TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07701 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UNA

N° MINUTE :

8

JUGEMENT

rendu le 06 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 4]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07701 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UNA

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 10 octobre 2017, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [Z] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Localité 3], porte n°39, pour un loyer mensuel initial de 305,46 euros outre une provision sur charges.

Par contrat sous seing privé en date du 12 décembre 2019, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [Z] [F] un emplacement de parking situé [Adresse 2], [Localité 3], n°13, pour un loyer mensuel initial de 81,46 euros outre 36,04 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA TOIT ET JOIE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2310,68 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, la SA TOIT ET JOIE a fait assigner Monsieur [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [Z] [F] à lui payer les loyers et charges impayés au 18 juin 2024, soit la somme de 4071,94 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Monsieur [Z] [F] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la SA TOIT ET JOIE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 janvier 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 25 novembre 2024, la SA TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 3898,77 euros, selon décompte en date du 22 novembre 2024. Elle précise que le locataire a repris le paiement des loyers et ne elle s’est pas opposée pas à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés, ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire demandés par le juge.

Elle précise qu’une procédure de surendettement est actuellement en cours, que la recevabilité de la demande a été contestée mais que ce recours n’a pas abouti.

Monsieur [Z] [F], présent, a reconnu le montant de la dette, mais a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris depuis la délivrance de l’assignation et que sa situation financière lui permet de faire face à un échéancier de paiement. Il explique les impayés par plusieurs crédits en cours auxquels il n’a pu faire face.

Sur sa situation financière, il déclare cumuler 2 activités professionnelles, un emploi à LA POSTE pour des revenus mensuels de 1467 euros, et un second dans une boulangerie pour un salaire mensuel de 1038 euros. Il propose de régler sa dette par des versements mensuels de 150 euros par mois

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [Z] [F] précise que la Commission de surendettement de [Localité 6] a déclaré recevable la demande de traitement de sa situation en date du 14 mars 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 octobre 2017 relatif à l’appartement et celui du 12 décembre 2019 relatif à l’emplacement de parking contiennent une clause résolutoire (article 8 pour le contrat de bail du logement et article 6 des conditions générales pour l’emplacement de parking) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 janvier 2024, pour la somme en principal de 2310,68 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [F] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SA TOIT ET JOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [F] reste lui devoir la somme de 3898,77 euros à la date du 22 novembre 2024, après déduction des frais de poursuite par la bailleresse.

Monsieur [Z] [F] ne conteste pas le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3 898,77 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2310,68 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Z] [F] sera également condamné au paiement à compter du 22 novembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Il est rappelé aux parties que :

En application de l’article 24 VI de la loi du 06/07/89, ces délais de paiement sont applicables selon les cas jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En application de l’article L714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [Z] [F] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant depuis l’assignation et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [Z] [F] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2017 entre la SA TOIT ET JOIE et Monsieur [Z] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 3], porte n°39 sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2019 entre la SA TOIT ET JOIE et Monsieur [Z] [F] concernant l’emplacement de parking situé [Adresse 2] [Localité 3], emplacement n°13, sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

Condamne Monsieur [Z] [F] à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 3898,77 euros (décompte arrêté au 22 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), au titre des loyers et charges impayés de l’appartement et du parking, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 2310,68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Monsieur [Z] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités de 108 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Rappelle que ces délais de paiement sont applicables selon les cas :

— jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures ;

— ou au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire

— toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Rappelle que si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés ;

En cas de non-respect des délais accordés par la présente décision ou dans le cadre de la procédure de surendettement :

Dit que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TOIT ET JOIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [Z] [F] soit condamné à verser à la SA TOIT ET JOIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 22 novembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA TOIT ET JOIE ou à son mandataire ;

Dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 6 février 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection