TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/11248 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C52KN

N° MINUTE : 3

Assignation du :

12 Septembre 2024

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:

[C] [S][2]

[2] À M^e HIRRINGER ROUX et M^e GARZON, CCC à Mme [S] et M^e PEREZ

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01]

Médiatrice :

[J] [K]

[Adresse 5] [Courriel 14] – [XXXXXXXX02]

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MIDORE-[Adresse 13]

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497

DEFENDERESSE

S.C. FONCIERE DU PARC MONCEAU

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0124

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 29 juin 2010, tel que modifié par avenant du 3 novembre 2011, la SCI FONCIERE DU PARC MONCEAU a consenti à la SARL BGB, aux droits de laquelle se trouve désormais la SARL MIDORE-[Adresse 13] un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 7], à [Localité 12] dans le [Localité 12], à compter du 1er juillet 2010, pour une durée de neuf ans avec échéance au 30 juin 2019, moyennant un loyer annuel initial de 72.000 euros hors charges et hors taxes.

A son terme prévu le 30 juin 2019, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2023, la SARL MIDORE-[Adresse 13] a fait signifier une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 avec la fixation d’un loyer annuel de 67.800 euros hors charges et hors taxes.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2023, la SCI FONCIERE DU PARC MONCEAU a consenti au principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 mais a refusé le loyer proposé et sollicité la fixation du loyer à la valeur locative qu’elle estime à 120.000 euros.

Par mémoire notifié le 12 juin 2024, la SARL MIDORE-[Adresse 13] a sollicité, à titre principal, la fixation du loyer en renouvellement à la somme annuelle de 67.800 euros hors charges et hors taxes.

Par exploit de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la SCI MIDORE-[Adresse 13] a fait assigner la SARL FONCIERE DU PARC MONCEAU devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes ;

— débouter la SCI FONCIERE DU PARC MONCEAU de l’ensemble de ses demandes ;

A titre principal,

— fixer le loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme annuelle principale de 67.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2023 ;

— condamner la SCI FONCIERE DU PARC MONCEAU au paiement des intérêts légaux sue les loyers trop-perçus ;

A titre subsidiaire,

— juger pour le cas où une mesure d’expertise serait ordonnée que l’avance des frais d’expertise sera à la charge du bailleur ;

— fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 67.800 euros hors taxes et hors charges ;

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission de :

convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire ; se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; visiter les locaux litigieux et les décrire ; entendre les parties en leurs dires et explications ; donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2023, au regard des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce ; décrire les travaux d’amélioration réalisés par le preneur ; rendre compte du tout et donner son avis motivé ; dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

En tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI FONCIERE DU PARC MONCEAU au paiement de la somme de 5.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont la distraction au profit de Maitre Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes la SARL MIDORE-[Adresse 13] énonce :

— que la valeur locative des locaux correspond à la somme de 70.000 euros avant minoration relative à la réalisation par ses soins de travaux et après abattement à la somme de 67.800 euros au regard d’un emplacement satisfaisant, mixte et populaire, à la commercialité diversifiée, d’une surface de vente étroite et d’une répartition sur trois niveaux représentant un inconvénient avec une salle de restaurant ne bénéficiant que d’une faible hauteur sous plafond.

Aux termes de son dernier mémoire en réponse notifié le 14 février 2025 la SCI FONCIERE DU PARC MONCEAU demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

— fixer le prix du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2023 pour les locaux actuellement loués à la SARL MIDORE [Adresse 13] à la valeur locative de renouvellement, laquelle ressort à la somme annuelle de 120.000 euros hors taxes et hors charges ;

— juger qu’il sera dû des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer ayant couru à compter du 1er juillet 2023 et ce au fur et à mesure de chaque échéance ;

— ordonner leur capitalisation par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir ;

— si une mesure d’expertise était ordonnée, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 120.000 euros et donner dans cette hypothèse, à l’expert, la mission notamment de fournir tous éléments sur la méthode de pondération des surfaces réelles et tous éléments de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement en panachant les prix de baux nouvellement signés, de renouvellements amiables et de fixations judiciaires, ;

— condamner la SARL MIDORE [Adresse 13] au paiement d’une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL FONCIERE DU PARC MONCEAU énonce :

— que le bail s’étant prolongé par tacite prolongation et ayant atteint une durée supérieure à douze années, il convient d’écarter la règle du plafonnement ;

— qu’au regard d’éléments de comparaison, de la bonne situation de l’immeuble et pour tenir compte de la destination du bail, le loyer doit être fixé à la somme de 121.600 euros avant minoration relative à la prise en charge des mises en conformité et de l’impôt foncier et a 115.520 euros après minoration.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été plaidée le 26 mai 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibérée au 30 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie. Il convient ainsi de constater le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, au regard de ce qui précède, les parties conviennent qu’il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise par moitié à la charge de chacune des parties.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives, le preneur ne justifiant pas de la nécessité de fixer un loyer provisionnel inférieur au dernier loyer contractuel.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

— Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la SCI FONCIERE DU PARC MONCEAU et la SARL MIDORE [Adresse 13], portant sur les locaux située [Adresse 7] à [Localité 12], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023 ;

— Ordonne une expertise sur le prix du bail renouvelé ;

— Commet pour y procéder :

Mme [C] [S]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 11]

— Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* dans le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer plafonné, donner son avis sur un éventuel motif de déplafonnement,

* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— Du tout, dresser rapport ;

— Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026,

— Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par moitié par la SCI FONCIERE DU PARC MONCEAU et par la SARL MIDORE [Adresse 13] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 10]) avant le 17 novembre 2025, avec une copie de la présente décision,

— Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 22 janvier 2026 pour vérification du versement de la consignation,

— Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

— Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [J] [K]

[Adresse 5]

[Courriel 14] – [XXXXXXXX02]

— Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

— Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

— Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

— Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

— Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

— Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

— Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

— Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

— Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

— Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

— Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 30 Septembre 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON