TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

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Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Didier LE FERRAND, M^e Jean COURRECH

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/11437 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TRX

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [F], demeurant [Adresse 4]

Madame [R] [L] épouse [F], demeurant [Adresse 4]

tous représentés par M^e Didier LE FERRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1554

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. CASO PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.N.C. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

tous représentés par M^e Jean COURRECH, avocat au barreau de TOULOUSE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

Délibéré initialement mis à disposition au 18 avril 2025, prorogé au 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier lors du délibéré

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11437 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TRX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2013, la SCI [Adresse 3] a consenti à Monsieur [V] [F] et à Madame [R] [L] épouse [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5], au 4ème étage ainsi qu’une cave au sous-sol pour une durée initiale de trois ans moyennant un loyer mensuel de 3 640 euros hors charges révisable annuellement.

Par acte authentique du 17 novembre 2022, la SNC [Adresse 2], devenue ensuite la SNC [Adresse 3], a acquis l’immeuble abritant le logement des époux [F], venant ainsi aux droits de la SCI [Adresse 3].

Par arrêté de la mairie de [Localité 7] du 25 mai 2023 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, la SNC [Adresse 3] a obtenu un permis de construire pour réaliser des travaux dans l’immeuble afin d’en augmenter la surface et d’y créer des logements supplémentaires. Les travaux de restructuration ont commencé en juillet 2023 et devaient s’achever à l’été 2024 mais dès premières démolitions sont intervenus dès avril 2023.

Se plaignant des nuisances occasionnées par ces travaux, Monsieur [V] [F] et Madame [R] [L] épouse [F] ont par actes de commissaire de justice des 26 août et 4 septembre 2024 assigné leur bailleresse la SNC [Adresse 3] et son mandataire la société CASO PATRIMOINE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de leurs préjudices.

À l’audience du 12 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [V] [F] et Madame [R] [L] épouse [F], représentés par leur conseil, ont conclu au débouté des demandes adverses et ont sollicité la condamnation solidaire de la SNC [Adresse 3] et de la société CASO PATRIMOINE à leur payer 25 026 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 20 220,09 euros pour perte de luminosité, 3 000 euros pour préjudice moral, 3 000 euros pour privation de jouissance de divers éléments d’équipement et 1 000 euros pour préjudice de santé, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’à procéder à la reprise des trous du parquet de leur appartement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût des procès-verbaux de constat des 31 octobre 2023, 14 novembre 2024 et 21 janvier 2025.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [V] [F] et Madame [R] [L] épouse [F] font valoir, qu’en méconnaissance des dispositions des articles 1723 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, la SNC [Adresse 3] a procédé à une modification de la chose louée et de ses accessoires, en réalisant non pas des travaux d’amélioration mais de restructuration de l’immeuble, notamment par la suppression de l’escalier de service et de la courette intérieure ainsi que la condamnation de plusieurs fenêtres de leur appartement et reprochent à leur propriétaire de ne pas les avoir informés de la nature des travaux et de leurs modalités d’exécution.

Ils estiment en application des articles 1719 et 1724 alinéa 2 du code civil et 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 que leur bailleresse a manqué à son obligation de leur assurer la jouissance paisible des lieux et doit les indemniser du préjudice de jouissance subi qu’ils évaluent à 40 % du loyer pendant une durée de 15 mois, en soutenant que les travaux, qui ont conduit à l’apparition de fissures et à la dégradation des peintures de leur appartement, excèdent la gêne normale qu’un locataire doit supporter lorsque son propriétaire entreprend des travaux en ce qu’ils ont été à l’origine de nuisances sonores extrêmement importantes (abattages de cloisons, bruits de machine, conversations des ouvriers, musique…) et olfactives (poussières), et dénoncent l’état d’encombrement et de saleté des parties communes (sacs de chantier dans la cour, entrée bâchée, inscriptions obscènes dans l’ascenseur), ainsi que des faits de vol et d’agression rendus possibles par un manque de sécurisation de l’entrée de l’immeuble. Ils contestent par ailleurs que Madame [R] [L] épouse [F] exerce la profession de mandataire judiciaire à la protection des majeurs à son domicile et indiquent avoir procédé aux formalités nécessaires pour que leurs diverses sociétés ne soient plus immatriculées à l’adresse du bail.

Concernant les autres demandes indemnitaires, ils se plaignent d’une perte de luminosité à la suite de la condamnation de la courette et de plusieurs fenêtres de leur appartement, préjudice qu’ils évaluent à 50 % du montant du loyer jusqu’à la fin du bail le 17 novembre 2028. Ils allèguent d’un préjudice moral à raison de l’impact que les travaux ont eu sur leur vie sociale, compte tenu de l’impossibilité de recevoir chez eux, vu l’état des parties communes. Ils justifient leur demande d’indemnisation pour privation de jouissance, qu’ils évaluent de façon forfaitaire, en faisant état de la suppression de l’escalier de service, qui permettait d’aller à la cave sans passer par les parties communes et constituait une sécurité en cas d’incident, et de la suppression du gardiennage et du système de vidéosurveillance installé dans les parties communes de l’immeuble.

Enfin, ils affirment que depuis le début des travaux, l’état de santé de Madame [R] [L] épouse [F], qui a installé un bureau dans l’appartement pour y travailler, s’est dégradé avec une augmentation de sa tension artérielle et des problèmes de dos.

À l’appui de leur demande de travaux sous astreinte, ils prétendent qu’en dépit des réparations effectuées par la bailleresse, les désordres affectant leur parquet subsistent. Enfin, en réponse à la demande reconventionnelle de leur bailleresse tendant à obtenir leur condamnation à laisser l’accès à leur appartement pour y remplacer le bow-window, ils considèrent au visa des articles 1723 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 qu’il s’agit de travaux de transformation de la chose louée qui ne peuvent leur être imposés et que ces travaux, qui ne sont pas nécessaires, n’amélioreront pas la performance énergétique de leur appartement.

La SNC [Adresse 3] et la société CASO PATRIMOINE, représentées par leur conseil, ont conclu au débouté des demandes et à titre reconventionnel à la condamnation de Monsieur [V] [F] et de Madame [R] [L] épouse [F] à leur laisser accès à leur appartement pour procéder au remplacement du bow-window sous astreinte de 3 000 euros par jour passé le délai de 10 jours de la signification du jugement à intervenir outre in solidum la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, la SNC [Adresse 3] et la société CASO PATRIMOINE font valoir que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligeant le bailleur à informer le locataire par notification écrite de la nature des travaux et de leurs modalités d’exécution ne s’appliquent qu’aux travaux effectués dans le local d’habitation et non à ceux réalisés dans l’immeuble et qu’en tout état de cause les demandeurs ont bien été informés de la nature des travaux projetés décrits très précisément dans leur assignation et de leur durée.

Concernant la demande d’indemnisation pour trouble de jouissance, elles prétendent que la preuve n’est pas rapportée que les travaux aient, par leur durée, leur fréquence et leur intensité, causé une gêne anormale au-delà de ce qu’un locataire doit supporter, susceptible d’ouvrir droit à indemnisation, en ce que les travaux ont été réalisés en semaine pendant les heures légales, que l’utilisation d’appareils bruyants n’a pas été continue et que des consignes strictes ont été données aux entreprises comme cela ressort des comptes rendus de réunions de chantier, pour limiter les nuisances, nettoyer les parties communes, ne pas stationner de véhicule sous le porche et fermer les portes d’accès. Elles estiment qu’en tout état de cause les locataires ne sont pas fondés à se plaindre d’un trouble de jouissance, alors que Madame [E] [L] épouse [F] exerce la profession de mandataire judiciaire à la protection des majeurs dans les lieux loués et qu’elle et son mari y ont domicilié plusieurs sociétés commerciales, ce qui est interdit par les dispositions du bail et pourrait justifier sa résiliation. Enfin, elles affirment que les travaux de rénovation amélioreront le standing de l’immeuble.

Concernant les autres demandes indemnitaires, elles soutiennent que la condamnation de la courette et de trois petites fenêtres constitue une modification minime ne caractérisant pas un changement de la chose louée au sens de l’article 1723 du code civil, en ce que la luminosité qui était apportée dans les WC, l’entrée et le couloir était très faible et que grâce à la suppression de la courette, les époux [F] bénéficient d’une surface supplémentaire de 3,7 m². Elles considèrent que la suppression de l’escalier de service, qui ne figure pas dans la description des éléments d’usage commun donnés à bail et n’était pas indispensable dans la mesure où les locataires peuvent accéder à leur logement par l’escalier principal et l’ascenseur, ne peut non plus s’analyser comme une modification prohibée et a permis d’augmenter la surface de la cuisine de 6,2 m². Enfin, elles contestent l’existence des préjudices moral et de santé.

En réponse à la demande de condamnation à procéder à la reprise des trous du parquet, elles rappellent en application de l’article 1732 du code civil que le preneur répond des dégradations qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute et que le bail oblige les époux [F] à veiller à ce que les sols ne soient pas abîmés par l’usage des talons de sorte qu’ils doivent assumer le coût de la remise en état. Elles relèvent également que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune dégradation des lames du parquet et qu’en tout état de cause la dégradation dénoncée a été réparée.

Enfin, elles justifient leur demande reconventionnelle d’accès aux locaux donnés à bail sous astreinte, sur le fondement des articles 1724 du code civil et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, des stipulations du bail et de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, par la nécessité de procéder au remplacement du bow-window, qui n’est plus étanche à l’air et à l’eau et permettra d’améliorer la performance énergétique de l’appartement, en soulignant que ce remplacement a été autorisé par le permis de construire du 27 mai 2023 et en soutenant que les locataires ont été destinataires de l’ensemble des informations utiles concernant la nature et les modalités d’exécution de ces travaux. Elles ajoutent avoir été contraintes de saisir le 6 mars 2024 le juge des référés d’une première demande d’accès pour contraindre les époux [F] à accepter la réalisation de divers autres travaux et que la procédure a ensuite été radiée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 avril 2025 puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être en définitive rendue ce jour.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [V] [F] et Madame [R] [L] épouse [F] n’articulent aucun moyen de fait ou de droit à l’encontre de la société CASO PATRIMOINE, mandataire de la bailleresse, susceptible d’engager sa responsabilité quasi délictuelle, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, faute pour eux d’alléguer et a fortiori de démontrer la preuve d’une faute caractérisée ou d’une négligence grave de la société CASO PATRIMOINE à leur égard.

Dès lors, les époux [F] seront déboutés des demandes dirigées à l’encontre de la société CASO PATRIMOINE.

Sur la demande d’indemnisation des locataires

L’article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués et les travaux d’amélioration de la performance énergétique et renvoie à l’article 1724 du code civil.

Ce dernier texte prévoit que si des réparations urgentes qui ne peuvent être différées à la fin du bail durent plus de quarante jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire est privé.

En outre, l’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu d'« assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a/ ci-dessus ».

L’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur pendant la durée du contrat de bail (3ème Civ, 4 juin 2013, pourvoi n° 11-27.650 ; 3ème Civ., 23 novembre 2011 pourvoi n°10-25978).

L’obligation de délivrance implique que le bailleur doit garantir le preneur des troubles qui pourraient résulter de l’exécution de travaux ; en cas de manquement à cette obligation, le bailleur est donc tenu d’indemniser le préjudice de jouissance subi par le locataire.

Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve et au bailleur de rapporter la preuve de ce qu’il a rempli son obligation de délivrance.

Par ailleurs, l’article 1723 du code civil dispose que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

L’interdiction de changer la forme de la chose louée, sans l’accord du preneur, s’applique non seulement aux immeubles et portions d’immeubles faisant l’objet principal du bail, mais aussi aux accessoires de la chose louée, notamment aux entrées et couloirs dont le preneur à l’usage concurrent (Cour d’appel Paris, 31 octobre 1957 : Gaz. Pal. 1957. 2. 397) et lorsque le projet envisagé par le bailleur constitue en lui-même une violation de l’article 1723 du code civil, le locataire n’a pas à rapporter la preuve d’un un préjudice distinct (Cour d’appel, Paris, 29 avril 2004 : AJDI 2004. 724).

De plus, l’article 1231-1 du code civil, ancien article 1147 dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est manifeste et il ressort clairement des pièces versées au dossier notamment du permis de construire du 25 mai 2023 et de la notice de l’architecte qui y est annexée que les travaux dont se plaignent les époux [F] ne portent pas sur l’entretien ou l’amélioration des parties communes ou privatives des locaux donnés à bail (à l’exception du remplacement du bow-window comme il sera vu plus avant) mais consistent pour l’essentiel en la création d’une surface de plancher supplémentaire de 55 m² en comblant la courette et l’escalier de service pour y créer six logements supplémentaires, permettant à la bailleresse d’accroître son parc locatif et donc la rentabilité de son investissement.

Cette création de nouveaux logements n’a pas d’incidence sur la qualité des locaux donnés à bail à Monsieur [V] [F] et à Madame [R] [L] épouse [F], si ce n’est une multiplication des occupants de l’immeuble dont l’aspect positif pour les locataires est loin d’être démontré et les travaux de réfection de la couverture s’expliquent par l’augmentation de la surface de plancher créée, non par la nécessité de réparations urgentes ou de travaux visant à assurer une meilleure isolation thermique de l’immeuble.

Il s’ensuit que les dispositions des articles 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil auxquelles les locataires font référence dans leurs écritures ne peuvent recevoir application en l’espèce et que leurs demandes indemnitaires doivent être appréciées d’une part au regard des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 pour manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible ainsi que d’autre part au regard de l’article 1723 du code civil pour changement de la forme louée.

S’agissant du premier point, il est constant que les travaux litigieux incluant, au vu des mentions figurant sur le permis de construire et dans le cahier des clauses techniques et particulières (CCTP) des parties communes :

— diverses démolitions avec notamment la dépose de l’escalier de service dans sa totalité et dans la courette, la dépose du skydome, du complexe d’étanchéité en toiture, du plancher haut, de l’ensemble du bardage en zinc, des huisseries et du conduit amianté,

— diverses opérations de gros œuvre avec création de six planchers en lieu et place de l’ancienne cage d’escalier et de la courette, l’ouverture d’un mur porteur, la création d’une trémie, le comblement d’une autre trémie et la création d’une séparation dans la cour,

— divers travaux d’électricité avec la création de colonnes pour le passage des câbles en divers endroits,

