TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

à Me [T] et M^e MALEK-MAYNAND

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e MAS

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/11778 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CU7ES

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Août 2021

JUGEMENT

rendu le 10 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par sa Présidente Syndic en exercice, Madame [Z] [M]

[Adresse 2]

[Localité 13]

représenté par Maître Anne MAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0286, avocat postulant, et par Maître Corinne ROUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. [Adresse 15], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 17]

[Localité 11]

représentée par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0285

Madame [K] [O]

[Adresse 10]

[Localité 18]

représentée par Maître Manale MALEK-MAYNAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2064

Décision du 10 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/11778 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU7ES

PARTIE INTERVENANTE

S.A.R.L. [E], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 13]

représentée par Maître Manale MALEK-MAYNAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2064

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, son syndicat des copropriétaires est un syndicat coopératif et Mme [Z] [M] en est la présidente.

L’immeuble sis [Adresse 16] a été bâti sur la parcelle BN [Cadastre 8], en limite du fonds du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], sa façade arrière surplombant ce dernier implanté sur la parcelle BN [Cadastre 7], puisque ces immeubles sont édifiés l’un au-dessus de l’autre sur le flanc de la [Adresse 19], qui comporte une forte déclivité.

La SARL [Adresse 15] est propriétaire de l’immeuble [Adresse 16], qui est un immeuble à usage d’habitation, de type R+5, comprenant en rez-de-chaussée des locaux commerciaux affectés à une activité de bar-restaurant.

Par contrat de bail en date du 29 juillet 2019, la SARL [Adresse 15] a donné ces locaux en location commerciale à la SARL [E] – dont Mme [K] [O] est gérante- et à destination de « plats cuisinés, traiteur et consommation sur place et restaurant », lesdits locaux composant les lots n°41, 27, 28, 29, 30 et 31 de l’immeuble.

Le bail commercial contient une « clause particulière » stipulée pour permettre, sous certaines conditions, au preneur « de créer une fenêtre dans le restaurant « côté cour » aux frais exclusifs de ce dernier, sous son entière responsabilité et le contrôle de l’architecte du bailleur (dont il prendra en charge l’intégralité des honoraires) ».

Par déclaration préalable en date du 20 mai 2019, Mme [O] a déposé auprès des services de l’urbanisme de la Mairie de [Localité 21] une demande de travaux, ayant pour objet la création d’une baie vitrée sur cour et la modification de deux baies existantes.

Par arrêté du 8 août 2019, et notamment après avis favorable de l’architecte des bâtiments de France, la Mairie de [Localité 21] a levé l’opposition initiale des services de l’urbanisme en date du 2 juillet 2019 et a autorisé les travaux.

Mme [O] a fait procéder aux travaux de transformation en façade sur cour, lesquels étaient achevés le 25 octobre 2019, suivant déclaration attestant leur achèvement et conformité.

Par courrier recommandé en date du 16 février 2021, le conseil du syndicat coopératif de l’immeuble sis [Adresse 2] a vainement mis en demeure la SARL [E] et Mme [O] de procéder à l’obturation des baies sur la façade sur cour.

Puis, par exploits en date des 11 août et 6 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a assigné la société du [Adresse 15] et Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de les voir condamner, sous astreinte, à supprimer la fenêtre nouvellement créée et à remettre les lieux en leur état antérieur.

Par conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 7 mars 2022, la société [E] est intervenue volontairement à l’instance.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 676, 677, 678 et 702 du Code civil,

Vu l’article 1242 du Code civil,

DIRE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

A titre principal,

CONDAMNER la société du [Adresse 15], Madame [O] et la société [E] in solidum à supprimer la fenêtre nouvellement créée et à remettre dans son état antérieur aux travaux réalisés en 2019 la fenêtre n°4.

DIRE que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

DIRE que le Tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte,

DEBOUTER Madame [O] de sa demande de mise hors de cause,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la société du [Adresse 15], Madame [O] et la société [E] in solidum à transformer les vues illicites en jours laissant uniquement passer la lumière par la pose de verres dormants et translucides.

DIRE que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

DIRE que le Tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte,

En toute situation,

CONDAMNER la société du [Adresse 15], Madame [O] et la société [E] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société du [Adresse 15], Madame [O] et la société [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne MAS en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DEBOUTER la société du [Adresse 15], Madame [O] et la société [E] de toute demande visant à voir écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2023, Mme [O] et la SARL [E] demandent du tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 678 du code civil

Vu les dispositions de l’article 1242 du code civil

Vu les dispositions de l’article 1103 du Code civil

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du Code de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats

A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ([Adresse 12]) de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— DIRE la mise hors de cause de Madame [K] [O] dès lors que le titulaire du bail commercial et l’exploitant du restaurant [E] est la SARL [E],

Décision du 10 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

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— CONDAMNER la SARL [E] à installer un dispositif permettant de rendre translucide, la fenêtre créée ainsi que la partie concernée par l’agrandissement en partie basse de la fenêtre n°4, à savoir 20 centimètres à la verticale

— DEBOUTER le SDC [Adresse 2] de sa demande tendant à voir assortie toute condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir dans la mesure où les éventuels travaux ne pourraient être réalisés que durant la période de fermeture de l’établissement,

— CONDAMNER la SARL [Adresse 15] à relever indemne et à garantir la SARL [E] et Madame [K] [O] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur égard.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 22] à verser à Madame [K] [O], la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2023, la SARL [Adresse 15] demande au tribunal de :

« Vu les articles 678 et 702 du Code Civil,

Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 328 et suivants du Code de Procédure Civile,

* Dire la SARL [Adresse 15] recevable et bien fondée, en toutes ses demandes, fins et conclusions,

* Recevoir la SARL [E] en son intervention volontaire aux présentes,

A titre principal :

* Débouter purement et simplement le Syndicat des Copropriétaires du « [Adresse 4] » de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire :

* Débouter Madame [K] [O] de sa demande de mise hors de cause,

* Débouter Madame [K] [O] et la SARL [E] de leur demande en garantie à l’encontre de la SARL [Adresse 15],

* Condamner, in solidum, Madame [K] [O] et la SARL [E] à garantir et relever indemne la SARL [Adresse 15] de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre,

En toutes hypothèses :

* Condamner, in solidum, le Syndicat des Copropriétaires du « [Adresse 3] » et tous autres succombants à régler à la SARL [Adresse 15] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* Condamner, in solidum, le Syndicat des Copropriétaires du « [Adresse 3] » et tous autres succombants aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Roger DENOULET, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

L’affaire a été close par ordonnance du 20 novembre 2023, et fixée à l’audience du 20 novembre 2024, reportée au 19 mars 2025 en raison de la réorganisation de la 8ème chambre 1ère section suite au congé maternité d’une magistrate, puis mise en délibéré au 20 mai 2025 (prorogé au 10 juin 2025), date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal reçoit la société [E] en son intervention volontaire par ses conclusions en date du 7 mars 2022, cette société étant la titulaire du bail commercial conclu avec la SARL [Adresse 15], versé aux débats.

Par ailleurs, le tribunal relève que si Mme [O] sollicite sa mise hors de cause dans le dispositif de ses dernières écritures, elle n’explicite aucunement sa demande dans le corps de ses écritures, que ce soit en droit ou en fait.

Or, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.(…) »

Par conséquent le tribunal n’examinera pas cette demande, non-étayée.

Sur la demande principale de remise à l’état antérieur des fenêtres de la façade postérieure de l’immeuble sis [Adresse 15]

Le syndicat des copropriétaires expose que les jours et les vues en façade postérieure de l’immeuble sis [Adresse 15], à l’exception de celle litigieuse, ont été créées par M. [R], propriétaire des deux immeubles, avant le partage de ses biens en 1903, et que lors de cet acte de partage, il a été institué une servitude de vue pour lesdites ouvertures au bénéfice de l’immeuble du [Adresse 15], le fonds servant étant celui de l’immeuble du [Adresse 2], avec cette précision que toute création d’une nouvelle vue nécessiterait l’autorisation du fonds servant.

Décision du 10 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

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Il en déduit que la fenêtre créée en 2019 constitue une aggravation de cette servitude et n’a pas obtenu son autorisation, de sorte qu’elle doit être détruite, ce d’autant plus qu’elle lui cause un préjudice.

En réponse au moyen des défenderesses quant à l’illisibilité de l’acte et à ce qu’il soit écarté des débats, le syndicat des copropriétaires souligne que ne pas le retenir expose les défenderesses à l’inexistence d’une servitude de vue, ce qui aggrave leur situation.

Il conclut que les travaux effectués en 2019 par Mme [O] ont aggravé la servitude de vue existante, et qu’il est bien fondé à solliciter la suppression des vues illicites, en application de l’article 702 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut également de la violation des articles 676 et suivants du code civil, soutenant que Mme [O], ne pouvait pratiquer dans le mur du local qu’elle exploite uniquement des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant, et que tel n’a pas été le cas.

Il précise que l’immeuble du [Adresse 15] ne bénéficie pas d’une servitude de passage dans la cour de l’immeuble du [Adresse 2], et qu’il n’y a pas dix neuf décimètres de distance entre le mur où ont été pratiquées les ouvertures et le fonds voisin, pour conclure à la violation des dispositions de l’article 678 du code civil.

Il fait valoir que les personnes installées dans le restaurant de la société [E] ont une vue plongeante sur son fonds, notamment sur certaines fenêtres de l’immeuble et de la cour, et non uniquement sur les toits des immeubles en contrebas.

La SARL [E] et sa gérante, Mme [O], soutiennent que les actes de 1903 et 1932, qui auraient établi une servitude de vue, communiqués aux débats sont illisibles et indéchiffrables, et qu’il n’est pas davantage possible de confronter ces documents à l’extrait cité dans les conclusions du demandeur, qui les a unilatéralement retranscrits.

Elles prétendent également que l’acte de vente de l’immeuble sis [Adresse 15] en date du 17 septembre 1993, produit par le syndicat des copropriétaires, ne décrit aucune servitude de vue, et en déduisent que ce moyen, inopérant, doit être écartée.

Elles contestent également toute violation des dispositions des articles 676 et suivants du code civil, soutenant qu’en l’espèce, compte tenu du dénivelé, le restaurant [E], situé au rez-de-chaussée de la [Adresse 23] se situe au-dessus de la toiture de l’immeuble du [Adresse 2] et qu’il n’y a donc aucune vue directe sur les fenêtres ou la cour du fonds voisin.

Elles se prévalent également de ce que la nouvelle fenêtre n’aggrave en rien la vue antérieure sur les toits du fonds du [Adresse 2], car elle a été placée dans une position qui ne vient pas en élargir le rayon, et que les travaux litigieux ont été réalisés de bonne foi, avec le respect de l’harmonie des façades.

Elles contestent enfin toutes prétendues nuisances sonores, excipant du double vitrage des fenêtres décriées, outre qu’en toute hypothèse aucun lien de causalité n’est établi entre ces éventuelles nuisances et le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires subséquent à la création d’une nouvelle ouverture.

La SARL [Adresse 15] fait tout d’abord valoir que les nuisances sonores alléguées par le syndicat des copropriétaires, en lien avec l’activité de restauration et l’ouverture des fenêtres du restaurant ne sont ni établies dans leur matérialité ni en leur hypothétique anormalité.

Elle ajoute que l’activité de restauration du local préexistait antérieurement aux travaux considérés, et que les salles du restaurant donnant en façade sur cour étaient d’ores et déjà équipées d’au moins quatre fenêtres, dont deux baies vitrées.

Elle précise que si un trouble de voisinage devait être constaté, elle ne saurait en aucun cas voir sa responsabilité engagée de ce chef, en application des stipulations du bail commercial.

La SARL [Adresse 15] soutient par ailleurs que le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes sur une servitude de vue dont il ne démontre ni le principe, ni l’étendue, ni l’assiette, les actes fournis aux débats sur ce point étant illisibles et/ou incomplets, et le « rappel de servitudes » opéré par l’acte de vente de l’immeuble du [Adresse 15] du 17 septembre 1993 ne permettant pas d’identifier la servitude de vue alléguée, ni le cas échéant son exacte portée.

Elle fait valoir ensuite que les dispositions des articles 677, 678 et 679 du code civil sont inadaptées pour les normes de construction urbaine et doivent s’interpréter de façon très restrictive, notamment lorsque l’intimité du fonds servant se trouve, in concreto, compromise, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, rappelant que la façade sur cour de l’immeuble du [Adresse 2] est distante de plusieurs mètres des ouvertures litigieuses, dont elle se trouve séparée par la cour intérieure de l’immeuble.

Elle souligne que compte tenu de la topographie particulière des lieux, l’immeuble du [Adresse 15] surplombe le fonds voisin, propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], de sorte que le niveau rez-de-chaussée sur rue correspond en façade arrière, au 3ème étage sur cour de l’immeuble, pour en déduire que les fenêtres sur cour du local commercial de l’immeuble du [Adresse 15] ouvrent exclusivement sur le toit aveugle du [Adresse 2] et non ses fenêtres, ni même la cour de cet immeuble, comme en attestent les photographies jointes au procès-verbal de constat réalisé à la diligence de la SARL [E] le 12 avril 2021, produit aux débats.

Elle en conclut que, à supposer même démontrée une servitude de vue préexistante, les travaux de modification d’une fenêtre existante et de création d’une baie vitrée en façade sur cour de l’immeuble du [Adresse 15] n’a pas d’incidence sur l’intimité du fonds et/ou de l’immeuble voisin, et ne peuvent s’analyser en une aggravation de la vue au sens de l’article 702 du code civil.

******************

Aux termes de l’article 688 du code civil « Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage, et autres semblables »

Décision du 10 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

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L’article 690 du même code dispose que « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans »

L’article 692 de ce code dispose que « La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes ».

Aux termes de l’article 693 de ce code « Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ».

Selon l’article 694 du même code : « Si le propriétaire d’un héritage entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ».

Une servitude de vue est une servitude continue et apparente dont l’existence est rapportée par la production d’un titre, d’une possession trentenaire ou la destination du père de famille. La création ou l’existence d’une servitude au profit d’un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant ; peu importe qu’il n’en soit pas fait mention dans les titres de propriété du fonds dominant (Civ. 3ème, 9 juill. 2003, n°01-13.879).

Une servitude se constitue par destination du père de famille lorsque le propriétaire a réalisé, entre deux parties de son fonds ou entre deux parcelles lui appartenant, un aménagement qui aurait constitué une servitude s’il avait concerné des parcelles appartenant à des propriétaires différents, comme l’installation de fenêtres ou ouvertures dans un bâtiment. Il est ensuite nécessaire que le propriétaire du fonds ou des parcelles ainsi aménagées cède une partie du fonds ou procède à un partage, sans qu’ait été modifié l’aménagement, qui prend alors la nature d’une servitude.

La servitude par destination du père de famille est donc caractérisée lorsque les deux fonds actuellement séparés ont appartenu au même propriétaire, qui a maintenu l’aménagement constitutif de la servitude lors de la division des fonds, et que cet aménagement a été ensuite laissé en l’état, en raison de l’intention du propriétaire initial d’assujettir définitivement une parcelle ou une partie du fonds à un service au profit d’une autre parcelle ou partie du même fonds.

La servitude par destination du père de famille ne peut résulter que de l’état des choses dans lequel elles ont été mises avant la division du fonds, dans la mesure où elle est apparente au moment de la division du fonds (Ci. 3ème, 7 janv. 1987 ; Civ. 3ème 10 janv. 1996, n°94-13.194).

L’article 702 du code civil dispose que « De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier »

Le propriétaire du fonds dominant ne peut apporter à l’état des lieux des modifications entraînant une aggravation de la charge du fonds servant (Civ. 3ème, 13 mai 1971, n°69-14.315).

L’aggravation de charge prohibée par la loi est uniquement celle qui est certaine, actuelle et de nature à porter préjudice au fonds servant ; dès lors, les modifications de l’exercice de la servitude sont licites dans la mesure où elles ne contredisent pas le titre qui les a constituées et qu’elles n’aggravent pas la condition du fonds servant. Les juges du fond apprécient souverainement s’il y eu ou non aggravation d’une servitude (Civ. 3ème 8 janv. 1992, n°90-11.852)

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

Sur ce

S’agissant de la configuration des lieux, il ressort des éléments aux débats et n’est pas contesté que la parcelle [Cadastre 8], sur laquelle est construit l’immeuble sis [Adresse 15], a sa façade arrière et contigüe à la parcelle [Cadastre 7], qui constitue une cour commune à plusieurs immeubles, dont celui sis [Adresse 2].

Le dossier de déclaration préalable des travaux d’ouverture de fenêtres en façade sur cours, déposé par Mme [O] auprès des services de l’urbanisme de la Mairie de [Localité 21] comprend par ailleurs des photographies de la façade du [Adresse 15] avant travaux, qui atteste de la présence d’ouvertures à tous ses étages, constituées de deux grandes fenêtres et de deux plus petites, ces ouvertures ayant été pratiquées lors de la construction de l’immeuble et se situant notamment à l’étage du restaurant exploité par Mme [O].

Au soutien de l’existence d’une servitude de vue, le syndicat des copropriétaires produit aux débats l’acte de partage des biens de M.[R], en date du 10 mars 1903, alors propriétaire des deux immeubles, l’immeuble sis [Adresse 15] et l’immeuble sis [Adresse 2], (autrefois identifié au [Adresse 9]), ainsi que l’acte de vente en date du 24 juin 1932 de l’immeuble sis [Adresse 15], publié à la conservation des hypothèques, dont il retranscrit le passage relatif aux servitudes de vues à destination du père de famille, en ces termes (p.10 de la transcription manuscrite en date du 24 juin 1932, vol.1038, n°22) :

« Sur les immeubles [Adresse 14] : les immeubles [Adresse 14] ont dans leur façade postérieure sur le [Adresse 9] des jours et des vues par des fenêtres ordinaires et fenêtres de cuisines, chassis de waterclosets et autres. Il demeure expressément stipulé que tous les jours, vues, baies, saillies et autres servitudes dont il vient d’être question, qui ne sont ou peuvent ne pas être à distance prescrite, ayant été créés par M. [R] père et résultant par suite de la destination du père de famille, subsisteront à perpétuité sauf les modifications qui pourront y être apportées par les stipulations faites aux présentes et en cas de démolition des maisons à qui ces servitudes profitent, lesdites maisons pourront être construites avec les mêmes servitudes ».

Le tribunal relève que si ce passage est certes délicat à relire, il n’est pas totalement illisible et sa lecture n’est pas impossible, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, outre qu’elle correspond à la retranscription qui en a été faite par le demandeur.

Le sens de cette retranscription est de plus corroboré par la lecture du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] du 18 décembre 1957, qui stipule en ses pages 12 et 13 le rappel des servitudes dont il est le fonds servant.

Il est ainsi libellé dans ce règlement de copropriété, versé aux débats et publié à la conservation des hypothèques le 20 décembre 1957 (vol 2799 n°5) que :

« 6°- Servitudes résultant du partage partiel [R] du dix mars mil neuf cent trois.

Dans ce partage [R] du 10 mars mil neuf cent trois qui sera ci-après relaté en l’origine de propriété, il a été indiqué ce qui suit et littéralement rapporté :

Indication des servitudes créées par les parties sur les immeubles partagés.

Sur les immeubles sis [Adresse 20] et [Adresse 25].

Les immeubles [Adresse 20] ont aussi leur façade postérieure sur le [Adresse 24] des jours et vues par des fenêtres de cuisine, chassis de water-closets et autres »

Il s’évince ainsi de l’analyse combinée de ces éléments l’existence d’une servitude par destination du père de famille au bénéfice de l’immeuble du [Adresse 15], les ouvertures en sa façade donnant sur le fonds du [Adresse 2] étant prééxistantes au partage des biens de M.[R] et apparentes au moment de la division du fonds des deux immeubles.

Il s’en évince également que l’aménagement constitutif de cette servitude a perduré après le partage des fonds, puisqu’il se trouve retracé dans le règlement de copropriété du fonds servant, soit le [Adresse 2].

C’est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’existence d’une servitude de vue par destination du père de famille entre les fonds en cause, lui-même étant le fonds servant.

Pour autant, s’il soutient que cette servitude est strictement limitée aux vues et jours existant en 1903 lors du partage des biens de M. [R], soit à 4 fenêtres, sans aucune modification possible, rendant illégale la création d’une cinquième fenêtre et l’agrandissement de l’une d’entre elles, l’acte de partage fait état « les modifications qui pourront y être apportées par les stipulations faites aux présentes », et précise explicitement que les jours et les vues créés par M. [R] pourront être rétablis en cas de démolition et de reconstruction du fonds dominant.

Le tribunal relève en outre que cet extrait de l’acte de partage est insuffisant à lui seul pour déterminer la portée exacte de la servitude de vue, établie dans son principe, et notamment quant au nombre exact d’ouvertures et l’éventuelle interdiction de création de nouvelles fenêtres.

Le règlement de copropriété du fonds servant, produit aux débats, ne contient pas davantage de stipulation relative à la possibilité ou l’impossibilité de créer une vue supplémentaire, puisqu’il se limite à rappeler la servitude de vue en ces termes : « Les immeubles huit et dix [Adresse 23] ont aussi leur façade postérieure sur le [Adresse 24] des jours et vues par des fenêtres de cuisine, chassis de water-closets et autres ».

Au demeurant, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas en quoi les travaux litigieux ont opéré des changements dans les conditions matérielles de vue sur son fonds lui portant préjudice, notamment par une extension notable du champ visuel depuis le fonds dominant, ou encore par une modification de l’angle de vue.

Décision du 10 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/11778 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU7ES

S’il affirme que les fenêtres du restaurant ne donnent pas uniquement sur le toit de son immeuble mais également sur certaines fenêtres ainsi que sur la cour, cet argument n’est corroboré par aucun constat objectif ni aucune pièce probante.

La SARL [E] et Mme [O] produisent à l’inverse un procès-verbal de commissaire de justice en date du 12 avril 2021, selon lequel il a été constaté que :

— La cuisine est dépourvue de fenêtre ;

— Le restaurant est pourvu d’un système de climatisation ;

— Les fenêtres du restaurant sont d’origine, à l’exception de l’une d’entre elles ;

— Des jardinières disposant de lierre factice ont été installées sur les garde-corps, masquant la vue en partie basse, jusqu’à mi-hauteur des carreaux inférieurs, ce dispositif masque totalement la vue du [Adresse 2] ;

— L’ensemble des fenêtres comportent un double vitrage ;

— La vue passant par chaque fenêtre, en position debout et à proximité de chacune d’entre elles, ne permet d’apercevoir que la toiture aveugle de l’immeuble [Adresse 2] ;

— Il lui a été nécessaire d’ouvrir les fenêtres et de se pencher par l’ouverture pour apercevoir les fenêtres des appartements au niveau supérieur de l’immeuble sis [Adresse 2], « qui sont nettement en contrebas par rapport aux fenêtres du restaurant « [E] Montmartre » ». (p.14)

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, de l’aggravation de la servitude de vue par la création d’une nouvelle ouverture et l’agrandissement d’une petite fenêtre, la création de la nouvelle fenêtre, identique aux vues existantes, ne modifiant pas le champ visuel du fonds dominant et ne créant à son détriment aucune vue droite sur le fonds servant.

A titre surabondant le tribunal relève que le constat du commissaire de justice et les photos annexées établissent que la vue oblique s’opérait déjà par les anciennes ouvertures, et porte en outre principalement sur un toit aveugle, aucune vue ne portant sur l’intimité des appartements n’est rapportée aux débats, sauf pour le commissaire de justice à se pencher exagérément par-dessus les garde-corps, et ladite vue oblique n’atteignant en toute hypothèse, au regard des photos communiquées dans le constat, que l’encadrement sommital des fenêtres du dernier étage de cet immeuble.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande principale d’obturation de la fenêtre nouvellement créée et de remise en état de la fenêtre agrandie, la servitude de vue n’ayant pas été aggravée, comme de sa demande subsidiaire de suppression des vues par des jours en verre dormant, dès lors qu’a été démontrée de l’existence de la servitude de vue par destination du père de famille.

La demande de garantie à l’encontre de la SARL [Adresse 15] devient sans objet et ne sera donc pas examinée.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 10 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/11778 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU7ES

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à M^e Roger Denoulet, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera en outre condamné à payer à Mme [K] [O] et à la SARL [Adresse 15] la somme de 3.000 euros chacun à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe

REÇOIT la SARL [E] en son intervention volontaire ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes ;

Le CONDAMNE aux entiers dépens, avec autorisation donnée à Maître [C] [T] de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à Mme [K] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à la SARL [Adresse 15] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 21] le 10 Juin 2025.

La Greffière La Présidente