TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/12833

N° Portalis 352J-W-B7I-C6DTZ

N° MINUTE : 4

Assignation du :

10 Octobre 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [W] [A][2]

[2]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Médiateur : [H] [O]

[Adresse 1]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 20 Juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [L], [G], [T] [E] épouse [V] dit [N]

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentée par Maître Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0146

DEFENDERESSE

S.A.S SOCIETE DE L’HOTEL OLINDA

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2016, Madame [L] [E] épouse [V] dit [N] a donné à bail commercial à la S.A.S SOCIETE DE L’HOTEL OLINDA des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 18], pour une durée de neuf ans, à compter du 1er janvier 2015 pour arriver à échéance au 31 décembre 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 98.000 euros hors taxes et charges.

La destination des locaux est la suivante : « hôtel de tourisme ».

Par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2023, la bailleresse a fait signifier au preneur un congé pour la date du 30 juin 2024, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 170. 000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 9 juillet 2024, la bailleresse a communiqué au preneur un mémoire préalable aux fins substantielles de voir fixer à la somme annuelle en principal de 170.000 euros le loyer du bail renouvelé.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, Madame [L] [E] épouse [V] dit [N] a fait assigner la S.A.S SOCIETE DE L’HOTEL OLINDA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal :

— ADJUGER à la requérante l’entier bénéfice de son mémoire préalable en fixation de loyer de bail renouvelé notifié le 5 juillet 2024 ;

— FIXER à la somme de 170.000 € en principal, hors taxes et hors charge le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2024 ;

— CONDAMNER la SOCIETE DE L’HOTEL OLINDA au paiement des compléments de loyers qui porteront intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer, les intérêts échus depuis plus d’une année produisant eux-mêmes intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

A titre subsidiaire, si Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux devait considérer qu’il ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer le montant du loyer renouvelé :

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

*Se rendre sur les lieux, entendre les parties et tous sachants dont la technicité s’avèrera utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

*Donner son avis sur la valeur locative pour un renouvellement au 1er juillet 2024 des locaux loués [Adresse 4] ([Adresse 7]) au vu de l’article R.145-11 du Code de commerce ;

*Préciser le montant du loyer à la date du renouvellement conformément à l’article R.145-11 du Code de Commerce ;

*De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige ;

*Dire que l’Expert devra déposer son rapport dans les quatre mois de l’avis de consignation.

— FIXER, à titre provisionnel, le montant du loyer en renouvellement à la valeur locative selon l’article R 145-7 du Code de commerce soit 170.000 € en principal, hors taxes et hors charges, à compter de la date de notification du mémoire préalable en fixation du loyer de bail renouvelé ;

— CONDAMNER, à titre provisionnel, la SOCIETE DE L’HOTEL OLINDA au paiement des compléments de loyers ;

En tout état de cause :

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la SOCIETE DE L’HOTEL OLINDA à payer à Madame [E] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la bailleresse fait notamment valoir, en se fondant sur un rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [C] [U], que les locaux loués sont des locaux monovalents dont la valeur locative doit être évaluée selon la méthode dite hôtelière. Selon elle, la valeur locative brute est fixée à la somme de 194.033 euros, à laquelle il faut appliquer un abattement de 12 % pour les travaux d’amélioration, ce qui situe la valeur locative à la somme de 170.000 euros.

Par mémoire notifié le 22 mars 2025, la S.A.S SOCIETE DE L’HOTEL OLINDA demande au juge des loyers commerciaux de :

A TITRE PRINCIPAL :

— FIXER le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle en principal de 87.600 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— DESIGNER tel Expert qu’il plaira à ladite juridiction compétente en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2024 telle qu’elle résulte des éléments énoncés par les dispositions du Code de commerce,

— FIXER, dans cette hypothèse, le loyer provisionnel au montant du loyer en vigueur à cette date pendant la durée de l’instance,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DEBOUTER Madame [L] [E] épouse [V] de ses demandes,

— JUGER que les trop perçus de loyer porteront intérêt au taux légal depuis la date du présent mémoire puis à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du Code civil,

— JUGER, pour le cas où le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer actuel, que les intérêts aux taux légal sur les compléments de loyer ne produiront intérêt qu’à compter du 10 octobre 2024 (date de signification de l’assignation) pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

— ECARTER la capitalisation des intérêts en raison de l’indétermination du loyer pendant la procédure,

— DEBOUTER Madame [L] [E] épouse [V] de sa demande visant à voir condamner la SOCIETE DE L’HOTEL OLINDA à une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

— JUGER n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— JUGER que les dépens, en ce compris les éventuels frais d’expertise, seront supportés par la demanderesse.

La S.A.S SOCIETE DE L’HOTEL OLINDA soutient principalement que le loyer du bail renouvelé ne peut être fixé à la somme réclamée par la bailleresse aux motifs que la valeur locative brute ne saurait être supérieure à la somme de 125.144 euros, qu’un abattement de 20 % au titre des travaux doit être retenu, ainsi qu’un abattement de 10 % au titre de la clause d’accession, ce qui permet d’évaluer la valeur locative à la somme de 87.600 euros.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

L’article R.145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Suivant l’article R.145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise unilatéralement sollicitée par l’une des parties.

En l’espèce, la bailleresse produit une expertise unilatéralement sollicitée par ses soins. En conséquence, il convient, en l’absence d’autres éléments d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte de la nature du présent jugement, il y a lieu de réserver les dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte de la nature du présent jugement, il y a lieu de réserver les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre Madame [L] [E] épouse [V] dit [N] et la S.A.S SOCIETE DE L’HOTEL OLINDA et portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 18], à compter du 1er juillet 2024,

Dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l’article R.145-10 du code de commerce,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [W] [A]

[Adresse 12]

[Courriel 15] – 01.40.72.89.17

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 6] à [Localité 18], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment sur les travaux éventuellement exécutés au regard de la liste posée par l’article L.311-1 du code de tourisme,

* d’estimer la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2024 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L.145-36 et R145-10 du code de commerce,

* de donner son avis sur le loyer renouvelé à la date du 1er juillet 2024 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,

* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 6.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [L] [E] épouse [V] dit [N] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 14] étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 31 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 22 juin 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [H] [O]

[Adresse 2]

01 47 03 13 13 – [Courriel 16]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S SOCIETE DE L’HOTEL OLINDA, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Rappelle, conformément à l’article R. 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Surseoit à statuer sur le surplus des demandes,

Rappelle l’affaire à l’audience du 03 septembre 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 17], le 20 juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

M. PLURIEL J-C. DUTON