TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS Pôle civil de proximité République française,
Au nom du peuple français
PCP JCP fond
N° RG 22/089[…] – N°
Portalis
352J-W-B7G-CYML5
JUGEMENT
N° MINUTE: 3- 24 rendu le vendredi 26 avril 2024
DEMANDEUR
Monsieur X Y, demeurant […] comparant ^en personne assisté de M^e Linda
AB-AC, avocat […] barre[…] de PARIS, vestiaire #C2526
DÉFENDEURS
S.D.C. […] représenté par son syndic, le Cabinet Z & AA SA, dont le siège social est sis 67 route de la Reine 92100
BOULOGNE-BILLANCOURT représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat […] barre[…] de PARIS, vestiaire : #B282
Société AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur du syndicat de copropriétaires, dont le siège social est sis 313 terrasses de l’Arche – 92727 NANTERRE CEDEX représentée par M^e Amandine LAGRANGE, avocat […] barre[…] de PARIS, vestiaire : #E0549
Société GECINA, dont le siège social est sis 14/16 rue des capucines
75002 PARIS
-
représentée par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocats […] barre[…] de PARIS, vestiaire : #L0162
Société HOMYA, dont le siège social est sis 14-16 rue des Capucines
- 75002 PARIS représentée par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocats […] barre[…] de PARIS, vestiaire : #L0162
Copie conforme délivrée le:
à :
Copie exécutoire délivrée le: 26/04/24 a: M AB – AC, M^e DANIAULT MELAGRANGE; MEMAYRAND; ме которoulis ^Page ¹

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Décision du 26 avril 2024
PCP JCP fond – N° RG 22/089[…] – N° Portalis 352J-W-B7G-CYML5
Monsieur AD AE, demeurant […] représenté par M^e Alexander KOTOPOULIS, avocat […] barre[…] de PARIS, vestiaire : #P0354
Madame AF AE, demeurant […] représentée par M^e Alexander KOTOPOULIS, avocat […] barre[…] de PARIS, vestiaire : #P0354
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de L[…]ra DEMMER, Greffière lors de l'[…]dience et de
Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 janvier 2024 Délibéré du 26 avril 2024
JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 avril 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier
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Décision du 26 avril 2024
PCP JCP fond- N° RG 22/089[…] – N° Portalis 352J-W-B7G-CYML5
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 17 octobre 2003, la SCI SUFFREN DUPLEIX a donné à bail à Monsieur X Y et Madame AG AH un appartement à usage d’habitation situé […] 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), pour un loyer mensuel de 1 900 euros outre 149 euros de provision sur charges.
Par acte notarié du 5 mai 2020, la société GECINA venant […]x droits de la SCI SUFFREN DUPLEIX a apporté les biens immobiliers situés […] à 26 rue Edgar F[…]re […] bénéfice de la société GEC 25 dont le nom
a été modifié par décision du 3 mai 2021 en HOMYA.
Par ordonnance du 16 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de […] a notamment : mis hors de c[…]se la société GECINA, ordonné une expertise et désigné Monsieur AI AJ, en qualité d’expert avec pour mission principale d’examiner les désordres allégués par Monsieur X Y, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision […] titre
•
du préjudice de jouissance et de consignation des loyers.
Par actes de commissaire de justice en date du 26 juillet 2022, Monsieur X Y a fait assigner les sociétés GECINA et HOMYA, Monsieur AD AE et Madame AF AE et par acte du 5 août 2022, le syndicat des copropriétaire de la résidence situé 22 rue Edgard F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic la société Z ET AA, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de […] […]x fins de voir, prononcer le sursis à statuer jusqu'[…] dépôt du rapport d’expertise judiciaire.
L’expert a déposé son rapport le 7 novembre 2022.
Appelée à l'[…]dience du 6 décembre 2022, l’affaire a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties pour être finalement retenue à l'[…]dience du 25 janvier 2024.
Par actes de commissaire de justice en date du 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence situé 22 rue Edgard F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic la société Z ET AA a fait assigner la société AXA FRANCE IARD devant le juge des contentieux de la protection afin principalement d’obtenir sa condamnation à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
A l'[…]dience du 25 janvier 2024, Monsieur X Y, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, […]x termes desquelles il demande […] juge de : ORDONNER la réduction du loyer et des charges mensuels de l’appartement de 30 % à compter du 1er mars 2017 jusqu’à la réalisation des trav[…]x sur les parties communes et privatives soit le versement de la somme de 570 € hors charges par mois à Monsieur Y par les sociétés GECINA et HOMYA; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et le bailleur à réaliser sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision les trav[…]x préconisés par la société
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utb dans le rapport établi le 29 novembre 2023, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et le bailleur à
•
réaliser sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision les trav[…]x visés dans le rapport d’expertise judiciaire tels que chiffrés dans le devis de NOVEBAT validé par l’expert et les préconisations de l’expert judiciaire sur la VMC.
