TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/03125

N° Portalis 352J-W-B7F-CT4UD

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 04 Juillet 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’mmeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet WARREN BUTTES CHAUMONT, administrateur de biens, SAS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Yona ANOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #F1

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale du tribunal judiciaire de Paris n°2021/014788 en date du 12/05/2021)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame JOSSELIN-GALL, statuant en juge unique.

Décision du 04 Juillet 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/03125 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT4UD

assistée de PILATI Sophie, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Mars 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [G] [T] est propriétaire des lots de copropriété n°49 d’un immeuble situé au [Adresse 1].

Par exploit d’huissier signifié le 22 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner M. [G] [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 15 mars 2021.

Par ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] demande au tribunal de :

“Vu les pièces produites,

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

Vu l’article 1231-6 alinéa 4 du Code civil,

Vu les éléments de fait et de droit allégués,

DEBOUTER Monsieur [G] [T] de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER Monsieur [G] [T] au paiement de la somme de 3.971,69 € au titre des charges arriérées avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de l’assignation.

CONDAMNER Monsieur [G] [T] au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER Monsieur [G] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], une indemnité d’un montant de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que depuis l’introduction de l’instance les règlements effectués par M. [T] ont été régulièrement imputés à son décompte de créance actualisé au 23 mai 2023.

Il ajoute que, contrairement à ce que soutient le débiteur, les appels de fonds des 1er octobre 2016 et 1er janvier 2017 sont produits aux débats, justifiant les sommes dont il est sollicité le paiement.

En réponse aux demandes de retranchement des sommes de 30,36 et de 600 euros il argue que la première est une facture et non un reçu de paiement, comme le soutient le débiteur; et que la seconde, qui réside en un paiement effectué par M. [T] en 2018, a déjà été imputée par la Cour d’appel de Paris des sommes au titre desquelles il a été condamné par arrêt en date du 22 février 2012.

Il soutient enfin que le syndicat des copropriétaires a toujours procédé à des tentatives de réglement amiable avant de saisir la justice et que M. [T] est parfaitement informé du litige qui l’oppose à la copropriété s’agissant de sa dette de charges, ses condamnations antérieures attestant du long contentieux qui l’oppose à cette dernière.

Par ses dernières conclusions en défense notifiées par voie électronique le 15 décembre 2022, M. [G] [T] demande au tribunal de:

“ REDUIRE le montant des condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur [T] à la somme de 5.457,61€

OCTROYER un échelonnement du paiement de la somme de 5.457,61€ sur 24 mois ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts ;

A titre reconventionnel,

ORDONNER la remise du règlement de copropriété et ses modificatifs à Monsieur [T], sous astreinte de 50€ par jours de retard à compter de la décision à intervenir, si nécessaire.

En tous cas,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

Au soutien de ses prétentions M. [T] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune relance ni mise en demeure préalable à son action judiciaire, violant l’article 56 du code de procédure civile.

Il argue que le décompte d’arriéré de charges est erronné, et pour partie non justifié, deux versements n’ayant pas été pris en compte (30,36 euros au titre d’un badge vigik et un versement effectué le 28 février 2018) et certains justificatifs faisant défaut, plusieurs appels de charges n’étant pas produits.

Il fait valoir qu’il a eu des difficultés personnelles -hospitalisations psychiatriques- et financières, son locataire ne payant plus ses loyers, justifiant l’interruption de paiements de ses charges et faisant à tout le moins obstacle à la demande de dommages et intérêts compensatoire du syndicat des copropriétaires.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 septembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [G] [T] est propriétaire du lots 49 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] .

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2011, 29 juin 2012, 24 mai 2013, 25 novembre 2014, 24 juin 2015, 1er juin 2016, 23 mai 2017, 14 mars 2019, 5 juillet 2021 et 23 mars 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2010 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2012 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux;

— les appels de fonds provisionnels charges courantes et fonds de travaux loi Alur pour le 1er trimestre 2023 ;

— les attestations de non-recours correspondants aux assemblées générales précitées;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 23 mai 2023

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [G] [T], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 3.971,69 euros, et que le syndicat des copropriétaires justifie des montants réclamés.

M. [T] ne rapporte pas la preuve des déductions qu’il sollicite, les 30, 36 euros étant constatés dans une facture et n’attestant pas d’un paiement au syndicat des copropriétaires ; par ailleurs le relevé de compte actualisé produit par le syndicat des copropriétaires correspond aux sommes non réglées par M. [T].

M. [G] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 22 février 2021, date de l’assignation.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [G] [T] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [G] [T] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant chroniquement débiteur à l’égard de la copropriété depuis 2011, cette situation ayant conduit en outre à sa condamnation pour un arriéré de charges par un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 22 février 2012, versé aux débats par le syndicat des copropriétaires.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [G] [T] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, dont il fait état au demeurant dans ses conclusions en défense, justifiant les difficultés évoquées avec sa locataire par l’ordonnance d’expulsion en date du 3 octobre 2013, versée aux débats.

M. [G] [T] justifie en outre avoir contribué aux charges de copropriété selon ses moyens en raison de ses difficultés personnelles et financières depuis son retour à une meilleure fortune et justifié par les pièces versées aux débats avoir établi un virement permanent au bénéfice du syndic de la copropriété, le cabinet Warren, pour le règlement de ses charges.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3- Sur la demande de délais de grâce judiciaire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

M. [G] [T], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, fournit aux débats son avis d’imposition 2021 aux termes duquel il apparaît qu’il n’est pas imposable et que son revenu annuel est de 5.204 euros.

Au regard de la condamnation prononcée et des faibles revenus attestés par le débiteur, il paraît équitable d’accorder à M. [G] [T] la possibilité d’échelonner le règlement de sa dette en lui permettant de régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], en sus des charges courantes, son arriéré en 12 mensualités d’un égal montant jusqu’à son complet apurement.

Il sera néanmoins jugé, pour garantir l’exécution de son obligation de paiement de M. [G] [T] au syndicat des copropriétaires, que le défaut de paiement d’une mensualité due au titre de l’arriéré des charges de copropriété emportera déchéance du terme de l’échelonnement des paiements.

4- Sur la demande reconventionnelle de communication du règlement de copropriété sous astreinte

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention ».

M. [G] [T] ne communique aucune pièce justifiant d’un éventuel refus de communication ni même d’une réticence à communiquer le règlement de copropriété de la part du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].

En conséquence, M. [G] [T] sera débouté de sa demande reconventionnelle de communication du règlement de copropriété sous astreinte.

5 – Sur les demandes accessoires

Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [T], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [G] [T] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes de :

—  3.971,69 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 13 avril 2023 (1er appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2021;

—  1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

ACCORDE à M. [G] [T] la possibilité d’échelonner le règlement de sa dette en lui permettant de régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], en sus des charges courantes, son arriéré en 12 mensualités d’un égal montant jusqu’à son complet apurement ;

DIT que le défaut de paiement d’une mensualité emportera déchéance du terme de l’échelonnement des paiements;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [G] [T] de sa demande reconventionnelle en communication du règlement de copropriété sous astreinte ;

CONDAMNE M. [G] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024

La GreffièreLa Présidente