— des travaux de plomberie avec la pose et le raccordement de nouvelles décentes d’eau pluviale, d’eau usée et d’eau froide et la prolongation des descentes existantes,

— des travaux de ventilation avec la pose et le raccordement de caissons et de bouches d’extraction, d’entrées d’air et de conduits,

— des travaux de couverture avec l’installation d’une sapine et d’une charpente dans la courette et la révision de la couverture existante,

— des travaux de menuiseries intérieures avec la pose de coffrage réseaux en divers endroits et le remplacement des portes d’accès aux caves,

— ainsi qu’au vu de la notice de l’architecte et des comptes-rendus de chantier versés aux débats, des travaux de restructuration complète des appartements inoccupés du 2ème au 5ème étage, divisés en deux, pour créer à chaque niveau un logement supplémentaire avec création pour chacun d’eux d’une cuisine et d’installations sanitaires,

— et au vu des divers procès-verbaux de constat produits par les demandeurs et les propres écritures de la bailleresse, des travaux dans le logement donné à bail aux époux [F], notamment par la condamnation de la porte donnant accès à l’escalier de service et des fenêtres des toilettes, le percement de murs pour le passage de gaines techniques (ENEDIS, GRDF, ORANGE) et de fourreaux et l’installation d’une nouvelle VMC,

ont généré des troubles indissociables d’un chantier de construction important mené en site occupé : nuisances sonores et vibrations, poussières, nuisances olfactives, modifications des circulations des personnes, présence de bennes à proximité des accès, échafaudages, présence de bâches occultant les ouvertures des logements, sentiment d’insécurité lié à des incidents de chantier etc.

En tout état de cause, la réalité de ces nuisances, particulièrement les nuisances sonores, est clairement établie par les pièces versées aux débats par les époux [F], notamment par les procès-verbaux de constat des 9 novembre 2023 et 14 novembre 2024, étant observé que les logements situés juste en dessous et juste au-dessus de l’appartement donné à bail aux demandeurs ont fait l’objet d’une restructuration complète ainsi que décrit précédemment et non d’une simple rénovation non bruyante qui aurait été limitée par exemple à la seule réfection des peintures.

Ainsi, Maître [S] [J], commissaire de justice, relève le 14 novembre 2024, c’est-à-dire à une date où les travaux de démolition censés être les plus bruyants étaient terminés depuis longtemps : « Tout au long de mon intervention, j’entends des bruits de scies électriques en provenance de l’immeuble, particulièrement sur la cour, et je les entends depuis le bureau, le couloir et la cuisine. J’ai également entendu, en montant l’escalier principal, des bruits de marteau-piqueur. Dans la circulation de l’appartement, à proximité de la porte de service, j’entends dans l’escalier de service des ouvriers qui parlent entre eux et qui travaillent, qui sifflent, et des bruits de truelle et de scies électriques. J’ai également senti, en arrivant dans la circulation, la présence d’une odeur de brûlé, caractéristique d’un sciage de bois et de métaux».

Dans ces conditions, la SNC [Adresse 3] ne peut raisonnablement soutenir que les travaux n’auraient pas « caus[é] une gêne anormale » (page 9 de ses écritures) d’autant qu’elle souligne avoir tout mis en œuvre pour réduire les nuisances autant que faire se peut ou, à tout le moins, pour réduire les doléances prévisibles des derniers occupants de l’immeuble. C’est ainsi qu’elle précise avoir inclus dans le CCTP une prestation spéciale de nettoyage en cours et fin de chantier confiée au lot démolition, en plus du passage hebdomadaire d’un prestataire pour effectuer le ménage de l’immeuble et qu’au début de chaque réunion de chantier ainsi que cela ressort des comptes rendus produits, il a été demandé aux entreprises, sous peine de retenues financières, de ne pas « utiliser l’escalier principal », « fermer les portes palières des zones de chantier autant que possible pour éviter le bruit, les déperditions de chaleur et la poussière dans les parties communes », maintenir « la porte cochère » et « la porte au pied de l’escalier » fermées ainsi qu’un « accès libre aux caves pour les locataires », ne pas stationner des véhicules dans la cour et « maintenir propre et rangée la zone de stockage » qui s’y trouve.

Or, en dépit de ces nuisances caractérisées, la bailleresse n’allègue pas avoir proposé un relogement provisoire à ses locataires pendant la période où les travaux ont été le plus bruyant particulièrement pendant la phase de démolition, étant observé que les époux [F] ne sont pas censés occupés le bien qui leur a été donné en location uniquement « les week-ends et jours fériés » et en semaine « au-delà des heures légales » de travaux, pas plus qu’elle ne déclare avoir dans le cadre du plan de financement de son projet de restructuration de l’immeuble provisionné des fonds à l’effet de les indemniser d’un préjudice pourtant incontestable.

