TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06840 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NJZ

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 3], représentée par M^e Yoni WEIZMAN, avocat au barreau de PARIS, 251 Boulevard Pereire 75017 Paris, Toque C0156

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 1], comparant en personne assisté de M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque C2182

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06840 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NJZ

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 1/ 10/ 2009 à effet au 1/ 10/ 2009, Mme [E] [Y] a donné à bail à M. [D] [K] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 650 euros et 30 euros de provisions sur charges mensuelles.

Selon acte notarié du 13/06/2012, Mme [E] [Y] a fait donation des biens loués à sa fille Mme [H] [E] en nue-propriété, en se réservant l’usufruit .

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré par Mme [H] [E] le 24/ 04/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 1393 euros.

Un congé pour vendre a été signifié le 19/12/2023 par Mme [E] [H] à M. [D] [K] à effet au 30/09/2024, comportant offre de vente au prix de 195000 euros net vendeur. Une signification du prix de vente modifié avec nouveau prix de 181000 euros net vendeur a été réalisée le 29/03/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2/ 07/ 2024, Mme [E] [H] a fait assigner en référé M. [D] [K] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges au 25/06/2024

— voir constater que Mme [E] [H] a valablement donné congé pour vendre en date du 19/12/2023 à M. [D] [K] à effet au 30/09/2024

— voir ordonner l’expulsion de M. [D] [K] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, à compter de la signification de l’ordonnance

— voir ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution

— voir condamner M. [D] [K] au paiement :

— d’une somme de 3685,26 euros, au titre de l’arriéré dû au 24/ 06/ 2024, juin 2024 inclus, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 24/ 04/ 2024 , avec capitalisation des intérêts au-delà d’une année

— d’une indemnité d’occupation, égale à deux fois le montant du loyer contractuel quotidien et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à départ définitif de M. [D] [K]

— d’une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 5] le 4/ 07/ 2024.

A l’audience du 21/11/2024 , Mme [E] [H] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir constater la nullité des écritures de M. [D] [K] pour vice de forme et rejeter lesdites écritures

— Voir juger Mme [E] [H] recevable et bien fondée

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges au 25/06/2024

— voir constater la résiliation du bail et partant que M. [D] [K] est occupant sans droit ni titre

— voir constater que Mme [E] [H] a valablement donné congé pour vendre en date du 19/12/2023 à M. [D] [K] à effet au 30/09/2024

— voir ordonner l’expulsion de M. [D] [K] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, à compter de la signification de l’ordonnance

— voir ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution

— voir condamner M. [D] [K] au paiement :

— d’une somme de 5818.26 euros, au titre de l’arriéré dû au 19/11/ 2024, novembre 2024 inclus, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 24/ 04/ 2024, avec capitalisation des intérêts au-delà d’une année

— d’une indemnité d’occupation, égale à deux fois le montant du loyer contractuel quotidien et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à départ définitif de M. [D] [K]

— Voir débouter M. [D] [K] de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions

— voir condamner M. [D] [K] au paiement d’une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation.

Mme [E] [H] expose que le loyer courant a été payé en novembre 2024 après absence de paiement depuis février 2024 sans que M. [D] [K] expose ses difficultés financières. Elle précise que le congé pour vente a désormais produit ses effets , qu’elle a besoin de vendre le logement en raison de graves problèmes de santé. Elle rappelle qu’en raison d’impayés antérieurement , une décision de référé a été rendue avec des délais de paiement accordés, que des impayés se sont à nouveau produits depuis lors.

A titre principal elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire, s’oppose à tous les délais demandés .

M. [D] [K] a été assisté . Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— voir rejeter la compétence du juge des référés pour statuer sur la demande de congé

— voir accorder à M. [D] [K] des délais de paiement soit 180 euros par mois en plus du loyer, le solde étant versé en dernière échéance

— voir dire que pendant le cours des délais accordés , les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus

en tout état de cause :

— voir accorder à M. [D] [K] un délai de 8 mois pour libérer le logement

— voir débouter Mme [E] [H] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

— voir rejeter la demande d’exécution provisoire

M. [D] [K] expose avoir été licencié en 2020 après la crise sanitaire, puis avoir retrouvé un nouvel emploi . En raison d’un incendie dans son entreprise, il précise être au chômage partiel , ce qui lui a occasionné des difficultés financières , son salaire étant de 1482 euros au lieu de 1700 euros.

Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire .

Il fait valoir que le juge des référés ne peut constater la validité du congé vente , du fait que l’assignation a été signifiée avant la date d’effet de ce congé , si bien que l’action est irrecevable.

Subsidiairement, il sollicite un délais pour quitter les lieux jusqu’en juillet 2025, en précisant avoir sollicité un logement social depuis 2 ans.

Aucun diagnostic social n’ a été reçu au Greffe .

En délibéré, Mme [E] [H] a adressé des documents sur sa situation de santé, et M. [D] [K] en a demandé le rejet , faute de demande du juge des référés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la note en délibéré :

Il y a lieu de rejeter la note en délibéré de Mme [E] [H] , qui n’a pas été autorisée, et ce en application de l’article 16 , et 442 du code de procédure civile .

Sur la demande de rejet des conclusions de M. [D] [K] :

En application de l’article 59 du code de procédure civile , le défendeur doit à peine d’être déclaré irrecevable en sa défense faire connaître ses nom prénom, profession, domicile , nationalité , date et lieu de naissance.

La demande de rejet des conclusions de M. [D] [K] est mal fondée, alors que dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience, toutes les précisions exigées par ce texte sont mentionnées.

Sur la recevabilité :

Sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 06/07/89 : En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 25/04/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Aucune autre cause d’irrecevabilité n’a été discutée par les parties.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 24/ 04/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 01/10/2009 et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit tacitement le 01/10/2021 pour 3 ans, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer 24/04/2024, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion, soit avec délai de deux mois comme mentionné.

M. [D] [K] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 24/06/ 2024 à minuit , soit à compter du 25/ 06/ 2024.

M. [D] [K] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ; cependant la situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’a été effectif qu’en novembre 2024 , sans aucun paiement entre mai et novembre 2024. Pourtant M. [D] [K] justifie d’une attestation de travail mentionnant son emploi depuis le 19/06/2023 , et une diminution de salaire seulement depuis le 21/08/2024.Depuis celle-ci , les revenus sont donc inférieurs à ce qu’ils étaient depuis juin 2023, alors que les impayés ont débuté avant cette baisse de ressources.

Il n’est donc pas possible de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et délais sur 36 mois , la solvabilité de M. [D] [K] apparaissant insuffisante pour garantir la continuité des règlements de loyers et charges.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [D] [K] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [D] [K] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [D] [K] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [D] [K] au paiement de celle-ci. Aucun préjudice supérieur à la valeur locative ne justifie en effet la demande de la voir fixer au double du loyer outre charges .Par ailleurs la clause pénale au bail , qui prévoir une indemnité du double du loyer, est désormais réputée non écrite et ce depuis la tacite reconduction du 01/10/2015, postérieure à la loi ALUR du 24/03/2014, cette loi ayant introduit l’article 4 i dans la loi du 06/07/89.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [D] [K] reste devoir une somme de 5818,26 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 19/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [D] [K] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 24/ 04/ 2024 sur la somme de 1393 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

Sur la demande de voir dire que Mme [E] [H] a valablement donné congé pour vente :

M. [D] [K] soutient que la demande additionnelle de voir déclarer valable le congé pour vente est irrecevable , faute d’intérêt à agir, eu égard à la date d’effet du congé par rapport à la date d’assignation.

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile , l’intérêt à agir doit être né et actuel et est apprécié au moment de l’acte introductif d’instance. Lors de l’assignation du 02/07/2024, la date d’effet du congé vente de Mme [E] [H] au 30/09/2024 n’était pas acquise .

Le congé avait été délivré 6 mois avant l’expiration du bail au 30/09/2024.

Mais M. [D] [K] disposait d’un délai de deux mois à compter du 01/04/2024 pour se porter acquéreur des lieux. Si Mme [E] [H] l’a assigné le 02/07/2024 , en tout état de cause M. [D] [K] aurait été déchu de ses droits , faute de justifier d’une acceptation de l’offre avant le terme de ce délai courant jusqu’au 31/05/2024 ( Cf. Civ 3ème 21/11/2001, n° 99-20.980), si le bail n’avait pas été résilié..

Le bail étant résilié au 25/06/2024, il convient de constater que la contestation de M. [D] [K] n’est pas sérieuse .

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .

M. [D] [K] fait état de sa situation et de sa demande de logement social pour solliciter des délais pour quitter les lieux jusqu’en juillet 2025.

Mme [E] [H] s’y oppose aux motifs que sa solvabilité n’est pas démontrée et qu’elle-même pour motif de santé doit pouvoir disposer de son bien immobilier.

M. [D] [K] a justifié de sa demande de logement social du 16/12/2022 renouvelée le 07/10/2024; Mme [E] [H] n’a pas apporté lors des débats de documents sur sa situation personnelle. Néanmoins la situation financière de M. [D] [K] doit conduire à limiter à 1 mois supplémentaire le délai pour quitter les lieux , avec clause de déchéance en cas de non-paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur l’exécution provisoire :

La décision de référé est exécutoire par provision , sans possibilité de l’écarter en application de l’article 514-1 du code de procédure civile .

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [D] [K] à payer à Mme [E] [H] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [D] [K] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe:

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

ECARTE des débats la note en délibéré de Mme [E] [H]

DIT n’y avoir lieu d’écarter des débats les conclusions en défense de M. [D] [K]

DIT que le bailleur est recevable à agir

DEBOUTE M. [D] [K] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 25/ 06/ 2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE M. [D] [K] à payer à Mme [E] [H] la somme provisionnelle de 5818,26 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 19/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 24/ 04/ 2024 sur la somme de 1393 euros et de l’assignation pour le surplus ,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [E] [H] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [D] [K], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

AUTORISE Mme [E] [H] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [D] [K] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONSTATE que le congé pour vente de Mme [E] [H] du 19/12/2023 à effet au 30/09/2024 a été valablement délivré sans contestation sérieuse

ACCORDE à M. [D] [K] un délai supplémentaire de 1 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation à sa date, à peine de déchéance en cas de non-respect,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [D] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 24/ 04/ 2024.

CONDAMNE M. [D] [K] à payer à Mme [E] [H] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT