TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 25] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 19/05037

N° Portalis 352J-W-B7D-CPXAE

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Décembre 2018

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDERESSE

La société civile immobilière CINTO, prise en sa qualité d’associée à concurrence de la moitié du capital sociale de la SCI YATO

[Adresse 2]

[Localité 18]

Représentée par Maître Patricia ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #163

DÉFENDEURS

La S.A.R.L. [Adresse 9] [Adresse 23], prise en la personne de son gérant

[Adresse 7]

[Localité 15]

Représentée par Maître Marie-José CHARPENTIER OLTRAMARE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0106

Monsieur [O] [K], en son nom et en qualité de gérant de la SCI YATO

[Adresse 14]

[Localité 19]

Représenté par Maître Mario-Pierre STASI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1986

S.A.R.L. UPGRADE 12, prise en la personne de son gérant Monsieur [R] [F] [M]

[Adresse 8]

[Localité 15]

Représentée par Maître Michel DORPE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0151

Décision du 07 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 19/05037 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPXAE

La société civile immobilière YATO représentée par son gérant Monsieur [O] [K]

[Adresse 17]

[Localité 16]

Non représentée

Madame [J] [T], prise en sa qualité d’associée à concurrence de la moitié du capital sociale de la SCI YATO

[Adresse 6]

[Localité 16]

Non représentée

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Sylvie CAVALIE, greffière lors de l’audience et de Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 12 Septembre 2024, tenue publiquement Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

* * *

Faits, procédure et prétentions des parties

La SCI YATO, immatriculée au RCS le 8 juin 2004, a pour associés la SCI CINTO et Madame [J] [T], chacune étant titulaire de la moitié des parts composant le capital social. La SCI YATO détient, comme seul actif, un local commercial composé de deux lots de copropriété au sein d’un immeuble situé [Adresse 13] (10ème arrondissement). Monsieur [O] [K] est le gérant non associé de la SCI.

Décision du 07 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 19/05037 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPXAE

Par acte du 2 février 2018 reçu par Maître [C], notaire au Raincy (93), la SCI YATO, représentée par son gérant, Monsieur [K], a vendu à la société [Adresse 10] le bien immobilier situé [Adresse 11] à Paris 10ème au prix de 600 000 euros.

L’acte indique que la société UPGRADE 12, titulaire d’un bail commercial consenti le 17 août 2017, accepte la résiliation anticipée du bail moyennant une indemnité d’éviction de 100 000 euros prélevée sur le prix de vente.

Cette vente fait suite à une promesse unilatérale de vente consentie le 5 décembre 2017 par la SCI YATO, représentée par Monsieur [K], à la société GROUPE IMMOBILIER DE FRANCE, avec faculté de substitution qui a été exercée au profit de la société [Adresse 10].

Soutenant que l’assemblée générale de la SCI YATO du 25 janvier 2018 habilitant le gérant à conclure la vente n’avait jamais eu lieu et qu’elle n’avait jamais consenti à la vente, à un prix au surplus dérisoire, alors que son accord était nécessaire, la SCI CINTO a fait assigner par acte du 28 décembre 2018 devant le tribunal de grande instance de Paris, la SCI YATO, Monsieur [K], la société [Adresse 9] [Adresse 23], la société UPGRADE 12 et Madame [T], aux fins essentielles de voir juger nulles de la promesse unilatérale du 5 décembre 2017 et la vente du 2 février 2018, de voir juger de nul effet le bail commercial du 17 août 2017 et de condamner solidairement Monsieur [K], la société UPGRADE 12 et Mme [T] à lui verser la somme de 600 000 euros en vue d’un éventuel remboursement du prix à la société [Adresse 9] [Adresse 23].

Le 18 mai 2018, la SCI CINTO a, par ailleurs, fait assigner Monsieur [K], en sa qualité de gérant de la SCI YATO, devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de voir prononcer la révocation de ses fonctions de gérant de la SCI YATO.

La SCI CINTO a, en outre, par lettre du 1er février 2019, déposé plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de Paris pour escroquerie, faux, usage de faux et abus de confiance commis à son détriment par Monsieur [K], gérant de la SCI YATO, Monsieur [G] [M], un temps gérant de la SCI YATO, Monsieur [R] [M], gérant de la société UPGRADE 12, et Monsieur [H], gérant de la société MCH, elle-même gérante de la société GROUPE IMMOBILIER DE FRANCE, soutenant que ceux-ci, par la fabrication et l’usage de faux procès-verbaux d’assemblée générale de la SCI YATO et la signature antidatée d’un bail commercial, puis, pour Monsieur [K] l’encaissement à son seul profit du prix de vente du bien, avaient détourné le patrimoine de la SCI YATO.

Un juge d’instruction du tribunal judiciaire de Paris a été chargé d’instruire cette plainte, enregistrée sous le n° de parquet 19199000897 et sous le n° de dossier d’instruction n° JI JI207 20000003.

Par ordonnance du 21 octobre 2020, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée à Madame [T], et retenu qu’il n’entrait pas dans ses pouvoirs de statuer sur les fins de non-recevoir soulevées en défense tirées du défaut de publication de l’assignation, du défaut d’indication des pièces et de la demande tendant à écarter les pièces n°29 à 40 produites par la SCI CINTO.

Par ordonnance du 15 juin 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer formée par la société UPGRADE 12 dans l’attente qu’il soit définitivement statué sur l’action publique mise en mouvement à la suite de la plainte de la SCI CINTO.

Par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 mars 2023 auxquelles il est expressément référé, la SCI CINTO, demande au Tribunal de :

« Rejeter toutes fins de non-recevoir et demandes soulevées et soutenues par Monsieur [K], la SARL [Adresse 24] et la SARL UPGRADE 12 ; A titre principal et sur le fondement des dispositions des articles 3 et 19 des statuts de la SCI YATO, ainsi que des articles 1103, 1145, alinéa 2 (en sa version applicable du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2018), 1849 et 1852 du Code civil, dire et juger nulles et de nullité absolue la promesse unilatérale de vente intervenue par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2017 et la vente intervenue par acte authentique en date du 2 février 2018 par la SCI YATO au profit de la SARL [Adresse 10] des biens immobiliers dont la description suit :

dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 26] [Localité 3] [Adresse 20], références cadastrales : Section AX, N° [Cadastre 4], lieudit [Adresse 11], surface 00 ha 02 a 84 ca, les lots de copropriété suivants :

Lot N° 2 :

Au rez-de-chaussée, une boutique et atelier, autre atelier, autre pièce, à la suite en aile au premier étage une pièce sur cour à laquelle on ne peut accéder que par la partie rez-de-chaussée de ce lot Jouissance exclusive de la partie de cour couverte

Droit d’usage du water-closet commun de la cour

Et les 88/1.037èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Lot N° 34

Au sous-sol, une cave portant le numéro 13 Et les 2/1.037èmes du sol et des parties communes générales, d’une superficie de 152,17 m² pour le lot N° 2 ;

A titre subsidiaire et en vertu des articles 21, 22 et 23 des statuts, ainsi que des articles 1103, 1844-10 et 1844-14 du Code civil, dire et juger nulles et de nul effet les délibérations en date du 14 août et du 25 janvier 2018 de l’assemblée générale des associés de la SCI YATO et, par voie de conséquence, dire et juger nulles et de nul effet la promesse unilatérale de vente en date du 5 décembre 2017 et la vente en date du 2 février 2018 par la SCI YATO à la SARL [Adresse 9] [Adresse 23] des biens immobiliers ci-dessus désignés ;

En toute hypothèse :

Dire et juger nul et de nul effet le bail commercial en date du 14 août 2017, consenti par Monsieur [O] [K] en sa qualité de gérant de la SCI YATO et en fraude des droits de cette dernière, à la SARL UPGRADE 12 ;

