d’un préjudice de jouissance de décembre 2017 à juillet 2020, soit 32 mois.

La nécessité des séjours en thalassothérapie de Mme [J] sera étudiée au titre du préjudice moral et de santé, qui fait l’objet d’une demande distincte. Le financement des trajets de train de Mme [J] pour se rendre en Bretagne et séjourner chez une amie n’est pas justifiée dans son principe.

Compte tenu des éléments précités, eu égard à la localisation de l’appartement de Mme [J], dans le [Localité 13], à sa superficie (39m²), à la nature et la durée des désordres, il convient de retenir que la somme de 6.000 € sollicitée par Mme [J] au titre de son préjudice de jouissance est justifiée dans son quantum.

Il convient donc de condamner in solidum les époux [G] à payer à Mme [J] la somme de 6.000 € TTC en indemnisation de son préjudice de jouissance, avec intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter de l’assignation, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil), et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

1-2-3 Sur la demande de condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 3.814,00 € T.T.C., avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts une fois la première année passée, à titre d’indemnité de perte de jouissance du fait des travaux

Mme [J] expose qu’elle a dû se loger à proximité de son appartement pendant les travaux, afin de les surveiller, du 18 juin au 30 juillet 2021 et du 17 août 2021 au 30 août 2021. Elle estime qu’elle devait vivre dans des conditions identiques, sans avoir à déménager ses meubles. Elle produit une facture de l’hôtel [12], pour un montant de 3.814 €.

Les époux [G] considèrent que le préjudice subi doit être réduit à de plus justes proportions dès lors que :

— la durée estimée à un mois entier pour la réfection de la salle de bain de 5 m² est excessive,

— compte tenu des nombreux postes de travaux non liés au dégât des eaux, la totalité de la durée des travaux ne saurait être retenue en tant que privation de jouissance liée à la reprise du dégât des eaux.

***

En l’espèce, il est établi que Mme [J] a dû se reloger pendant la durée des travaux de réfection de son appartement qui ont duré deux mois. Elle doit donc être indemnisée de ce préjudice.

Si elle ne devait pas subir, pendant cette période, une dégradation de ses conditions et niveau de vie, Mme [J] n’était cependant pas contrainte de se loger dans la résidence-spa « [12] », [Adresse 6] à [Localité 14], pour un montant total de 3.814 € (pièce n° 9 de Mme [J]).

Dans ses conditions, le préjudice de Mme [J] sera justement évalué, eu égard à la valeur locative manifeste de son appartement de 39 m² situé dans le 5ème arrondissement, à la somme justifiée et acceptable de 2.500 €.

Il convient donc de condamner in solidum les époux [G] à payer à Mme [J] la somme de 2.500 € en indemnisation du préjudice de jouissance subi pendant la période de réalisation des travaux de réfection de son appartement, avec intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter de l’assignation, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil) et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

1-2-4 Sur la demande de condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 1.440,00 € T.T.C., avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts une fois la première année passée, au titre des frais engagés pour l’évaluation de son préjudice d’atteinte définitive à l’esthétisme de l’appartement

Mme [J] soutient que l’évaluation du préjudice esthétique de l’appartement a été requise par l’expert et qu’elle a, afin d’éviter toute contestation sur une telle évaluation, fait appel à Mme [X] [H] du cabinet MARX, par ailleurs expert judiciaire près la cour d’appel de Paris.

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme Mme [J], il ne ressort ni du rapport d’expertise ni des notes aux parties n°1 et n° 2 ni de la note de synthèse que l’expert judiciaire aurait demandé à Mme [J] de faire évaluer un éventuel préjudice esthétique subi par l’appartement en raison des travaux à réaliser sur les parties communes, lequel n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum.

Mme [J] sera donc déboutée de sa demande de condamnation solidaire des époux [G] à lui payer la somme de 1.440 € TTC au titre des fais engagés pour l’évaluation du préjudice d’atteinte à l’esthétisme de son appartement.

1-2-5 Sur la demande de condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 10.000,00 € T.T.C., avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts une fois la première année passée, au titre du préjudice moral

Mme [J] soutient que l’état d’insalubrité de salle de bains, l’indifférence des époux [G], les dégradations et nuisances subies au quotidien ont généré souffrances physiques et stress. Elle expose devoir consulter des médecins en raison de troubles oculaires et respiratoires survenus en raison des moisissures présentes dans sa salle de bain.

Les époux [G] considèrent que la demande de Mme [J] n’est justifiée ni dans son principe ni dans son quantum.

En l’espèce, il ressort d’un certificat médical du médecin traitant de Mme [J] (pièce n° 11 de l’annexe n° 14 du rapport d’expertise), que :

— « son état de santé psychologique s’est progressivement détérioré depuis l’apparition dans son domicile d’un dégât des eaux le 30 avril 2012, avec comme conséquence la croissance progressive de moisissures multiples sur les murs/plafond/poutres de sa salle de bain »,

— « en conséquence, la patiente présente de multiples plaintes fonctionnelles respiratoires et de ses muqueuses buccales et nasales et oculaires, qui ont occasionné des consultations de divers spécialistes (ORL, pneumologue, allergologue, ophtalmologue) ainsi que des troubles anxiodépressifs lié au stress psychique chronique engendré par ces dégâts importants à son environnement de vie qui l’ont rendu quasi insalubre »,

— « en plus, la situation l’obligeant à séjourner le plus possible en dehors de son domicile n’a fait que majorer ses troubles psychiques, même si cela a amélioré les plaintes ORL et pulmonaires passagère ».

Des comptes rendus médicaux produits (pièces n° 12 à 15, de l’annexe n° 14 du rapport d’expertise), il ressort qu’aucune pathologie fongique évolutive ni allergie respiratoire ni ulcération n’ont été identifiées par les spécialistes, qui relèvent tous néanmoins les plaintes physiques de Mme [J], un stress et une déstabilisation sur le plan « neuro-émotionnel ». Aucune prescription médicale de thalassothérapie n’a été réalisée.

Il convient donc de retenir que les désordres ont emporté un stress et une dégradation de l’état de santé de Mme [J] certain, dont la réparation sera justement évaluée à hauteur de 2.000 € et de condamner in solidum les époux [G] à payer cette somme à Mme [J].

1-3 – Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires

1-3-1 Sur la demande de condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 33.455 €, au titre du préjudice matériel

Le syndicat des copropriétaires soutient que les devis présentés contradictoirement lors de l’expertise n’ont pas été critiqués devant l’expert par les époux [G] et ont été validés par l’expert, après une analyse dénuée d’ambiguïté.

Il expose que les travaux ont été votés par l’assemblée générale du 11 septembre 2020 : reprise de structure pour un montant de 12.500 € TTC, travaux de plomberie un montant de 10.500 € TTC, travaux de raccordement pour un montant de 1.925 € TTC, soit une somme totale de 24.925 € TTC.

Il sollicite, en outre, le paiement des honoraires de l’architecte pour un montant de 2.492,50 € TTC, des honoraires réglés au syndic, pour un montant de 815,72 €TTC et des frais d’assurance dommages-ouvrage, représentant 1.780 € TTC.

Il demande également l’indemnisation d’un cout de cantonnement à prévoir de 3.555 € TTC, selon devis de la société ALPLAN, puisque le cantonnement initialement prévu dans l’appartement de Mme [J] n’est plus possible.

Les époux [G] exposent que la réparation des désordres liés au percement d’un poteau en bois à l’étage inférieur par la création d’une ventilation haute, le remplacement de la colonne montante d’eau froide et la réfection de la chute d’évacuation des eaux usées et tous travaux de plomberie et de raccordement ne peuvent être mise à leur charge. Ils soulignent que le montant des frais de renforcement de la poutre, après déduction de la reprise de la ventilation, est de 10.356 €. Ils considèrent que les frais annexes de maitrise d’œuvre et de syndic devront être proportionnellement réduits à un maximum de 1.488,69 €.