De la même façon, sous prétexte d’une formulation maladroite dans un des constats de commissaire de justice et dans l’assignation, la SNC [Adresse 3] ne saurait en dépit du bon sens le plus élémentaire soutenir que Madame [R] [K] épouse [F], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, recevrait ses majeurs protégés à son domicile, et que dès lors en raison de l’exercice « d’une activité interdite par le bail », « aucun trouble de jouissance indemnisable [ne serait] démontré », alors que la preneuse établit notamment par la production d’un document individuel de protection des majeurs avoir son cabinet à une autre adresse située à proximité de son habitation et que s’il est exact que les demandeurs ont un temps domicilié leurs différentes sociétés à l’adresse du bail, ils justifient par la production d’attestations de parution d’annonces légales avoir depuis régularisé la situation, la bailleresse en tout état de cause ne tirant pas les conséquences juridiques qui s’imposent de cette infraction au bail.

En conséquence, en faisant procéder à des travaux d’envergure, cause de nuisances, dans un immeuble abritant des locaux donnés à bail, la SNC [Adresse 3] a engagé sa responsabilité contractuelle envers ses locataires à la mesure des troubles effectivement subis.

À l’ampleur de ces travaux s’ajoute leur durée, particulièrement longue, puisque si aux termes d’un mail du 19 juin 2023 intitulé « communication locataires », la bailleresse a, sans donner plus de précision, informé les preneurs que « des travaux vont avoir lieu dans votre immeuble à partir du 3 juillet 2023 » et « sont programmés jusqu’à l’été 2024 », il ressort des lettres de réclamation des demandeurs que dès le 25 avril 2023 les époux [F] se sont plaints de « travaux de démolition du matin au soir à la masse ou aux marteaux piqueurs entrepris dans les appartements du 2ème, 5ème et 6ème étage qui ne nous permettent pas de jouir paisiblement de notre appartement » et n’ont « rien à voir avec la nature des travaux que vous avez évoqués téléphoniquement » et que le 14 novembre 2024, soit près de 19 mois plus tard, ces travaux n’étaient toujours pas terminés ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat précédemment évoqué, le tribunal regrettant qu’aucune des parties n’ait estimé opportun de justifier de la date de réception de l’ouvrage et de l’état de levée des réserves, ce qui aurait permis de déterminer la durée effective des travaux et des nuisances subies.

Il résulte ainsi de ces éléments et de l’ensemble des pièces produites que les époux [F] justifient avoir subi un préjudice excédant la simple gêne normale qu’un locataire peut avoir à supporter à l’occasion de l’exécution des travaux entrepris par le bailleur dans de multiples appartements de l’ensemble immobilier, auxquels il convient d’ajouter ceux portant sur les parties communes et ceux concernant les parties privatives de leur logement et les conséquences en termes surtout de bruits et de poussières compte tenu de l’importance des travaux réalisés, étant précisé qu’il y a lieu de tenir compte dans le quantum des sommes allouées le fait que les nuisances n’ont manifestement quasiment jamais cessé depuis avril 2023 et que Madame [R] [L] épouse [F] établit avoir aménagé un bureau dans son domicile pour y travailler et qu’elle y était donc souvent présente.

Dès lors, au regard de la durée, de la fréquence et de l’intensité de ces nuisances, la somme sollicitée par les époux [F] en indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 25 026 euros correspondant à une réduction de 40 % du loyer mensuel sur une période de 15 mois n’apparaît en aucun cas excessive et il sera en conséquence fait droit à leur demande de ce chef en intégralité.

S’agissant du deuxième point concernant le changement de la forme louée, s’il est exact que l’escalier de service ne figure pas dans la description des éléments d’usage commun donnés à bail, à l’inverse de la présence d’un gardien et d’un système de vidéosurveillance dans l’immeuble, prestations qui selon les époux [F] auraient été supprimées sans qu’ils ne produisent aucune pièce pour l’établir, et que la perte de luminosité consécutive à la condamnation des fenêtres dans les WC, l’entrée et le dégagement par la suppression de la courette est nécessairement limitée compte tenu de la dimension de cette courette (moins de 4 m²), et qu’il en est de même du préjudice qui en a résulté, ces pièces n’étant pas des pièces de vie, il n’en demeure pas moins que les époux [F] ont loué un appartement disposant d’une sortie par un escalier de service et de trois fenêtres donnant sur une courette.

Il ne s’agit en aucun cas « de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués », « de travaux d’amélioration de la performance énergétique » ou « de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives » au sens de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989,- et ce quand bien même la SNC [Adresse 3] met en avant le fait que ces travaux ont permis d’augmenter la surface habitable du logement à bail – (sans toutefois création de pièce supplémentaire et donc d’amélioration réelle), augmentation de surface que les époux [F] n’ont jamais demandé et à laquelle ils n’auraient très certainement pas consenti, même si cela leur avait été proposé, compte tenu de l’importance des nuisances, mais de travaux réalisés dans l’intérêt exclusif de la bailleresse, indispensables pour lui permettre de mener à bien son projet de restructuration globale de l’immeuble.

