TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/11546

N° Portalis 352J-W-B7G-CXZ6L

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CABINET MAS ROCHER, SAS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

DÉFENDEURS

La société SARAH INVEST, SAS, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant/postulant, vestiaire #PN69

La Société RAYANA 3, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillante

Décision du 13 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11546 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZ6L

Monsieur [J] [I] [L],

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

La S.A.S. SARAH INVEST est propriétaire du lot n° 2, constitué d’une boutique, chambre, lingerie et d’une cave au sous-sol, au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, donné à bail pour l’exercice d’un commerce d’épicerie, souvenirs.

Par courrier recommandé du 17 décembre 2018, le cabinet MAS ROCHER, syndic en exercice de l’immeuble, a indiqué à la S.A.S. SARAH INVEST avoir été informé par le conseil syndical que ses locataires des locaux au rez-de-chaussée de l’immeuble avaient réalisé des “travaux importants sans aucune autorisation préalable” et il a mis en demeure cette dernière de :

— faire retirer immédiatement le store métallique installé “ce week-end” sans autorisation ni de la copropriété, ni de la mairie (photos jointes),

— faire cesser ces travaux dans l’attente d’un rendez-vous avec l’architecte de l’immeuble, le conseil syndical et le syndic,

— lui faire parvenir un descriptif détaillé des travaux envisagés et de ceux à réaliser, ainsi que les attestations de qualifications professionnelles et d’assurance des entreprises intervenantes sur ce chantier.

Le gestionnaire locatif du bailleur a répondu à ce courrier, par lettre recommandée du 19 décembre 2018, que les “travaux effectués étaient uniquement des travaux d’amélioration et de décoration intérieurs et qu’ils n’affectaient pas les parties communes ni les murs porteurs de l’immeuble”, avec la precision selon laquelle “l’activité du local sera uniquement une boutique de solderie”.

A la suite d’un rendez-vous contradictoire organisé sur place en presence du conseil syndical le 18 février 2019, le gestionnaire locatif de la S.A.S. SARAH INVEST a mis en demeure la S.A.R.L. GEO, locataire, par lettre recommandée du 19 février 2019, d’installer une vitrine en verre, identique aux vitrines voisines, de reboucher les trous de depose des enseignes précédentes en enduisant proprement le mur (photos jointes) et de remplacer les deux spots existants par des spots moins éclairants.

Faute de réaction, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] a adressé, le 10 mai 2022, une lettre recommandée de mise en demeure d’avoir, sous un mois, à remettre les lieux dans leur état antérieur, “telles qu’ils se présentaient lorsque le local était occupé par un vétérinaire”.

Le conseil de la S.A.S. SARAH INVEST a répondu par courriel du 18 mai 2022 que :

— le store métallique n’était pas posé à l’extérieur mais à l’intérieur (partie privative),

— concernant le retrait des pavés de verre, ces derniers “n’étaient pas adaptés aux activités commerciales qui sont pourtant autorisées par le Règlement de Copropriété”, ces pavés, à la mode à l’époque, ayant “complètement disparu du paysage visual parisien”.

C’est dans ces conditions que, après que son syndic ait été habilité à agir à l’encontre de la S.C.I. SARAH INVEST et de son locataire, la SARL GEO, ayant notamment “effectué des travaux de modification de la façade extérieure sans autorisation ni de la copropriété ni de l’administration”, selon résolution n° 16 de l’assemblée générale du 5 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] a fait assigner la S.A.S. SARAH INVEST, Monsieur [J] [I] [L] et la S.A.R.L. RAYANA 3 devant le tribunal judiciaire de Paris, par actes d’huissier des 19 et 21 septembre 2022, afin de solliciter, à titre principal, la condamnation solidaire, sous astreinte, de la société SARAH INVEST et de la société RAYANA 3 ayant pour gérant Monsieur [J] [I] [L] à remettre les lieux en leur état antérieur (suppression du rideau métallique, reconstitution de la devanture en pavés de verre), sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les frais et honoraires seront pris en charge par ces derniers.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 14, 15 et 25 b,

JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence, y faisant droit,

CONDAMNER solidairement la société SARAH INVEST et la société RAYANA 3 ayant pour gérant Monsieur [J] [I] [L] à remettre les lieux en leur état antérieur,

Dire que cette remise en l’état antérieur consistera :

— A supprimer le rideau métallique,

— A reconstituer la devanture en pavés de verre.

ASSORTIR chaque poste de condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir quinze jours après la signification du jugement,

DIRE que les travaux de remise en l’état antérieur des lieux seront exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les frais et honoraires seront pris en charge par la société SARAH INVEST et la société RAYANA 3 ayant pour gérant Monsieur [J] [I] [L], REJETER toute demande formée par la société SARAH INVEST,

CONDAMNER solidairement la société SARAH INVEST et la société RAYANA 3 ayant pour gérant Monsieur [J] [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] une somme de 7.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement la société SARAH INVEST et la société RAYANA 3 ayant pour gérant Monsieur [J] [I] [L] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, la S.A.S. SARAH INVEST demande au tribunal de :

Vu l’assignation,

Vu les pièces,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

A titre principal :

DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société SARAH INVEST,

A titre subsidiaire :

SURSEOIR à statuer dans l’attente de la ratification du projet d’aménagement de la société SARAH INVEST par le syndic,

CONDAMNER Monsieur [J] [L] à garantir la société SARAH INVEST de toutes les condamnations qui seront, le cas échéant, prononcées à son encontre.

Décision du 13 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11546 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZ6L

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés, respectivement, à personne morale et à domicile, dans les conditions des articles 655 à 658 du code de procédure civile, la S.A.R.L. RAYANA 3 et Monsieur [J] [I] [L] n’ont pas constitué avocat.

Le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 décembre 2024, a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande principale de remise en état des lieux sous astreinte, formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], et sur la demande subsidiaire de sursis à statuer « dans l’attente de la ratification » par le syndic de son projet d’aménagement, formée par la S.A.S. SARAH INVEST :

1-1 Sur la demande de remise en état :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] fait valoir en substance que des travaux touchant l’aspect extérieur de l’immeuble, en modifiant la façade, ont été réalisés sans autorisation préalable, en violation des dispositions légales d’ordre public de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, la modification de façade constituant également une violation du règlement de copropriété (articles 14 et 22). Il ajoute que la société SARAH INVEST reconnaît la réalisation de ces modifications en dehors de toute autorisation, d’urbanisme ou de la copropriété, et se contente de procéder par comparaison avec les vitrines du quartier.

La S.A.S. SARAH INVEST répond que les travaux litigieux qu’elle a réalisés n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble en ce qu’ils sont strictement conformes aux travaux réalisés par les boutiques situées à la même adresse, dépendant de la même copropriété (pièce n° 1), de sorte qu’il n’y a pas de modification de la façade mais plutôt d’une amélioration, ce qui est sensiblement différent.

Concernant les pavés de verre, elle précise que les locaux situés à la même adresse ne disposent pas/plus desdits pavés, cette absence de pavés originels ou leur dépôt étant indifférents puisqu’elle n’affecte pas la structure extérieure de l’immeuble, qui ne dispose d’aucun pavé, de sorte que procéder à la repose de ces pavés modifierait au contraire la « structure extérieure » par « comparaison » avec « les locaux situés à la même adresse ».

Concernant le rideau métallique, elle souligne que sa présence n’affecte pas la structure de l’immeuble (pièce n° 1, photographies google Maps), le store étant posé « à l’intérieur (partie privative) » et n’étant pas source de « nuisances sonores », comme indiqué dans un courriel du 18 mai 2022 (pièce adverse n° 9).

Sur le fond, l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

S’agissant des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, il est admis que ne constituent pas des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, au sens du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, des changements de fenêtres qui ne sont pas visibles depuis la voie publique ni des autres occupants de l’immeuble en copropriété et n’ont pas d’impact sur l’harmonie de l’immeuble (Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 6 juin 2012, n° RG 10/17189, Civ. 3ème, 11 mai 1999, n° 93-10477 etc.).

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible (Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10.297) et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du code civil.

A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée, même en l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites, permettant de comparer l’état des lieux avant et après modification de la devanture du local (pièces n° 2 et 3 versées aux débats en demande par le syndicat des copropriétaires : photographie avant modifications et courriel du 15 décembre 2018 de M. [K], copropriétaire, avec six photographies, avant et après, jointes), que les travaux réalisés au mois de décembre 2018 par la société SARAH INVEST ou son locataire (dernières écritures de la S.A.S. SARAH INVEST, page 2) affectent indiscutablement l’aspect extérieur de l’immeuble, nonobstant la qualification de parties privatives des « fenêtres, sur cour et sur rue » aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble (pièce n° 1 produite par le syndicat des copropriétaires, 2°, page 22), en ce qu’ils consistent en i) la pose d’un rideau métallique et ii) la suppression de la devanture en pavés de verre, en façade sur rue de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6].

Les photographies produites démontrent aisément l’atteinte manifeste à l’aspect extérieur de l’immeuble portée par les travaux réalisés sur la façade, en rez-de-chaussée, de l’immeuble, visibles de tous depuis la voie publique (nonobstant les conditions de pose du rideau métallique), travaux qui nécessitaient donc impérativement une autorisation préalable de l’assemblée générale dans les conditions des dispositions d’ordre public du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Au surplus, le règlement de copropriété de l’immeuble dispose clairement en son article 14 (page 25) que les « portes palières, les fenêtres sur rue et sur cour et leur abat-jour, balustrades, rampes, barres d’appui de balcons et accessoires et en général tout ce qui se voit de l’extérieur des appartements, quoique propriété particulière, ne pourront être modifiés dans leur matière, leur forme et leur couleur, que dans les conditions prévues ci-après pour les choses communes.

La peinture en sera de même couleur pour tous les appartements et exécutée sous le contrôle du syndic dont il sera parlé ci-après. Chaque propriétaire pourra faire placer aux fenêtres de son appartement, sur cour ou sur rue, des stores d’étoffe, mais ces stores seront conformes à un modèle uniforme adopté par le syndic ».

L’article 22 dudit règlement (page 27) précise en outre que « les parties de propriété commune ne pourrait être modifiées sans le consentement des trois quarts de voix des propriétaires de l’immeuble, come il est dit dans l’article cinquante-quatre ci-après ».

Il importe peu que ces travaux modificatifs aient pu, le cas échéant, améliorer l’état des lieux, cette « amélioration », à la supposer caractérisée, ne dispensant pas le copropriétaire de solliciter l’autorisation de la copropriété, la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, constituant, indifféremment du résultat obtenu, une violation des dispositions d’ordre public de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Le fait que les travaux litigieux aient été réalisés dans les règles de l’art, et qu’ils soient, le cas échéant, susceptibles de constituer une amélioration de l’état des lieux, ne dispensait donc pas la société SARAH INVEST de son obligation de solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale (en ce sens : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre D, 16 mai 2019, n° RG 18/03954), même en l’absence de « préjudice » pour la copropriété (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 6 mars 2006, n° RG 06/05500).

Il est également indifférent que les travaux litigieux causent ou non des nuisances sonores ou un préjudice quelconque à la copropriété, le seul fait de n’avoir pas soumis à autorisation les travaux en cause étant suffisant à justifier la remise en l’état antérieur des lieux (ex. en ce sens : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre D, 16 mai 2019, n° RG 18/03954).

S’agissant des travaux réalisés en façade de l’immeuble par d’autres « boutiques situées à la même adresse », allégués en défense par la S.A.S. SARAH INVEST, il ne ressort nullement de la photographie « google Map » de juin 2022 produite par cette dernière en pièce n° 1 que les travaux réalisés « par la société SARAH INVEST » (dernières écritures, page 2) seraient « strictement conformes » à ceux réalisés par les boutiques voisines, dont les aménagements apparaissent clairement différents.

En tout état de cause, si d’autres modifications de la façade de l’immeuble auraient pu, le cas échéant, être réalisées, il ne ressort d’aucun élément que des autorisations portant sur des travaux strictement identiques auraient été précédemment accordées dans les mêmes conditions à d’autres copropriétaires, la société SARAH INVEST n’ayant au surplus jamais sollicité une autorisation de l’assemblée générale, avant d’entreprendre au mois de décembre 2018, de sa propre initiative ou à l’initiative de sa locataire, les travaux litigieux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.

Or, il est constant qu’aucune rupture d’égalité entre copropriétaires ne peut être invoquée si une autorisation de travaux a été accordée à certains copropriétaires et refusée à d’autres dès lors que les travaux sollicités n’étaient pas de même nature, la rupture d’égalité supposant que les situations soient strictement identiques (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 16-13.886 ; 9 juillet 2020, n° 18-24.063).

De même, s’agissant de travaux portant manifestement atteinte à la façade de l’immeuble, le mode d’exploitation des commerces avoisinants ne peut valoir exonération du manquement de la société SARAH INVEST à ses propres obligations (ex. : Civ. 3ème, 7 janvier 2021, n° 16-26.998, premier moyen, § 6).

1-2 Sur la demande subsidiaire de sursis à statuer formée par la S.A.S. SARAH INVEST :

La S.A.S. SARAH INVEST fait valoir qu’elle n’est pas restée indifférente aux « véhémences du syndic », son gestionnaire ayant écrit le 20 août 2020 qu’il mettait « tout en œuvre pour avoir le projet d’aménagement de la devanture cependant état au mois d’août et le délai étant un peu court jusqu’à la prochaine AG, je crains que nous ne l’ayons pas dans les temps.

De ce fait, il est possible que nous vous demandions une assemblée générale extraordinaire ultérieurement pour vous soumettre le projet » (pièce n° 2).

Elle ajoute qu’elle n’est pas opposée à remettre les locaux en leur état antérieur « s’il est avéré que la structure extérieure de l’immeuble » a « été modifiée » mais qu’elle souhaite pouvoir soumettre « les différents projets d’aménagements au syndic, afin qu’il ne lui soit pas enjoint postérieurement de refaire des travaux ».

Elle précise qu’il n’est pas certain qu’elle puisse « retrouver des pavés identiques sur le marché », outre que le syndic pourrait lui opposer « une modification de la façade extérieure » qui pourrait lui « être préjudiciable ».

Sur la demande subsidiaire de sursis à statuer de la S.A.S. SARAH INVEST, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] souligne que, depuis 2018, et malgré ses demandes, ce copropriétaire n’a soumis aucun projet de sorte que les copropriétaires ont désormais perdu patience et souhaitent une remise en état, outre que le locataire n’a pas estimé utile de constituer avocat.

***

Aux sens des articles 73, 108, 377 et 378 du Code de procédure civile, il existe deux sortes de sursis :

— d’une part le sursis de droit qui impose une suspension de l’instance en vertu de la loi et s’analyse en une exception dilatoire de “délai d’attente en vertu de la loi” visée par l’article 108 du Code de Procédure Civile,

— d’autre part, le sursis prononcé dans le seul intérêt d’une bonne administration de la justice qui nécessite une appréciation des faits et parfois du droit et qui est un incident d’instance.

Seul le sursis de droit qui constitue une exception dilatoire s’analyse comme une exception de procédure et est soumis aux dispositions de l’article 74 du Code de Procédure Civile.

Il n’en est pas de même du sursis qui n’est pas de droit car la suspension de l’instance n’est pas automatique et peut être refusée par le juge.

En l’espèce, la demande subsidiaire de sursis à statuer formée par la S.A.S. SARAH INVEST apparaît particulièrement inopportune, s’agissant de travaux constitutifs d’un trouble manifestement illicite réalisés sans autorisation préalable en décembre 2018 et alors que cette copropriétaire ne justifie, à ce jour, avoir notifié au syndic aucune demande d’inscription à l’ordre du jour d’un projet d’aménagement de la devanture de son lot, dans les conditions des articles 10 du décret du 17 mars 1967.

Au surplus, il ne ressort d’aucun élément de preuve que la société SARAH INVEST ne serait pas en mesure de « retrouver des pavés identiques sur le marché », de sorte que la remise en état des lieux serait techniquement impossible et/ou qu’elle entraînerait des conséquences disproportionnées pour ce copropriétaire.

La S.A.S. SARAH INVEST sera donc déboutée de sa demande de sursis à statuer « dans l’attente de la ratification » de son projet d’aménagement « par le syndic ».

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, la S.A.S. SARAH INVEST devra être condamnée à restituer la devanture de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] en remettant les lieux en leur état antérieur, par la suppression du rideau métallique et la reconstitution de la devanture en pavés de verre, sous astreinte (globale pour l’ensemble de la remise en état et non pour chaque poste de condamnation) de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

Les travaux susvisés seront exécutés sous la surveillance de l’architecte désigné par la copropriété, dont les frais et honoraires seront pris en charge par la S.A.S. SARAH INVEST.

L’astreinte précitée courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Décision du 13 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11546 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZ6L

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] sera débouté de l’intégralité de ses demandes de condamnation « solidaire » formées à l’encontre de la société RAYANA 3, ayant pour gérant Monsieur [J] [I] [L], dès lors qu’il n’est produit aucun élément (contrat de bail ou autres) de nature à étayer l’affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle le lot n° 2 serait « donné à bail à la société RAYANA 3 ayant pour gérant Monsieur [J] [I] [L] qui exploite un commerce d’épicerie, souvenirs » (dernières écritures, page 2).

Il n’est pas davantage démontré que la société RAYANA 3 serait à l’initiative des travaux de modification de l’aspect extérieur de l’immeuble faisant l’objet du présent litige.

A cet égard, le tribunal relève d’ailleurs qu’à l’examen des pièces produites :

— il ait fait état par un copropriétaire de la réalisation, le 15 décembre 2018, de travaux (devanture, démolition : plafonds, murs) à l’initiative de « M. [N], se présentant comme le propriétaire avec son frère » de l’ex-local du vétérinaire, « afin d’ouvrir en début de semaine prochaine » (pièce n° 3 produite en demande),

— les courriers établis par le gestionnaire locatif du bailleur (pièces n° 5 et 6 produite en demande) mentionnent la « SARL GEO » en qualité de locataire du local commercial en rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2],

— le syndic de l’immeuble a de surcroît été autorisé, selon résolution n° 16 de l’assemblée générale du 5 février 2019, à agir en justice à l’encontre de « la SCI SARAH INVEST dont le locataire la SARL GEO a effectué des travaux de modification de la façade extérieure sans autorisation ni de la copropriété ni de l’administration, et a dégradé la façade de l’immeuble » sans qu’il soit fait mention à un quelconque moment de la société RAYANA 3 ou de son gérant (pièce n° 10 produite en demande, procès-verbal, page 9/13).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] sera également débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre de l’astreinte.

II – Sur le recours en garantie formée par la S.A.S. SARAH INVEST à l’encontre de Monsieur [J] [L] :

La S.A.S. SARAH INVEST soutient que les travaux ont été réalisés par le locataire sans l’autorisation du bailleur, de sorte qu’elle demande « au locataire » de lui garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

***

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil s’ils sont liés contractuellement.

En l’espèce, la S.A.S. SARAH INVEST avait seule qualité en tant que copropriétaire du local constituant le lot n° 2 en rez-de-chaussée pour solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale aux fins de faire réaliser des travaux susceptibles d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble.

Par ailleurs, elle ne produit pas le contrat de bail prétendument conclu avec Monsieur [J] [L], dont la qualité de locataire de la société SARAH INVEST n’est pas démontrée, ni ne justifie que les travaux litigieux auraient été réalisés à l’initiative de Monsieur [J] [I] [L], alors même que son gestionnaire mentionne la S.A.R.L. GEO comme étant la locataire ayant fait procéder aux travaux d’aménagement de la devanture du lot n° 2, faisant l’objet du présent litige.

La S.A.S. SARAH INVEST ne rapporte donc la preuve ni de la qualité de locataire de Monsieur [J] [I] [L], qui n’a pas constitué avocat, ni de l’existence d’un manquement fautif imputable à ce dernier, qui serait à l’origine de la remise en état ordonnée dans le cadre du présent jugement.

Elle sera donc intégralement déboutée de sa demande subsidiaire de condamnation de Monsieur [J] [I] [L] à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile auquel renvoie l’article 481-1 6° du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La S.A.S. SARAH INVEST, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Patrick BAUDOUIN.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la S.A.S. SARAH INVEST de sa demande de sursis à statuer « dans l’attente de la ratification » de son projet d’aménagement « par le syndic »,

Condamne la S.A.S. SARAH INVEST à restituer la devanture de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], en remettant les lieux en leur état antérieur, par la suppression du rideau métallique et la reconstitution de la devanture en pavés de verre, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que les travaux susvisés seront exécutés sous la surveillance de l’architecte désigné par la copropriété, dont les frais et honoraires seront pris en charge par la S.A.S. SARAH INVEST,

Dit que l’astreinte précitée courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes de condamnation « solidaire » formées à l’encontre de la société RAYANA 3, ayant pour gérant Monsieur [J] [I] [L],

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] du surplus de sa demande formée au titre de l’astreinte,

Déboute la S.A.S. SARAH INVEST de sa demande subsidiaire de condamnation de Monsieur [J] [I] [L] à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement,

Condamne la S.A.S. SARAH INVEST aux entiers dépens,

Accorde à Maître Patrick BAUDOUIN le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. SARAH INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 13 Février 2025

La Greffière, Le Président,