TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e CHAIEB (G181)

M^e PEREIRE (D0230)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/01057

N° Portalis 352J-W-B7G-CV5XL

N° MINUTE : 4

Assignation du :

20 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDERESSE

Association déclarée LA FABRIQUE DE LA DANSE (SIREN n°824 403 075)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Cérine CHAIEB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G181

DÉFENDERESSE

S.C.C.V. SCI DE MADAME [M] (RCS de BOBIGNY n°404 464 570)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Christophe PEREIRE de la SELARL CPNC Avocat, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0230

Décision du 13 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/01057 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV5XL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 14 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 21 décembre 2020, la société SCI DE MADAME [M] a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 2], pour une durée de trente-six mois du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, l’exercice de l’activité de « cours de danse, accueil des compagnies, pratiques artistiques et formation » et un loyer annuel de 36 000 euros, hors taxes et hors charges.

La description des locaux figurant au bail était la suivante : « Local commercial d’environ 137 m2 au rez-de-chaussée, comprenant WC, douche, une salle d’accueil avec un bar, une salle de danse de 95 m2 ».

Le contrat stipulait notamment que « Le bailleur effectuera une réfection du portail d’entrée, une création de douche individuelle. La suppression du poteau central est prévue à une date à convenir par le 2 parties. ».

Un litige est survenu entre les parties au sujet de la suppression du poteau central de la salle de danse.

Par lettre en date du 31 mars 2021, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE a indiqué à la société SCI DE MADAME [M] que la réalisation des travaux stipulés au contrat de bail, notamment la supression du poteau central, était une condition essentielle de son engagement et que la présence de ce poteau empêchait l’exercice normal de son activité. Elle a également mis en demeure la société SCI DE MADAME [M] de lui communiquer un calendrier d’intervention pour sa suppression et l’a informée qu’elle était contrainte de suspendre partiellement l’exécution de son obligation de paiement du loyer à hauteur de 50% du montant mensuel , soit un loyer réduit à 1 500 euros, dans l’attente de la mise en conformité des locaux par rapport à leur accord initial.

En réponse, par lettre en date du 14 mai 2021, la société SCI DE MADAME [M] a rappelé à l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE l’avoir toujours tenue informée de l’avancement des travaux, lui a indiqué que le permis de construire relatif aux travaux, dont la suppression du poteau central, était en cours d’instruction, lui a fait part de la difficulté à trouver des entreprises s’engageant sur un planning fixe compte tenu de la situation sanitaire liée à épidémie de covid-19 et l’a mise en demeure payer un arriéré de loyers de 11 400 euros.

Par lettre en date du 11 août 2021, la société SCI DE MADAME [M] a demandé à l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE de lui régler un arriéré de loyers de 16 100 euros en lui indiquant qu’elle ne pouvait engager les travaux sans être rassurée sur ses intentions.

Par acte d’huissier de justice signifié le 30 novembre 2021, la société SCI DE MADAME [M] a fait délivrer à l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer une somme de 18 000 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés de janvier à novembre 2021 outre le dépôt de garantie.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 20 janvier 2022, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE a assigné la société SCI DE MADAME [M] à comparaître devant le tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir la nullité du commandement de payer signifié le 30 novembre 2021 et, subsidiairement, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse n°3 notifiées par voie électronique le 21 août 2023), l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE demande au tribunal de :

« A titre principal :

• CONSTATER que le commandement litigieux a été délivré de mauvaise foi, et ce dès lors que la SCI DE MADAME [M] a fait un usage abusif de la clause résolutoire, tant au regard de sa mauvaise foi dans l’exécution de ses engagements contractuels que des manquements à son obligation de délivrance, et ce nonobstant les accords verbaux et écrits échangés entre les parties en amont de la régularisation du bail ;

• En conséquence, DECLARER nul et nul d’effet le commandement de payer litigieux ;

En outre :

• CONSTATER les manquements de la SCI DE MADAME [M] au titre de son obligation d’information ;

En conséquence :

• DIRE ET JUGER que les sommes réclamées par la SCI DE MADAME [M] d’un montant de 43.141,35 € ne sont pas dues par l’Association La Fabrique de la Danse ;

A titre subsidiaire :

• PRONONCER la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et octroyer à l’Association La Fabrique de la Danse un délai de 24 mois ;

En tout état de cause :

• CONDAMNER la SCI DE MADAME [M] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.»