Il s’ensuit que la SNC [Adresse 3] devait conformément aux dispositions de l’article 1723 du code civil précité préalablement au dépôt de sa demande de permis de construire obtenir l’accord des derniers occupants de l’immeuble sur la modification de la chose louée, notamment des époux [F], ce qu’à aucun moment elle ne soutient avoir cherché à faire, préférant placer les preneurs devant le fait accompli en les informant par un simple mail du 20 octobre 2023 de la condamnation des « portes d’entrée donnant sur l’escalier de service » et de la suppression de cet escalier, puis de l’obstruction de la courette et des fenêtres des WC, de l’entrée et du dégagement et ce bien qu’elle leur ait préalablement « assuré » le 2 juin 2023 que « les fenêtres de [leur] appartement ne seront ni supprimés, ni bouchées ».

Il ne s’agit pas, comme le prétend la bailleresse, d’une « modification minime de l’appartement » qui « ne caractérise nullement un changement de la forme louée » puisqu’il a été jugé qu’un locataire était légitime à s’opposer à la suppression d’une simple « inter-lucarne » (Civ. 3ème, 16 avril 2008 : AJDI 2008.766) et qu’en pareille hypothèse, notamment en cas de suppression d’un deuxième escalier (Civ. 22 mars 1961 : Gaz. Pal.1961.1.428 ; 14 octobre 1964 : D.1964.710) ou de démolition d’une pergola (Civ. 3ème, 1er février 2000 : Loyers et copr. 2000, n°111) les locataires sont en droit de solliciter la remise en état.

Il est en outre constant que dès lors que le projet envisagé par le bailleur constituant lui-même une violation de l’article 1723 du code civil, le locataire n’a pas à rapporter la preuve d’un préjudice distinct (Cour d’appel de Paris, 16ème ch. sect. B, 29 avril 2004, n° 2003/14536).

En tout état de cause, si les équipements supprimés n’étaient en rien indispensables, il reste qu’ils procuraient aux locataires de l’appartement donné à bail un avantage réel, en ce qu’ils leur permettaient de bénéficier d’une lumière naturelle – bien que limitée – dans les toilettes, l’entrée et le dégagement, d’aérer ces pièces en y chassant rapidement les mauvaises odeurs et d’accéder directement à la cave ou au local poubelle sans avoir à passer par l’escalier principal et y rencontrer des voisins.

Les époux [F] sont donc bien fondés en leur demande de dommages et intérêts à raison de la suppression de ces différents éléments d’équipement et de la modification sans leur accord de la chose louée, dommages et intérêts qui seront évalués de façon forfaitaire à la somme de 3 000 euros.

S’agissant enfin des demandes annexes d’indemnisation pour préjudice moral et de santé, si l’allégation des époux [F] selon laquelle l’état de l’immeuble, notamment de l’ascenseur couvert de dessins obscènes, les aurait empêchés de recevoir du monde chez eux n’est nullement étayée et n’est pas de nature à caractériser un préjudice moral et que Madame [R] [L] épouse [F] ne produit strictement aucun élément de nature à démontrer qu’elle aurait souffert de problèmes de dos et de tension artérielle, médicalement constatés, consécutifs aux nuisances subies, il n’en demeure pas moins que l’obligation dans laquelle les époux [F] se sont trouvés de devoir vivre pendant près de deux ans dans un environnement extrêmement bruyant a été source pour eux de fatigue et de stress, renforcés par l’état d’ignorance dans lequel ils ont été placés quant à la nature exacte des travaux, leur modalité d’exécution ainsi que leur date d’achèvement et donc de la fin des nuisances.

Ainsi que rappelé précédemment, ces travaux n’étant ni nécessaires, ni urgents, les dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 obligeant le bailleur a informé le locataire, avant le début des travaux, de leur nature et de leur modalité d’exécution par une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ne s’appliquent pas. Il reste cependant qu’en vertu des principes essentiels du droit des contrats, notamment de l’article 1104 du code civil, anciennement l’article 1134, la SNC [Adresse 3] était soumise à une obligation de loyauté envers ses contractants et partant débitrice à leur égard d’une obligation d’information quant à l’existence du projet de restructuration qu’elle entendait mener dans l’immeuble, de son importance et de ses conséquences sur la jouissance du bien donné à bail.

