TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 16/04/2025

à : Madame [W] [U]

Copie exécutoire délivrée

le : 16/04/2025

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/02276

N° Portalis 352J-W-B7J-C7HG5

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [W] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02276 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HG5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet 12/05/2000, la SCI L’ÎLE JOURDAIN, aux droits de laquelle vient l’EPIC PARIS HABITAT-OPH, a loué à [W] [U] un logement sis [Adresse 2], 5ème étage face.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 21/02/2025 à personne, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, et au visa des articles 544, 1724 et suivants du code civil, 835 du code de procédures civiles, L131-1 à L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :

A titre principal :

— la déclarer recevable et bien fondée ;

— constater la validité du congé délivré à [W] [U] à effet au 31/07/2024 ;

— juger que [W] [U] est déchue de son droit de maintien dans les lieux sis [Adresse 3] face, depuis le 31/07/2024 ;

— ordonner l’expulsion de [W] [U] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— supprimer les délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du sursis de l’article L412-6 du même code ;

A titre subsidiaire :

— enjoindre à [W] [U] de libérer son logement, dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— autoriser l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH à pénétrer dans le logement sis [Adresse 2], 5ème étage face, accompagné des entreprises de son choix, d’un serrurier et de la force publique si besoin est, pour préparer et exécuter les travaux mentionnés dans le courrier de congé notifié par LRAR réceptionné le 08/01/2024 ;

En tout état de cause :

— condamner [W] [U] au paiement provisionnelle de la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [W] [U] au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 17/03/2025.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures reprises oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

[W] [U], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 16/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les notes en délibéré

Par note en délibéré du 01/04/2025, la juge des contentieux de la protection sollicitait de manière contradictoire les observations de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH sur l’application des dispositions de la loi de 1948 concernant un bail d’habitation soumis à la loi de 1989.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH formulait ses observations par note en délibéré du 08/04/2025.

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le juge apprécie souverainement le choix de la mesure conservatoire ou de remise en état propre à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

Les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ne sont pas soumises aux conditions de l’article 834 du code de procédure civile, à savoir l’urgence et l’absence de contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L442-6 I du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8.

Selon l’article 12 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui avec l’autorisation préalable du ministre chargé de la reconstruction et de l’urbanisme ou de son délégué effectue des travaux tels que surélévation ou addition de construction ayant pour objet d’augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l’immeuble, et qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l’occupant et de sa famille.

Il en est de même lorsque le propriétaire effectue des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu à l’article 3 de la loi n° 62-903 du 4 août 1962 et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audit article.

Le propriétaire doit donner à chaque occupant un préavis de six mois pour quitter les lieux loués. Les travaux doivent être commencés dans les trois mois du départ du dernier occupant.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH sollicite le constat du plein effet de son congé délivré le 08/01/2024 à effet au 31/07/2024, justifié par les travaux de réhabilitation à exécuter dans l’ensemble immobilier.

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02276 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HG5

En l’espèce, le contrat de location consenti à [W] [U] à effet au 12/05/2000, pour une durée de 3 an renouvelable, concerne une habitation à loyer modéré soumises aux dispositions de l’article 12 de la loi de 1948.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH justifie de l’autorisation du 29/11/2023 donnée par le Préfet de [Localité 5] pour délivrer des congés aux locataires occupant les lieux en raison des travaux de réhabilitation de l’immeuble situé au [Adresse 2].

Le bailleur produit le courrier de congé envoyé à la locataire le 21/12/2023, avisé le 08/01/2024, lui notifiant une prise d’effet au 31/07/2024 en application de l’article 12 de la loi de 1948, et détaillant les travaux de réhabilitation qui seront effectués. Le bailleur justifie des cinq propositions de relogement dument avisées à la défenderesse entre le 14/06/2024 et le 07/01/2025.

Les échanges de courriels entre les parties des 10/01/2025 et 13/01/2025 démontrent que [W] [U] a pris connaissance des propositions de relogement et ne souhaite pas quitter les lieux.

Dans ces conditions, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH démontre que [W] [U] s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre à compter du 01/08/2024, date de prise d’effet du congé.

Ce maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [W] [U], et celle de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Sur la suppression des délais et du sursis à exécution prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution

Le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L442-6 III du code de la construction et de l’habitation, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes bénéficiant d’un hébergement en application des articles L. 521-3-1 et L. 521-3-2 si elles refusent de réintégrer leur logement à l’issue des travaux ou si elles refusent une offre de relogement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir proposé cinq logements à [W] [U] entre juin 2024 et janvier 2025 afin d’assurer son relogement dans des conditions décentes. Les logements proposés sont situés dans le même arrondissement et répondent aux mêmes critères que le bien occupé par [W] [U]. Le bailleur a également proposé à sa locataire de diminuer le loyer pour son relogement.

[W] [U] est informée de son obligation de quitter les lieux depuis janvier 2024, et se maintient sans titre dans les lieux depuis août 2024.

Elle ne se présente pas à l’audience, et ne fait valoir aucun motif de nature à justifier ou du tout du moins expliquer ce maintien dans les lieux. Dans les échanges courriels produits par le bailleur, il est manifeste qu’elle ne souhaite pas quitter son logement. Elle a pourtant connaissance des raisons du congé qui lui a été délivré, soit des travaux de réhabilitation dans l’immeuble, et de la suspension de ces travaux du fait de son maintien dans les lieux.

Dès lors, compte tenu du respect par le bailleur de son obligation de relogement, de l’existence d’une solution de relogement pour la défenderesse dans des conditions décentes, et de la mauvaise foi de la locataire, le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux sera écarté.

Le sursis à exécution durant la trêve hivernale

Aux termes de l’article L412-6 du même code, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH justifie que le relogement de [W] [U] est assuré dans des conditions suffisantes respectant ses besoins, en produisant cinq propositions de relogement.

Il y a donc lieu d’écarter les dispositions de l’article susvisé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et non contestable.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas de l’existence d’un préjudice, de manière incontestable.

La demande sera rejetée, et il appartiendra à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH de saisir le juge du fond de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

[W] [U], partie succombante, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance.

[W] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETTE la demande principale en expulsion de l’EPIC [Localité 5] HABITAT et ses conséquences ;

CONSTATE que [W] [U] est occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 2], 5ème étage face, et ce depuis le 01/08/2024 inclus, par l’effet du congé pour travaux notifié le 08/01/2024 ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans les 8 jours suivant la signification de la présente décision, il pourra être procédé à l’expulsion de [W] [U] ainsi que de tous occupants de son chef hors les lieux, avec si besoin le concours de la force publique et celui d’un serrurier ;

ECARTE l’application du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution ;

ECARTE l’application du sursis à exécution durant la trêve hivernale de l’article L412-6 du code de procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE [W] [U] à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [W] [U] au paiement des dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,