En l’espèce, l’expert judiciaire estime que « un renforcement des bois attaqués par l’humidité » est indispensable (p. 24). Il considère que « la remise en état de la structure porteuse du plancher haut du 1er étage nécessite également la réfection de certains ouvrages communs, tels que la chute des EU/EV sur cour, le remplacement de la colonne montant eau froide passant actuellement dans les salles de bain des 1er et 2ème étage » (p. 23).

Il valide l’ensemble des devis suivants (p. 28/29 du rapport d’expertise), après avoir constaté que « si les installations sanitaires de la salle de bain de l’appartement de M. [G] avaient été réalisées selon les règles de l’art et les textes réglementaires, il n’y aurait pas eu de désordres et, de facto, la copropriété n’aurait pas été contrainte d’engager tous ces frais » :

— devis DEBORD n° PK6688-V3 du 26 mars 2019 (annexe n° 17, pièce n° 5) d’un montant de 10.740 €, en précisant que la reprise du poteau suite à la mise en place d’une grille de ventilation est chiffrée à 320 € HT,

— devis établissements [L] n° 2017-2018-3672 du 2 mai 2019 (annexe n° 17, pièce n° 6) d’un montant TTC de 8.588,43 €, relatif au remplacement de la colonne montante eau froide en tuyau de plomb entre le 1er et le 4ème étage,

— devis des établissements [L] n° 2017-2018-3663 du 21 avril 2019 (annexe n° 17, pièce 7) d’un montant de 714,27 €, relatif à la réfection de la chute EU/EV dans la courette et à son raccordement avec les installations privatives au 2ème étage,

— devis des établissements [L] n° 2017-2018-3664 du 21 avril 2019 (annexe n° 17, pièce n° 8) d’un montant de 16.301,63 €, relatif à la réfection de la chute entre le 1er étage et le dernier étage et à sa mise en conformité.

Eu égard au constat technique de l’expert, il y a lieu de retenir la nécessité de l’ensemble de ces travaux, à l’exception de la reprise du poteau percé suite à la mise en place d’une grille de ventilation dont les époux [G] ne sont pas responsables (somme de 320 € HT, p. 28 du rapport).

Les travaux ont été votés par l’assemblée générale du 11 septembre 2020 (résolution n° 16, pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires), pour un montant total de 24.925 € TTC, inférieur à la somme des devis validés par l’expert (36.344,33 €), décomposé comme suit : reprise de structure pour un montant de 12.500 € TTC, travaux de plomberie un montant de 10.500 € TTC, travaux de raccordement pour un montant de 1.925 € TTC, soit une somme totale de 24.925 € TTC. Il convient de retenir ces sommes, en soustrayant toutefois la somme de 320 € HT, soit 352 € TTC représentant la reprise du poteau précité, soit 24.573 €.

L’assemblée générale a également voté le paiement des honoraires de l’architecte pour un montant de 2.492,50 € TTC, des honoraires du syndic, pour un montant de 815,72 €TTC et des frais d’assurance dommages-ouvrage, représentant 1.780 € TTC. Ces frais sont justifiés.

Le coût du cantonnement, de 3.555 € TTC (pièce n°11 du syndicat des copropriétaires, devis de la société ALPLAN ; pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires, bon de commande du même montant que le devis), est également justifié.

Il convient donc de condamner in solidum les époux [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 33.216,22 € au titre du préjudice matériel.

1-3-2 Sur la demande de condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 10.000 € au titre du préjudice financier

Le syndicat des copropriétaires soutient avoir subi un préjudice financier lié aux dépenses de représentation et d’assistance par un avocat, par l’architecte de l’immeuble et le syndic dans le cadre des opérations d’expertise. Il ajoute avoir dû multiplier les demandes d’intervention du syndic et de l’architecte faute pour les époux [G] d’avoir réagi aux alertes.

