TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/06057

N° Portalis 352J-W-B7F-CUKWH

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL MCP GESTION & PATRIMOINE

[Adresse 11]

[Localité 9]

représenté par Maître François DANEMANS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0387

DÉFENDERESSES

La société BZG, SCI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 8]

La société SWEET INN [Localité 13], SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentées par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/06057 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUKWH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 29 Avril 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 14] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Depuis 2018, la SCI BZG est copropriétaire du lot n° 14, constitué d’un appartement situé au premier étage gauche de l’immeuble. Ces locaux ont été donnés à bail commercial à la société SWEET INN [Localité 13], qui y exploite une activité de location meublée de courte durée.

Par actes d’huissier des 26 février et 21 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 8ème a fait assigner la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter à titre principal, au visa des articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, la condamnation in solidum de la SCI BZG et de la SARL SWEET INN PARIS à cesser toute activité de location en meublé dans le lot dont la SCI BZG est copropriétaire, sous astreinte de 1.000 € par jour, ainsi que leur condamnation in solidum à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 8ème demande au tribunal de :

Vu les articles 8, 9 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 d’application de la loi précitée, le règlement de copropriété du 9 février 1948 et ses modificatifs des 19 juin 1958 et 11 juin 2000, l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Juger que la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS ont violé le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] à Paris 8ème,

En conséquence,

Condamner in solidum la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS à cesser toute activité de location en meublé dans le lot dont la SCI BZG est copropriétaire, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour et par infraction constatée par voie de commissaire de justice à compter du prononcé du jugement,

Juger que l’activité de location en meublé cause des troubles anormaux de voisinage au syndicat des copropriétaires,

En conséquence,

Condamner in solidum la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts,

Débouter la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et juger n’y avoir lieu à y déroger,

Condamner in solidum la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS aux entiers dépens.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2024, la société SCI BZG et la S.A.R.L. SWEET INN PARIS demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des article 544, 1353 du code civil, l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’article 9 du code de procédure civile, la jurisprudence citée,

Recevant les sociétés BZG et SWEET INN [Localité 13] en l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

Y faisant droit,

Juger que l’usage commercial du lot n° 14 est établi,

Juger que l’activité de location meublée saisonnière exercée dans le lot n° 14 ne viole pas les dispositions du règlement de copropriété et n’est pas contraire à la destination de l’immeuble,

Juger qu’aucun trouble anormal de voisinage n’est caractérisé, ni démontré comme exclusivement imputable à l’activité de location meublée exercée par la société SWEET INN [Localité 13],

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Ecarter l’exécution provisoire des chefs du jugement faisant grief aux sociétés SCI BZG et SWEET INN PARIS,

A contrario, Ordonner l’exécution provisoire des chefs du jugement à intervenir devant bénéficier aux sociétés SCI BZG et SWEET INN PARIS,

Dispenser la SCI BZG de la participation aux frais afférents à la présente instance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi nº65-557 du 10 juillet 1965.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 29 avril 2025 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 29 avril 2025, a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’alinéa 2 de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ainsi, le tribunal n’est pas saisi de la demande exposée en pages 21 et 22 des dernières conclusions de la SCI BZG et de la SARL SWEET INN PARIS visant à voir réputer non-écrite la clause figurant à l’article 4, 2°) in fine du règlement de copropriété dans l’hypothèse où le tribunal estimerait qu’elle prohibe toute activité de location meublée au sein de l’immeuble.

1 – Sur la demande de cessation de toute activité de location en meublé dans le lot n° 14

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] soutient, au visa des articles 9, alinéa 1er, et 8, I, al 2 de la loi du 10 juillet 1965, que la société SWEET IN [Localité 13] exerce au sein du lot n° 14 une activité de location en meublé, par nature commerciale, et loue à titre commercial l’appartement pour des tournages de films en violation du règlement de copropriété, dont l’article 4, 2° prévoit, s’agissant des appartements situés aux étages, une occupation exclusivement bourgeoise ou professionnelle et interdit expressément la location meublée en interdisant la subdivision des appartements, « particulièrement en vue d’une location meublée ». Il précise que si l’immeuble est à usage mixte, les seuls locaux commerciaux admis sont ceux du rez-de-chaussée.

Il expose que le lot est affecté à usage de bureaux et non à usage de commerce. A cet égard, il expose en premier lieu qu’il ressort des termes de l’acte de vente en date du 16 juillet 2018 que le lot est qualifié d’appartement de huit pièces principales aux termes du modificatif au règlement de copropriété en date du 19 juin 1958, composé au jour de la vente de dix bureaux.

Il expose que cet usage du bureau était également indiqué dans la promesse de vente, de sorte que la SCI BZG en avait parfaitement connaissance. Il considère que la définition des bureaux donnée par l’arrêté du 10 novembre 2016, définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d’urbanisme et les règlements des plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu (JO du 25 novembre 2016), modifié par l’arrêté du 22 mars 2023 (JO du 24 mars 2023), exclut toute activité commerciale.

Il fait valoir en deuxième lieu qu’il ressort du dossier de déclaration préalable de travaux déposé auprès de la Maris de [Localité 13] le 18 février 2021, qui a donné lieu à l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable de changement de destination en date du 26 février 2021, que le projet consistait bien en un changement de destination des locaux existants à usage de bureaux en hébergement hôtelier (quand bien même le dossier était trompeur pour indiquer en dernière page que « l’immeuble est d’un usage mixte avec les commerces/restaurants au RDC et un mélange de locaux commerciaux et d’habitations aux étages »).

Il considère en troisième lieu que les mentions de la fiche de révision foncière (pièce adverse n° 2) souscrite le 26 octobre 1970, après le 1er janvier 1970, sont inopérantes pour en établir l’usage au 1er janvier 1970 en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (Civ. 3ème, 11 janvier 2024, n°22-21.126, FS-B). En tout état de cause, il estime que ladite fiche ne confirme nullement un usage commercial du lot puisqu’elle décrit le lot, dont le copropriétaire était à l’époque UNIPIERRE III, comme étant des « bureaux ou locaux administratifs » à « activités administratives ». Il précise que ce lot était occupé à ladite date par la société PRIME et FERRARI, dont l’activité était civile (« Constructions et opérations immobilières – bureaux »), comme cela ressort des dispositions aux termes de l’article L. 110-1, 2° du code de commerce (qui répute actes de commerce « Tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux » et exclut donc du champ commerciale l’activité de promotion-construction). Il précise que la pièce n° 2-1 des défendeurs comporte la mention manuscrite « bureaux cs », que les défenderesses traduisent en « bureaux commerciaux », alors qu’il est indiqué clairement que l’activité exercée est « Constructions et opérations immobilières ». Il expose que la fiche dite « R » a pour seul objet est de décrire techniquement les locaux communs (c’est-à-dire « parties communes »), et de récapituler « les locaux et biens à usage privatif », mais nullement les affectations desdits locaux.

Il estime en quatrième lieu que la lettre de la Préfecture de [Localité 13] du 17 février 1981 ne confirme pas l’usage commercial du lot de copropriété n° 14, puisqu’il ressort du 2° de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version alors applicable, qu’un local à usage professionnel – ce qui était le cas en 1981 du lot n° 14 –, ne peut être affecté à un usage autre que l’habitation, ce qui exclut toute affectation commerciale.

Il expose que le copropriétaire bailleur était informé de ladite activité (lettre de mise en demeure du syndic du 8 septembre 2020 ; courrier recommandé adressé le 29 octobre 2019 par le conseil de la SCI BZG à la SCI BOETIE 118, copropriétaire dans l’immeuble du [Adresse 3] et président du conseil syndical).

En réponse aux moyens opposés en défense, il expose que l’activité cause de nombreuses nuisances. Il fait valoir que ces troubles de voisinages ne sont pas compatibles avec le standing de l’immeuble, qui comporte des appartements à usage d’habitation, mais aussi des professions libérales, ce qui impose qu’il soit tenu à la perfection et que ses éléments d’équipement soient respectés et en état de marche.

La S.C.I. BZG et la S.A.R.L. SWEET INN [Localité 13] admettent que l’activité exercée par cette dernière est de nature commerciale mais soutiennent que le lot n° 14 est affecté à un usage commercial depuis le 1er octobre 1943 dans le respect du règlement de copropriété qui prévoit un usage mixte (appartements, boutiques et bureaux) et ne limite pas les locaux commerciaux au rez-de-chaussée. Elles estiment donc que les dispositions du règlement de copropriété afférentes aux appartements à usage d’habitation (article 4.2) ne leur sont pas opposables.

Elles exposent que la commercialité du lot n° 14 résulte de :

— l’acte de vente, dont la clause « Affectation – destination et usage du bien » mentionne un usage « autre que l’habitation » au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et un « usage de bureaux commerciaux (…) depuis le 1er octobre 1943 au moins », « au sens des dispositions du code de l’urbanisme », et qui précise que le titre de propriété du précédent propriétaire stipulait par ailleurs que « le lot n° 14 est à usage de bureaux commerciaux et qu’il a été utilisé à cet usage depuis le 1er octobre 1943 au moins »,

— la fiche de révision foncière récapitulative (modèle R, pièce n° 2.2, p. 2), laquelle ne comporte aucune indication dans la case « logement en appartement » et de la fiche de révision spécifique au lot n° 14 (modèle C, pièce n° 2.1), établie sur le modèle C dédié aux locaux commerciaux (et non sur la base d’un modèle « P » dédié aux locaux professionnels), qui mentionne à l’encadré n° 3, sous la rubrique nature du commerce, « constructions et opérations mobilières, bureaux cx », soit bureaux commerciaux, ainsi que la mention, à l’encadré 32 « location », la date de révision du loyer « pour les locaux commerciaux », et, au titre de « année d’entrée dans les lieux du locataire actuel », l’année « 1961 », soit une date antérieure au 1er janvier 1970, étant exposé que l’activité alors exercée par la société commerciale PRIME ET FERRARI était une activité commerciale puisque l’activité de promotion immobilière est une activité fiscalement assimilée à une activité commerciale puisque ses bénéfices sont imposables, par détermination de la loi, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux conformément au 1° bis du I de l’article 35 du CGI, étant par ailleurs considéré que le fait que la fiche ne soit pas datée du 1er janvier 1970 n’affecte pas sa valeur probante dès lors que ladite fiche est corroborée par d’autres éléments,

— la lettre de la préfecture de [Localité 13] du 17 février 1981, aux termes de laquelle « l’aliénation à usage commercial desdits locaux ne soulève pas d’objection au regard des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation »,

— l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable de changement de destination en hébergement hôtelier de la mairie de [Localité 13] du 26 février 2021.

Elles font valoir que le changement de la nature d’activité dans un lot où le règlement de copropriété autorise l’exercice du commerce n’implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l’immeuble et peut s’effectuer librement sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble.

Elles considèrent qu’il ressort de plusieurs arrêts que la compatibilité de l’activité exercée avec la destination de l’immeuble ne doit pas être appréciée en s’arrêtant à la dénomination ou à la qualification (occupation bourgeoise, civile ou commerciale) de l’activité exercée dans le local mais en s’attachant aux inconvénients engendrés par cette activité, pour les comparer à ceux résultant normalement des activités dont l’exercice a été prévu par le règlement de copropriété (Civ. 3ème, 22 mai 2012, pourvoi n°11-10.032 ; Civ. 3ème, 7 septembre 2010, pourvoi n°09-15.922 ; Civ. 3ème, 8 juin 2011, pourvoi n°10-15.891 ; Civ. 3ème, 17 mars 2016, pourvoi n°14-26.954 ; Civ.2ème, 22 mai 2012, n°11-10.032 ; Civ.3ème, 8 juin 2011, n°10-15.891 et Civ. 3ème, 17 mars 2016, n°14-26.954).

Elles estiment que la clause de l’article 4.2 du règlement de copropriété, qui n’est pas applicable au lot n° 14, pour n’être relative qu’aux appartements, ne prohibe en tout état de cause pas la location meublée mais uniquement « la subdivision des appartements, dans le but d’y installer de la location meublée ».

***

L’article 2, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 9 fixe certaines restrictions au droit d’usage des copropriétaires : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’article 8, alinéa 1er de la même loi, dispose que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance », de sorte qu’il peut y être indiqué à quel usage chaque lot se trouve en principe affecté (habitation, local d’activité professionnelle, boutique, commerce, le cas échéant avec certaines exclusions, cave, grenier, garage, box, resserre, entrepôt, atelier, etc.). L’alinéa 2 dudit article précise qu’il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Il résulte de ces dispositions qu’un règlement de copropriété peut comporter des dispositions restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, qui sont valables si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.

La liberté étant le principe, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou règlementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, c’est-à-dire par référence non seulement aux clauses du règlement de copropriété déterminant les conditions de jouissance de l’immeuble, étant à cet égard précisé que les mentions non contradictoires de l’état descriptif de division intégré au règlement peuvent compléter, si elles sont plus précises, le règlement de copropriété sur la destination des lots (Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n° 16-16.849), mais eu égard à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot (par ex, Civ. 3ème, 10 décembre 1986, n° 85-11.374, Bull n°179).

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de relever que si le syndicat des copropriétaires sollicite la cessation de toute activité de location meublée (sans limitation à l’activité de location de courte durée), il dénonce une activité de location meublée de courte durée au bénéfice d’une clientèle touristique, conformément, au demeurant, à l’habilitation donnée au syndic par la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 9 février 2021 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires) visant l’obtention de la cessation de « l’activité de location saisonnière ».

Il est constant que l’activité de location meublée de courte durée ou « touristique » exercée dans le lot n° 14 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 14] est de nature commerciale.

Si les parties débattent amplement de la possibilité ou non d’un usage commercial du lot n° 14 au regard des documents afférents à la vente dudit lot, du dossier relatif à la déclaration préalable de travaux, de la fiche de révision foncière et des autorisations administratives, la question sur laquelle le tribunal doit se prononcer au premier chef est celle de la possibilité d’exercer ou non une telle activité commerciale au sein dudit lot n° 14, en application des dispositions du règlement de copropriété et conformément à la destination de l’immeuble, étant rappelé que la conformité du changement d’usage d’un lot au regard de la destination de l’immeuble est indépendante de la procédure d’autorisation administrative qu’un copropriétaire doit, par ailleurs, respectée (ex. : Cour d’appel de [Localité 17], 1ère chambre, section 1, 15 novembre 2010, n° RG 09/04649).

A cet égard, il ressort du règlement de copropriété en date du 9 février 1948 que l’immeuble objet du présent litige est un « immeuble de rapport » situé à l’angle des [Adresse 15] dans le [Localité 10]. Il est composé « d’un étage de caves voutées, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages carrés, d’un cinquième étage mansardé, et d’un sixième étage lambrissé », « d’une petite construction dans la cour à usage de cuisine de la loge et water closet », « d’une petite cour », le tout d’une superficie de 279,95 m² (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires, page 1). Le tribunal relève que l’immeuble dispose des services d’une gardienne (attestation de Mme [O] signée en cette qualité, pièce n° 13 du syndicat des copropriétaire). Il est donc d’un standing correct.

La partie du règlement du 9 février 1948 intitulée « Division dudit immeuble par appartements » mentionne deux « boutiques » au rez-de-chaussée (à usage de café-tabac pour l’une, de magasin pour l’autre), ainsi que neufs « appartements » du 1er au 5ème étages. Le modificatif au règlement de copropriété en date du 19 juin 1958 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires) reprend les désignations précitées, au sein du paragraphe II « parties de propriété exclusive et particulières » du chapitre « division dudit immeuble par appartement », en ajoutant que les dix lots du 6ème étage sont des « chambres » (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires, pages 4 à 6). Le modificatif au règlement de copropriété en date du 11 juin 2000 (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires) est relatif à la modification des lots du 6ème étage (création d’un appartement au 6ème étage via la réunion de chambres et la vente de parties communes).

Le lot n° 14 est ainsi désigné : « premier étage sur [Adresse 16], appartement comprenant : antichambre, huit pièces, salle de bains, cuisine, débarras, deux water-closets, dégagements » (pièces n° 1 et 2 du syndicat des copropriétaires). Il s’agit du seul lot situé au premier étage de l’immeuble. Les étages 2 à 5 ne comptent chacun que deux appartements. Le dernier étage comporte, depuis le modificatif du 11 juin 2000, un appartement et des chambres.

Le règlement de copropriété prévoit, dans son article 4 « droits et obligations des propriétaires », inséré au sein d’un paragraphe intitulé « propriété et usage de la propriété exclusive et particulière », que :

— « chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne l’appartement ou la boutique, la cave et les chambres du sixième lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires (…) » ;

— « 2° Les appartements ne pourront être occupés ou habités que bourgeoisement ou professionnellement et par des personnes honorables et de bonne vie et mœurs.

Aucune industrie ne pourra être exercée dans un appartement.

Il ne pourra jamais y avoir dans l’immeuble deux médecins exerçant la médecine générale ou la même spécialité, deux personnes ou sociétés exerçant la même profession, sans le consentement exprès de celui déjà installé dans l’immeuble.

Aucune clinique, ni aucun laboratoire d’expériences ne pourront être établis dans un appartement, non plus qu’un cours de leçons de musique, de chant ou de danse, ni salle de conférences.

Il ne pourra être procédé à aucune vente publique dans les appartements.

Il ne sera toléré dans ou sur l’immeuble, aucun signe de publicité lumineuse ou autres, autres que ceux des boutiques. Des plaques d’un modèle uniforme et agrées par le conseil de gérance pourront être placées à gauche et à droite de la porte d’entrée ainsi qu’aux fenêtres et balcons.

Chacun des propriétaires devra veiller à ne rien faire ou à ne rien laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison.

Les appartements, mais non les boutiques, ne pourront être revendus, ou autrement aliénés ou attribués qu’en totalité, sans pouvoir être subdivisés d’aucune manière de façon qu’ils conservent leur caractère actuel.

Les acheteurs s’engagent par avance à ne pas subdiviser les appartements et particulièrement en vue d’une location meublée ».

Si l’article 4 du règlement de copropriété ne mentionne pas formellement que l’activité commerciale n’est autorisée que dans les lots du rez-de-chaussée, il ressort de la lecture combinée dudit article et de l’état descriptif de division, contractualisé, que le premier détermine l’occupation de l’immeuble par référence aux termes employés dans le second (« boutique », « appartement », « chambre », « cave »). Ainsi, en mentionnant les « boutiques » ou les « appartements », l’article 4 précité renvoie nécessairement à la situation (étage) desdites « boutiques » (rez-de-chaussée) et « appartements » (étages) indiqué dans l’état descriptif de division.

L’article 4 précité prévoit expressément que les « appartements », soit les lots situés aux étages, sont dédiés à l’habitation ou à l’exercice d’une profession libérale non bruyante (exclusion des cours de leçons de musique, de chant ou de danse, des salles de conférences) et ne peuvent être subdivisés afin de « conserver leur caractère actuel », de prévenir « la location meublée » et donc, a fortiori, la location meublée de courte durée. Ces termes expriment une volonté claire et non équivoque des rédacteurs du règlement de copropriété de l’immeuble de :

— conférer une destination mixte à l’immeuble, principalement à usage d’habitation et d’exercice d’une profession, en limitant l’occupation des étages à l’habitation ou à l’exercice d’une profession, à l’exclusion de l’activité commerciale, laquelle est expressément et distinctement prévue au rez-de-chaussée,

— préserver, au sein des étages, une quiétude toute particulière, le tribunal relevant à cet égard que, outre les dispositions précitées, le règlement interdit, au sein du paragraphe 4 de l’article 4 « les animaux, même domestiques, de nature bruyante, désagréable ou nuisible », en tolérant uniquement « les chiens de petites tailles ».

A l’examen de ces stipulations ainsi que des caractères et de la situation de l’immeuble, il apparaît que l’activité de location de courte durée exercée par la société SWEET IN [Localité 13] au sein du lot n° 14 détenu par la société BZG n’est pas conforme à la destination de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 14], et qu’elle porte en outre atteinte aux stipulations de son règlement de copropriété, privilégiant en l’espèce son caractère résidentiel avec des stipulations spécifiques, particulières détaillées, quant à l’utilisation des locaux qualifiés d’appartements, du premier au cinquième étages de l’immeuble, destinées à préserver le calme et la tranquillité au sein de l’immeuble.

Nonobstant l’autorisation d’exercice d’une activité commerciale au rez-de-chaussée, la restriction aux droits des copropriétaires des autres locaux, justifiée en l’espèce par la destination bourgeoise de l’immeuble, s’impose au propriétaire du lot n° 14, au premier étage gauche de l’immeuble, qui ne peut exercer une activité de location meublée de courte durée à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, dont la nature commerciale n’est pas contestée et qui contrevient en tout état de cause aux clauses précitées du règlement de copropriété relatives à l’usage que les copropriétaires doivent faire de leur lot, justifiée par la destination bourgeoise de l’immeuble impliquant une occupation pérenne et paisible, au regard de ces caractéristiques et de sa situation (ex. : Cour d’appel d'[Localité 12], Chambre 1-2, 25 mars 2021, n° RG 19/18856 ; Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 4 – Chambre 2, 31 mai 2023, n° RG 22/18593 ; 25 octobre 2023, n° RG 19/11631).