^Réaliser ^les ^travaux d’exploration ^selon ^les
°
recommandations de la société SD Eficium établi le 15 novembre 2023
Réaliser les trav[…]x de remise en fonctionnement de la O
VMC
Réaliser le nettoyage des gaines de ventilation sous astreinte O
de 500 € par jour de retard à compter de la présente décision à venir.
Placer la bouche de VMC à l’intérieur de la cabine de O
douche dans la SdB n°1
о Faire un relevé de débits de VMC CONDAMNER in solidum et à déf[…]t solidairement les sociétés
GECINA et HOMYA, le syndicat des copropriétaires de la résidence […] 22 rue Edgard F[…]re 75015 PARIS à payer à Monsieur X Y la somme de 11.673,71 € TTC […] titre des trav[…]x de remise о
en état de la zone Rouge de l’appartement outre la somme de 5.061,90 € TTC […] titre des trav[…]x de о
peinture de la zone Verte. Les trav[…]x de reprise de la zone Bleue seront évalués suite à l’expertise amiable. DIRE ET JUGER que cette somme sera actualisée sur la base de
•
l’indice BT01 en vigueur à la date de prononcé du jugement à intervenir, l’indice de référence étant celui applicable […] jour du dépôt du rapport d’expertise ; CONDAMNER in solidum et à déf[…]t solidairement les sociétés
GECINA et HOMYA le syndicat des copropriétaires de la résidence […] 22 rue Edgard F[…]re 75015 PARIS […] paiement de la somme de 30.129 €, somme à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance lorsque le syndicat des copropriétaires et le bailleur […]ront communiqué les justificatifs de bon fonctionnement de la VMC suite à la réalisation des trav[…]x.
CONDAMNER in solidum et à déf[…]t solidairement les sociétés
GECINA et HOMYA et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] 22 rue Edgard F[…]re 75015 PARIS […] paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, CONDAMNER in solidum et à déf[…]t solidairement les sociétés
GECINA et HOMYA le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, représenté par son syndic, la société à rembourser à Monsieur X Y la somme de 332 euros […] titre de la majoration de la prime d’assurance, CONDAMNER in solidum et à déf[…]t solidairement les sociétés
•
GECINA et HOMYA le syndicat des copropriétaires de la résidence […] 22 rue Edgard F[…]re 75015 PARIS à payer à Monsieur X Y […] paiement de la somme de 10.000
€ […] titre de l’article 700 du code de procédure civile et […] paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 8.514.34 €, ainsi que lcs PV
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d’huissier de justice outre les frais et droits de M^e Océanne Auffret de PEYRELONGUE conformément […]x disposition de l’article 699 du CPC.
Au soutien de ses prétention, Monsieur X Y expose subir des désordres de deux ordres dans l’appartement qu’il loue: des infiltrations en plafond du séjour et d’une chambre («< zone rouge >>) et le développement de moisissures dans la chambre et la salle de bain parentales lié […] dysfonctionnement de la VMC («< zone verte >>). Il considère que la responsabilité du bailleur, du fait du manquement à son obligation de délivrance, et la responsabilité du syndicat des copropriétaires, du fait de la responsabilité de plein droit du syndicat en cas de déf[…]t d’entretien des parties communes, sont engagées.
Les sociétés GECINA et HOMYA, représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont elles ont demandé le bénéfice de lecture, […]x termes desquelles elles demandent […] juge de : prononcer la mise hors de c[…]se de la société GECINA, débouter Monsieur X Y de l’ensemble de ses demandes, subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires à les relever la société HOMYA et ou la société GECINA des condamnations prononcée à leur encontre, condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et […]x entiers dépens.
Les sociétés GECINA et HOMYA expliquent que la bailleresse n’a été informée que par mise en demeure du 9 octobre 2020 que, dès lors, elle ne peut être tenu pour la période antérieure. Elles ajoutent, par ailleurs, avoir été diligentes. Enfin, elles soutiennent que Monsieur X Y ne peut obtenir une réduction de loyer et une indemnisation pour le préjudice de jouissance et que ce dernier n’apporte pas la preuve que les normes de décences n’ont pas été respectées, l’expert n’ayant d’ailleurs pas retenue la responsabilité du bailleur.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence situé 22 rue Edgard F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic la société Z ET AA, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, […]x termes desquelles il demande […] juge de : ordonner la jonction des deux instances, débouter Monsieur X Y de l’ensemble de ses demandes, condamner la société AXA FRANCE IARD à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, condamner la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et […]x entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence situé 22 rue Edgard F[…]re à […] (75015) reconnaît sa responsabilité s’agissant des infiltrations déclarées en juin 2019 par Monsieur X. Il ajoute avoir été diligent et avoir procédé […]x trav[…]x nécessaires et soutient que les trav[…]x réceptionnés le 5 janvier 2023 ont permis de supprimer la c[…]se
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des désordres. En ce qui concerne la VMC, il soutient que les désordres liés […] dysfonctionnement de la VMC sont dus à des trav[…]x réalisés par le propriétaire de l’appartement du 7e étage, qu’il doit donc être exonéré de sa responsabilité. Il ajoute avoir tout de même réalisé les trav[…]x sollicités par Monsieur X Y (remplacement des bouches de VMC chez Monsieur X Y, mise en place de régulateurs de débits, nettoyage des quatre conduits des bouches de VMC) et ajoute que le nettoyage des gaines de ventilation est matériellement impossible.
La société AXA FRANCE IARD, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, […]x termes desquelles elle demande […] juge de : à titre principal,
° débouter Monsieur X Y de l’ensemble de ses demandes, débouter toute partie de l’ensemble des demandes formulées à son encontre,
à titre subsidiaire, juger que seuls les désordres consécutifs à la jardinière sont indemnisables […]x termes du contrat d’assurance AXA souscrit par le syndicat des copropriétaires, et non ceux de la VMC, réduire l’indemnisation sollicitée pour cette c[…]se, s’agissant
°
d’AXA es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du 22 rue Edgar F[…]re à PARIS à de plus justes proportions et, dans l’attente de la justification qu’il n’a pas déjà été indemnisé par son assureur le cas échéant, débouter Monsieur Y de ses demandes, juger que la garantie de la société AXA France IARD ne s’exerce e
que dans les termes, limites et plafond de garantie et de franchise prévus par son contrat, et que les frais de réparation des biens à l’origine des désordres, les astreintes et le déf[…]t d’entretien sont exclus de la garantie, juger que l’exécution provisoire de droit n’est pas compatible
•
avec la nature de l’affaire et en conséquence, l’écarter, condamner toute partie succombante à verser à la société AXA France IARD la somme de 1000 € […] titre de l’article 700 du
Code de procédure civile ainsi qu'[…]x entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société AXA FRANCE IARD soutient que le sinistre résultant des infiltrations imputables […] déf[…]t d’entretien de la VMC incombant à l’assuré n’est pas garanti pas le contrat d’assurance du fait de l’absence d’aléa. Ne sont pas garantis non plus, selon elle, les trav[…]x nécessaires pour mettre un terme […]x désordres, et les astreintes.
Monsieur AD AE et Madame AF AE, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, […]x termes desquelles ils demandent […] juge de condamner in solidum ou à déf[…]t solidairement les société GECINA,
HOMYA et le syndicat des copropriétaires à leur payer les sommes suivantes :
4 016,65 euros […] titre de leur préjudice de jouissance,
•
1 500 euros […] titre de leur préjudice moral,
•
2 500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et […]x entiers dépens.
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Au soutien de leurs prétentions, Monsieur AD AE et Madame AF AE expliquent avoir été locataires de l’appartement situé […]-dessus de celui de Monsieur X Y et appartenant, également, à la société HOMYA du 28 juillet 2007 […] 27 mars 2023. Ils sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices du fait de l’impossibilité qu’ils ont connu de jouir pleinement de leur terrasse, l’arrosage étant impossible, du fait de la fuite, pendant 3 ans mais également du fait des visites des artisans, des trav[…]x et de leur participation forcée à cette procédure judiciaire alors que leur responsabilité pour les désordres n’est pas retenue.
Il sera référé […]x écritures des parties déposées à l'[…]dience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties […] greffe.
MOTIF DE LA DÉCISION
Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de «< constater >> ou de < dire et juger >> ne sont pas des prétentions […] sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.
Sur la jonction
En vertu de l’article 367 du code de procédure civile le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l’espèce, il est d’une bonne administration de la justice de joindre l’affaire 23/5470 opposant le syndicat des copropriétaires à la société AXA FRANCE IARD à la présente instance.
Sur la mise hors de c[…]se de la société GECINA
Les sociétés GECINA et HOMYA fondent cette demande sur le fait que la société GECINA n’est plus propriétaire du bien depuis le 5 mai 2020 sans proposer de qualification et de fondement juridiques.
Cependant, si le transfert du bail en cas de vente de la chose louée est de principe, ce transfert s’opère sans rétroactivité. Ainsi, ce qui est antérieur à la cession reste personnel […]x rapports du preneur avec le bailleur initial.
Il n’y a donc pas lieu de mettre hors de c[…]se la société GECINA.
I. Sur les demandes de Monsieur X Y
Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires […] succès de leurs prétentions.
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Sur la responsabilité du bailleur et du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre […] locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2002- 120 du 30 janvier 2002 vient préciser que: 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les loc[…]x contre les e[…]x de ruissellement et les remontées d’e[…].
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés […]x besoins d’une occupation normale du logement et […] fonctionnement des équipements.
Le bailleur est également obligé de délivrer […] locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés […] contrat de location en bon état de fonctionnement.
Le bailleur est enfin tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et […]x conditions prévues […] contrat.
Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une f[…]te du bailleur ou d’un déf[…]t de diligences.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des trav[…]x avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des trav[…]x, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.
En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander […] bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des loc[…]x lorsque le logement loué ne satisfait pas […]x normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à déf[…]t de mis en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer jusqu’à l’exécution des trav[…]x de mise en conformité.
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages c[…]sés […]x copropriétaires ou […]x tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement est une responsabilité de plein droit.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut également être engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil en vertu duquel tout fait quelconque de l’homme, qui c[…]se à […]trui un dommage, oblige celui par la f[…]te duquel il est arrivé à le réparer.
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En l’espèce, Monsieur X Y dénonce deux séries de désordres, qu’il identifie comme l’expert par une zone rouge (infiltrations en plafond du séjour et d’une chambre) et une zone verte (développement lié […] dysfonctionnement de la VMC), qu’il conviendra d’examiner successivement.
les infiltrations en plafond du séjour et d’une chambre
Il résulte des pièces du dossier qu’a eu lieu une première infiltration d’e[…] trouvant son origine dans un manque d’étanchéité de la terrasse de l’appartement situé […]-dessus […] mois d’avril 2017. Des trav[…]x ont été réalisés supprimant la c[…]se du désordre selon les experts des assurances de Monsieur X Y et des époux JOZAŃ (rapport polyexpert du 7 septembre 20[…]).
De nouvelles infiltrations ayant été signalée par Monsieur X Y à l’été 2019, des opérations de recherche de fuites ont été diligentées. Des trav[…]x de réfection de la casquette on été réalisés comme cela a été constaté lors de la réunion d’expertise amiable du 30 mars 2021 par les experts des assurances de Monsieur X Y et de la société GECINA. Cependant, ces trav[…]x n’ont pas mis fin […]x infiltrations, l’expert judiciaire relevait un t[…]x d’humidité de 99,9% dans les murs […] droit des infiltration le 7 février 2022 et le 16 juillet 2021, un huissier de justice constatait déjà d’importantes marques dues à l’humidité (coulures j[…]nâtres sur la peinture, moisissures, peinture boursouflée) dans le salon et le mur contigu dans la chambre, sans pour […]tant faire état d’humidité. A cette date, l’origine de l’infiltration avait été identifiée par la société ISOCHAPE comme étant un problème d’étanchéité de la jardinière du 9e étage, partie commune. Le syndicat des copropriétaires justifie la réception des trav[…]x d’étanchéité de la jardinière le 5 janvier 2023. Monsieur X Y ne se plaint plus d’infiltrations depuis. Il indique néanmoins que les dégâts dans son appartement continuent d’évoluer sans pour […]tant apporter la preuve de ces allégations. Les constations du commissaire de justice en date du 11 mai 2023 dans la chambre contiguë […] séjour ne mettent pas en évidence une aggravation de la situation par rapport […]x constatations précédentes.
En ces conditions, le manquement objectif du bailleur à son obligation de délivrance est avéré, étant précisé qu’il résulte d’un courriel de la société GECINA qu’elle était informée des infiltrations par Monsieur X Y dès le 12 décembre 2019 (pièce 3 GECIÑA).
Les désordres trouvant leur origine dans une partie commune, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est également engagée.
Le dysfonctionnement apparaissant résolu, […]cun trav[…]x ne s[…]rait être ordonné.
le développement de moisissures lié […] dysfonctionnement de la VMC
Il résulte des pièces du dossier qu’il a été constaté le 8 février 20[…] que le moteur de la VMC fonctionne correctement. Et que le développement de moisissures […] plafond de la salle de douche de Monsieur X Y est lié à une insuffisance de la VMC collective. Le manque de débit a été constaté, le 30 juillet 2020, par la société VENTEO qui a
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relevé un manque de débits […]x bouches des salles de bains, un positionnement non optimal de la bouche d’extraction de la douche et un encrassement des colonnes d’extraction. La société a également constaté la présence de moisissures sur les murs dans la salle d’e[…], dans la cuisine. L’expert de l’assurance de Monsieur X Y, après la réunion d’expertise amiable du 30 mars 2021, a repris les conclusions du rapport VENTEO.
L’expert judiciaire a également constaté, suite à la réunion d’expertise contradictoire du 7 février 2022 une insuffisance notoire d’efficacité de la VMC dans la salle d’e[…], dans la salle de bain et dans la cuisine.
La présence de moisissures a également été constatée par huissier de justice le 16 juillet 2021 et le 11 mai 2023.
L’expert judiciaire, pour améliorer l’ensemble du rése[…] et rétablir les débits d’aspiration, a préconisé le remplacement des bouches de VMC et le nettoyage des conduits shunts privatifs.
Le syndicat des copropriétaires justifie avoir réalisé ces trav[…]x et produit la facture de la société 3D BY EFICIUM établie le 25 janvier 2022 pour la dépose et la pose de nouvelles bouches dans les cuisines, salle de bain, wc et buanderie des 80 logements de la résidence […] et pour le dépoussiérage et désinfection à l’aide de solutions antibactériennes des conduits shunts.
Le manque d’aspiration a toutefois été constaté ultérieurement par la société 5D BY EFICUM intervenue le 27 juin 2023. Suite à cette visite, le syndicat des copropriétaires a accepté un devis du 12 juillet 2023 pour la mise en place de régulateur de débit entre le rez-de-ch[…]ssée et Îe 4e étage.
La même société intervenue à nouve[…] les 14 et 15 novembre 2023 a mis en évidence que le déf[…]t d’aspiration trouvait, en partie du moins, sa c[…]se dans la modification du système de conduits de VMC […] 7e étage. Il a été constaté que tout le système de VMC a été modifié et les conduits remplacés par des conduits souples en tissus raccordés par du scotch, un trou a été perçu.
En ces conditions, le manquement objectif du bailleur à son obligation de délivrance est avéré, étant précisé qu’il a été mis en demeure de faire effectuer tous les trav[…]x nécessaires et de faire établir un certificat de bon fonctionnement des VMC le 9 octobre 2020.
S’il est vrai que le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité exonérée en apportant la preuve de la f[…]te d’un tiers, encore f[…]t-il qu’il démontre que le fait qu’il invoque est bien le fait d’un tiers. En l’espèce, les pièces produites permettent d’établir que des trav[…]x de modification des conduits de VMC ont été réalisés […] nive[…] du 7e étage mais […]cun élément ne permet d’imputer ces trav[…]x, réalisés sur des parties communes, à un tiers. La responsabilité du syndicat des copropriétaires sera donc également retenue pour ces désordres c[…]sés par le dysfonctionnement de la VMC, partie commune de l’immeuble.
En revanche, les demandes de trav[…]x seront rejetées, d’une part, car les trav[…]x préconisés par l’expert ont été réalisés et, d'[…]tre part, car
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Monsieur X Y ne démontre pas que les trav[…]x qu’il sollicite permettront de remédier […] déf[…]t d’aspiration.
Monsieur X Y est toutefois légitime à solliciter l’indemnisation pour ses préjudices. Il est de jurisprudence constante que chacun des co[…]teurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. Les condamnations seront donc prononcées in solidum.
Sur la demande de réduction du loyer
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas […]x dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander […] propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A déf[…]t d’accord entre les parties ou à déf[…]t de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l'[…]tre des parties.
[…] Le juge saisi par l’une ou l'[…]tre des parties détermine, le cas échéant, la nature des trav[…]x à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces trav[…]x. Le juge transmet […] représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas […]x dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.
Il résulte de ce texte que la réduction du loyer ne peut intervenir que dans l’attente de la réalisation des trav[…]x de mise en conformité ordonnés. En l’absence de condamnation du bailleur à exécuter des trav[…]x, la demande tendant à óbtenir une réduction de loyer et de charges de 30% ne peut qu’être rejetée.
Sur l’indemnisation des préjudices
les trav[…]x de reprise
Monsieur X Y demande à être indemnisé à h[…]teur du coût des trav[…]x de reprise dans son appartement. Il se fonde sur les trav[…]x retenus par l’expert soit la remise en peinture du salon et de la chambre 3 et la vitrification du parquet du salon, pour les dommages consécutifs […]x infiltrations d’e[…] (zone rouge) ainsi que la remise en peinture de la chambre 1 et de la salle de bain 2 pour les dommages dus à l’insuffisance de la VMC (zone verte). Il produit cependant un nouve[…] devis de trav[…]x plus récent, les devis de la société LCP du 14 et 21 mai 2023.
S’il n’est pas débattu que les dommages c[…]sés par les infiltrations dans le salon et la chambre nécessitent la remise en peinture de ces deux pièces. Aucun élément du dossier ne permet de constater l’état du parquet et de considérer que les infiltrations ont rendu nécessaire la vitrification du parquet.
La société HOMYA et le syndicat des copropriétaires seront donc
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condamnés, in solidum, à payer à Monsieur X Y la somme de 8 921,75 euros […] titre de la remise en peinture du salon et de la chambre 3. Étant précisé que le fait qu’il ait pu être indemnisé par ailleurs par son assureur est sans incidence sur son droit à être indemnisé par les responsables du dommage qu’il subit.
S’agissant des dommages c[…]sés par l’insuffisance de la VMC, un commissaire de justice a relevé le 16 juillet 2021 et le 11 mai 2023 une peinture très abîmée dans la salle de douche parentale ainsi que la présence de moisissures et des traces de coulure dans l’angle du plafond à g[…]che de la baie vitrée. Monsieur X Y soutient que les désordres se sont étendus de la salle de bain parentale (salle de bain 2) à la salle de bain 1 et demande à être indemnisé du coût de la remise en peinture de cette pièce. Cependant, le procès-verbal de constat du 11 mai 2023 qu’il produit fait état, s’agissant de cette pièce de « […] plafond une fissure transversale sur toute la largeur de cette pièce >>, < des décollements de peintures ». Ces seules constations ne permettent pas de considérer que ces désordres sont dus à l’insuffisance de la VMC démontrée plus h[…]t. Seule la remise en peinture de la chambre 1 et de la salle de douche parentale sera retenue.
La société HOMYA et le syndicat des copropriétaires seront donc condamnés, in solidum, à payer à Monsieur X Y la somme de 4 067,19 euros […] titre de la remise en peinture de la chambre 1 et de la salle de douche parentale.
Il n’y a pas lieu d’actualiser ces sommes sur la base de l’indice BT01, les sommes allouées correspondant à une juste indemnisation du préjudice de Monsieur X Y.
le préjudice de jouissance
Comme vu précédemment, il résulte des pièces du dossier qu’a eu lieu une première infiltration d’e[…] trouvant son origine dans un manque d’étanchéité de la terrasse de l’appartement situé […]-dessus […] mois d’avril 2017. Des trav[…]x ont été réalisés supprimant la c[…]se du désordre selon les experts des assurances de Monsieur X Y et des époux AE (rapport polyexpert du 7 septembre 20[…]).
De nouvelles infiltrations trouvant leur c[…]se dans les parties communes ont été signalées par Monsieur X Y à l’été 2019. C’est à partir de cette date que peut être étudié le préjudice de jouissance allégué par Monsieur X Y.
L’expert évalue à 30% la perte de jouissance du salon qui a une superficie de 27m2 d’avril 2017 à novembre 2022 et à 100% sur la période d’octobre 2019 à février 2020 du fait de l’absence de ch[…]ffage. Cependant, Monsieur X Y ne démontre pas qu’il n’a pu ch[…]ffer le salon pendant l’hiver 2019/2020 ni que cela […]rait été imputable […]x infiltrations en c[…]se. La perte de jouissance de la chambre 3, d’une superficie de 10m2, est évaluée à 100% d’août 2019 à novembre 2022.
Cependant, les constatations qu’il fait tout comme l’huissier de justice le 16 juillet 2021 ne révèle pas une perte de jouissance […]ssi importante. Dans le salon, les infiltrations ont affecté principalement deux angles de la pièce en partie h[…]te.
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Si à compter du 5 janvier 2023, date de la réception des trav[…]x de la jardinière, il a été mis fin à l’infiltration, Monsieur X Y subi toujours un préjudice, le préjudice est cependant moindre du fait de l’absence de coulure, et de la possibilité pour le mur de sécher.
La réévaluation du loyer n’étant démontrée par la production d'[…]cune pièce, le montant mensuel de 2 692 euros retenu par l’expert et non contesté par les parties sera retenu pour l’ensemble de la période.