Condamner in solidum Monsieur [O] [K], à la fois en son nom personnel et en sa qualité de gérant de la SCI YATO, Madame [J] [T] et la SARL UPGRADE 12 à reverser, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent acte introductif d’instance, la somme de 600.000 €, correspondant au prix de vente des locaux sis à [Adresse 27], dans les caisses de la SCI YATO, en vue de son éventuel remboursement à la SARL [Adresse 10] suite à l’annulation de la promesse unilatérale de vente en date du 5 décembre 2017 et de la vente en date du 2 février 2018 ;

A titre encore plus subsidiaire, si par impossible le Tribunal venait à ne pas annuler la promesse unilatérale de vente en date du 5 décembre 2017 et la vente en date du 2 février 2018, et sur le fondement de l’article 1843-5 du Code civil, condamner Monsieur [O] [K], en son nom personnel et en sa qualité de gérant de la SCI YATO, à payer à la SCI YATO, à titre de dommages et intérêts, la somme de 1.485.200 €, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

Condamner in solidum Monsieur [O] [K], à la fois en son nom personnel et en sa qualité de gérant de la SCI YATO, la SARL [Adresse 10], Madame [J] [T] et la SARL UPGRADE 12 à payer à la SCI CINTO la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum Monsieur [O] [K], à la fois en son nom personnel et en sa qualité de gérant de la SCI YATO, la SARL [Adresse 10], Madame [J] [T] et la SARL UPGRADE en tous les dépens, dont distraction au profit de la SCP BERTHILIER & TAVERDIN, Avocats à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. »

En réponse, dans ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 juin 2023 et auxquelles il est expressément référé, la société SARL [Adresse 10], demande au Tribunal de :

«  – Voir juger la SCI CINTO irrecevable pour défaut de qualité et de pouvoir à agir en nullité de la vente aux lieu et place de la SCI YATO dont elle n’est qu’une associée et sans l’avoir attraite dans la cause,

et à tout le moins mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées contre la SARL [Adresse 10], laquelle n’est d’ailleurs pas concernée par nombre de demandes de la SCI CINTO, soit parce qu’elles concernent les autres parties dans la cause en des discussions qui leur sont personnelles, soit parce que des parties intéressées ne sont pas présentes à la cause, comme la SCI YATO qui est la venderesse alors que la SARL [Adresse 10] n’a aucun lien de droit avec la SCI CINTO,

Prononcer la mise hors de cause de la SARL [Adresse 10], laquelle est étrangère aux contentieux existant entre la SCI CINTO et sa co-associée, comme avec le gérant de la SCI ou le locataire évincé des locaux vendus, la vente du 2 février 2018 ayant été consentie par le gérant en exercice de la SCI YATO, dument autorisé par un PV d’assemblée générale des associés en date du 25 janvier 2018, réitérant le PV du 14 août 2017, comme il est dit à l’acte de vente, la vente ayant été, au surplus, payée comptant, ce qui exclut que la vente puisse être remise en cause vis-à-vis de la SARL [Adresse 10].

Recevoir la SARL [Adresse 10] en sa demande reconventionnelle et y faisant droit :

Condamner, en tout état de cause, la SCI CINTO à payer à la SARL [Adresse 10], la somme de 50.000 € au titre de l’indemnisation des préjudices qu’elle subit du fait de la présente instance dirigée contre elle, tant au niveau de la limitation de la location que de la revente des biens dont s’agit, lesquels ont été achetés en vue de leur revente dans un délai règlementé, et également, au niveau des intérêts qu’elle est contrainte de verser à son prêteur dans l’attente de la revente.

Lui donner acte de ce qu’elle se réserve de compléter ses demandes d’indemnisation de ses préjudices par l’évaluation du manque à gagner que lui procure la présente procédure, tant au titre d’une location que d’une revente des locaux et des intérêts versés.