Sur le fondement des articles 1104 et 1719 du code civil et de l’article R.462-1 du code de l’éducation, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE soutient que la société SCI DE MADAME [M] a fait un usage abusif de la clause résolutoire tant au regard de sa mauvaise foi dans l’exécution de ses engagements contractuels que des manquements à son obligation de délivrance.

S’agissant de la mauvaise foi de la société SCI DE MADAME [M], l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE expose que cette dernière a fait délivrer un commandement de payer alors que les locaux nécessitaient des travaux de suppression du poteau central qui affectait leur destination et son activité. Elle indique que avant, pendant et après la régularisation du bail, elle a manifesté sans équivoque que la suppression du poteau était nécesaire à l’exercice de son activité et que la société SCI DE MADAME [M] s’était engagée à réaliser les travaux nécessaires en ayant conscience qu’ils devaient intervenir rapidement. Elle ajoute que le décompte du commandement est erroné puisqu’aucune somme n’est due pour les mois de janvier et février 2021 et qu’il n 'est pas précisé si les sommes réclamées correspondent au loyer ou aux charges.

Sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE soutient que la société SCI DE MADAME [M] a manqué à son obligation d’information puisqu’à la signature du contrat, elle avait été informée que sa demande de permis de construire pour des travaux qui comprenaient la suppression du poteau ne pouvait aboutir puisque le dossier qu’elle avait déposé était incomplet. Elle précise qu’il ne lui avait pas davantage été annoncé que des études préalables à la réalisation du projet devaient être effectuées. Elle en conclut que la société SCI DE MADAME [M] a manqué à son obligation d’information sur la réalité des travaux à réaliser.

En ce qui concerne le manquement à l’obligation de délivrance, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE explique que la présence d’un poteau au centre de l’aire d’évolution, alors que la législation exige un espace de danse dépourvu de tout obstacle, ont empêché son utilisation totale, réduit le nombre de danseurs et la visibilité. Elle indique que selon le bail, les grosses réparations et travaux de l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur. Elle ajoute que bien que des individus disposant de clefs soient entrés dans les locaux, la société SCI DE MADAME [M] n’a pas accepté de changer les serrures estimant qu’il s’agissait d’une dépense locative. Elle précise de plus avoir subi des fuites à répétition qui l’ont obligée à arrêter les cours car le sol devenait dangereux et glissant et, à subir une fermeture administrative, et qui ont endommagé le plafond qui présente des signes de faiblesse.

A titre subsidiaire, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de paiement de vingt-quatre mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Elle souligne qu’en dépit de son important préjudice, elle continue à payer la moitié des loyers. Elle demande également que la majoration de 10% soit modérée.

Dans ses conclusions d’actualisation (conclusions en réponse n°5 notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024), la société SCI DE MADAME [M] demande au tribunal de :

« DEBOUTER l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

CONSTATER la résiliation du bail dérogatoire du 21 décembre 2020 par l’effet de la clause résolutoire à la date du 31 décembre 2021 aux torts et griefs exclusifs de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE.

ORDONNER en conséquence l’expulsion de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE des lieux loués sis [Adresse 2], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

ORDONNER que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion seront séquestrés dans tel garde meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner et aux frais, risques et périls de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE.

CONDAMNER l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE au paiement d’une astreinte de 100 € par jour de retard, faute pour cette dernière d’avoir libéré les lieux et remis les clés à la SCI DE MADAME [M] à compter du huitième jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNER l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE à payer à la SCI DE MADAME [M] les arriérés de loyers et charges, soit la somme de 57.013,96 €, mois de décembre 2023 inclus.

CONDAMNER l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer conventionnellement exigible, et ce jusqu’à la libération complète et effective desdits locaux.

PRONONCER la majoration de 10% de toutes les sommes dues par l’association LA FABRIQUE DE LA DEMANDE au profit de la SCI DE MADAME [M] et la condamner au paiement.

CONDAMNER l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE à payer à la SCI DE MADAME [M] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE aux entiers dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 30 novembre 2021. »

La société SCI DE MADAME [M] conteste avoir fait preuve de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer ainsi que d’avoir manqué à son obligation de délivrance conforme des locaux. Elle expose que lors de la conclusion du bail, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE a pris le local en l’état et reconnu qu’il était conforme aux activités prévues au bail, sans recours contre le bailleur, ces activités étant multiples et non limitées au seul enseignement de la danse. Elle considère que si des travaux de suppression d’un poteau situé dans la salle de danse ont été réclamés lors de la signature du bail par l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE, celle-ci n’en a jamais fait une condition essentielle de sa prise à bail, contrairement à ce qu’elle soutient. Elle soutient que l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE n’aurait d’ailleurs jamais pris à bail ce local si la présence du poteau constituait un obstacle dirimant. De même, elle aurait demandé la résiliation du bail et aurait renoncé à utiliser le local si tel était vraiment le cas. Selon elle, c’est donc de parfaite bonne foi, et après avoir alerté sa locataire à plusieurs reprises sur l’impérieuse nécessité de régler les loyers et charges convenus, qu’elle n’a eu d’autre choix que de lui faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Elle explique également ne pas avoir cherché à conditionner la réalisation des travaux au versement des loyers, mais avoir rappelé à l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE que la perception de ces loyers constituait une ressource indispensable au financement des travaux.

La société SCI DE MADAME [M] déclare avoir entrepris toutes les démarches nécessaires pour satisfaire aux demandes de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE nonobstant les dispositions contractuelles et la parfaite conformité des locaux loués à leur destination. Elle soutient qu’il n’a jamais été convenu que les travaux de suppression du poteau seraient réalisés très rapidement après la signature du bail ainsi que le soutient l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE puisque, au contraire, aucune date n’a été fixée. Elle prétend n’avoir eu de cesse de faire avancer le projet malgré la crise sanitaire et les multiples manquements de son architecte qui a même abandonné le projet pour lequel il avait été payé. Elle prétend qu’elle ne peut être tenue pour responsable des aléas du chantier, ni des délais qui lui ont été imposés par les entreprises dans une période de crise sanitaire et économique. Elle affirme avoir régulièrement informé l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE des démarches entreprises.

En ce qui concerne les autres désordres invoqués, la société SCI DE MADAME [M] soutient que l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE ne pouvait lui demander le remplacement des serrures car le bail prévoit qu’il appartient à la locataire, sans recours contre la bailleresse, d’assurer l’entretien complet et au besoin le remplacement des fermetures du local.

Elle explique de plus qu’il appartient à la locataire de s’assurer contre les dégâts des eaux, mais également de prendre en charge toutes les réparations locatives et tous travaux dans les locaux loués que des infiltrations rendraient nécessaires ainsi que le prévoit le bail. Elle en conclut que l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE doit assurer les réparations liées à la couverture de l’immeuble, sans recours contre elle alors qu’elle procède pourtant régulièrement à des réparations en lieu et place de sa locataire. Elle explique que les sinistres que l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE invoque sont toujours le même et qu’une expertise diligentée par les assureurs est actuellement en cours pour en déterminer l’origine et qu’elle ne peut procéder à des réparations tant que la fuite est toujours active et que son origine n’a pas été déterminée. Elle considère que dans ces conditions, il ne peut lui être reproché un quelconque trouble de jouissance. Elle précise que le chantier en cours dans l’immeuble mitoyen a causé des fissures sur un mur du local loué et qu’à la demande de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE qui suggérait de suspendre l’exploitation de son local, un arrêté de fermeture administrative du local a été pris le 5 mai 2023 et pendant quarante-trois jours, en raison d’une menace de chute d’éléments de maçonnerie. Elle dit avoir découvert à cette occasion que l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE avait fait procéder de son chef à des réparations, sans l’en informer et sans mettre en cause les assureurs des entreprises et tiers responsables.

Enfin, la société SCI DE MADAME [M] indique que l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE reste lui devoir une somme de 57 013,96 euros, loyer du mois de décembre 2023 inclus. Elle indique s’opposer à l’octroi de tous nouveaux délais de paiement compte tenu en particulier du caractère familial de la société, pour laquelle la perception des loyers constitue l’unique source de revenus.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 16 octobre 2023.

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 14 novembre 2024 et mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE de nullité du commandement de payer du 30 novembre 2021 et sur sa demande de dire et juger que la créance de loyer invoquée n’est pas due

A titre liminaire, il est constaté que dans le dispositif de ses conclusions et à titre principal, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE demande au tribunal de déclarer nul et nul d’effet le commandement de payer du 30 novembre 2021 en soutenant que la société SCI DE MADAME [M] a fait preuve de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer du 30 novembre 2021 et qu’elle a manqué à son obligation de délivrance. Elle demande en outre au tribunal de dire et juger que la somme de 43 141,35 euros n’est pas due et invoque à ce titre le manquement de la société SCI DE MADAME [M] à son obligation d’information.

Cependant, dans la discussion de ses conclusions, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE demande au tribunal de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 30 novembre 2021 en raison de la mauvaise foi dont la société SCI DE MADAME [M] a fait preuve lors de sa délivrance. Elle demande également au tribunal de considérer qu’en conséquence la somme de 43 141,35 euros réclamée par la société SCI DE MADAME [M] n’est pas due.

Au soutien de ces prétentions elle invoque non seulement la mauvaise foi de la société SCI DE MADAME [M] dans la délivrance du commandement de payer mais aussi ses manquements à son obligation d’information et à son obligation de délivrance.

Dès lors qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes, le tribunal considèrera qu’il est tenu de statuer sur la prétention tendant à déclarer nul et nul d’effet le commandement de payer et sur la prétention subséquente tendant à dire et juger que la somme de 43 141,35 euros n’est pas due.En outre, il étudiera au soutien de ses prétentions les moyens invoqués tirés de la bonne foi du bailleur, de son manquement à son obligation d’information et de son manquement à son obligation de délivrance.

a) Sur le commandement de payer du 30 novembre 2021

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il est acquis qu’est privé d’effet un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

Il est également constant que pour être efficace, le commandement de payer doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, et notamment lorsqu’il s’agit du paiement des loyers, préciser le montant, la cause, la nature et la date d’exigibilité de la somme réclamée.

Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence de la somme exigible.

En outre, selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE demande au tribunal de déclarer le commandement de payer nul et nul d’effet en soutenant que la société SCI DE MADAME [M] a fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement, qu’elle a manqué à son obligation d’information ainsi qu’à son obligation de délivrance. Ainsi, tels que présentés par l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE, les manquements à l’obligation d’information et à l’obligation de délivrance s’analysent comme une composante de l’obligation de bonne foi du bailleur lors de la délivrance du commandement. Ils seront donc étudiés à ce titre.

En outre, dans ses développements consacrés à la mauvaise foi de la société SCI DE MADAME [M], l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE vise l’inexactitude et l’imprécision du commandement de payer. Cependant, dès lors que l’exactitude et la précision du commandement constituent des conditions de validité indépendantes de la bonne foi du bailleur, elles seront étudiées séparément et préalablement.

— Sur l’inexactitude et l’imprécision du commandement

Il est fait commandement à l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE de payer une somme totale de 18 199,91 correspondant, selon le décompte présenté, aux soldes de loyer et charges impayés des mois de janvier 2021 à novembre 2021, outre le dépôt de garantie et le coût de l’acte.

En ce qui concerne les soldes de loyer et charges impayés des mois de janvier 2021 à novembre 2021, ils sont indiqués pour chaque mois visé. Dès lors que selon le contrat de bail, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE est tenue de payer le loyer et une provision sur charges par versement mensuel, et que la régularisation des charges ne pouvait pas avoir eu lieu, l’exercice annuel n’étant pas encore écoulé, le libellé « solde de loyer et charges impayés » pour chaque mois visé est parfaitement explicite et intelligible.

Si pour les loyers de janvier 2021 et février 2021, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE déclare qu’aucune somme n’est due, elle ne prouve pas avoir payé les sommes qui lui étaient réclamées, étant rappelé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence de la somme exigible.

Dans ces conditions, le moyen ne peut être retenu.

— Sur la mauvaise foi du bailleur

Le contrat de bail du 21 décembre 2020 stipule que « Le bailleur effectuera une réfection du portail d’entrée, une création de douche individuelle. La suppression du poteau central est prévue à une date à convenir par le 2 parties. ».

Aucune stipulation du contrat ne précise que la suppression du poteau central situé dans la salle de danse constituait pour l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE une condition essentielle de son engagement sans laquelle elle n’aurait pas contracté.

Les e-mails échangés entre l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE et le mandataire de la société SCI DE MADAME [M] préalablement à la signature du contrat, soit les 8 et 15 décembre 2020, ne l’indiquent pas davantage.

Il n’est pas non plus établi que la suppression du poteau central dans un court délai à la suite de la conclusion du contrat de bail constituait pour l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE une condition essentielle de son engagement sans laquelle elle n’aurait pas contracté.