Salon perte de jouissance de 25% de juin 2019 à décembre 2023 2 692 euros x 27/88 x 25% x 55 mois = 11 356,87 euros с
perte de jouissance de 10% de janvier 2023 à janvier 2024 2 692 euros x 27/88 x 10% x 13 mois 1 073,74 euros^о
-=
Chambre 3 perte de jouissance totale de juin 2019 à décembre 2023
°
о 2 692 euros x 10/88 x 55 mois = 16 825 euros perte de jouissance de 10% de janvier 2023 à janvier 2024 о 2 692 euros x 10/88 x 10% x 13 mois = 397,68 euros
Le préjudice de jouissance issu du temps de réalisation des trav[…]x de remise en état étant un préjudice futur ne s[…]rait être indemnisé dans le cadre de la présente procédure.
Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à Monsieur X Y la somme de 29 653,29 euros […] titre de son préjudice de jouissance, la société GECINA sera condamnée à payer cette somme, in solidum, avec le syndicat des copropriétaires dans la limite de la somme de 2 561,98 euros et la société HOMYA sera condamnée
à payer cette somme, in solidum, avec le syndicat des copropriétaires dans la limite de la somme de 24 016,92 euros. Compte tenu du fait qu’il est démontré que la société GECINA a été informé à compter du mois de décembre 2019 et qu’elle a revendu le bien à la société HOMYA le 5 mai 2020.
la majoration de la prime d’assurance
Il sera fait droit à cette demande en paiement conséquence directe des infiltrations dont le bailleur et le syndicat des copropriétaires ont à répondre.
La société HOMYA et le syndicat des copropriétaires seront donc condamnés, in solidum, à payer à Monsieur X Y la somme de 332 euros.
le préjudice moral
Si l’indemnisation d’un préjudice moral peut être réclamé parallèlement à l’indemnisation du préjudice de jouissance cette demande doit être spécialement motivée et des pièces justificatives doivent être produites l’appui.
En l’espèce, […]cun élément n’est produit pour venir démontrer l’existence et l’étendue d’un préjudice moral, la demande sera rejetée.
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II. Sur les demandes de Monsieur AD AE et Madame
AF AE
La société HOMYA, bailleresse des époux AE sur la période du préjudice allégué, et le syndicat des copropriétaires sont responsables sur les mêmes fondements juridiques (obligation de délivrance du bailleur et responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des parties communes) des préjudices subis par ces derniers du fait des infiltrations […] nive[…] de la jardinière, partie commune, située sur la terrasse de l’appartement qu’ils louent.
Il est avéré que les époux AE n’ont pu utiliser normalement la jardinière de leur terrasse durant deux ans et demi. Cependant, en l’absence d’impossibilité de jouir de leur terrasse, ils seront justement indemnisés par l’allocation de la somme de 250 euros.
S’agissant du préjudice moral, il est attesté par le nombre de rapports d’intervention produits […]x débats qu’ils ont subi un préjudice certain du fait de l’intervention de nombreux professionnels à leur domicile et du fait d’avoir été attrait à une procédure judiciaire alors qu'[…]cune demande n’a été formulée à leur encontre. La somme de 1 500 euros leur sera allouée.
La société HOMYA et le syndicat des copropriétaires seront condamnés, in solidum, à payer ces sommes à Monsieur AD AE et Madame AF AE.
III. Sur la demande des sociétés GECINA et HOMYA d’être garanties par le syndicat des copropriétaires
Sur le fondement l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité, les sociétés GECINA et HOMYA sont légitimes à sollicitée la garantie du syndicat des copropriétaires dans la mesure où l’ensemble des dommages démontrés trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné à garantir les sociétés GECINA et HOMYA de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre […] titre des dommages et intérêts.
IV. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD
Conformément […]x articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
La société AXA FRANCE IARD produit les conditions particulières et générales du contrat d’assurance multirisque immeuble concernant la période objet du présent litige.
L’assureur ne conteste pas le principe de sa garantie s’agissant des dommages consécutifs […]x infiltrations d’e[…] de la jardinière.
S’agissant du sinistre relatif à l’insuffisance de la VMC, les conditions générales du contrat d’assurance précisent que : « n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou
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responsabilités ayant pour origine un déf[…]t d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui ».
En l’espèce, il a été mis en évidence que le déf[…]t d’aspiration trouvait sa c[…]se dans la modification du système de conduits de VMC […] 7e étage et il n’est pas démontré que cette modification est imputable à un tiers. Dès lors, la garantie du contrat d’assurance ne peut être appliquée.
La société AXA FRANCE IARD sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre relatives à l’indemnisation du préjudice c[…]sé par les infiltrations d’e[…] depuis la jardinière.
