TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [W], Madame [P] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e David BOUSSEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05429 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAXP

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z], [E] [N] épouse [F]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e David BOUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R231

DÉFENDEURS

Monsieur [R], [I] [W]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [P] [U]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 17 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/05429 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAXP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2011, M. [T] [G] a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [U] et M. [R] [W] pour un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 970,49 euros.

A la suite du décès de M. [T] [G], Mme [Z] [F] est devenue propriétaire.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3774 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [U] et M. [R] [W] le 23 juillet 2024.

Ce premier commandement de payer a été soldé.

Faute de reprendre le paiement régulier des loyers, par actes de commissaire de justice des 15 et 16 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 900 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations du 30 avril 2025 en ce qui concerne M. [R] [W], et du 6 mai 2025 en ce qui concerne Mme [P] [U], Mme [Z] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [U] et M. [R] [W], obtenir la condamnation solidaire de Mme [P] [U] et M. [R] [W] au paiement des sommes suivantes : -6 500 euros au titre de l’arriéré locatif au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-1 300 euros, payable le premier de chaque mois à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux chaque mois commencé étant dû au titre du paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation

2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer et leur dénonciation à hauteur de la somme de 311,87 euros.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 octobre 2025.

À cette audience, Mme [Z] [F], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative actualisée s’élève à 15 600 euros.

Décision du 17 décembre 2025

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M. [R] [W], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative et indique ne plus payer les loyers depuis décembre 2024 en raison d’un important arriéré d’impôts à régler. Il précise que Mme [P] [U] n’est plus présente dans l’appartement depuis juillet 2018 date à laquelle leur PACS a été rompu. Il demande l’obtention de délais.

Mme [P] [U] indique qu’elle n’est plus cotitulaire du bail depuis le 2 juillet 2018 date à laquelle il y a eu dissolution du PACS l’alliant à M. [R] [W]. Elle précise avoir envoyé un courrier à l’ancien propriétaire M. [T] [G] environ un mois après son départ. Elle précise qu’elle a acheté un appartement et qu’elle rembourse la somme de 1000 € par mois. Ses revenus sont d’environ 2600 € par mois. Le couple a un enfant en garde alternée depuis son départ du logement, objet du présent litige.

Il sera référé aux assignations pour un plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 17 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [Z] [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Le bail a été conclu le 1er novembre 2011 pour une période de trois mois renouvelables. Il a été renouvelé tacitement à de nombreuses reprises et pour la dernière fois le 1er novembre 2023.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, si un commandement de payer a bien été signifié aux locataires les 15 et 16 janvier 2025 leur accordant un délai de deux mois aux fins de régler la somme de 3900 euros, celle-ci n’a pas été réglée par ces derniers ni dans le délai de six semaines, ni dans le délai de deux mois.

Décision du 17 décembre 2025

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La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mars 2025.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris, puisque les impayés ont débuté en décembre 2024 et se sont répétés ce que ne dément pas M. [R] [W].

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [R] [W] ne s’acquitte plus du loyer depuis le mois de décembre 2024. En outre, le paiement du loyer n’a pas été repris avant l’audience. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [Z] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [R] [W] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution fixant à deux mois après commandement de quitter les lieux la mise en œuvre de l’expulsion.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [R] [W] demande un délai, ce à quoi la bailleresse s’oppose dans la mesure où ce dernier ne s’est jamais manifesté.

Force est de constater que M. [R] [W] connaît des difficultés dans le paiement des loyers depuis le mois de juillet 2024. En dépit des commandements de payer reçus et de l’assignation à comparaître devant le tribunal, aucune preuve de démarches actives notamment auprès de la bailleresse n’est rapportée. Par ailleurs, Si M. [R] [W] indique avoir une situation professionnelle stable, il n’en justifie pas à l’audience.

Il sera également relevé qu’il bénéficiera de la prochaine trêve hivernale qui a commencé le 1er novembre pour s’achever fin mars 2026, et du délai légal de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux.

En ces conditions, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [Z] [F] actualise la somme de 15 600 euros au jour de l’audience du 29 octobre 2025.

Par application de l’article 515-4 al 2 du Code civil, les partenaires sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.

De plus, le contrat de bail stipule : « Les cosignataires du présent contrat, mariés ou liés par un pacte civil de solidarité, sont, de par ces liens, solidaires de droit du paiement des loyers et charges ».

Toutefois, la solidarité prend fin avec l’extinction de la convention, c’est-à-dire :

— à la date du mariage ou du décès de l’un d’eux,

— en cas de décision commune, ou de décision unilatérale de mettre fin au PACS, à la date de l’enregistrement de la dissolution par l’officier de l’état civil ou le notaire instrumentaire auprès duquel le PACS avait été enregistré.

Décision du 17 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/05429 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAXP

Conformément à l’article 515-7 alinéa 8 du code civil, la dissolution du PACS est opposable aux tiers à partir du jour où les formalités de publicité prescrites par le décret n°2006-1806 du 23 décembre 2006 (qui renvoie à l’article 49 du code civil : mention en marge des actes de l’état civil) ont été accomplies.

Ainsi, en cas de congé donné unilatéralement au bailleur par un partenaire lié par un PACS, celui-ci restera solidairement tenu au paiement des loyers même s’il n’habite plus dans les lieux, jusqu’au terme du bail ou jusqu’à la publicité de la dissolution du PACS.

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. La simple information par lettre simple ne peut valoir congé.

Mme [P] [U] ne justifie pas avoir donné congé du bail dans les formes prescrites.

Elle ne produit pas davantage son acte de naissance ainsi que celui de M. [R] [W] portant indication de la dissolution du PACS.

Il en résulte que Mme [P] [U] est en conséquence tenue solidairement du paiement des loyers avec M. [R] [W] au titre des loyers impayés et échus.

M. [R] [W] et Mme [P] [U] seront condamnés solidairement à payer à la bailleresse la somme de 6500 euros restant due à la date de résiliation du bail survenue le 17 mars 2025.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [R] [W] et Mme [P] [U] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la résiliation du bail. Par ailleurs le maintien dans les lieux au-delà de la date d’expiration du bail ouvre droit à l’indemnité d’occupation au profit du bailleur.

L’indemnité d’occupation est la somme due après la fin du bail intervenue en raison d’une résiliation, d’un congé ou d’une annulation par l’occupant sans droit ni titre, au titre de la responsabilité et de la privation de jouissance subie par le propriétaire.

Elle commence à courir au lendemain de la fin du bail et s’arrête à la restitution effective des lieux. Elle est à la fois compensatoire et indemnitaire et est destinée à réparer le préjudice du bailleur et à rémunérer la jouissance sans titre du bien.

Compte tenu de son caractère indemnitaire dont le fait générateur est l’occupation, il appartient à la bailleresse de démontrer l’occupation du bien par Mme [P] [U] ce qui n’est nullement le cas en l’espèce. Au contraire, Mme [P] [U] justifie qu’à la date de la résiliation du bail, elle vit à [Localité 5].

Il en résulte que seul M. [R] [W] doit être condamné à payer l’indemnité d’occupation.

Mme [Z] [F] a actualisé la dette correspondant à un arrière de loyer et de l’indemnité d’occupation à la somme de 15600 euros lors de l’audience du 29 octobre 2025. La part relative à l’indemnité d’occupation est de 9100 euros (15600-6500). M. [R] [W] n’a pas contesté ce montant.

Il convient de condamner M. [R] [W] au paiement de la somme de 9100 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation.

Par ailleurs, M. [R] [W] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance du 30 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [P] [U] et M. [R] [W], qui succombent à la cause, seront conjointement condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût des commandements de payer à hauteur de 311,87 euros, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En application de ce texte, M. [R] [W] sera condamné à payer à Mme [Z] [F] la somme de 800 euros. En équité, il n’y a pas lieu de condamner Mme [P] [U] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer des 15 et 16 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er novembre 2011 entre M. [T] [G] aux droits duquel vient Mme [Z] [F], d’une part, et Mme [P] [U] et M. [R] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 17 mars 2025,

ORDONNE à M. [R] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux sollicitée par M. [R] [W],

CONDAMNE solidairement Mme [P] [U] et M. [R] [W] à payer à Mme [Z] [F] la somme de 6500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025,

CONDAMNE M. [R] [W] à payer à Mme [Z] [F] la somme de 9100 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du bail, somme arrêtée à la date du 29 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [R] [W] à verser à Mme [Z] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, depuis le 30 octobre 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à condamner Mme [P] [U] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [R] [W] à payer à Mme [Z] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE conjointement Mme [P] [U] et M. [R] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer à hauteur de 311.87 euros ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge