TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e AMBAULT-SCHLEICHER

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e GUALTIEROTTI

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/11576

N° Portalis 352J-W-B7H-C2W6V

N° MINUTE :

Assignation du :

6 septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 26 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [P]

Madame [R] [X]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par Maître Olivia AMBAULT-SCHLEICHER de la SCP VELIOT FENET-GARDE AMBAULT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #P0222

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet Millier

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #C0051

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/11576 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2W6V

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 13 juin 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

_________________________________

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [X] et M. [D] [P] sont propriétaires indivis d’un appartement situé en rez-de-jardin et au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 3] ([Adresse 1].).

Lors de l’assemblée générale du 19 juin 2023, les copropriétaires de l’immeuble ont notamment voté la réalisation de divers travaux en parties communes (balcons côté cour ; balcon au deuxième étage sur rue ; sécurisation de l’ascenseur et de la porte d’accès aux étages située dans le hall).

Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à Mme [R] [X] et M. [D] [P] par lettre recommandée avec avis de réception le 6 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 septembre 2023, Mme [R] [X] et M. [D] [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 8 novembre 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, et au visa des articles 15, 18, 21 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 9, 13, 26 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 544 et 1240 du code civil, Mme [R] [X] et M. [D] [P] demandent au tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions ;

— Déclarer irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires ;

— Prononcer l’annulation de l’Assemblée Générale du 19 juin 2023,

— Très subsidiairement, prononcer l’annulation des résolutions 23, 25, 27 et 33,

En tout état de cause,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS CABINET MILLIER, à payer à Monsieur [P] et Madame [X] une somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic la SAS CABINET MILLIER, à payer à Monsieur [P] et Madame [X] une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Dispenser Monsieur [P] et Madame [X] de leur participation à la dépense commune selon application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par la SAS CABINET MILLIER, en tous les dépens, dont distraction pourra être opérée au profit de M^e Olivia AMBAULT dans les conditions 699 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2024 par voie électronique, et au visa de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 2] s’en rapporte sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 19 juin 2023,

— Débouter Monsieur [P] et Madame [X] de leurs demandes de dommages et intérêts,

A titre reconventionnel :

— Juger recevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires,

— Condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [X] au paiement d’une astreinte de 1000 euros en cas de violation du règlement de copropriété dûment justifiée par l’établissement d’un constat établi par un commissaire de justice attestant de l’utilisation du parking, à des fins de réparation de leur véhicule ou en cas d’occupation par un véhicule leur appartenant ou appartenant à leur fils dans les parties communes de l’immeuble.

En tout état de cause :

— Condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [X] au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG AVOCATS, société constituée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

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Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 2 avril 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 13 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes principales

A – Sur la demande en annulation d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose quant à lui que sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale « est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour ».

L’article 64 du même texte dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

*

En l’espèce, Mme [R] [X] et M. [D] [P] sollicitent l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 19 juin 2023, au motif pris d’une violation du délai de convocation imparti à l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

A titre liminaire, il convient de relever que ceux-ci sont recevables en leur demande, pour l’avoir formée dans le délai de deux mois fixé à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et alors qu’ils disposent de la qualité de copropriétaires opposants pour avoir été absents et non représentés lors de l’assemblée contestée.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que le pli portant convocation à l’assemblée générale du 19 juin 2023 a été présenté aux destinataires le 30 mai 2023, soit dans un délai inférieur à celui imposé par les dispositions de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Il est rappelé que l’assemblée générale convoquée en méconnaissance du délai réglementaire est nulle de plein droit, sans que les copropriétaires n’aient à justifier d’un quelconque grief, et sans qu’il ne puisse être tenu compte de facteurs extérieurs tels que la diligence des services postaux.

Décision du 26 septembre 2025

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Enfin, dans la mesure où un recours a été formé contre l’assemblée générale du 8 juillet 2024, lors de laquelle l’annulation des décisions prises lors de l’assemblée générale du 19 juin 2023 a été votée, et où celle-ci n’est donc pas devenue définitive, la présente demande en annulation n’est pas dépourvue d’objet.

Il conviendra par conséquent de prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2023.

B – Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

*

Mme [R] [X] et M. [D] [P] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires et sollicitent l’indemnisation du préjudice que leur auraient causé un abus de majorité ainsi qu’une intention de nuire de la part des autres copropriétaires.

Au soutien de leur demande, Mme [R] [X] et M. [D] [P] font principalement valoir que le syndic, agissant ès qualités de représentant légal de la copropriété, a commis plusieurs manquements entraînant la nullité de l’assemblée générale du 19 juin 2023 ; qu’en outre, ils sont victimes d’un abus de majorité dans la mesure où un groupe de copropriétaires s’oppose systématiquement depuis plus de vingt ans à leurs propositions, tout en faisant adopter leurs propres projets de travaux ; que ces derniers manifestent une intention de leur nuire, qui se traduit notamment par une hostilité permanente voire des propos outranciers et menaçants, ainsi que par un « laisser-faire » quant aux troubles de voisinage qu’ils subissent ; que plusieurs décisions adoptées présentent diverses irrégularités qui justifieraient leur annulation.

En réplique, le syndicat des copropriétaires conteste l’existence de tout abus de majorité ou intention de nuire, en faisant principalement valoir que Mme [R] [X] et M. [D] [P] ne peuvent se prévaloir du défaut de respect du délai de convocation, qui n’est à l’évidence pas dans l’intérêt de la copropriété et qui résulte d’un manquement du syndic ; que ce sont au contraire les demandeurs qui ont commis diverses atteintes aux dispositions du règlement de copropriété et se sont montrés agressifs avec plusieurs copropriétaires ; que les décisions d’assemblée générale qu’ils critiquent sont pour certaines très anciennes et auraient dû être contestées dans les délais impartis ; qu’elles sont en outre dans l’intérêt de la copropriété et bénéficieront à l’ensemble des copropriétaires, si bien qu’elles ne peuvent constituer un abus de majorité.

Sur ce,

En premier lieu, il convient de rappeler que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut effectivement être engagée dans le cas où des décisions prises constitueraient un abus de majorité ou témoigneraient d’une intention de nuire, et ce même si ces décisions ont été annulées judiciairement par la suite. Il appartient cependant aux demandeurs de rapporter la preuve du préjudice que ces décisions leur ont causé – ce dernier ayant nécessairement cessé à la date à laquelle l’annulation des décisions est intervenue.

Par ailleurs, il doit être relevé que l’instance a pour objet la contestation de l’assemblée générale du 19 juin 2023, et que la présente demande indemnitaire est l’accessoire de la demande principale en annulation. Les faits susceptibles d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires sont par conséquent uniquement ceux commis à l’occasion de l’assemblée générale du 19 juin 2023.

Alors que les demandeurs évoquent des décisions d’assemblée générale survenues à compter de 2002, il convient ainsi d’indiquer que celles-ci ne peuvent servir aujourd’hui de fondement à une action en responsabilité, dans la mesure où elles sont désormais devenues définitives et où examiner aujourd’hui leur régularité reviendrait à contourner le délai de forclusion de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

De même, les faits invoqués par Mme [R] [X] et M. [D] [P] qui seraient advenus plus de cinq ans avant la signification de l’acte introductif d’instance ne pourraient en toute hypothèse pas être pris en considération, compte tenu du délai de prescription applicable.

* Sur le premier moyen soulevé par les demandeurs, il apparaît effectivement que le syndic a manqué à son obligation de convoquer l’assemblée générale dans le délai réglementaire, et qu’il ne justifie pas avoir informé les copropriétaires par voie d’affichage, conformément aux dispositions de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Si le syndicat des copropriétaires ne peut se défausser de sa responsabilité en indiquant que la convocation est adressée par le syndic – ce dernier étant son représentant légal et agissant en son nom et pour son compte -, il apparaît à l’évidence que le défaut de convocation est une simple erreur et ne traduit aucune intention de nuire à Mme [R] [X] et M. [D] [P] en particulier.

* Sur le deuxième moyen soulevé, il est établi par les pièces produites aux débats qu’un climat d’hostilité existe depuis plusieurs années entre les demandeurs et d’autres copropriétaires – principalement deux copropriétaires membres du conseil syndical. Les demandeurs leur reprochent diverses infractions au règlement de copropriété ainsi que la commission de troubles de voisinage, tandis que le syndicat des copropriétaires soutient qu’eux aussi commettent des atteintes au règlement de copropriété et font preuve d’agressivité.

A cet égard, il doit être relevé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée qu’à raison d’une faute commise par la collectivité des copropriétaires, et non d’éventuelles incivilités commises par certains d’entre eux. Dans le cas contraire, les autres copropriétaires se verraient redevables de sommes à raison de fautes individuelles qu’ils n’ont pas commises.

* Sur le troisième moyen soulevé, il est tout d’abord rappelé que l’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Mme [R] [X] et M. [D] [P] soutiennent que les membres du conseil syndical et un autre copropriétaire leur attribuant pouvoir de vote disposent de plus de la moitié des voix en assemblée générale, ce qui leur permettrait de régir à leur guise la copropriété.

Hors le cas précis visé à l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le simple fait qu’un « bloc majoritaire » se dégage par l’addition des tantièmes dont dispose un groupe de copropriétaires est un cas très fréquent en copropriété, et ne constitue aucunement, à lui seul, un abus de majorité. Ce n’est que lorsque ce groupe utilise ses votes dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou avec intention de nuire qu’un abus est caractérisé.

En l’espèce, l’examen des décisions d’assemblée générale évoquées par les demandeurs ne révèle pas que les décisions d’effectuer des travaux de sécurisation de l’ascenseur et l’escalier accessible depuis le hall de l’immeuble seraient contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires.

Il est par ailleurs rappelé que l’assemblée générale est souveraine et que les juridictions ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des travaux votés.

* Enfin, il est relevé qu’alors que les demandeurs reprochent l’exécution d’une décision d’assemblée générale avant l’expiration du délai de contestation, les décisions d’assemblée générale sont exécutables dès leur prononcé, et ce peu important l’existence d’une action en annulation. Si le fait d’attendre l’expiration du délai de forclusion de deux mois est certes une pratique courante, il ne s’agit aucunement d’une obligation, l’exercice d’une action en annulation n’ayant pas d’effet « suspensif ».

En toute hypothèse, les demandeurs ne justifient pas d’un quelconque préjudice résultant de l’adoption des décisions de l’assemblée générale annulée, dans la mesure où aucune somme ne leur sera réclamée au titre des charges à raison de ces résolutions.

Dès lors qu’aucun abus de majorité ou intention de nuire n’est caractérisé, et qu’aucun préjudice en lien avec les décisions contestées n’a été démontré, Mme [R] [X] et M. [D] [P] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

2 – Sur la demande reconventionnelle

A – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 70 du même code dispose quant à lui que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

*

Mme [R] [X] et M. [D] [P] contestent la recevabilité de la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires, en faisant valoir que celle-ci ne se rattacherait pas aux prétentions qu’ils ont formées et qui constituaient l’objet du litige.

Dans la mesure où ceux-ci ont formé une demande indemnitaire en invoquant notamment la commission d’infractions au règlement de copropriété, et où la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires se fonde elle aussi sur l’existence d’une violation de ces dispositions, elle présente un lien suffisant avec les prétentions originaires et sera donc déclarée recevable.

B – Sur le fond

Les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de « condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [X] au paiement d’une astreinte de 1000 euros en cas de violation du règlement de copropriété dûment justifiée par l’établissement d’un constat établi par un commissaire de justice attestant de l’utilisation du parking, à des fins de réparation de leur véhicule ou en cas d’occupation par un véhicule leur appartenant ou appartenant à leur fils dans les parties communes de l’immeuble ».

Cette demande ne peut à l’évidence prospérer, dans la mesure où elle procède d’une confusion sur ce qu’est une astreinte. Une telle mesure vise à prévenir des difficultés d’exécution d’une condamnation en paiement ou à une obligation de faire, et ne peut constituer une forme d'« amende civile » dont serait redevable un contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété.

Il apparaît par ailleurs que le prononcé d’une telle mesure entraînerait très probablement des difficultés d’ordre probatoire et ne pourrait en réalité être mise en œuvre.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande reconventionnelle.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, Mme [R] [X] et M. [D] [P] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [R] [X] et M. [D] [P] la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale tenue le 19 juin 2023 par les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2]) ;

DEBOUTE Mme [R] [X] et M. [D] [P] de leur demande indemnitaire ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires recevable en sa demande reconventionnelle, et l’en DEBOUTE ;

RAPPELLE que Mme [R] [X] et M. [D] [P] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE Me [I] [H] à recouvrer ceux dont elle a fait l’avance sans recevoir provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [R] [X] et M. [D] [P] la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, et le DEBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 26 septembre 2025.

La greffière La présidente