V. Sur les demandes accessoires
Compte tenu des succombances réciproques des parties, les dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, seront partagés comme suit en application de l’article 696 du code de procédure civile: 10% pour la société GECINA, 10% pour la société AXA France IARD, 40% pour la société HOMYA et 40% pour le syndicat des copropriétaires.
Condamnés […]x dépens:
Les sociétés GECINA et HOMYA et le syndicat des copropriétaires seront condamnés, in solidum, à payer à Monsieur X Y une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les sociétés GECINA et HOMYA et le syndicat des copropriétaires se garantiront selon les proportions suivantes 10% pour la société GECINA, 45% pour la société HOMYA et 45% pour le syndicat des copropriétaires.
La société HOMYA et le syndicat des copropriétaires seront condamnés, in solidum, à payer à Monsieur AD AE et Madame AF AE une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société HOMYA et le syndicat des copropriétaires supporteront chacun la moitié de cette somme.
La société AXA France IARD sera condamnée à payer […] syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne pas faire droit […]x […]tres demandes d’indemnisation […] titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire ct apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige, ne sera pas écartée en application de l’article 514 et 514-1 du code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition […] greffe, contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la jonction de l’affaire portant le n°RG 23/5470 à l’affaire portant le n°RG 22/89[…],
REJETTE la demande de mise hors de c[…]se de la société GECINA,
REJETTE les demandes tendant à obtenir la réalisation de trav[…]x formulées par Monsieur X Y,
REJETTE la demande de réduction du loyer,
CONDAMNE, in solidum, la société HOMYA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, à payer à Monsieur X Y la somme de 8 921,75 euros […] titre de la remise en peinture du salon et de la chambre 3,
CONDAMNE, in solidum, la société HOMYA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, à payer à Monsieur X Y la somme de 4 067,19 euros […] titre de la remise en peinture de la chambre 1 et de la salle de douche parentale,
REJETTE la demande de voir actualiser ces sommes sur la base de
l’indice BT01,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, à payer à Monsieur X Y la somme de 3 074,39 euros, […] titre de son préjudice de jouissance,
CONDAMNE, in solidum, la société GECINA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, à payer à Monsieur X Y la somme de 2 561,98 euros, […] titre de son préjudice de jouissance,
CONDAMNE, in solidum, la société HOMYA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, à payer à Monsieur X Y la somme de 24 016,92 euros, […] titre de son préjudice de jouissance,
CONDAMNE, in solidum, la société HOMYA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, à payer à Monsieur X Y la somme de 332 euros […] titre de la majoration de la prime d’assurance,
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REJETTE la demande d’indemnisation du préjudice moral,
CONDAMNE, in solidum, la société HOMYA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, payer à Monsieur AD AE et Madame AF AE la à somme de 250 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
CONDAMNE, in solidum, la société HOMYA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, à payer à Monsieur AD AE et Madame AF AE la somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudices moral,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, à garantir les sociétés GECINA et HOMYA de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre […] titre des dommages et intérêts,
CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, des condamnations prononcées à son encontre relatives à l’indemnisation du préjudice c[…]sé par les infiltrations d’e[…] depuis la jardinière, dans les termes, limites et plafonds de garantie et de franchise du contrat souscrit,
CONDAMNE, in solidum, la société GECINA, la société HOMYA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, à payer à Monsieur X Y la somme de 2 000 euros […] titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE les sociétés GECINA et HOMYA et le syndicat des copropriétaires à se garantir selon les proportions suivantes : 10% pour la société GECINA, 45% pour la société HOMYA et 45% pour le syndicat des copropriétaires,
CONDAMNE, in solidum, la société HOMYA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, payer à Monsieur AD AE et Madame AF AE la à somme de 1 500 euros […] titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société HOMYA et le syndicat des copropriétaires à supporter chacun la moitié de ces frais,
CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD à payer […] syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 rue Edgar F[…]re à […] (75015), représenté par son syndic le Cabinet Z ET AA, la somme de 1 500 euros, […] titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes des parties,
DIT que les dépens, y compris les frais d’expertise, seront supportés comme suit: 10% pour la société GECINA, 10% pour la société AXA FRANCE IARD, 40% pour la société HOMYA et 40% pour le syndicat
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des copropriétaires et CONDAMNE […] besoin chacune des parties à supporter sa part,
DIT qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection ше ви
En conséquence, la République française mande et ordonne
à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, […]x procureurs génér[…]x et […]x procureurs de la République près les tribun[…]x judiciaires
JUDICIARE d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
L
A
N
En foi de quoi la présente décision a été signée par
U
le directeur de greffe
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