Les e-mails des 8 et 15 décembre 2020 ne le précisent pas. L’e-mail adressé le 8 décembre 2020 par le mandataire de la société SCI DE MADAME [M] à l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE indique seulement à cette dernière qu’elle devra fixer avec le propriétaire le moment opportun pour réaliser les travaux, sans qu’aucune date ni aucun délai de réalisation ne soient proposés. De même, l’indication selon laquelle un devis a été établi pour le poteau, ne signifie nullement que les travaux devaient avoir lieu à bref délai. Enfin, si dans son e-mail du 15 décembre 2020, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE indique au mandataire de la société SCI DE MADAME [M] ses observations quant à la dernière version du projet de contrat de bail, elle ne formule aucune demande quant à la suppression du poteau central voire quant au délai dans lequel elle souhaiterait que les travaux soient réalisés.

En outre, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE ne démontrant pas que la société SCI DE MADAME [M] avait eu connaissance du caractère déterminant de la suppression du poteau central, elle ne peut invoquer un défaut d’information de la part de cette dernière quant aux conditions et délai de réalisation de cette suppression.

Il ne peut davantage être reproché à la société SCI DE MADAME [M] de ne pas avoir déduit de la demande de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE de suppression du poteau central la nécessité d’y procéder rapidement dès lors que le précédent locataire avait exercé dans ces mêmes locaux, selon la même configuration et durant seize années, une activité de cours de danse pour enfants et adultes similaire à celle de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE.

De surcroît, si antérieurement à la signature du contrat, soit le 04 décembre 2020, la société SCI DE MADAME [M] a été informée par la Direction de l’urbanisme de la Ville de Paris que le dossier de demande de permis de construire était incomplet et qu’il manquait sept pièces qu’il était nécessaire de lui envoyer dans un délai de trois mois à peine d’irrecevabilité de la demande, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE ne peut soutenir que la suppression du poteau était alors compromise et reprocher à la société SCI DE MADAME [M] de ne pas l’en avoir tenue informée. En effet, cette dernière avait alors un délai de trois mois pour régulariser sa demande en déposant les pièces nécessaires, ce qu’elle a d’ailleurs fait puisque le permis a été accordé le 05 juillet 2021.

Dans ces conditions, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE ne peut se prévaloir d’une mauvaise de la société SCI DE MADAME [M] du fait d’un manquement à son obligation d’information.

En ce qui concerne le manquement par la société SCI DE MADAME [M] à son obligation de délivrance, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE ne rapporte pas la preuve que la salle de danse était inexploitable en totalité en raison du poteau central. Les témoignages qu’elle produit font en effet état du refus de travailler dans la salle en raison de la présence du poteau, sans préciser que l’exercice de l’activité envisagée s’avère impossible, ou des difficultés générales rencontrées en raison du poteau telles que les restrictions de déplacement et la réduction du nombre de participants aux cours, voire des difficultés propres au travail réalisé telles que la modification de la scénographie et l’impossibilité de former un cercle de spectateurs autour des danseurs, ce qui ne constitue pas une impossibilité totale d’utilisation de la salle. Dans un e-mail du 05 janvier 2021 adressé à la société SCI DE MADAME [M], l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE fait elle-même état d’un « espace bien moins praticable en l’état que sans poteau », ce qui montre que la salle de danse n’était pas totalement inexploitable.

L’introduction de tiers dans les locaux au cours du bail constitue un trouble apporté par voie de fait à la jouissance des locaux, que le bailleur n’est pas tenu de garantir mais que le preneur doit poursuivre en son nom personnel en application de l’article 1725 du code civil. En outre, le contrat de bail mettait à la charge du preneur le remplacement des fermetures du local.

S’agissant des infiltrations qui produiraient des dégâts des eaux à répétition, les éléments produits à ce sujet sont postérieurs au commandement du 30 novembre 2021 et ne peuvent donc être pris en compte dans l’appréciation de la mauvaise foi de la société SCI DE MADAME [M].

Dans ces conditions, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE ne peut se prévaloir d’une mauvaise de la société SCI DE MADAME [M] du fait d’un manquement à son obligation de délivrance.

Par conséquent, il ne peut être retenu que la société SCI DE MADAME [M] a agi de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer du 30 novembre 2021.

*****

La demande de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE de voir déclarer nul et nul d’effet le commandement de payer du 30 novembre 2021 sera rejetée.

b) Sur la créance invoquée

Un commandement de payer visant la clause résolutoire déclaré nul d’effet ne permet pas l’acquisition de la clause résolutoire mais n’a aucune conséquence quant à la créance invoquée qui demeure exigible.

En l’espèce, la demande de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE de voir déclarer nul et nul d’effet le commandement de payer du 30 novembre 2021a été rejetée et l’exigibilité de la créance sera étudiée dans les développements ultérieurs.

2- Sur la demande de la société SCI DE MADAME [M] d’acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le contrat de bail conclu le 21 décembre 2020 stipule : « A défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou d’indemnité d’occupation ou accessoires à l’échéance prévue, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation ou de toutes sommes dont le Preneur pourrait être tenu débiteur envers le Bailleur (notamment, pénalité de retard contractuelle, intérêts, complément de dépôt de garantie, frais de commandement ou autres frais et honoraires de poursuite…), qu’elles trouvent leur source dans le présent contrat, ses avenants, une décision judiciaire ou la loi, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent contrt, un mois après une mise en demeure restée infructueuse adressée par exploit d’huissier, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai d’un mpois de la significationd’huissier.».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’association LA FABRIQUE DE LA DANSE ne prouve pas avoir payé à la société SCI DE MADAME [M], dans le mois de la délivrance du commandement du 30 novembre 2021 la somme principale de 18 000 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges dû (mois de novembre 2021 inclus).

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 décembre 2021 à vingt-quatre heures et le bail résilié de plein droit.

Cela sera constaté.

En outre, l’expulsion de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, avec l’assistance, si besoin était, de la force publique et d’un serrurier.

Il n’est pas nécessaire de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire. La demande en ce sens de la société SCI DE MADAME [M] sera rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

3- Sur les demandes en paiement de la société SCI DE MADAME [M]

a) Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est acquis que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux, qu’il est d’usage de fixer à un montant égal aux loyer et charges du bail résilié.

Dès lors, l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE sera condamnée à payer à la société SCI DE MADAME [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter du 31 décembre 2021 et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l’expulsion.

b) Sur le paiement des loyer et charges

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il ressort de l’article 1728 du même code que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon le décompte produit par la société SCI DE MADAME [M], l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE reste lui devoir la somme de 57 013,96 euros au titre des loyers et charges (loyer du mois de décembre 2023 inclus).

Si l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE a contesté devoir payer la totalité des loyers en invoquant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, elle ne l’a fait que dans le cadre de sa prétention relative à l’efficacité du commandement de payer et n’a pas soulevé l’exception d’inexécution sur le fondement de l’article 1219 du code civil.

Elle sera donc condamnée à payer à la société SCI DE MADAME [M] la somme de 57 013,96 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 31 décembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 18 000 euros, et à compter du jugement sur le surplus de la dette.

c) Sur le paiement de la majoration de 10%

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le contrat de bail stipule : « Les sommes dues par le PRENEUR seront automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, qu’elle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du PRENEUR. »

Cette clause s’analyse en une clause pénale dont le montant, qui est manifestement excessif compte tenu des intérêts de retard sollicités et alloués précédemment, sera réduit à la somme d’un euro, au paiement de laquelle l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE sera condamnée.

4- Sur la demande de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’association LA FABRIQUE DE LA DANSE ne produit aucun élément qui permettrait d’apprécier sa situation financière et sa capacité à régler sa dette durant le délai sollicité de deux années.

Dès lors sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire durant ce délai sera rejetée.

5- Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association LA FABRIQUE DE LA DANSE, partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 novembre 2021.

b) Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

L’équité commande de condamner l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE à payer à la société SCI DE MADAME [M] la somme de 3 000 euros.

La demande de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE de condamnation de la société SCI DE MADAME [M] à lui payer la somme de 2 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE de voir déclarer nul et nul d’effet le commandement de payer du 30 novembre 2021 ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre la société SCI DE MADAME [M] et l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE pour les locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 2] ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE, et de tout occupant de son chef, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 2], appartenant à la société SCI DE MADAME [M], avec l’assistance, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier ;

Rejette la demande d’astreinte de la société SCI DE MADAME [M] ;

Déclare que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE à payer à la société SCI DE MADAME [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter du 31 décembre 2021 et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise des clefs ou l’expulsion ;

Condamne l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE à payer à la société SCI DE MADAME [M] la somme de 57 013,96 euros (cinquante sept mille treize euros et quatre vingt seize centimes) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 31 décembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2021 sur la somme de 18 000 euros, et à compter du jugement sur le surplus de la dette ;

Condamne l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE à payer à la société SCI DE MADAME [M] la somme d’ 1euro (un euro) au titre de l’indemnité contractuelle de 10% ;

Rejette la demande de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 novembre 2021 ;

Cobdamne l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE à payer à la société SCI DE MADAME [M] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de l’association LA FABRIQUE DE LA DANSE de condamnation de la société SCI DE MADAME [M] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 13 Février 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA