TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître BARTHELEMY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CHABANNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/07181 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2XUB

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. FIMHOLOG,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître LALLEMENT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P480

DÉFENDERESSE

S.A.S. J’LOC,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître CHABANNE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A679

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/07181 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2XUB

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 juin 2021, à effet au 1er juillet 2021, la SASU J’LOC a donné à bail à la société FIMHOLOG (aujourd’hui dénommée [L] [Z]) un appartement à usage d’habitation meublé, situé [Adresse 1], pour une durée d’un an, moyennant un loyer mensuel de 9870 euros, outre 630 euros de provision sur charges, en présence et avec le concours de la société Barnes Rentals.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception du 20 avril 2023, le bailleur a délivré à la locataire un congé à effet au 30 juin 2023.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception du 2 mai 2023, Mme [V] [Z], occupante des lieux loués par la société FIMHOLOG ([L] [Z]), dont elle est la dirigeante, a contesté la validité du congé, qu’elle estimait contraire aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, la société FIMHOLOG ([L] [Z]) a fait assigner la société J’LOC devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal,

— juger que le contrat de bail établi le 21 juin 2021 est nul pour défaut de capacité de la SASU J’LOC,

— en conséquence, condamner la SASU J’LOC à payer et porter à la SAS FIMHOLOG la somme de 250 000 euros au titre de la restitution des loyers et charges indûment perçues depuis le 1er juillet 2021,

A titre subsidiaire,

— juger que le congé délivré à l’initiative du bailleur ne respecte pas les conditions imposées par les dispositions de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, notamment s’agissant de la durée du préavis ainsi que de l’absence de motivation du congé,

— en conséquence, juger nul le congé délivré à l’initiative du bailleur le 20 avril 2023,

En tout état de cause,

— condamner la société J’LOC à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1 décembre 2023 et a fait l’objet de plusieurs renvois, pour être finalement retenue à l’audience du 10 septembre 2024.

A l’audience du 10 septembre 2024, la société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]), représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— dire compétent le juge des contentieux de la protection pour statuer sur ses demandes,

A titre principal,

— juger que le contrat de bail établi le 24 juin 2021 est nul pour défaut de capacité de la SASU J’LOC,

— juger que la SASU J’LOC a consenti un bail d’habitation en fraude des dispositions de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989,

— en conséquence, condamner la SASU J’LOC à payer et porter à la SAS FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]) la somme de 292 000 euros au titre de la restitution des loyers et charges indûment perçues depuis le 1er juillet 2021,

— débouter la SASU J’LOC de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— juger que le congé délivré à l’initiative du bailleur ne respecte pas les conditions imposées par les dispositions de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, notamment s’agissant de la durée du préavis ainsi que de l’absence de motivation du congé,

— en conséquence, juger nul le congé délivré à l’initiative du bailleur le 20 avril 2023,

— débouter la SASU J’LOC de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que l’indemnité d’occupation prévue au contrat est particulièrement excessive et disproportionnée,

— constater que la somme de 19 740 euros, afférente au dépôt de garantie versé par la société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]), n’a pas été restituée, et que la somme de 42 000 euros a été perçue par la société J’LOC entre juillet 2023 et octobre 2023,

— en conséquence, fixer l’indemnité d’occupation due par la locataire à compter du 1er juillet 2023 à la somme de 10 500 euros par mois d’occupation et équivalente à un mois de loyer augmentée des charges, et diminuer du montant total de l’indemnité d’occupation éventuellement fixée de la somme totale de 61 740 euros ;

— condamner la SASU J’LOC à payer et porter à la SAS FIMHOLOG (aujourd’hui dénommée [L] [Z]) ([L] [Z]) la somme de 4500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre liminaire, en réponse à l’exception d’incompétence matérielle soulevée en défense, elle soutient qu’en application de l’article L. 213-4-4 de code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection a compétence exclusive en matière de baux d’habitation ; qu’en l’espèce, dès lors que le contrat de bail souscrit par FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]) portait sur un local d’habitation destiné au logement de sa gérante et de sa famille, le juge des contentieux de la protection est compétent, peu important que les deux parties au contrat soient des sociétés commerciales.

Au soutien de la nullité du contrat de bail, elle s’appuie sur les dispositions de l’article 544 du code civil, expliquant que la société J’LOC a, à l’occasion de la signature du contrat de bail, dissimulé le fait qu’elle n’était pas propriétaire du bien, la location du bien d’autrui étant, en vertu de ces dispositions, impossible selon elle. Elle estime ainsi que la SASU J’LOC n’avait pas la capacité de contracter, et que le contrat est ainsi nul. Sa demande de restitution sans contrepartie pour la bailleresse est fondée sur les dispositions de l’article 1303-2 du code civil. Elle considère que la SASU J’LOC est à l’origine d’une fraude, et doit en conséquence supporter les conséquences de la nullité sans qu’elle ne puisse invoquer le bénéfice que FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]) a tiré de la jouissance paisible des lieux.

Elle soutient par ailleurs que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail litigieux, notamment son article 8, qui interdit la sous-location sans autorisation écrite du bailleur, et son article 25-8, qui impose au bailleur qui délivre un congé de préciser son motif et de respecter un délai de préavis de trois mois. Elle considère ainsi que le congé qui lui a été délivré le 20 avril 2023, qui ne respecte pas ces conditions, est nul.

Elle estime que puisque le congé délivré est nul, elle n’a jamais été occupante sans droit ni titre, de sorte que la demande d’indemnité d’occupation reconventionnellement formée par le bailleur doit être rejetée. Elle considère en outre que la clause du contrat qui fixe cette indemnité à un montant égal à deux fois celui du loyer crée un déséquilibre significatif entre les droits des parties, et qu’elle doit, à titre infiniment subsidiaire, être ramenée à de plus justes proportions. Elle ajoute que son dépôt de garantie n’ayant pas été restitué, il convient de le déduire de la somme réclamée, tout comme doivent être déduits les loyers réglés de juillet à octobre 2023.

Elle conteste enfin le caractère abusif de la présente procédure, observant que la défenderesse ne démontre pas son intention de nuire.

La société J’LOC, représentée par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de:

se déclarer incompétent au profit du tribunal de commerce de Paris ;juger que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables ;juger que la société FIMHOLOG s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2023,rejeter la demande de nullité du contrat de bail et du congé,débouter la société FIMHOLOG de l’ensemble de ses demandes,condamner la société FIMHOLOG à payer à la société J-LOC la somme de :89.420,80 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés outre les intérêts légaux,6000 euros au titre de la procédure abusive,sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

En tout état de cause,Condamner la société FIMHOLOG à payer à la société J-LOC la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société FIMHOLOG aux entiers dépens de l’instance,Prononcer l’exécution provisoire.

La société J’LOC a, in limine litis, soulevé l’incompétence de la présente juridiction, au motif que les deux parties à l’instance sont des sociétés commerciales et qu’en vertu de l’article L. 721-3 du code de commerce, c’est le tribunal de commerce qui est matériellement compétent.

Sur le fond, elle soutient que le contrat de bail est valide. Elle rappelle que la qualité de bailleur n’implique pas nécessairement la qualité de propriétaire. Elle explique exercer une activité d’intermédiaire entre propriétaires et locataires, autrement dit, de gestionnaire de biens, aucune disposition n’interdisant à un mandataire de louer le bien d’autrui, lorsqu’il en a le mandat. Elle précise avoir sous-loué ce bien à la société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]) avec l’accord du propriétaire, que la nature du contrat n’a pas été dissimulée à la locataire, qui en avait été informée, de sorte qu’aucune nullité ne peut être prononcée. Elle considère au surplus que les restitutions sollicitées par la locataire ne sont pas justifiées, la locataire ayant joui paisiblement du bien, de sorte que condamner la bailleresse à restituer l’intégralité des loyers réglés équivaudrait à un enrichissement sans cause.

S’agissant du congé délivré, elle soutient que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat qui les lie. Elle rappelle qu’en vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats obligent les parties, le contrat de bail litigieux prévoyant un préavis de deux mois qui a été respecté par la bailleresse. Elle précise que la locataire s’étant maintenue dans les lieux jusqu’au 8 janvier 2024, celle-ci est redevable d’une indemnité d’occupation deux fois supérieure au montant du loyer, conformément aux stipulations contractuelles.

Sa demande indemnitaire est fondée sur le caractère abusif de la présente procédure. Elle soutient que Mme [V] [Z], occupante du logement litigieux en sa qualité de dirigeante de FIMHOLOG, s’est maintenue dans les lieux uniquement parce que le bien qu’elle venait d’acquérir était en travaux. Elle analyse la présente instance que comme un moyen de retarder son départ et lui permettre d’investir son nouveau logement, une fois les travaux terminés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection

Aux termes de l’article L. 721-3 du code de commerce,

Les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

En l’espèce, les deux parties à l’instance sont des sociétés commerciales.

En vertu de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’ habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’ habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Le juge des contentieux de la protection a donc une compétence exclusive en matière de baux ou d’occupation d’immeubles, à des fins d’habitation, à l’exclusion des baux commerciaux visés par les articles L. 145-1 suivants du Code de commerce, ainsi que, depuis le décret n° 2009-1693 du 29 décembre 2009 , des baux professionnels. Elle s’étend à tous les baux qui relèvent du Code civil.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties le 24 juin 2021, intitulé en sa page garde « Bail Code civil », indique, en page 1 sur 11, que « la présente location, qui n’est soumise à aucun régime particulier et ne relève que des dispositions du code civil sur le louage des choses est consentie aux charges, clauses et conditions suivantes, que les parties s’obligent à exécuter et accomplir ». En page 2 sur 11, il est indiqué que « les lieux loués sont destinés à un usage d’habitation ; ils seront occupés par Mme [V] [Z] et sa famille. Le locataire s’interdit d’utiliser les biens loués autrement qu’à l’usage convenu et d’y exercer toute activité professionnelle, commerciale, industrielle, rurale, artisanale ou autre ». Cette interdiction est rappelée dans les conditions particulières, énumérées en page 4 sur 11, dont l’une précise que « le locataire ne pourra, en aucun cas (…), exercer une activité commerciale ou professionnelle, autre que celle expressément autorisée dans le cadre d’un bail à usage professionnel et d’habitation dans tout ou partie des lieux loués ».

En l’absence de preuve de ce qu’il aurait été convenu d’une destination autre que celle expressément consentie dans le contrat de bail, il est établi que le contrat dont il est question est un bail d’habitation, et non pas un bail commercial ou professionnel, de sorte que le fait que les parties soient des sociétés commerciales est inopérant.

Le bail d’habitation relevant, en vertu des dispositions de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, de la compétence exclusive du juge des contentieux et de la protection, aucune autre juridiction n’est compétente.

L’exception d’incompétence sera en conséquence rejetée.

Sur la validité du contrat de bail

L’article 1128 du code civil dispose que trois conditions sont essentielles à la validité d’une convention:

— le consentement de la partie qui s’oblige,

— la capacité de contracter,

— un contenu licite et certain.

En application de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce, la demanderesse sollicite, à titre principal, l’annulation du bail et la restitution des loyers payés depuis son entrée dans les lieux, au motif que la société J’LOC n’avait pas la capacité de contracter.

Aux termes de l’article 1145 du code civil, toute personne physique peut contracter sauf en cas d’incapacité prévue par la loi.

La capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d’entre elles.

En l’espèce, la société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]) soutient, au visa de l’article 544 du code civil que, la SASU J’LOC n’étant pas propriétaire du bien donné à bail, elle ne pouvait le donner à bail, puisqu’elle n’en était que locataire. Elle rappelle à ce titre que l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit par principe la sous-location.

Elle fait cependant une analyse erronée des conséquences de l’article 544 du code civil, puisque la location n’est pas un acte de disposition, mais un acte d’administration, et que le bail de la chose d’autrui n’est pas nul par le simple fait qu’il n’est pas conclu par le propriétaire en personne, la location de la chose d’autrui étant expressément prévue par les dispositions de l’article premier de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Cette loi s’applique en effet aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à, notamment : l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis (article 1 1°).

Ainsi, contrairement à ce que soutient la société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]), la location de la chose d’autrui n’entraîne pas, en elle-même, la nullité du contrat.

La société J’LOC produit ses statuts, dont il résulte que son objet réside notamment dans des activités de location-gérance. Son incapacité à contracter n’est donc pas établie.

La société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]) soutient encore que la nature du contrat, une sous-location, lui a été dissimulée ; ce faisant, elle semble induire qu’elle a été trompée et que son consentement a été vicié ; elle ne soulève pour autant pas expressément ce moyen, ni ne poursuit son raisonnement, puisqu’elle ne démontre pas que cette information avait un caractère déterminant pour elle.

Elle semble par ailleurs remettre en cause le caractère licite du contrat, la sous-location étant interdite par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 si elle n’est pas autorisée par le bailleur, et observe que si la défenderesse produit une autorisation de sous location émanant du véritable propriétaire, celle-ci est postérieure à la conclusion du contrat de bail.

Le contrat a toutefois été expressément soumis aux dispositions du code civil, ainsi qu’il en résulte de son titre, figurant en lettres capitales et en caractère gras sur la page de garde, ainsi qu’en page 1 sur 11, sur laquelle il est mentionné que la location n’est soumise à aucun régime particulier, et ne relève que des dispositions du code civil sur le louage de choses.

Il sera par ailleurs rappelé le domaine de la loi du 6 juillet 1989 est limité aux locataires personnes physiques et que, sauf soumission conventionnelle au statut des baux d’ habitation, les locations consenties à des personnes morales en sont exclues et relèvent de la réglementation libérale du Code civil.

C’est ainsi vainement que la société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]), qui a fait relire chaque clause dudit contrat par son service juridique, ainsi qu’il en résulte des échanges du 22 juin 2021 entre Mme [M] [G], Rentals manager chez BARNES Rive Gauche, et Mme [K] [F], « service juridique, GCA [Localité 5] – Groupe [L] André », affirme que le contrat de bail relève des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Or, en vertu de l’article 1717 du code civil, auquel le bail est soumis, le preneur a le droit de sous-louer et de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

La locataire échouant à démontrer l’existence d’une quelconque cause de nullité, sa demande formée au titre de l’annulation du contrat de bail ainsi que la demande subséquente de restitution des loyers payés depuis le 1er juillet 2021 seront rejetées.

Sur la validité du congé délivré par la bailleresse

Il a précédemment été établi que le régime applicable au contrat de bail était celui du code civil, sous l’empire duquel le contrat de bail a été expressément conclu, et accepté, après minutieuse relecture du contrat par un professionnel du droit.

Le contrat est donc soumis au droit commun du bail et aux articles 1736 à 1739 du code civil, qui permettent au bailleur de délivrer congé, sans forme ni motif particulier, à condition de respecter les délais d’usage, et qu’en résulte la manifestation de la volonté de son auteur de mettre fin à la location.

En l’espèce, le bail a expressément convenu d’un droit au congé, pour les deux parties, signifié par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois à l’avance.

En l’espèce, le 17 mars 2023, Mme [O] [X], gérante de la société J’LOC, a écrit à Mme [V] [Z] qu’elle se permettait de revenir vers elle pour savoir si elle était intéressée par l’acquisition du bien litigieux que les propriétaires souhaitaient vendre. Le 29 mars 2023, Mme [V] [Z] a indiqué qu’elle n’était pas intéressée au prix proposé. Par courrier en date du 15 avril 2023, reçu le 20 avril 2023, la bailleresse a donné congé à la locataire, à effet au 30 juin 2023.

Ce congé, qui a été notifié à la locataire plus de deux mois avant la date d’échéance du bail, par courrier en recommandé avec accusé de réception, conformément aux stipulations contractuelles, manifeste clairement l’intention de la bailleresse de mettre fin à la location.

Le congé délivré par la bailleresse est dès lors valable, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 juillet 2023.

La société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]) s’est en conséquence trouvée occupante sans droit ni titre du local litigieux à compter du 31 juillet 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, les conditions générales de location du contrat de bail, énumérées en page 4 sur 11, prévoient qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation et que s’il se maintenait néanmoins dans les lieux, il serait redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer, charges, taxes et accessoires.

Cette stipulation s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive.

Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué, à compter du 1er août 2023 et jusqu’à son départ, il convient de dire que la société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]) était redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il est constant que Mme [V] [Z] s’est maintenue dans les lieux à compter du 31 juillet 2023 jusqu’au 8 janvier 2024, et que la société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]) a réglé à la SASU J’LOC la somme mensuelle de 10 500 euros, correspondante au montant du loyer mensuel, majoré des charges, jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus. Cette somme, correspondante au montant de l’indemnité d’occupation précédemment fixée, ayant été réglée, il n’y a pas lieu à condamnation en paiement pour cette période et la SASU J’LOC sera déboutée de sa demande formée au titre de la période de juillet à octobre 2023.

Il n’est pas contesté par la demanderesse qu’aucun paiement n’a été effectué à compter du mois de novembre 2023 jusqu’au 8 janvier 2024, de sorte que reste due, pour cette période, la somme de :

(9870 + 630) x 2 + (9870 + 630) / 31 x 8 = 21 000 + 2709,6 = 23 709,6 euros, majorée des taxes et accessoires.

La bailleresse ne contestant pas avoir conservé le dépôt de garantie d’un montant équivalent à deux mois de loyer hors charges prévu au contrat de bail, et ne produisant aucun décompte à l’appui de sa demande en paiement, il y a lieu de déduire de cette somme le montant conservé par le bailleur, soit 19740 euros.

En conséquence, la société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]) sera condamnée à payer à la SASU J’LOC la somme de 3969,6 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation, déduction faite du dépôt de garantie, comptes arrêtés au 8 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande indemnitaire fondée sur la procédure abusive

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l’auteur de l’action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu’il obtiendrait gain de cause. Le simple fait que toutes les demandes d’une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.

Il est en l’espèce établi par les propres éléments produits par la demanderesse, notamment le relevé de publicité foncière, commandé le 28 avril 2023, soit plus de 10 mois après reconduction tacite de son bail, que ce n’est qu’à compter de la réception du congé délivré par la SASU J’LOC le 20 avril 2023 que la locataire a collecté des pièces au soutien d’une demande tendant à l’annulation de son contrat de bail, au prétendu motif que la bailleresse n’avait pas la capacité de contracter, et subsidiairement à l’annulation du congé délivré, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, vainement invoquées dans le cadre de la présente instance, alors que son contrat de bail, expressément soumis aux dispositions du code civil, avait été minutieusement relu par son service juridique, avant signature.

Il est en outre établi que la locataire a elle-même délivré congé, à effet au 30 décembre 2023, ce qui démontre qu’elle n’entendait pas se maintenir dans les lieux; la défenderesse soutient que le délai de préavis donné par la demanderesse coïncide avec la durée des travaux à effectuer dans le bien qui venait d’être acquis par sa dirigeante, cette allégation n’étant nullement contestée par la partie en demande.

La présente procédure, introduite le 23 juin 2023, apparait donc comme ayant été diligentée à des fins dilatoires, ce qui justifie la condamnation de la société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]) au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la procédure abusive, qu’il apparait raisonnable de fixer à la somme de 2000 euros.

Sur les demandes accessoires

La société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]), qui succombe, seront condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la société FIMHOLOG (aujourd’hui [L] [Z]) devra verser à la société J’LOC une somme qu’il est équitable de fixer à 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la société J’LOC,

DEBOUTE la société FIMHOLOG (aujourd’hui dénommée [L] [Z]) de ses demandes tendant à constater la nullité du contrat de bail et à lui payer la somme de 292 000 euros au titre de la restitution des loyers et charges indûment perçues depuis le 1er juillet 2021,

CONSTATE que les conditions de délivrance à la société FIMHOLOG (aujourd’hui dénommée [L] [Z]) par la SASU J’LOC d’un congé relatif au bail conclu le 24 juin 2021 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2023;

FIXE le montant de l’indemnité de l’occuaption due à compter du 1 juillet 2023 jusqu’au 8 janvier 2024 à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNE la société FIMHOLOG (aujourd’hui dénommée [L] [Z]) à verser à la SASU J’LOC la somme de 3969,6 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dues entre le 1 novembre 2023 et 8 janvier 2024, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la société FIMHOLOG (aujourd’hui dénommée [L] [Z]) à payer à la SASU J’LOC des dommages-intérêts d’un montant de 2000 euros pour procédure abusive,

CONDAMNE la société FIMHOLOG (aujourd’hui dénommée [L] [Z]) aux dépens,

CONDAMNE la société FIMHOLOG (aujourd’hui dénommée [L] [Z]) à payer à la société J’LOC la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier

Le président