Condamner en tout état de cause, la SCI CINTO à payer à la SARL [Adresse 10], la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 du CPC, pour l’avoir contrainte sans fondement à organiser sa défense et à exposer des frais et honoraires pour ce faire, ainsi qu’aux dépens dont distraction d’usage. »

Décision du 07 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 19/05037 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPXAE

Par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 novembre 2022, Monsieur [O] [K] demande au tribunal de :

«  – Dire et juger que les demandes de la SCI CINTO portant sur la nullité de la cession du bien situé au [Adresse 12] à la société [Adresse 10] ne sont pas fondées ;

Dire et juger que le bail conclu entre la SCI YATO et la société Upgrade 12 est parfaitement valide ;

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’attraire Monsieur [K] à la procédure autrement qu’en sa qualité de gérant de la SCI YATO ;

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [K] à reverser 600.000 euros à la SCI YATO en vue d’un éventuel remboursement à la société [Adresse 10] suite à la nullité de la cession du bien situé au [Adresse 12] ;

Dire et juger qu’il n’y pas lieu de condamner Monsieur [K] à verser des dommages et intérêts de 1.485.200 euros à la SCI YATO ;

En conséquence :

Débouter la SCI CINTO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

En tout état de cause :

Condamner la SCI CINTO à verser la somme de 9.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile à Monsieur [K] ;

Condamner la SCI CINTO aux entiers frais et dépens ;

Ecarter l’application de l’exécution provisoire du jugement à intervenir dans la mesure où il serait défavorable à Monsieur [K]. »

La Société à Responsabilité Limitée UPGRADE 12 n’a pas conclu par conclusions récapitulatives sur le fond dans la procédure.

Madame [J] [T] et la Société Civile Immobilière YATO, bien que régulièrement assignées, n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juillet 2023.

Décision du 07 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 19/05037 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPXAE

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en nullité de la vente de la société CINTO

La société SARL [Adresse 10] soutient que la société CINTO est irrecevable en sa demande, faute de qualité et de pouvoir à agir en nullité de la vente aux lieu et place de la SCI YATO, dont elle n’est qu’une associée et faute de l’avoir attraite à la cause.

La SCI CINTO estime son action recevable.

Sur ce,

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 1179 du code civil, la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

Aux termes de l’article 1181 du code civil, la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

En l’espèce, la SCI CINTO, pour rechercher l’annulation de la vente conclue par acte authentique en date du 2 février 2018 entre la SCI YATO et la SARL [Adresse 10], fait essentiellement valoir qu’elle n’a jamais donné son accord à la vente du bien, les assemblées générales extraordinaires donnant pouvoir au gérant de conclure la vente et la promesse de vente ne s’étant jamais tenues. En particulier, elle allègue que le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2018 annexé à l’acte de vente serait un faux, comportant des signatures grossièrement imitées de ses représentants.

Elle soutient également que l’objet social de la SCI YATO étant limité à l’acquisition, l’administration et la gestion des biens immobiliers, à l’exclusion des actes de disposition, Monsieur [K] n’avait, en sa qualité de gérant, aucun pouvoir d’aliénation. Il a donc, selon elle, agi en contrariété avec l’intérêt social de la SCI en cédant le seul actif immobilier de celle-ci, ce qui était de nature à aboutir à la disparition de la société.

Il en résulte que la demande en nullité de la vente formée par la SCI CINTO constitue une demande de nullité relative, les règles dont la violation est invoquée protégeant toutes des intérêts privés, à savoir les intérêts de la société ou des associés de la société.

Or, il est constant que la SCI CINTO est associée de la SCI YATO, cette dernière ayant au demeurant été attraite à la procédure.

Dès lors, en application combinée des articles 31 du code de procédure civile et 1181 du code civil précités, la SCI CINTO, qui se prévaut de règles protégeant les intérêts des associés de la SCI YATO, a qualité à agir en nullité de la vente litigieuse.

En conséquence, la SCI CINTO sera donc déclarée recevable en sa demande.

Décision du 07 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 19/05037 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPXAE

Sur les demandes en nullité de la promesse unilatérale de vente 5 décembre 2017 et de la vente immobilière du 2 février 2018

La SCI CINTO soutient qu’elle est bien fondée à solliciter la nullité de la promesse unilatérale sous-seing privé en date du 5 décembre 2017 et de la vente conclue par acte authentique du 2 février 2018 pour défaut de pouvoir du gérant de passer de tels actes, en faisant valoir :

à titre principal, en application des dispositions des articles 1103, 1145 alinéa 2 dans sa version applicable au litige, 1849 et 1852 du code civil ainsi que celles des articles 3, 19, 22 et 23 des statuts de la SCI YATO, que les assemblées générales extraordinaires donnant pouvoir au gérant de conclure ces ventes ne se sont jamais tenues et que le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2018 annexé à l’acte de vente serait un faux grossier, comportant des signatures grossièrement imitées des représentants de la SCI CINTO ; A titre subsidiaire, que les délibérations ayant autorisé le gérant de la SCI YATO à vendre son unique bien immobilier sont nulles, soutenant que les assemblées générales concernées se sont déroulées dans des conditions irrégulières, sans convocation préalable des associés, sans respect du délai de 15 jours, en violation de l’article 21 des statuts et en violation des quorum fixés aux articles 22 et 23 des statuts de la SCI.

Elle souligne que l’objet social de la SCI étant limité à l’acquisition, l’administration et la gestion des biens immobiliers, à l’exclusion des actes de disposition, Monsieur [K] n’avait, en application d’une jurisprudence constante, aucun pouvoir d’aliénation. Il a donc, selon elle, passé outre l’intérêt social de la SCI en cédant le seul actif immobilier de celle-ci, ce qui était de nature à épuiser l’objet social de la société et à aboutir à la disparition de celle-ci.

Au soutien de sa demande, elle expose que :

après la signature de l’offre d’achat en date du 4 mai 2017 par Monsieur [K] au prix de 650 000 euros, celui-ci a convoqué une assemblée générale extraordinaire le 14 août 2017 en vue de la vente des locaux litigieux au prix de 600 000 euros ;compte tenu de l’indisponibilité de la SCI CINTO à cette date, une nouvelle convocation prévoyant le report de l’assemblée générale extraordinaire au 15 septembre 2017 a été notifiée aux associés, la question de la cession de 60% des parts sociales de Mme [T] étant envisagée pour un prix fixé à 75 000 euros ;le procès-verbal d’assemblée générale du 14 août 2017 autorisant la vente du bien immobilier de la SCI YATO n’existe pas et Monsieur [K] a reconnu qu’elle ne s’est jamais tenue ; le 15 septembre 2017, ni Monsieur [K], ni Madame [T] n’étaient présents à l’assemblée générale ;le même jour, un pouvoir était consenti par Monsieur [K] à Monsieur [M] pour faire tout acte, et participer à toute assemblée pour la SCI YATO ;le 14 octobre 2017, la SCI CINTO a adressé une nouvelle convocation pour le 20 octobre 2017 à une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet la révocation de Monsieur [K] et la nomination de Monsieur [S] au poste de gérant de la SCI YATO, ainsi que l’éventuelle cession de 60% des parts détenues par Madame [A] du 07 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 19/05037 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPXAE

à la suite de l’assemblée générale extraordinaire du 20 octobre 2017, la SCI CINTO a fait signifier à Messieurs [K] et [M] une sommation leur faisant défense notamment, de signer quelque engagement locatif sur les locaux de la SCI sans le consentement des associés, de signer quelques compromis de vente sans leur consentement préalable et de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour le 20 novembre 2017.la SAS Groupe immobilier de France à laquelle la SARL [Adresse 10] s’est substituée, toutes deux dirigées par Monsieur [N] [H], professionnel de l’immobilier, ne pouvaient ignorer que Monsieur [K], agissant avec la complicité de Monsieur [M], partenaire en affaire de Monsieur [H], ne disposait pas du pouvoir de vendre les biens immobiliers de la SCI YATO et que les assemblées générales des 14 août 2017 et 25 janvier 2018, ne s’étaient jamais tenues.

Elle estime que la SARL [Adresse 10] est acquéreur de mauvaise foi et que la preuve du concours frauduleux est établie par la précipitation avec laquelle s’est réalisée l’opération, par le prix dérisoire et l’existence d’un bail commercial de pure complaisance, ne prenant effet qu’à la date du 1er novembre 2017, combinés à une opération de cession de fonds de commerce conduite concomitamment dans l’intérêt de Messieurs [H] et [M].

Enfin, elle estime lésionnaire la vente conclue des locaux de la SCI, d’une superficie de 152,17 m2, au prix de 600 000 euros alors que le prix du m2 dans le quartier peut être évalué à 9 771 euros, soit un total de 1 485 200 euros.

En défense, Monsieur [K] estime, quant à lui, valide la vente immobilière conclue par acte authentique devant Maitre [C] entre la SCI YATO et la société [Adresse 10].

A cet égard, il fait valoir que conformément aux dispositions de l’article 1371 du code civil, seule la procédure en faux en écriture publique dirigée contre le notaire instrumentaire permettrait de remettre en cause la validité de l’acte authentique de vente immobilière critiquée, une telle procédure n’ayant pas été initiée à l’encontre de Maître [C] en l’espèce, celui-ci n’ayant au demeurant pas été appelé dans la cause et sa responsabilité n’étant pas recherchée.

Il soutient ainsi qu’en l’absence de preuve de ce que l’acte authentique de vente immobilière serait un faux, la SCI CINTO ne pourra qu’être déboutée de sa demande en annulation de la vente immobilière.

S’agissant de l’annulation de la promesse de vente conclue entre la SCI YATO et la société Groupe Immobilier de France le 5 décembre 2017, il relève que cette dernière n’a pas été appelée dans la cause et que la demande ne peut donc pas prospérer.

S’agissant d’une éventuelle condamnation au remboursement à la SCI YATO du produit de la vente, Monsieur [K] fait valoir que la SCI YATO n’a jamais décidé la distribution du prix de la vente du bien immobilier et qu’en l’absence d’une telle décision, aucune somme n’est due à la SCI CINTO. Il souligne au demeurant que cette demande est également non fondée et mal dirigée à l’encontre de Madame [T] et de la SCI UPGRADE 12. A supposer la vente annulée, il fait valoir que seule la SCI YATO pourrait être condamnée au remboursement du prix de la vente.

Pour s’opposer aux demandes de nullité, la société [Adresse 10] fait valoir, au visa de l’article 1849 alinéa 1er du code civil, et aux termes des statuts de la société YATO, lesquels donnent au gérant les pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société et faire ou autoriser les actes et opérations entrant dans l’objet social, qu’au jour de la vente Monsieur [K], en sa qualité de gérant de la SCI YATO, a valablement passé l’acte de vente tel qu’il y était autorisé par procès-verbaux d’assemblée générale des associés, en date du 25 janvier 2018 et du 14 août 2017, présentés au notaire instrumentaire lors de la vente.

Elle rappelle, que la SCI YATO était représentée par son gérant, Monsieur [K], lequel était toujours gérant en 2019, tel qu’il résulte d’un extrait Kbis daté du 3 décembre 2019 versé aux débats.

Elle souligne qu’à supposer que la SCI YATO obtienne la révocation de Monsieur [K] de ses fonctions de gérant, cela n’aurait pas pour effet de remettre en cause, de manière rétroactive, la validité de la vente.

Elle soutient par ailleurs que la SCI CINTO reconnait avoir été dument convoquée aux assemblées générales portant sur la vente du bien litigieux, n’établit pas avoir reçu des feuilles blanches en guise de résolution et qu’elle n’a pas fait valoir son opposition avant que l’acte soit conclu.

Sur ce,

En vertu du 2ème alinéa de l’article 1145 du code civil, « la capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d’entre elles. »

L’article 1849 du code civil dispose que « dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. »

En outre, l’article 1852 du code civil prévoit que les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés.

Par ailleurs, l’article 299 du code de procédure civile prévoit que « si un écrit sous seing privé produit en cours d’instance est argué faux, il est procédé à l’examen de l’écrit litigieux comme il est dit aux articles 287 à 295. »

Enfin, en vertu des articles 287 et suivants du code de procédure civile, si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

En cas de nécessité, le juge peut ordonner une mesure d’instruction et déterminer les pièces de comparaison.

En l’espèce, la SCI CINTO sollicite, à titre principal, l’annulation de la vente du 2 février 2018 sur le fondement du défaut de pouvoir du gérant à vendre l’immeuble en cause, au motif que le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2018 l’autorisant à conclure une telle vente serait un faux.

Décision du 07 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 19/05037 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPXAE

A l’examen des pièces versées aux débats, il apparait que la question de la véracité de ce document, qui est argué de faux, est déterminante pour répondre à cette demande principale et qu’il ne peut pas être statué sans en tenir compte.

Or, la seule copie, versée aux débats, du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2018 critiqué, qui est de mauvaise qualité, et le peu d’éléments de comparaison produits sur lesquels figurent les signatures des personnes qui sont censées avoir signé le procès-verbal du 25 janvier 2018, ne permettent pas au tribunal de procéder sur le champ à une vérification d’écritures par la comparaison des signatures figurant sur le procès-verbal en question et les pièces de comparaison.

En outre, le tribunal ne disposant pas des compétences techniques suffisantes pour statuer en l’état, il y a lieu d’ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire et de désigner Mme [I] [P], experte en écriture et documents, aux fins de vérifier que le procès-verbal d’assemblée générale du 25 janvier 2018 a bien été signé par les associés de la SCI CINTO, à savoir Madame [B] [L] et Monsieur [E] [S].

Les pièces versées aux débats étant insuffisantes pour permettre à l’expert de mener son étude, les parties devront lui communiquer et verser aux débats :

l’original du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2018 annexé au compromis de vente ; à titre d’éléments de comparaison, en original si possible :la pièce n°9 produite par la SCI CINTO, portant la signature de Madame [L], adressée à Monsieur [K] et datant du 8 août 2017 ;la pièce n°13 produite par la SCI CINTO consistant en une demande de convocation d’une assemblée générale en date du 14 octobre 2017, supportant la signature de Madame [B] [L] et Monsieur [E] [S], et adressée à Monsieur [K] en sa qualité de gérant de la SCI YATO ;la pièce n°16 produite par la SCI CINTO supportant la signature de Madame [B] [L] et Monsieur [E] [S], consistant en une sommation adressée à Monsieur [K] datée du 24 novembre 2017 ;la pièce n°19 produite par la SCI CINTO supportant la signature de Madame [B] [L] et Monsieur [E] [S], consistant en une lettre adressée à Monsieur [K] en date du 1er février 2018 ;la pièce n°20 produite par la SCI CINTO supportant la signature de Monsieur [E] [S], consistant en un courrier en date du 13 février 2018 ;tout autre document établi au cours des années 2017 et 2018, dont l’authenticité n’est pas contestée, permettant de servir d’élément de comparaison des signatures de Madame [B] [L], Monsieur [E] [S] et de Madame [T].

Enfin, la SCI CINTO ayant intérêt à la réalisation de cette expertise, la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à sa charge.

Décision du 07 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 19/05037 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPXAE

3.Sur les autres demandes

Compte tenu de l’expertise ordonnée ci-dessus, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, l’authenticité des signatures apposées sur le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2018 ayant une incidence sur la solution du litige dans son ensemble.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables la demande en nullité de la vente immobilière du 2 février 2018 de la SCI CINTO ;

Et avant dire droit,

ORDONNE la vérification d’écriture des signatures apposées sur le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2018 et attribuées à Madame [B] [L] et Monsieur [E] [S] ;

DÉTERMINE comme suit les pièces de comparaison :

la pièce n°9 produite par la SCI CINTO, portant la signature de Madame [L], adressée à Monsieur [K] et datant du 8 août 2017 ;la pièce n°13 produite par la SCI CINTO consistant en une demande de convocation d’une assemblée générale en date du 14 octobre 2017, supportant la signature de Madame [B] [L] et Monsieur [E] [S], et adressée à Monsieur [K] en sa qualité de gérant de la SCI YATO ;la pièce n°16 produite par la SCI CINTO supportant la signature de Madame [B] [L] et Monsieur [E] [S], consistant en sommation adressée à Monsieur [K] datée du 24 novembre 2017 ;la pièce n°19 produite par la SCI CINTO supportant la signature de Madame [B] [L] et Monsieur [E] [S], consistant en une lettre adressée à Monsieur [K] en date du 1er février 2018 ;la pièce n°20 produite par la SCI CINTO supportant la signature de Monsieur [E] [S], consistant en un courrier en date du 13 février 2018 ;tous autres documents établis au cours des années 2017 et 2018, en original, permettant de servir d’élément de comparaison des signatures de Madame [B] [L], Monsieur [E] [S] et de Madame [T],

Décision du 07 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 19/05037 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPXAE

DÉSIGNE en qualité d’expert, Madame [I] [P], [Adresse 5], tél : [XXXXXXXX01] ; [Courriel 22], experte en écritures et documents inscrite sur la liste de la cour d’appel de Paris et de la Cour de cassation, avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, de :

— Convoquer les parties assistées de leur conseil, les entendre en leurs explications,

— Solliciter la remise en original des pièces de comparaison listées ci-dessus et le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2018 litigieux,

— Procéder à une analyse en écritures de ces pièces et apporter tous les éléments permettant de déterminer si les signatures figurant sur le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2018 sont bien de la main de de Madame [B] [L], de Monsieur [E] [S] et de Madame [T];

— le cas échéant indiquer si les pièces de comparaison fournies ne permettent pas procéder à cette vérification ;

DIT que les parties remettront sans délai à l’expert les documents de question et de comparaison en original, listés ci-dessus ;

DIT que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’expert commis pourra s’adjoindre, si nécessaire, tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 25], mais dans une spécialité distincte de la sienne ;

FIXE à 3 000 euros le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera mise à la charge de la SCI CINTO ;

DIT que cette consignation devra être versée, avant le 7 janvier 2025, au service de la régie, tribunal judiciaire de paris, [Adresse 28], [Adresse 21], 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier, 01.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32, [Courriel 29] ;

RAPPELLE que sont acceptées les modalités de paiement suivantes :

— virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : FR76 1007 1750 0000 0010 2022 487

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 “Prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision et numéro de RG initial,

— chèque établi à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) ;

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision ; en cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax) ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation d’expert sera caduque, à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation de délai ou un relevé de caducité ;

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe du versement par les parties de la provision mise à leur charge,

DIT que l’expert devra faire connaître, dans le mois de sa saisine, le montant prévisible de la rémunération définitive aux fins d’éventuelle consignation complémentaire ;

DIT qu’à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela lui semblera possible et en concertation avec les parties, l’expert définira un calendrier prévisionnel de ses opérations ;

DIT que, préalablement au dépôt du rapport définitif, l’expert adressera aux parties, par lettre recommandée avec avis de réception, un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs questions et observations, lesquelles seront présentées sous forme de dire dans les cinq semaines suivant la réception du pré-rapport ;

DIT que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dires qui devront être annexés au rapport définitif ;

RAPPELLE que l’expert ne sera pas tenu de répondre aux dires transmis après expiration du délai de cinq semaines précité ;

DIT que l’expert déposera son rapport définitif écrit au greffe de la deuxième chambre avant le 7 mai 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile et de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises ;

DIT qu’il en adressera un exemplaire à chacune des parties, ainsi qu’une copie de sa demande de taxe ;

RAPPELLE que l’expert devra en référer au juge de la mise en état (2e chambre) en cas de difficulté ou de la nécessité d’une extension de sa mission, ou en cas de contestation sur les pièces de comparaison produites,

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 3 février 2025 à 13 h 30 pour vérification du paiement de la consignation ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

RÉSERVE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Fait et jugé à [Localité 25] le 07 Novembre 2024

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Claire BERGER