TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Marguerite COMPIN NYEMB

Madame [S] [T] [X]

Monsieur [A] [E] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01865 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BAC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 31 octobre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

comparant en personne assisté de M^e Marguerite COMPIN NYEMB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0076

Madame [S] [T] [X], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

non comparant

Monsieur [A] [E] [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

non coparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 octobre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2022, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [C] [O] et à Madame [S] [X] un appartement de deux pièces situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour un loyer mensuel hors charges de 765,08 euros.

Par actes de commissaire de justice des 22 et 26 décembre 2022 [Localité 4] HABITAT-OPH a fait sommation aux locataires de respecter les clauses du bail d’habitation en cessant les troubles de voisinage, les nuisances sonores et l’occupation des parties communes.

Par un second acte du 22 décembre 2022 [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer au locataire une sommation d’avoir à justifier des conditions d’occupation du logement. Monsieur [C] [O] a répondu héberger trois personnes : Madame [I] [B], Monsieur [A] [E] [G] et Monsieur [Y] [N].

Par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS rendue sur requête du 3 mars 2023, un commissaire de justice a été désigné aux fins de constater les conditions d’occupation du logement. Il s’est rendu sur place le 15 mars 2023 et a notamment constaté la présence dans les lieux de Monsieur [A] [E] [G].

Par lettre reçue le 11 avril 2023 Madame [S] [X] a donné congé de l’appartement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juin 2023 [Localité 4] HABITAT-OPH a mis en demeure Monsieur [C] [O] d’occuper les lieux conformément à l’attribution du logement et de cesser les nuisances.

Par actes de commissaire de justice des 25 et 29 janvier 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [C] [O], Madame [S] [X] et Monsieur [A] [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir avec exécution provisoire :

— la résiliation du bail aux torts du preneur,

— l’expulsion de Monsieur [C] [O] et de tous occupants de son chef notamment de Monsieur [A] [E] [G] avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir, pendant un délai de trois mois, en se réservant la liquidation de l’astreinte,

— la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation solidaire et à défaut in solidum de Monsieur [C] [O] et de Madame [S] [X] au paiement de la somme de 1 438,90 euros arrêtée au 11 octobre 2023 avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— la condamnation solidaire et à défaut in solidum de Monsieur [C] [O] et de Monsieur [A] [E] [G] au paiement de la somme de 1 077,07 euros arrêtée au 18 décembre 2023 avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux,

— la capitalisation des intérêts,

— la condamnation de Monsieur [C] [O] au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 4 juillet 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, [Localité 4] HABITAT-OPH a maintenu les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance principale à la somme de 1 042,28 euros arrêtée au 2 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse.

Au soutien de ses demandes, [Localité 4] HABITAT-OPH expose, au visa des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail et du règlement intérieur de l’immeuble, que Monsieur [C] [O] ne respecte pas son obligation d’user paisiblement de la chose louée en ce qu’il est l’auteur depuis son entrée dans les lieux de nuisances sonores, de jour comme de nuit, ainsi que de menaces et insultes à l’encontre de la gardienne, ces troubles étant aggravés par la suroccupation du logement. Le bailleur ajoute que Monsieur [C] [O] enregistre une dette locative.

Monsieur [C] [O], représenté par son conseil, a conclu au débouté des demandes et à la condamnation de [Localité 4] HABITAT-OPH au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [C] [O] reconnaît avoir hébergé temporairement des membres de sa famille mais conteste être responsable des nuisances sonores qui lui sont reprochées, compte tenu de la très mauvaise isolation du bâtiment et estime au visa des articles 1719 et 1720 du code civil qu’il appartient au bailleur de délivrer un logement décent en prenant les dispositions nécessaires pour bien isoler les appartements. Il considère que les déclarations de la gardienne sont mensongères et s’étonne que les personnes qui se plaignent de bruits venant de son appartement ne soient pas ses voisins immédiats. Il prétend enfin avoir repris le paiement des loyers et affirme que la créance locative a été quasiment remboursée.

Assignés respectivement selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à étude, Madame [S] [X] et Monsieur [A] [E] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice à Madame [S] [X] lui a été retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ». En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens de [Localité 4] HABITAT-OPH et Monsieur [C] [O] à l’appui de leurs prétentions

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 octobre 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Décision du 31 octobre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01865 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BAC

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte des articles 1728 et 1729 du code civil que le locataire est obligé d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, sauf pour le bailleur à solliciter la résiliation du bail. L’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’usage paisible des lieux loués qui est rappelé à l’article 4 du contrat de location du 14 mars 2017 est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Le règlement intérieur paraphé et signé par Monsieur [C] [O] prévoit en son article 2 que « le locataire s’abstiendra de troubler la tranquillité de l’immeuble de jour comme de nuit. Le locataire devra ne pas importuner le voisinage, par tout bruit et notamment ceux émanant de l’occupation du logement, des déplacements de meubles, de l’usage de portes et volets, d’appareils sanitaires et ménagers, d’outillages électriques, de chaînes Hi-Fi, de radios, de télévisions, d’instruments de musique ou encore de véhicules à moteur ».

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH produit les mains courantes des 27 septembre 2022 et 2 février 2023 ainsi que le témoignage du 1er décembre 2023 de Madame [U] [J] [Z], gardienne de l’immeuble, qui dénonce « du bruit incessant dans l’immeuble », une suroccupation du logement de Monsieur [C] [O] (« plus de 7 personnes » dans un appartement de 2 pièces), des crachats au sol, des « chichas » dans les escaliers, des nuisances « quasiment toutes les nuits, après 23h30 » (bruits de douche, pas, fauteuils, chaises, objets qui tombent, conversation forte), « de la musique dans la journée » l’empêchant de travailler ainsi que des menaces, les occupants lui ayant déclaré "qu’il fallait [qu’elle] s’habitue à leur mode de vie« et lui interdisant de les »déranger« de nouveau, sinon »ça allait très mal se passer".

Monsieur [C] [O] s’est engagé devant le brigadier-chef du commissariat de police du [Localité 3], intervenu le 4 octobre 2022 à la demande de Madame [U] [J] [Z], à « faire en sorte que la nuit, la tranquillité du voisinage soit plus considérée », à « ne pas prendre les parties communes de l’immeuble pour un lieu de vie » et à « ne plus reproduire la consommation de chichas dans les escaliers. »

Les nuisances dénoncées par la gardienne sont confirmées par plusieurs habitants de l’immeuble. Ainsi Monsieur [M] [H], voisin de palier de Monsieur [C] [O], confirme"qu’il y a eu plusieurs interventions de Madame [[U] [J]] [Z], et toujours les mêmes propos de la part de [son] voisin, jusqu’à insulter Madame [[U] [J]] [Z]« et ajoute que »les occupants [de l’appartement], tous les soirs, aux alentours de 23 heures et à leur retour plus proche de deux heures du matin, deviennent des spécialistes du claquage de la porte d’entrée du hall de l’immeuble et de l’appartement."

Madame [F] [D] déclare s’être rendue dans la loge le 14 novembre 2022 et "qu’il y avait un tel vacarme (déplacements de meubles, bruits de pas, hurlements…), qu’il nous était impossible de nous entendre parler« . »Nous avons été obligées de quitter le bureau pour finaliser notre rendez-vous."

Monsieur [R] [V] explique quant à lui avoir "constaté à deux reprises, dans [le] bureau d’accueil [de Madame [U] [J] [Z]] et à l’entrée de son logement, des bruits incessants provenant du premier étage. Manifestement, plusieurs personnes étaient présentes et peu soucieuses de la tranquillité du voisinage."

Monsieur [C] [O] ne conteste pas héberger dans son appartement de type F2, d’une surface de 51,09 m², au moins trois personnes en même temps, ainsi qu’il a déclaré au brigadier-chef du commissariat du [Localité 3] le 4 octobre 2022, puis au commissaire de justice lui ayant délivré une sommation interpellative le 22 décembre suivant.

Madame [U] [J] [Z] précise être gardienne depuis « 32 ans », n’avoir « jamais eu de problème avec des locataires » et être « fatiguée, à bout de nerfs ». « J’évite de m’endormir avant 23h30, minuit, car sinon je me réveille en sursaut. »

La gardienne de l’immeuble n’est pas la seule à avoir à être victime de ces nuisances, lesquelles contrairement à ce que soutient Monsieur [C] [O], ne se limitent pas à des « bruits de douche ».

Ainsi, Madame [W] [P] témoigne le 12 décembre 2023 avoir "constaté depuis plusieurs mois des bruits étranges, voire suspects provenant de la cour intérieure de [l'] immeuble. Toujours le soir entre 23 heures et 00h30 environ. Certains soirs, nous avons eu peur avec ma fille (…). Nous avions vraiment l’impression que quelqu’un frappait à la porte fenêtre de la cuisine".

Madame [L] [K] atteste que "le bruit (…) vient de l’appartement de voisins du 1er étage gauche. C’est plus gênant pendant la nuit vers 23 heures jusqu’à 2-3 heures du matin. J’entends des portes qui claquent fort, des pas et des voix parlent fort".

L’insuffisante insonorisation des lieux dont Monsieur [C] [O] fait état, ne saurait constituer une cause exonératoire mais aurait dû au contraire inciter le preneur à modérer les bruits venant de son appartement et à acquérir une conscience du vivre ensemble dans un habitat collectif, plutôt que de solliciter de son bailleur la réalisation de travaux propres à masquer les nuisances qu’il génère.

Il sera enfin relevé que le locataire a été à trois reprises mis en demeure de faire cesser les troubles, sans que cela n’empêche la réitération des faits. Il est en effet justifié de ce que avant la sommation de respecter les clauses du bail d’habitation qui lui a été délivrée le 22 décembre 2022, [Localité 4] HABITAT-OPH a par courrier du 1er juillet 2022 rappelé à Monsieur [C] [O] que vivant « dans un immeuble collectif », il lui "apparten[ait] de respecter certaines règles propres à ne pas gêner la tranquillité de [ses] voisins« et »l’impérative nécessité pour chaque locataire « compte tenu de »l’absence d’isolation phonique dans ces immeubles construits avant 1960«   »de faire encore plus attention aux voisins« . Il est en outre établi que le bailleur lui a indiqué le 5 juin 2023 être de »nouveau saisi de plaintes« et qu’il devait cesser d’héberger »3 adultes non prévus dans la composition initiale, ce qui engendre des nuisances pour le voisinage".

L’absence de modification du comportement malgré ces avertissements témoigne de ce que le comportement du locataire est sans considération pour l’impact qu’il peut avoir pour le voisinage et traduit une violation délibérée des obligations résultant du bail.

Les manquements relevés sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail compte- tenu de leur intensité et de leur durée et dès lors que le bruit est une souffrance qui a un impact important pour la santé humaine.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.

Sur les modalités de l’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il y a en l’espèce lieu de constater la mauvaise foi du locataire, qui, en dépit de nombreux avertissements, n’a pas modifié son comportement, de sorte qu’il convient de supprimer le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux avant de procéder à l’expulsion.

Il pourra donc être procédé à l’expulsion de Monsieur [C] [O] et de tous occupants de son chef, notamment de Monsieur [A] [E] [G], avec le concours de la force publique, s’ils n’ont pas quitté les lieux dans le délai de 15 jours à l’issue de la signification de la présente décision.

En revanche, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [C] [O] et Monsieur [A] [E] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation et la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 7-a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 8-1 de la même loi, dont les dispositions sont d’ordre public, dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le bailleur sollicite la condamnation de Madame [S] [X] au paiement du loyer 6 mois après la date d’effet de son congé.

Il ne conteste ainsi pas l’application des dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l’exclusion des dispositions du contrat de bail qui comporte en son article 10 une clause de solidarité entre les copreneurs sans limitation de durée.

Madame [S] [X] a donné congé par lettre reçue le 11 avril 2023. Elle est donc redevable du paiement des sommes dues en exécution du bail pendant délai de six mois à compter de la date d’effet de son congé, soit jusqu’au 11 octobre 2023.

Les loyers et charges dus s’élevaient à cette date à la somme de 1 438,90 euros ainsi que cela ressort du relevé de compte versé aux débats.

Cependant, il y a lieu en application de l’article 1342-10 du code civil de déduire de cette somme les paiements effectués après cette date par le codébiteur solidaire, lesquels sont d’un montant supérieur.

Dès lors [Localité 4] HABITAT-OPH sera débouté de sa demande en paiement à l’encontre de Madame [S] [X].

Le décompte actualisé communiqué à l’audience est établi au 2 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse, à la somme de 1 042,28 euros.

Monsieur [C] [O] sera ainsi condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 438,90 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux loués après expiration du bail et qui commet de ce fait une faute quasi-délictuelle. Le montant de cette indemnité est fixé au regard, d’une part, de la valeur de jouissance du bien occupé et, d’autre part, du préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans droit ni titre.

Monsieur [C] [O] et Monsieur [A] [E] [G], lequel résidait dans les lieux à la date de délivrance de l’assignation, seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [C] [O], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de la sommation de respecter les clauses du bail d’habitation des 22 et 26 décembre 2022, de la sommation interpellative du 22 décembre 2022, de la signification de l’ordonnance rendue sur requête du 15 mars 2023, du procès-verbal de constat sur ordonnance du 15 mars 2023, de l’assignation et de la signification du présent jugement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 17 janvier 2022 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Monsieur [C] [O] portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] aux torts du locataire,

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande d’astreinte,

SUPPRIME le délai de deux mois prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, notamment celle de Monsieur [A] [E] [G] y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande en paiement à l’encontre de Madame [S] [X],

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1 042,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 438,90 euros à compter du 25 janvier 2024 et à compter du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [O] et Monsieur [A] [E] [G] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 25 janvier 2024,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 31 octobre 2024

le greffier le Président