Les époux [G] considèrent que la demande relève sur des frais irrépétibles.

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum (aucune pièce versée au soutien de cette demande).

Il en sera donc débouté.

1-3-3 Sur la demande de condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral

Le syndicat des copropriétaires soutient que son préjudice moral est constitué par l’avance des frais qu’il a dû faire pour réaliser les travaux de réfection des parties communes.

Les époux [G] considèrent que la demande n’est pas fondée en son principe.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas la demande qu’il forme au titre de son préjudice moral ni dans son principe, ni dans son quantum. Il en sera donc débouté.

2. Sur les recours en garantie

2-1 Sur le recours en garantie formé par les époux [G] à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

En l’espèce, le présent jugement retient la seule responsabilité des époux [G]. Il convient donc de débouter les époux [G] de leur recours en garantie formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

2-2. Sur le recours en garantie formé par les époux [G] à l’encontre de la MAIF

Les époux [G] contestent la commission de toute faute dolosive. Ils exposent avoir appris l’existence de dégâts des eaux à compter de janvier 2018 et avoir fait procéder aux réparations identifiées par le plombier mandaté par le syndic. Ils précisent avoir découvert, lors de l’instance en référé, la signature par leurs locataires ou par l’agence la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] de constats de dégâts des eaux signés les 4 mai 2012, 18 décembre 2017 et 24 juin 2018.

Ils soulignent que la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] n’a jamais contesté ne pas avoir informé les époux [G] de ces dégâts des eaux.

Ils considèrent que la principale cause du sinistre correspond à la fuite du joint du robinet d’arrêt général eau froide, dès lors qu’aucun nouveau dégât des eaux n’est survenu depuis que ce robinet a été remplacé par l’entreprise [L] lors des opérations d’expertise. Ils font à cet égard valoir que l’expert ayant constaté que ce robinet était non accessible car dissimulé dans un coffrage, aucune faute dolosive ne peut leur être reprochée.

Ils estiment qu’aucun lien de causalité entre les autres défauts d’entretien reprochés par l’expert et le sinistre allégué n’est démontré.

Ils soutiennent par ailleurs que le contrat ne contient pas de clause formelle et limitée permettant une quelconque exclusion de garantie.

La MAIF soutient que sa garantie n’est pas mobilisable en raison de la faute dolosive commise par les époux [G], qui exclut le caractère accidentel du sinistre.

Elle fait valoir que, bien que parfaitement informés des conséquences tenant à la non réalisation des travaux demandés, les consorts [G] n’ont, à aucun moment, tenté de limiter les désordres.

Elle relève en particulier que :

— la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11], qui a signé ou rédigé les constats de dégâts des eaux du 4 mai 2012 et du 18 décembre 2017, « a très certainement rendu compte de ce constat à ses mandants »,

— M. [G] reconnait avoir été informé du dégât des eaux survenu en janvier 2018,

— les époux [G] ont continué à proposer leur bien à la location après le constat alarmant de l’architecte M. [A] et en dépit des demandes de travaux adressées par le syndic,

— les époux [G] n’ont pas répondu à la demande de l’expert de communication d’un devis de réfection de leurs installations sanitaires, alors que la non-conformité de celles-ci avait été constatée dès la première réunion d’expertise.

A titre subsidiaire, elle fait valoir l’exclusion de sa garantie « des dommages qui résultent de la seule vétusté ou d’un défaut d’entretien incombant » à l’assuré (pièce n° 1, conditions générales, pages 10, 11, 22 et 24).

***

Aux termes de l’article L113-1 du code des assurances, « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ».

La faute dolosive procède d’un manquement délibéré de l’assuré à ses obligations conduisant inexorablement au sinistre et à la disparition de l’aléa attaché à la couverture du risque (Civ. 2ème, 19 mai 2016, n° 15-19.000 ; Civ. 3ème, 10 juin 2021, n° 20-10.774 ; Civ. 2ème, 25 octobre 2018, n°16-23.103).

Une faute de négligence ne caractérise pas une faute dolosive au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances (Civ. 2ème, 6 février 2020, n° 18-17.868 ; Civ. 2ème, 12 janvier 2017, n° 16-10.042).

Par ailleurs, une clause excluant la garantie de l’assureur en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n’est pas formelle et limitée et ne peut recevoir application en raison de son imprécision (Civ. 3ème, 26 septembre 2012, n° 11-19.117).

En l’espèce, le tribunal relève que les époux [G] ne versent pas aux débats les conditions particulières du contrat d’assurance responsabilité civile souscrit auprès de la MAIF. Ce contrat est seulement mentionné dans le bordereau de communication de pièces de l’assignation délivrée en référé par les époux [G] à la MAIF le 11 février 2019 (annexe n° 20 du rapport d’expertise). Pour autant, force est de constater que la MAIF ne conteste ni l’existence de ce contrat de responsabilité civile, ni la survenance du sinistre pendant la période de validité de ce contrat.

La charge de la preuve de la commission par les époux [G] d’une faute dolosive repose sur LA MAIF. Or, elle se contente, s’agissant des dégâts des eaux de 2012, de soutenir que la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] « a très certainement rendu compte » aux époux [G] du constat de dégâts des eaux signé en 2012. Cette affirmation ne démontre pas la faute dolosive des époux [G] pour la période 2012-2017.

En outre, s’il ressort des motifs précédemment adoptés (paragraphe 1-1 du présent jugement) que l’inaction fautive des époux [G], démontrée à compter de janvier 2018, est la cause de la poursuite et de l’aggravation des désordres, la MAIF ne démontre pas que la survenance des désordres serait dû à une faute dolosive des époux [G]. Il convient donc de retenir l’existence d’un aléa.

Par ailleurs, le tribunal relève que la clause d’exclusion de garantie invoquée par la MAIF, aux termes de laquelle sont exclus les « dommages qui résultent de la seule vétusté ou d’un défaut d’entretien incombant » à l’assuré, est mentionnée en page 22 du paragraphe 3 des conditions générales du contrat RAQVAM assurance habitation (pièce n° 1 de la MAIF, p. 22), c’est-à-dire au sein d’un paragraphe dédié à la protection des biens de l’assuré.

Il en est de même de la page 24 des conditions générales, visées par la MAIF, qui ne concernent que la garantie des dommages causés aux biens de l’assuré en cas de dégâts des eaux.

La MAIF renvoie également le tribunal à la lecture des pages 10 et 11 des conditions générales.

A cet égard, le tribunal observe que ces pages sont relatives aux exclusions générales mais ne mentionnent pas la clause invoquée.

En tout état de cause, cette clause ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées de sorte qu’elle n’est pas formelle et limitée, au sens de l’article L.113-1 du code des assurances.

Il convient donc de condamner la MAIF à garantir et relever indemne les époux [G] de toute condamnation prononcée à leur encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

2-3 Sur le recours en garantie formé par les époux [G] à l’encontre de la SARL L’IMMOBILIER DE [Adresse 11]

Les époux [G] soutiennent, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, que l’agence L’IMMOBILIER DE [Adresse 11], qui assurait la gestion locative de leur appartement, a commis une faute en ne les informant pas de la survenance des dégâts des eaux en 2012 et en 2017. Ils font valoir que cette faute les a empêchés de déclarer le sinistre à leur assureur dès sa survenance et d’identifier plus rapidement les causes du sinistre et les remèdes à apporter. En outre, ils estiment que l’agence L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] a commis une faute en louant l’appartement pour de courtes durées pendant la période de mise en vente, sans les informer, ce qui a causé la poursuite des désordres.

Ils font valoir que « la nullité édictée par la loi HOGUET » est une nullité relative, qui ne peut donc être invoquée que par celui dont l’intérêt est protégé par la loi, c’est-à-dire le client. Ils estiment que l’agence IMMOBILIERE DE [Adresse 11] ne peut invoquer la nullité du mandat de gestion locative au motif qu’il n’est pas écrit. Ils considèrent qu’il ressort du comportement de l’agence IMMOBILIERE DE [Adresse 11] et des pièces versées aux débats que celle-ci s’est comportée comme le mandataire des époux [G] pour la gestion du bien, tant pour ses mises en location que pour la gestion de son entretien et des dégâts des eaux.

A titre subsidiaire, si le tribunal venait à estimer ne pouvoir retenir l’existence d’un mandat en l’absence d’écrit, les époux [G] considèrent qu’ils sont bien fondés à exercer un appel en garantie à l’encontre de la SARL L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] sur le fondement délictuel, aux motifs qu’elle a pris l’initiative de signer sans mandat des procès-verbaux de dégâts des eaux, ce qui constitue une faute directement liée aux demandes formées à l’encontre des époux [G] dans le cadre de la présente instance.

La SARL L’IMMOBILIERE DE [Adresse 11] soutient, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1985 du code civil ainsi que des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970, que les époux [G] ne communiquent aucune pièce de nature à démontrer l’existence d’un mandat de gestion locative. Elle expose que, titulaire de la carte T, elle est uniquement intervenue dans l’intérêt des époux [G] pour louer leur appartement, en laissant à ces derniers la gestion de l’exécution de ces baux. Elle indique qu’elle a accompagné, à titre amiable et gracieux, les locataires des époux [G] dans la rédaction des déclarations des sinistres qu’ils ont faites auprès de leur compagnie d’assurance.

***

L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce prévoit que « les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit (…) ».

L’article 64 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi du 70-9 du 2 janvier 1970 précitée prévoit que « le titulaire de la carte professionnelle portant la mention “ Gestion immobilière ” ou “ Syndic de copropriété ” peut recevoir des sommes représentant des loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, et, plus généralement, tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui.

A moins que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière » représente la personne morale qu’il administre, notamment un syndicat de copropriétaires, une société ou une association, il doit détenir un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ».

L’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d’après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l’objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier et à décider que, lorsqu’elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Ch. Mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411).

Le formalisme du mandat de gestion immobilière, tel que prescrit par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n° 94-624 du 24 juillet 1994, et 64, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d’ordre public, a pour objet, dans les rapports entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant.

Il s’ensuite que son non-respect entraîne une nullité relative, qui peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.

Dès lors, une cour d’appel ayant relevé que les héritiers du mandant avaient poursuivi leurs relations avec l’agent immobilier, mandataire de gestion de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont il leur a été rendu compte de façon régulière et détaillée, avant de mettre un terme à sa mission sept ans plus tard, dans les formes et conditions stipulées dans les mandats écrits que celui-ci leur avait expédiés pour signature, a pu déduire de ces motifs, faisant ressortir que lesdits héritiers avaient ratifié, en connaissance de cause, les actes et coût de cette gestion locative, que la restitution des honoraires perçus était injustifiée (Civ. 1ère, 20 septembre 2017, n° 16-12.906).

En l’espèce, il est constant que aucun contrat de gestion locative n’a été signé entre les époux [G] et la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11].

Il ressort de l’article 6 de la loin° 70-9 du 2 janvier 1970 que l’exigence d’un écrit est une condition de formation, c’est-à-dire de validité, du mandat de gestion immobilière. Cependant, conformément à la jurisprudence précitée, ce formalisme n’est imposé qu’à peine de nullité relative qui peut être couverte par voie de ratification des actes de gestion accomplis par le mandataire irrégulier.

A titre liminaire, la SARL L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] ne conteste pas avoir été mandatée pour mettre en location l’appartement des époux [G]. A cet égard, s’agissant de la location du bien de courte durée fin 2018, il ressort du procès-verbal dressé par huissier de justice le 14 novembre 2018 précité que, lorsque l’appartement des époux [G] était donné en location de courte durée, les locataires étaient priés d’aller récupérer les clés de l’appartement au [Adresse 2] au sein d’une boite au lettre n° 22 portant le nom suivant : « [R] [F] SCI [Adresse 16] / [Adresse 17] ».

Il ressort de l’extrait Kbis de la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] (annexe n° 19 du rapport d’expertise, pièce n° 18) que M. [F] [R] est l’un des associés dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 14]. Les époux [G] ne peuvent cependant soutenir que la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] a ainsi commis une faute en procédant à ces locations de courte durée dès lors que, manifestement informés (cf. courriel précité adressé par Mme [J] aux époux [G] le 7 novembre 2018, pièce n° 14 de l’annexe n °19 du rapport d’expertise), ils ne démontrent pas avoir contesté cette mise en location à l’initiative de la société L’IMMOBILIERE DE [Adresse 11].

S’agissant de l’activité de gestion relative à l’exécution des baux, si les époux [G] ne versent aux débats aucune pièce permettant au tribunal de constater précisément l’étendue du mandat (ensemble des prestations requises) et si les époux [G] n’allèguent ni ne démontrent avoir rémunéré la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] en contrepartie de prestations de gestion locative, force est de constater que, le 3 janvier 2018, M. [G] a renvoyé le syndic vers « l’agence qui gère son bien » (pièce n° 6 de l’annexe n °19 du rapport d’expertise) et que la SARL L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] a manifestement accepté la gestion du sinistre comme cela ressort :

— de la participation, le 7 novembre 2018, de « M. [R] (agence de L’immobilier de [Adresse 11]), gérant de M. [G] » à la visite des locaux du 1er et du 2ème étage par l’architecte mandaté par le syndic aux fins d’identifier les causes des désordres (rapport de recherche de fuite, pièce n° 4 de Mme [J] précitée), étant précisé que cette participation est rappelée par Mme [J] dans le mail adressé aux époux [G] et à la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] le 7 novembre 2018,

Décision du 03 Octobre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/08941 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSY73

— du fait que le courriel de l’agence était placé en copies des mails précités de Mme [J] des 7 et 9 novembre 2018 (pièces ° 14 et 16 de l’annexe n° 19 du rapport d’expertise),

— de la réception par M. [T] [R], associé de l’agence L’IMMOBILIER DE [Adresse 11], de textos de Mme [J] signalant les désordres et la nécessité de réaliser des travaux dans l’appartement des époux [G] les 30 novembre 2017, 24 mai 2018, 12 juillet 2018, 13 juillet 2018, 15 octobre 2018, comme cela ressort du procès-verbal dressé par huissier de justice le 14 novembre 2018 à la demande de Mme [J] (annexe n° 19 du rapport d’expertise, pièce n° 18),

— de la transmission par M. [T] [R] à M. [G], par mail du 19 décembre 2018, de la facture des travaux réalisée par la société EPS (pièce n° 2 des époux [G]).

Le mandat de gestion locative, s’agissant du sinistre, est démontré à compter de janvier 2018.

Cependant, les faits précités ne permettent pas de démontrer rétroactivement une quelconque ratification par les époux [G] d’un mandat de gestion locative confié à la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] avant janvier 2018 et, en particulier, en 2012. Les époux [G] ne produisent, sur cette période, aucune pièce justificative.

Le tribunal constate que les constats de dégâts des eaux du 4 mai 2012 et du 18 décembre 2017 produits aux débats sont signés par les locataires sans mention du nom de l’agence ou des noms des associés. La société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] admet, dans ses conclusions, avoir aidé les locataires des époux [G] à signer ces constats. Elle ne conteste pas ne pas en avoir informé les époux [G].