Il conviendra ainsi de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires en ordonnant à la SCI BZG et à la SARL SWEET INN PARIS de cesser ou faire cesser dans le lot n° 14 de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 8ème toute activité de location meublée de courte durée dans le lot dont la SCI BZG est copropriétaire, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice, passé le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

Ladite astreinte courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de sa demande plus ample visant à voir ordonner la cessation de « toute activité de location meublée ».

2 – Sur la demande de dommages et intérêts formée au titre des troubles anormaux du voisinages

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] soutient que, depuis plus quatre ans, il subit les nuisances suivantes résultant de l’activité exercée par la société SWEET IN [Localité 13] : bruits à des heures indues, entreposage de valises dans le hall de l’immeuble ou sur les paliers à l’arrivée ou au départ des occupants, entreposage de sacs poubelle et de sacs de linge sale sur le palier au départ des locataires, pannes répétées de l’ascenseur.

La S.C.I. BZG et la S.A.R.L. SWEET INN [Localité 13] répondent que :

— la matérialité des troubles et leur persistance ne sont pas caractérisées, eu égard à l’absence de force probante des pièces versées aux débats, étant en tout état de cause estimé que les allées et venues des différents locataires n’excèdent pas les nuisances occasionnées par l’exercice des autres activités libérales et commerciales présentes dans l’immeuble,

— le caractère collectif des prétendus troubles subis n’est pas établi.

***

L’alinéa 1er de l’article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours, dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

L’article 9 de la même loi dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le caractère collectif du trouble subi en se contentant de verser aux débats :

— six attestations de résidents de l’immeuble dont quatre rédigées par Mme [Z], domiciliée au 6ème étage (pièces n° 8, 12 à 16 du syndicat des copropriétaires),

— des photographies présentées comme étant des vues du hall de l’immeuble et du palier du 1er étage, dénuées de force probante pour être produites sur papier libre (pièces n° 9 à 11 du syndicat des copropriétaires).

Au surplus, si lesdites attestations dénoncent les allers et venues de touristes ainsi que l’encombrement des parties communes (hall d’entrée et palier du 1er étage) par des valises, des poubelles et des sacs de linge entreposés devant la porte de l’appartement du 1er étage dans l’attente du passage d’une société privée de nettoyage ainsi que des colis livrés devant la porte de l’appartement du 1er étage, elles ne caractérisent pas des nuisances d’une intensité telle qu’un trouble anormal du voisinage puisse être retenu (aucune nuisance sonore dénoncée ; une seule attestation mentionnant une odeur de cannabis provenant, le soir du 7 juin 2023, de l’appartement du 1er étage ; une seule attestation, celle de la gardienne de l’immeuble, mentionnant avoir, une fois, été bousculée par les valises de touristes après avoir exposé n’avoir rencontré aucuns problèmes avec les locataires de l’appartements du 1er étage). Par ailleurs, aucune pièce ne permet de retenir que les locations de courtes durées seraient en lien avec un dysfonctionnement de l’ascenseur. Enfin, à défaut de tout autre élément de preuve, ces seules attestations signées en janvier 2021 et juin 2023 ne permettent pas de retenir l’existence des nuisances dénoncées dans ces attestations comme étant survenues « au cours de l’année 2020 et en janvier 2021 », en décembre 2022 et en juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de condamnation in solidum de la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

La SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS, qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Tenues aux dépens, elles seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS seront déboutées de l’intégralité de leurs demandes formées au titre de la dispense prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS à cesser ou faire cesser dans le lot n° 14 de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 8ème toute activité de location meublée de courte durée, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice, passé le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant un délai maximal de six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 14] de sa demande plus ample visant à voir ordonner la cessation de « toute activité de location meublée »,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 8ème de l’intégralité de sa demande condamnation in solidum de la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS aux entiers dépens de l’instance,

Condamne in solidum la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 14] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI BZG et la SARL SWEET INN PARIS de l’intégralité de leurs demandes formées au titre de la dispense prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 10 Juillet 2025

La Greffière Le Président