TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 25/51955 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67IB

N° : 1

Assignation des :

06 et 07 Mars 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 septembre 2025

par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société dénommée [Adresse 14], société civile

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS – #P0441

DEFENDERESSES

La société BDO 4T, société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 8]

La société BERLINER HG, société par actions simplifiée

[Adresse 16]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentées par Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS – #D1878

DÉBATS

A l’audience du 08 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

La société civile [Adresse 14] est propriétaire indivis du centre commercial WESTFIELD LES QUATRE TEMPS sis [Adresse 1].

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2020, elle a donné à bail commercial à la S.A.S. BERLINER HG, des locaux numérotés 1102 et 1102T, dépendant du centre commercial « WESTFIELD LES QUATRE TEMPS » situés au [Adresse 3], situés au niveau 3, d’une surface totale de 75 m² environ, pour une durée de dix années entières et consécutives à compter de la date de livraison des locaux, soit le 12 avril 2021, pour y exercer une activité de « restauration de type rapide sur place, à emporter et en livraison de broches de qualité, de légumes frais, de pain et de sauces de qualité », moyennant :

— un loyer de base annuel de 120.000 €, hors taxes et hors charges (révisable et payable trimestriellement soit tous les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année) et,

— un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 9 % du chiffre d’affaires annuel (année civile) hors taxes réalisé par le Preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.

Par protocole du 14 avril 2021,valant avenant au bail du 18 décembre 2020, la S.A.S. BDO 4T s’est substituée à la société BERLINER HG dans les droits et obligations résultant du bail, tant activement que passivement, le bail ayant néanmoins prévu que la société BERLINER HG reste garant et solidaire de la société BDO 4T.

Selon acte sous seing privé en date des 25 et 28 juin 2021, la société civile [Adresse 14] a conclu également un bail civil avec la S.A.S. BERLINER HG portant sur un local numéroté 700V, d’une surface totale de 30 m² environ au niveau 3, pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 20 juillet 2021 et prenant fin le 19 juillet 2031, à « usage de réserve », moyennant un loyer annuel de 12.000 € hors taxes et hors charges (article 4 « Loyer »).

Se plaignant de loyers et charges impayés, le preneur a adressé plusieurs mises en demeure au locataire entre janvier 2023 et octobre 2024, puis a fait pratiquer une saisie conservatoire, qui s’est révélée infructueuse, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que la société civile [Adresse 14] a fait assigner la S.A.S. BERLINER HG et la S.A.S. BDO 4T, par actes de commissaire de justice des 6 et 7 mars 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin notamment de solliciter de ce dernier, à titre principal et au visa du bail commercial du 17 décembre 2020, du bail civil des 25 et 28 juin 2021, des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, des articles 699, 700 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ainsi que de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution :

— la condamnation in solidum sous astreinte à titre provisionnel des sociétés défenderesses à lui payer la somme de 84.563,00 € à parfaire, correspondant à l’arriéré des loyers et accessoires arrêtés au 7 février 2025 dus au titre du bail commercial du 17 décembre 2020 pour le local à usage de boutique,

— la condamnation sous astreinte, à titre provisionnel, de la société BERLINER HG à lui payer la somme de 20.350,63 € à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires arrêtés au 7 février 2025 dus au titre du bail civil des 25 et 28 juin 2021 pour le local à usage de réserve.

A l’audience du 8 août 2025, et selon conclusions déposées le jour de l’audience et soutenues oralement, la société civile [Adresse 14] demande au juge des référés de [Localité 13] de :

“Vu le bail commercial du 17 décembre 2020,

Vu le bail civil des 25 et 28 juin 2021,

Vu les articles 1103, 1104 et 1728 du code civil,

Vu les articles 699, 700 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Débouter les sociétés BDO 4T et BERLINER HG de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— Condamner in solidum par provision les sociétés BDO 4T et BERLINER HG à payer à la [Adresse 14] la somme de 159.516,78 euros (CENT CINQUANTE NEUF MILLE CINQ CENT SEIZE EUROS ET SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES), à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 27 juillet 2025 dus au titre du bail commercial du 17 décembre 2020 pour le local à usage de boutique, sous astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Condamner par provision la société BERLINER HG à payer à la [Adresse 14] la somme de 24.614,01 euros (VINGT QUATRE MILLE SIX CENT QUATORZE EUROS ET UN CENTIME), à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 27 juillet 2025 dus au titre du bail civil des 25 et 27 juin 2021 pour le local à usage de réserve, sous astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Se réserver le pouvoir de liquider lesdites astreintes,

— Juger qu’il y a lieu d’enjoindre aux sociétés BDO 4T et BERLINER HG de reprendre les paiements des loyers et charges, conformément aux stipulations du bail commercial du 17 décembre 2020,

— Juger qu’il y a lieu d’enjoindre à la société BERLINER HG de reprendre les paiements des loyers et charges, conformément aux stipulations du bail civil des 25 et 28 juin 2021,

— Juger que la somme totale de 159.516,78 euros, à parfaire, due par les sociétés BDO 4T et BERLINER HG sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00 %) l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner in solidum par provision les sociétés BDO 4T et BERLINER HG à payer à la [Adresse 14] des dommages et intérêts, soit la somme de 35.537,76 euros (TRENTE CINQ MILLE CENT TRENTE SEPT EUROS ET SOIXANTE SEIZE CENTIMES…), à parfaire, en réparation du grave préjudice subi,

— Condamner in solidum par provision les sociétés BDO 4T et BERLINER HG à payer à la [Adresse 14], à titre d’indemnité forfaitaire une somme correspondant à 10 % du montant des sommes contractuellement dues au titre du bail commercial du 17 décembre 2020, soit la somme de 11.383,31 euros (ONZE MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS ET TRENTE ET UN CENTIMES…), à parfaire,

— Condamner par provision la société BERLINER HG à payer à la [Adresse 14], à titre d’indemnité forfaitaire une somme correspondant à 10 % du montant des sommes contractuellement dues au titre du bail civil des 25 et 28 juin 2021, soit la somme de 2.597,83 euros (DEUX MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS ET QUATRE VINGT TROIS CENTIMES…), à parfaire,

— Condamner in solidum par provision les sociétés BDO 4T et BERLINER HG à payer à la [Adresse 14] les dépens, ainsi que la somme de 6.000 euros, à parfaire, par application de l’article 700 du code de procédure civile”.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance que les loyers et charges impayés sont documentés et justifiés par les pièces produites (factures adressées au preneur, décomptes des sommes dues communiqués, relevés des années 2021 à 2025 détaillant la répartition des charges courantes et privatives facturées précédemment adressés à la société BDO 4T, comprenant notamment la climatisation, les travaux, l’eau privative, l’électricité), l’obligation au paiement des sociétés défenderesses n’étant pas sérieusement contestable, avec intérêts de retard calculés au taux légal majoré de 500 points de base, conformément à l’article 8 du titre II du bail commercial et à l’article 7 du titre II du bail civil.

Sur la clause de médiation, elle précise que le bail commercial octroie aux parties, aux termes de l’article 26.3.1 du titre II, une simple faculté de recourir à la médiation pour toutes les contestations relatives à l’exécution ou l’inexécution du bail, en utilisant l’expression « aura la possibilité », étant précisé que les actions en recouvrement sont exclues du champ d’application de la clause de médiation (« recouvrement des loyers, charges et accessoires du Bail »), les jurisprudences citées en défense concernant des contrats qui contenaient des clauses de médiation obligatoire et préalable.

Elle ajoute que :

— la dette ne cessant de s’aggraver, il convient d’accompagner la condamnation provisionnelle d’une astreinte,

— l’indemnité contractuelle de 10 % est une clause parfaitement usuelle dans les baux qui a été approuvée par le preneur et qui ne donne lieu à aucune interprétation,

— le pouvoir de révision du juge est subordonné au constat d’un excès manifeste, la disproportion s’appréciant en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi,

— le montant de la peine apparaît particulièrement raisonnable en l’espèce,

— alors qu’elle a fait preuve de bonne foi et d’esprit partenarial dans le seul intérêt du preneur, ce dernier paie très irrégulièrement ses loyers et charges, sa dette locative ne cessant de s’aggraver, dans une stratégie opportuniste et abusive, de sorte que le bailleur subit un « très important préjudice », alors même qu’elle doit dans le même temps continuer à payer les charges du centre et ses créanciers, outre le remboursement des emprunts bancaires, ce comportement devant être sanctionné « avec une très grande sévérité », par l’octroi de la somme de 35.537,76 € à titre de dommages et intérêts, correspondant à deux mois de loyer de base toutes taxes comprises.

Sur la taxe sur les locaux commerciaux et la taxe foncière, elle précise que les baux, qui font la loi des parties, prévoient expressément (article 12.3, titre II, du bail civil, article 13.5, titre II, du bail commercial) que la société BDO 4T est redevable de la taxe foncière ainsi que de la taxe sur les locaux commerciaux à hauteur de sa quote-part. Elle ajoute produire les avis d’imposition concernant :

* la taxe foncière des années 2021 et 2022 ainsi que la répartition pour l’année 2021,

* la taxe sur les locaux commerciaux des années 2021 et 2022 ainsi que la répartition pour les années 2021 et 2022 (pièces n° 18 et 19).

Sur la facturation d’ « HONOS, ANALYSE ASSIS », elle fait valoir qu’elle correspond bien à une charge exigible en vertu du bail (article 15, titre II du bail civil, article 17, titre II, du bail commercial) au titre des missions d’analyse, assistance et conseil dans le cadre de l’exploitation du centre, les sociétés défenderesses s’étant donc engagées en toute connaissance de cause lors de la conclusion du bail à payer les honoraires dus en exécution de telles missions.

Sur les « charges de fond marketing du centre », elle invoque les articles 7, titre II, et 9, titre I, du bail commercial et fait valoir que la fixation du montant de la charge de fonds marketing du preneur est expressément prévue, sans qu’il soit démontré que le bailleur ait manqué à ses obligations de promotion du centre commercial, le preneur ne pouvant se désengager de cette obligation comprise dans le bail liant les parties, de sorte que la contestation relative au fond marketing n’apparaît pas sérieuse.

Sur l’indemnité contractuelle de 10 % (article 26.2.1 du titre du bail commercial et article 26.2.1 du titre II du bail civil), elle fait valoir que ce type de clause est « parfaitement usuel dans les baux » et qu’elle a en outre été approuvée par le preneur, tandis qu’il n’appartient pas au juge des référés de modifier la loi des parties, ni de l’interpréter.

Sur la demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, elle s’y oppose, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, en soutenant notamment que :

— les sociétés défenderesses produisent un prévisionnel d’exploitation et de trésorerie des années 2025 et 2026 montrant que le solde de trésorerie en fin de mois ne fait que chuter passant de 121 000 euros en juin 2025 à 21 000 euros en décembre 2026,

— elles ne démontrent pas avoir la capacité de s’acquitter d’un échéancier en sus du loyer courant compte tenu de ce prévisionnel d’exploitation et de trésorerie, précisant d’ailleurs dans leurs conclusions que le prévisionnel « montre une aggravation de leur santé financière »,

— en toute hypothèse, le preneur ne peut être considéré comme un débiteur de bonne foi et il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement, puisqu’il a unilatéralement décidé de ne pas payer les loyers et charges contractuellement dus et a déjà obtenu de facto de très importants délais de paiement, en s’abstenant de payer les sommes contractuellement dues.

A l’audience du 8 août 2025, et selon conclusions déposées le jour de l’audience et soutenues oralement, les sociétés BERLINER HG et BDO 4T demandent au juge des référés de [Localité 13] de :

“Vu les articles 1104, 1231-5 et 1343-5 du code civil,

Vu les articles 834, 835 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence versée aux débats,

IN LIMINE LITIS

— DECLARER IRRECEVABLES les demandes formulées par la SCI [Adresse 14] ;

— DEBOUTER la SCI SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— JUGER qu’il n’y a pas lieu à référé et qu’il existe des contestations sérieuses frappant les demandes formulées par la SCI [Adresse 14] ;

— DEBOUTER la SCI SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE de l’ensemble de ses demandes ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— ACCORDER à la société BDO 4T et BERLINER HG des délais de paiement sur 24 mois ;

— JUGER que les pénalités sollicitées par la SCI [Adresse 14] sont manifestement excessives et inviter la SCI SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE à mieux se pourvoir au fond ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la SCI [Adresse 14] à communiquer l’intégralité des justificatifs de charges locatives sur les 5 dernières années et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard passé un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— JUGER que le juge des référés se réservera le droit de liquider l’astreinte ;

— CONDAMNER la SCI SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE à verser aux sociétés BDO 4T et BERLINER HG la somme de 4.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI [Adresse 14] aux entiers dépens”.

Elles font valoir en substance les moyens suivants :

Sur la fin de non-recevoir pour « violation de la clause de médiation prévue au bail » :

Le non-respect d’une clause de médiation préalable prévue au bail constitue une fin de non-recevoir, dont elles se prévalent en application de l’article 26.3 des conditions générales du bail.

Le bailleur n’a pas adressé de commandement de payer visant la clause résolutoire et ne sollicite pas le constat d’une telle acquisition dans le cadre de la présente instance en cours, de sorte que le litige porte bien sur un cas où cette phase amiable préalable à la saisine du juge est nécessaire, cette étape n’ayant pas été respecté puisque le bailleur n’a pas proposé la désignation d’un médiateur.

Sur « l’imprécision » quant à l’arriéré de charges et taxes locatives :

Le bailleur s’acquitte d’une provision, s’agissant des charges communes, à répartir « entre les exploitants », et plus précisément entre les différents preneurs au prorata (« tranche de surface comprise entre 0 et 200 m² : 1 (…) »), le bail énumérant les charges communes qui pourront être facturées au preneur (article 6.2.1, stipulations particulières du bail) : frais de nettoyage, élimination des déchets, fonctionnement et entretien de l’immeuble, liaisons mécaniques, espaces verts, sécurité incendie, etc.

Force est de constater que l’ensemble de ces charges est insuffisamment justifiée et qu’il ne peut vérifier qu’il s’agit effectivement de charges communes dont il est recevable au titre des stipulations particulières du bail.

Aucune pièce n’est produite permettant au preneur de vérifier que les appels de charges communes correspondent à des prestations effectives (factures de travaux, relevés de compteur d’eau, fiches d’imposition transmises par les impôts au bailleur, etc.), aucun justificatif de charges n’étant produit, pas même l’avis de taxe foncière.

Sur le quantum de la contestation sérieuse au titre de l’arriéré de charges et taxes locatifs :

Le bailleur ne saurait poursuivre légitimement le règlement provisionnel des charges appelées et visées au sein des factures produites sous la pièce 8, insuffisamment justifiées.

Sur les contestations sérieuses résultant du quantum erroné :

Le bailleur a facturé des « indemnités forfaitaires » à hauteur de 20.000 € (pièces adverses n° 7, 8 et 9) en n’hésitant pas à solliciter l’application de pénalités supplémentaires sur assiette comprenant déjà des pénalités, ce qui revient à appliquer des pénalités sur un montant artificiellement gonflé (doublon).

Il n’entre pas dans la compétence du juge des référés de condamner à des pénalités, indemnités et autres sanctions contractuelles.

Sur le « prétendu préjudice du bailleur » :

Outre que le bailleur invoque péremptoirement un prétendu préjudice qui n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum, la condamnation à des dommages et intérêts nécessite un examen approfondi de la situation et la détermination, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, cet examen échappant à la compétence naturelle du juge des référés.

Sur l’application des clauses pénales (article 1231-5 du code civil) :

Le bailleur sollicite l’application d’une clause pénale et demande la condamnation des preneuses à lui verser la somme de 8.456,30 € pour le local commercial et 2.035,06 € pour la réserve, alors qu’il n’entre pas dans la compétence du juge des référés de se prononcer sur des condamnations au titre de clauses pénales, nécessitant une analyse approfondie en fait et en droit, relevant de la compétence du juge du fond.

Sur leur demande de délais de paiement à titre subsidiaire (en application de l’article 1343-5 du code civil) :

S’agissant de la situation du débiteur, elles sont débitrices malheureuses et de bonne foi, leur situation justifiant que leur soit octroyée des délais de paiement alors que le preneur doit faire face à d’importantes tensions de trésorerie qui sont imputables à la baisse de la fréquentation des centres commerciaux depuis la crise du covid-19.

Afin de leur permettre d’apurer leurs dettes, elles sollicitent de pouvoir s’acquitter de celles-ci, à raison de vingt-quatre échéances, la situation du débiteur le justifiant dans la mesure où le prévisionnel de trésorerie démontre une aggravation des tensions au premier trimestre 2026 (pièce n° 9).

S’agissant des besoins du créancier, ils ne sont pas de nature à empêcher l’octroi de délais de paiements au débiteur, pour qui l’échéancier est vital.

Ces délais ne nuiraient pas aux intérêts du bailleur puisqu’ils contribueraient à ce que le preneur maintienne ses ressources afin d’avoir la capacité d’assurer le règlement des mensualités qui pourraient être accordées.

***

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Le président a autorisé les parties à produire au plus tard le 5 septembre 2025, dans les conditions de l’article 446-3 du code de procédure civile, des notes en délibéré pour actualisation à la baisse de la dette locative réclamée par la société demanderesse après confirmation de l’encaissement d’un virement de 25.000,00 € venant d’être effectué par les sociétés défenderesses.

Par note en délibéré notifiée par voie électronique le 3 septembre 2025, les sociétés défenderesses ont transmis la preuve d’un virement de 25.000,00 € effectué le 7 août 2025 à l’ordre du centre commercial de la Défense.

Par note en délibéré notifiées par voie électronique le même jour, la société demanderesse a confirmé la bonne réception, le 8 août 2025, du virement effectué par les sociétés défenderesses, actualisant à la baisse sa demande provisionnelle au titre du bail commercial du 17 décembre 2020 (local à usage de boutique) à la somme de 134.516,78 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de respect de la clause de médiation prévue à l’article 26.3 du titre II du bail commercial soulevée par les sociétés défenderesses :

En droit, l’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, en vertu de l’article 124 du même code, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Enfin, selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant, en application de ces trois dispositions, que les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées par la loi et que la clause licite d’un contrat instituant une procédure de médiation obligatoire et préalable à la saisine du juge constitue une fin de non-recevoir qui s’impose au juge si les parties l’invoquent (ex. : Ch. Mixte, 14 février 2003, n° 00-19.423 et n° 00-19.424).

Encore faut-il que la clause soit suffisamment précise pour être qualifiée de clause de conciliation préalable et obligatoire dont la violation est sanctionnée par une fin de non-recevoir, l’inobservation d’une clause de médiation non obligatoire ne constituant pas une fin de non-recevoir (ex. : Civ. 1ère, 6 mars 2001, n° 98-15.502).

En l’espèce, l’article 26.3 du titre II du bail commercial du 17 décembre 2020 (article 26.3.1 : Principe) stipule que : « A l’exception des différends portant sur (i) la mise en jeu de la clause résolutoire (et notamment le recouvrement des loyers, charges et accessoires du Bail), lesquels resteront notamment soumis dès le constat de l’infraction aux dispositions des articles 26.1 et 26.2 du Titre II et (ii) ceux relatifs au renouvellement et au refus de renouvellement lesquels resteront régis par les articles 26.4 et 27 du Titre II, chacune des Parties aura la possibilité de recourir à la médiation pour toutes les contestations qui viendraient à se produire à propos de la validité, l’interprétation, l’exécution ou l’inexécution, l’interruption ou la résiliation du Bail et ce, dans les conditions décrites ci-après ».

S’il est incontestable que le présent litige entre dans le champ d’application des stipulations précitées du bail commercial conclu entre les parties, en l’absence de mise en jeu par le bailleur de la clause résolutoire, force est néanmoins de constater qu’avec ladite clause, les parties ont entendu prévoir une simple possibilité de régler amiablement leurs différends via la mise en œuvre d’une procédure de médiation préalable et ont dans le même temps estimé que si l’une des parties ne souhaitait pas procéder à une telle médiation préalable, il lui était loisible de faire directement délivrer une assignation.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de « médiation préalable » sera par conséquent rejetée.

II – Sur les demandes de provisions formées par la société civile SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

2-1 Sur les « charges » réclamées par la société civile [Adresse 14] :

2-1-1 Sur la clé de répartition des charges communes :

L’article 6.2.1 des conditions particulières des baux conclus avec les sociétés défenderesses définit les différentes catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et afférentes aux parties d’utilité commune ou à usage collectif générales et spéciales de l’ensemble immobilier du centre nécessaires à l’exploitation du local (nettoyage, élimination des déchets, fonctionnement et entretien immeuble, climatisation, travaux, etc.), l’article 6.2.2 desdites conditions particulières précisent que ces charges « seront remboursées par le Preneur au Bailleur ».

Les sociétés défenderesses se contentent de contester de manière générale et formelle (sans précisions quant aux postes de charges précisément concernés) les modalités de répartition de ces charges communes appliquées par le preneur à bail entre les locaux « au prorata des surfaces de chaque local, avec application » de « coefficients de pondération » par tranche de surface (conditions générales, article 8.1.3.1.1 du bail afférent à la réserve et article 10.1.3.1.1 du bail afférent au local commercial).

Toutefois, il est constant qu’un relevé de surface des locaux établi par un géomètre expert a été effectué concernant les locaux mis à disposition (conditions générales, article 6.2 du bail afférent à la réserve et article 7.2 du bail afférent au local commercial), tandis que le preneur à bail verse aux débats des relevés individuels par répartition établissant le prorata de 264/365 appliqué à la société BDO 4T par le preneur concernant les charges communes générales (pièces n° 17, charges courantes, électricité, climatisation PERGOLA, travaux, etc.), conformément aux stipulations précitées des baux conclus entre les parties (ex. : Cour d’appel de [Localité 11], Chambre commerciale, 25 janvier 2011, n° RG 10/02282).

Les sociétés défenderesses se contentent quant à elles d’élever des contestations de principe, critiquant l’absence de détail des calculs, sans démontrer toutefois que les calculs effectués seraient erronés, ces contestations ne pouvant donc être qualifiées de sérieuses (ex. : Cour d’appel de [Localité 15], 14ème chambre, 3 octobre 2023, n° RG 23/02144).

Ce moyen de droit ne sera donc pas retenu.

2-1-2 Sur l’absence de possibilité de vérification par les bailleurs que les appels de charges correspondraient à des prestations « effectives » :

Les documents produits en demande (pièces n° 17, relevés individuels par répartition) permettent d’identifier clairement les charges pour travaux comprises dans le budget prévisionnel (appelées trimestriellement et d’avance conformément à l’article 6.4 des conditions générales des baux conclus entre les parties) de celles, exceptionnelles, non prévues dans ledit budget (travaux « annexe technique », travaux « mail »), de sorte qu’il est justifié du caractère liquide, certain et exigible desdites charges.

Si la taxe foncière pour l’année 2021 de même que la taxe sur les locaux commerciaux pour les années 2021 et 2022 sont justifiées par la production des avis y afférents, contrairement à ce que soutiennent les sociétés défenderesses (pièces n° 18 et 19 produites en demande), tel n’est pas en revanche le cas s’agissant de la taxe sur les locaux commerciaux :

* pour l’année 2023 (294,41 € TTC pour le local réserve)

* pour l’année 2024 (302,06 € TTC pour le local réserve),

* et pour l’année 2025 (307,63 € TTC pour le local réserve).

Les autres charges courantes réclamées en demande sont justifiées au travers des documents versés aux débats (pièces n° 8, 10 et 17 en particuliers : factures local boutique et local réserve, relevés individuels par répartition, acomptes individuels sur budget 2021 à 2024) et elles ont été appelées par le bailleur trimestriellement, « sur la base des budgets prévisionnels établis en début et en cours d’année », conformément aux stipulations des baux conclus avec la société BERLINER HG prévoyant que le preneur devra verser le premier jour de chaque trimestre « sa quote-part de provision pour charges, impôts et taxes, correspondant au quart de ces budget annuels et le solde de la régularisation annuelle dans les dix jours de l’appel de fonds » (articles 6.4 des conditions générales).

Il en est de même :

— des charges « Honos Analyse, assist., conseil » (article 17 du titre II du bail commercial et article 15 du titre II du bail civil), s’agissant de charges exigibles en vertu des baux souscrits, que le bailleur a décidé de confier à ou plusieurs mandataires de son choix, ces honoraires étant fixés forfaitairement à 3 % du montant total des loyers et/ou indemnité d’occupation hors taxes et hors charges (ex. : Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 1, Chambre 2, 3 octobre 2024, n° RG 24/01901), le preneur à bail n’articulant aucune critique précise sur ce poste de charges (ex. : Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 1, Chambre 8, 8 novembre 2024, n° RG 24.03513),

— et des « Charges Fds Marketing » du centre commercial (articles 7 et 9 du titre II du bail commercial), s’agissant d’une obligation du bailleur comprise dans le bail commercial liant les parties (ex. : Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 1, chambre 2, 10 octobre 2019, n° RG 19/06653, dont le preneur ne peut se désengager, alors qu’il n’est nullement établi que le bailleur aurait été défaillant dans son obligation particulière d’animation, de promotion et de publicité du centre au travers de divers médias et réseaux sociaux (pièce n° 1 produite en demande, extrait du site internet du centre commercial WESTFILED LES QUATRE TEMPS) de sorte que la contestation soulevée en défense concernant le fonds marketing n’apparaît pas sérieuse (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], 8ème chambre, 25 février 2020, n° RG 19/04654).

L’ensemble des pièces justificatives des charges appelées et supportées par le central commercial pour les années 2021 à 2025, avec un détail des charges en cause par année, par nature de charge et adoptant la clé de répartition prévue au bail, est donc produit, ce qui permet de vérifier l’exactitude des montants qui ont été facturés au preneur à bail au titre des provisions sur charges appelées pour les années concernées ainsi que les calculs opérés par le bailleur.

Il sera en conséquence fait droit aux demandes de provisions toutes taxes comprises (hors pénalités) au titre des loyers et accessoires échus et impayés arrêtés au 27 juillet 2025, formées par la société bailleresse à hauteur :

— de la somme de 134.516,78 € pour le local commercial (après déduction du virement de 25.000,00 € effectué le 7 août 2025 par les sociétés défenderesses), à laquelle les sociétés BERLINER HG et BDO 4T, qui ne le contestent pas, seront tenues solidairement (pièce n° 3 produite en demande, page 1 : contrat de bail commercial du 17 décembre 2020, entre le bailleur et la société BERLINER HG avec faculté de substitution au profit d’une société en cours de constitution, sous réserve notamment que la société BERLINER HG « reste garant et solidaire de la société en cours de constitution pendant les six premières années du Bail à compter de sa date de prise d’effet » et qu’elle réponde « solidairement du paiement de toutes les sommes dues au titre du bail et notamment des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, et de leurs accessoires, ainsi que de l’exécution de toutes les clauses du bail »),

— et de la somme de 23.709,91 € pour le local à usage de réserve (après déduction des sommes non justifiées réclamées au titre des taxes sur les locaux commerciaux des années 2023, 2024 et 2025).

La bailleresse n’ayant pas mis en œuvre la clause résolutoire, il convient de dire que les intérêts de retard tels que prévus à l’article 8 du titre II du bail commercial et à l’article 7 du titre II du bail civil sont dus avec l’évidence requise en référé (ex. : Cour d’appel de [Localité 15], 14ème chambre, 3 octobre 2023, n° RG 23/02144).

Les sommes ci-dessus énoncées seront donc productives d’un intérêt au taux légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de chaque échéance des sommes impayées par les sociétés.

Par ailleurs, le capitalisation des intérêts sera ordonnée sur les sommes susvisées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, s’agissant d’une condamnation au paiement d’une somme d’argent, le prononcé d’une astreinte n’apparaît ni nécessaire ni opportun. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte.

Enfin, comme sollicité par la société demanderesse, il sera enjoint aux sociétés BDO 4T et BERLINER RG de reprendre le paiement des loyers, conformément à l’article 835 précité du code de procédure civile qui permet au juge d’ordonner au débiteur l’exécution de son obligation.

Les loyers et charges courants continueront ainsi à être réglés conformément aux dispositions contractuelles.

2-2 Sur l’indemnité contractuelle de 10 % (article 26.2.1 du titre du bail commercial et article 26.2.1 du titre II du bail civil) :

Les clauses pénales prévues aux baux précités, prévoyant une majoration forfaitaire de 10 % des sommes dues, apparaissent comme étant susceptibles d’être modérées par le juge du fond (ex. : arrêté précité du 3 octobre 2023 de la cour d’appel de [Localité 15], pièce n° 26 produite en demande). En effet, il ne relève pas de la compétence du juge des référés de statuer sur l’application de la clause pénale contractuelle de 10 % mentionnée aux baux, susceptible de réduction par le seul juge du fond.

Ces clauses s’analysent en des clauses pénales susceptibles de modération par le juge du fond, le juge des référés n’étant pas en mesure de déterminer quel sera le véritable préjudice subi par la bailleresse. Le paiement à titre provisionnel de ces indemnités se heurtant dans ces conditions à une contestation sérieuse, il convient de dire n’y avoir lieu à référé de ces chefs (ex. : Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 1, chambre 8, 8 novembre 2024, n° RG 24/03513, pièce n° 25 produite en demande).

2-3 Sur la demande de provision formée à titre de dommages et intérêts en réparation du « grave préjudice subi » :

La nature et la consistance du préjudice allégué ne sont pas explicitées dans les écritures soutenues oralement par la société du Centre Commercial de la Défense, qui se contente d’invoquer la nécessité de sanctionner avec une « très grande sévérité » le comportement des sociétés débitrices, alors que le droit de la responsabilité civile ne vise pas à sanctionner les personnes mais à remettre la victime d’un préjudice dans la situation dans laquelle elle aurait été si le dommage ne s’était pas produit, sans perte ni profit.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

III – Sur la demande de condamnation sous astreinte de la société civile [Adresse 14] à communiquer l’intégralité des justificatifs des charges locatives sur les cinq dernières années :

Il a été démontré précédemment que la société demanderesse produit dans le cadre de la présente instance de référé les pièces justificatives des charges locatives qu’elle réclame, étant relevé au surplus que le fait que la demanderesse ne fournisse pas, le cas échéant, l’intégralité desdits justificatifs n’est pas constitutif d’une contestation sérieuse, le juge des référés prenant dans ce cas en considération les seules demandes justifiées.

Le bail ne prévoit pas l’obligation pour le bailleur de communiquer l’ensemble des pièces justificatives de charges mais uniquement un droit d’accès auxdits justificatifs dans le cadre du contrôle légal de la liquidation des charges par le preneur (article 6.2 du titre II), ce qui suffit à constituer la communication à laquelle le preneur peut prétendre, compte tenu de leur volume.

Il n’est justifié en l’espèce d’aucune opposition à la communication de pièces justificatives de charges sollicitées par le preneur à bail dans les conditions de l’article 6.2 du titre II du bail civil et du bail commercial.

Au regard de ces éléments, les sociétés BERLINER HG et BDO 4T devront être déboutées de leur demande de condamnation sous astreinte de la société civile [Adresse 14] à leur communiquer l’intégralité des justificatifs des charges locatives sur les cinq dernières années.

IV – Sur la demande de délais de paiement formées à titre infiniment subsidiaire par les sociétés défenderesses :

En droit, aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, hormis un prévisionnel d’exploitation établissant que leur solde de trésorerie est en diminution constante depuis juin 2025, les sociétés défenderesses ne produisent aucun document comptable justifiant de leur situation financière récente, tout en reconnaissant aux termes de leurs écritures soutenues oralement une « aggravation des tensions au premier trimestre 2026 », alors même qu’elles sont actuellement débitrices de la somme de 158.226,69 € au titre des loyers et accessoires échus et impayés au 27 juillet 2025.

Les sociétés défenderesses ne justifient d’aucune garantie quant à leur capacité financière à assumer le remboursement échelonné sur douze mois de la provision, conséquente, accordée à la bailleresse, en plus du montant des loyers et charges courants, en respectant un échéancier de paiement dans les limites fixées par la loi (ex. : Cour d’appel d'[Localité 9], Chambre 1-2, 25 janvier 2024, n° RG 23/03062 ; Cour d’appel de [Localité 15], 14ème chambre, 20 septembre 2018, n° RG 18/00997), de sorte que l’octroi d’un délai de paiement apparaît vain en l’espèce, alors que l’arriéré locatif n’a cessé de croître.

Dans ces conditions, il n’apparaît pas que les sociétés défenderesses seraient en mesure d’apurer une dette d’un montant particulièrement important dans le délai de deux années imparti par l’article 1343-5 précité (ex. : Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 1 – Chambre 8, 8 novembre 2024, n° RG 24/03513).

Au regard du défaut de justificatif de la situation actuelle des débiteurs, de l’absence de perspective d’apurement de la dette, et du délai de plus de deux ans dont le preneur à bail a déjà bénéficié de facto depuis la première mise en demeure qui lui a été adressée le 9 janvier 2023, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire de délais de paiement formée par les sociétés défenderesses.

V – Sur les autres demandes :

La S.A.S. BERLINER HG et la S.A.S. BDO 4T, qui succombent majoritairement à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500,00 € à la société civile [Adresse 14] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société civile SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, la S.A.S. BERLINER HG et la S.A.S. BDO 4T seront déboutées de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut de « médiation préalable » soulevée par les sociétés BERLINER HG et BDO 4T,

Condamnons solidairement la S.A.S. BERLINER HG et la S.A.S. BDO 4T à payer à la société civile [Adresse 14] la somme provisionnelle de 134.516,78 € (après déduction du virement de 25.000,00 € effectué le 7 août 2025), correspondant aux loyers, charges et accessoires échus et impayés au 27 juillet 2025 au titre du bail commercial du 17 décembre 2020 pour le local à usage de boutique, avec intérêts contractuels au taux légal, majorés de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de chaque date d’échéance des sommes impayées,

Condamnons la S.A.S. BERLINER HG à payer à la société civile [Adresse 14] la somme provisionnelle de 23.709,91 €, correspondant aux loyers, charges et accessoires échus et impayés au 27 juillet 2025 au titre du bail civil des 25 et 28 juin 2021 pour le local à usage de réserve, avec intérêts contractuels au taux légal, majorés de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de chaque date d’échéance des sommes impayées,

Ordonnons la capitalisation des intérêts sur les sommes provisionnelles précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Disons n’y avoir lieu à assortir les condamnations aux sommes provisionnelles précitées d’une astreinte,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision formée au titre de la taxe sur les locaux commerciaux pour le local réserve sur les années 2023 à 2025,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux indemnités forfaitaires de 10 % du montant des sommes contractuellement dues au titre du bail commercial du 17 décembre 2020 et au titre du bail civil des 25 et 28 juin 2021,

Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation in solidum, par provision, des sociétés BERLINER HG et BDO 4T au paiement de dommages et intérêts en réparation du « grave préjudice subi »,

Ordonnons aux sociétés BDO 4T et BERLINER HG de reprendre les paiements des loyers et charges dus, conformément aux stipulations du bail commercial du 17 décembre 2020,

Ordonnons à la société BERLINER HG de reprendre les paiements des loyers et charges dus, conformément aux stipulations du bail civil des 25 et 28 juin 2021,

Déboutons la S.A.S. BERLINER HG et la S.A.S. BDO 4T de leur demande de condamnation sous astreinte de la société civile [Adresse 14] à leur communiquer l’intégralité des justificatifs des charges locatives sur les cinq dernières années,

Déboutons la S.A.S. BERLINER HG et la S.A.S. BDO 4T de leur demande subsidiaire de délais de paiement sur vingt-quatre mois,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons in solidum la S.A.S. BERLINER HG et la S.A.S. BDO 4T aux entiers dépens,

Condamnons in solidum la S.A.S. BERLINER HG et la S.A.S. BDO 4T à payer à la société civile [Adresse 14] la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons la société civile SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

Déboutons la S.A.S. BERLINER HG et la S.A.S. BDO 4T de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 13] le 25 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Frédéric LEMER GRANADOS