Cependant, les époux [G] sont mal fondés à soutenir que cette absence d’information est constitutive d’une faute délictuelle qui les aurait privé de la chance de pouvoir procéder à une déclaration du sinistre, à des recherches de fuite et à la réparation des causes du désordre, dès lors qu’il ressort des motifs précédemment adoptés qu’ils n’ont pas agi sérieusement lorsqu’ils ont eu connaissance des désordres, à compter de janvier 2018 (déclaration de sinistre réalisée en novembre 2018, annexe n° 20 du rapport d’expertise ; travaux minimes réalisés en décembre 2018 ; travaux prescrits par les différents intervenants non réalisés).

Il convient donc de rejeter le recours en garantie formé par les époux [G] à l’encontre de la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11].

3 – Sur les demandes accessoires

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Les époux [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Isabelle MONTAGNE, de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, de Maître Karène BIJAOUI-CATTAN et de Maître Jean-Michel BAILLOU conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les dépens comprendront les frais de l’expertise judiciaire et les frais de signification de l’assignation en référé et de l’ordonnance de référé, à l’exclusion des frais d’estimation du cabinet MARX, sollicités par Mme [J] au titre d’une demande distincte rejetée, et des frais de constats d’huissier non désigné à cet effet par décision de justice, qui ne relèvent pas des dépens (Civ. 2ème, 12 janvier 2017, n° 16-10.123).

Tenus aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer, au titre des frais irrépétibles :

— la somme de 4.000 € à Mme [J], incluant les frais de constats d’huissier des 14 novembre 2018 et 31 décembre 2018,

— la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires.

Par voie de conséquence, les époux [G] seront déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens dont distraction et des frais irrépétibles.

L’équité commande de rejeter les demandes formées par la MAIF et par la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] à payer à Mme [S] [J] la somme de 27.218,11 € TTC en indemnisation de son préjudice matériel, avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Condamne in solidum M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] à payer à Mme [S] [J] la somme de 6.000 € TTC en indemnisation de son préjudice de jouissance, avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Condamne in solidum M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] à payer à Mme [S] [J] la somme de 2.500 € en indemnisation du préjudice de jouissance subi pendant la période de réalisation des travaux de réfection de son appartement, avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Condamne in solidum M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] à payer à Mme [S] [J] la somme de 2.000 € au titre de son préjudice moral,

Dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Décision du 03 Octobre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/08941 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSY73

Ordonne la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

Déboute Mme [S] [J] de sa demande de condamnation solidaire des époux [G] à lui payer la somme de 1.440 € TTC au titre des frais engagés pour l’évaluation du préjudice d’atteinte à l’esthétisme de son appartement,

Déboute Mme [S] [J] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Condamne in solidum M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] à payer à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 13] la somme totale de 33.216,22 € au titre du préjudice matériel,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 13] de sa demande en paiement formée à l’encontre de M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] au titre de son préjudice financier,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 13] de sa demande en paiement formée à l’encontre de M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] au titre de son préjudice moral,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 13] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Déboute M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] de leur recours en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 13],

Condamne la MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE (MAIF) à garantir intégralement M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

Déboute M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] de leur recours en garantie formé à l’encontre de la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11],

Condamne in solidum M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire et les frais de signification de l’assignation en référé et de l’ordonnance de référé,

Accorde le bénéfice de la distraction à Maître Isabelle MONTAGNE, à la SCP CORDELIER & ASSOCIES, à Maître Karène BIJAOUI-CATTAN et à Maître Jean-Michel BAILLOU conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] à payer à Mme [S] [J] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 13] la somme totale de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [U] [G] et Mme [I] [W] époux [G] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens dont distraction et des frais irrépétibles,

Déboute la MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE (MAIF) de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société L’IMMOBILIER DE [Adresse 11] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024

La Greffière Le Président