Or, il résulte clairement des correspondances échangées entre les parties que ce sont les époux [F] qui « sont allés à la pêche aux informations » et que la bailleresse s’est abstenue de leur fournir dès avant le début du chantier une information complète, précise et circonstanciée quant à la nature de ces travaux, leur modalité d’exécution et leur durée, allant même jusqu’à leur cacher une partie des travaux prévus notamment la condamnation de certaines fenêtres de leur logement, et la circonstance que le permis de construire ait fait l’objet d’un affichage à l’entrée de l’immeuble, qu’elle les ait avisés le 19 juin 2023 par un mail particulièrement succinct de la date de début de chantier et de sa fin prévisible, – très largement dépassée – , ou que suite à leur sollicitation, elle leur est transmis le 24 novembre 2023, soit bien après le début des travaux, un planning également succinct avec des « fin[s] prévisionnelle[s] » de travaux « inconnue[s] » ne permet en aucun cas d’établir que la SNC [Adresse 3] leur ait loyalement fourni ces informations, d’autant que la preuve n’est pas rapportée qu’elle ait transmis à ses locataires le cahier des clauses techniques et particulières (CCTP) des parties communes avant l’engagement de la présente procédure, empêchant dès lors les époux [F] de prendre leurs dispositions pour pouvoir par exemple aménager leur temps de présence à leur domicile et limiter ainsi les répercussions pour eux des nuisances.

Distinct du préjudice de jouissance déjà réparé par les dispositions ci-dessus, le préjudice moral résultant de cette absence de loyauté dans l’exécution du contrat et du défaut d’information quant à l’importance et aux modalités d’exécution des travaux justifie en l’espèce l’allocation aux époux [F] de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Au total, le montant des dommages et intérêts alloués aux époux [F] pour préjudice de jouissance (25 026 euros), suppression des différents éléments d’équipement et modification sans leur accord de la chose louée (3 000 euros) et préjudice moral (3 000 euros) s’élève à la somme de 31 026 euros à laquelle la SNC [Adresse 3] sera condamnée et le surplus des demandes sera rejeté.

Conformément à la demande, les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de travaux sous astreinte au titre de la reprise des trous du parquet

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droits qui lui sont applicables. Il lui incombe donc de déterminer le fondement juridique de la demande si celui-ci n’est pas précisé.

Conformément aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il a reçue, suivant l’état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire « est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 prévoit que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret :

III. Parties intérieures

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous ».

Enfin, les conditions générales du bail stipulent que « le locataire devra veiller à ce que les sols ne soient pas abîmés par l’usage des talons dits « aiguille » ou autrement. Au cas où la salissure du parquet ou des revêtements de sols, leur manque d’entretien ou leur dégradation intervenus pendant la durée des relations contractuelles entraînerait la nécessité d’une remise en état en fin de de jouissance, son coût resterait à la charge du locataire ».

En l’espèce, il est constant que si la SNC [Adresse 3] a fait procéder le 25 juillet 2024 à la « refixation » et au « remplacement de lames de parquet » ainsi que cela ressort de la facture de la société NOUVEL ATELIER du 31 août 2024, il apparaît à l’examen du procès-verbal de constat de Maître [W] [P], commissaire de justice du 21 janvier 2025 que certaines lames sont toujours « cassées », « se soulèvent » ou « bougent sous le pied » avec des « défauts de planéité » en divers endroits.

Cependant, l’état des lieux d’entrée du 3 avril 2013 fait mention de sols « en bon état » et les époux [F] n’allèguent ni ne justifient que ces désordres seraient dus à la vétusté ou à un cas de force majeure de sorte qu’en application des dispositions précitées et des stipulations du bail le remplacement des lames cassées ou qui bougent constituent des réparations locatives ne pouvant être mises à la charge de la bailleresse.

En tout état de cause, il n’est constaté aucun « trou », étant rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties tandis que son article 5 dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Il appartient en conséquence aux demandeurs d’expliciter clairement et précisément leurs prétentions.

Or, conformément au principe selon lequel le procès civil est la chose des parties, il est rappelé que si, parmi les principes directeurs du procès, l’article 12 du code de procédure civile oblige le juge à donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, il ne lui fait pas obligation, sauf règles particulières, de changer la dénomination de leurs demandes (Cass., Ass. Plén., 21 décembre 2007, n° 06-11.343, Publié au bulletin).

En conséquence, les époux [F] seront déboutés de leur demande de travaux au titre de la reprise des « trous » du parquet.

Sur la demande reconventionnelle d’accès aux locaux sous astreinte aux fins de procéder au remplacement du bow-window

En application de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 e) de cette loi précise que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Le contrat de bail, dans ses conditions générales, prévoit que « le locataire devra laisser exécuter dans les locaux loués les travaux nécessaires à leur maintien en état, à leur entretien normal, à l’amélioration des parties communes et privatives de l’immeuble, ou qui seraient rendues obligatoires en fonction des dispositions légales ou réglementaires ; le tout sans préjudice des dispositions des deuxièmes et troisièmes alinéas de l’article 1724 du code civil ».

Enfin, aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

En l’espèce, la preuve n’est pas suffisamment rapportée par les éléments versés au dossier que le remplacement de la colonne de bow-window, autorisé par le permis de construire du 25 mai 2023, par un bow-window neuf équipé de fenêtres en double vitrage est de nature à améliorer significativement la performance énergétique du logement donné à bail aux époux [F] en l’absence de remplacement des autres fenêtres de leur appartement.

Il apparaît toutefois à la lecture du courrier du 4 novembre 2024 de la société CHERCHE MIDI ARCHITECTURE, assurant la maîtrise de l’ouvrage, et des annotations figurant sur un plan de coupe concernant le 2ème étage de l’immeuble que « les menuiseries [du bow-window actuel] sont dégradées et non isolées », « les zingueries sont usées et ont subi des réparations de fortune à la suite de fuites » et ne sont plus « étanches à l’air » et « à l’eau ».

Ces constatations sont corroborées par Maître [S] [J], commissaire de justice des demandeurs, qui note dans son procès-verbal du 4 novembre 2024 que « le bow-window qui donne sur la cour de l’immeuble est globalement en bon état » mais présente « de[s] fissures qui paraissent anciennes », qualifiées de « légères » et qu’au « deuxième étage » « la fenêtre du bow-window montre un vitrage cassé et équipée d’une protection en bois placée à l’intérieur ».

Il s’ensuit que les travaux que la SNC [Adresse 3] entend voir réaliser au domicile des époux [F] entrent bien dans le champ d’application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, en ce qu’il s’agit de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de nature à permettre à la bailleresse de satisfaire à son obligation d’entretien telle qu’imposée par l’article 6 c) du même texte.

La bailleresse établit par ailleurs avoir informé ses locataires de la nature et des modalités d’exécution de ces travaux dont elle fournit de nouveau le détail dans ses écritures.

Dès lors, les époux [F] ne peuvent valablement s’opposer à la réalisation de ces travaux et seront par conséquent condamnés à permettre l’accès à leur logement pour la réalisation des travaux de dépose du bow-window existant et de son remplacement, comme il sera dit au dispositif.

En revanche, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation d’accès aux locaux d’une astreinte conformément aux dispositions de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En effet, si la SNC [Adresse 3] a déjà saisi le juge des référés d’une demande d’accès pour installer une VMC, il apparaît que le refus des époux [F] s’explique avant tout par les divers manquements de la bailleresse, notamment à son obligation d’information quant à l’importance du projet de restructuration qu’elle a entendu mettre en œuvre et ayant justifié sa condamnation à des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la SNC [Adresse 3], sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de délivrance de l’assignation et de la signification du présent jugement.

Les frais de constat dont le montant n’est pas précisé ne constituent pas des frais afférents à la présente instance au sens de l’article 695 du code de procédure civile définissant les dépens. En revanche, ayant été engagés par les demandeurs en vue de la présente instance ; ils font partie des frais irrépétibles et seront donc indemnisés à ce titre.

Les conditions sont également réunies pour condamner la SNC [Adresse 3] la somme de 4 000 euros et les frais engagés au titre des procès-verbal de constat, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [V] [F] et Madame [R] [L] épouse [F] de leurs demandes à l’encontre de la société CASO PATRIMOINE,

CONDAMNE la SNC [Adresse 3] à verser à Monsieur [V] [F] et Madame [R] [L] épouse [F] la somme de 31 026 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, suppression de différents éléments d’équipement et modification de la chose louée sans leur accord ainsi que pour préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024,

DÉBOUTE Monsieur [V] [F] et Madame [R] [L] épouse [F] de leurs autres demandes de dommages et intérêts,

DÉBOUTE Monsieur [V] [F] et Madame [R] [L] épouse [F] de leur demande de reprise des trous du parquet de leur appartement,

CONDAMNE Monsieur [V] [F] et Madame [R] [L] épouse [F] à laisser l’accès au logement loué situé [Adresse 6], au 4ème étage, à la SNC [Adresse 3] ou à toute société mandatée par elle aux fins de procéder aux travaux de remplacement du bow-window et DIT qu’à cet effet la SNC [Adresse 3] ou son mandataire devront avoir averti les locataires de la ou des dates d’intervention fixée(s), au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise de cette lettre en mains propres contre signature, au moins DEUX MOIS à l’avance,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [F] et Madame [R] [L] épouse [F] d’avoir confirmé par écrit au moins UN MOIS avant la ou les dates d’intervention fixée(s) leur accord pour permettre l’accès aux locaux et le remplacement du bow-window, la SNC [Adresse 3] ou toute société mandatée par elle seront autorisées à la ou les dates prévue(s) à faire ouvrir les portes du logement loué à Monsieur [V] [F] et à Madame [R] [L] épouse [F] pour la réalisation des travaux précités, avec l’assistance d’un commissaire de justice et au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ou à défaut de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties,

DÉBOUTE la SNC [Adresse 3] de sa demande de fixation d’une astreinte,

CONDAMNE la SNC [Adresse 3] à verser à Monsieur [V] [F] et à Madame [R] [L] épouse [F] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sur justificatifs le coût des procès-verbaux de constat des 31 octobre 2023, 9 novembre 2023, 29 janvier 2024, 14 novembre 2024 et 21 janvier 2025,

CONDAMNE la SNC [Adresse 3] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le juge des contentieux de la protection