COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Société BEAUMONT IMMOBILIER c/ [P]

MINUTE N°

DU 27 Février 2025

N° RG 24/00469 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POR5

Grosse délivrée

à M^e CARLES Lionel

Copie délivrée

à M^e EHRENFELD Vincent

le

DEMANDERESSE:

BEAUMONT IMMOBILIER

dont le siège est [Adresse 7]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e CARLES Lionel, avocat au barreau de Nice

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Mme [C] [X]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par M^e CARLES Lionel, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e EHRENFELD Vincent, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 14 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [C] a donné à bail à Monsieur [H] [P], par acte sous seing privé du 3 novembre 2005, à effet au 14 novembre 2005, un appartement sis à [Adresse 11], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel indexé de 680,00 euros et une provision sur charges locatives de 70,00 euros, soit un total mensuel de 750,00 euros, actualisé à 879,23 euros.

Elle a également, par acte sous seing privé du 2 novembre 2005, donné mandat à la Société BEAUMONT IMMOBILIER pour assurer la gestion locative du bien.

Madame [X] [C] a notifié à Monsieur [H] [P] par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023 un congé pour reprise à effet au 13 novembre 2023.

Par acte du commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, le mandataire immobilier de Madame [X] [C], la Société BEAUMONT IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 11 avril 2024 à 14h15, au visa des dispositions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de :

— déclarer l’action recevable,

— prononcer la validité du congé pour reprise du 10 mai 2023,

— prononcer la résiliation du bail à compter du 13 novembre 2023,

— constater que Monsieur [H] [P] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date,

— ordonner son expulsion sous une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

— condamner Monsieur [H] [P] à lui verser les sommes suivantes :

—  879,23 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

—  1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l’instance,

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 14 janvier 2025 à 14h00,

Vu les conclusions en réponse de Monsieur [H] [P] déposées à l’audience du 14 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et moyens et aux termes desquelles il demande :

— in limine litis de :

— prononcer la nullité de l’assignation du 9 janvier 2024,

— juger l’intervention volontaire de Madame [X] [C] nulle,

— prononcer la nullité du congé pour reprise du 10 mai 2023,

— à titre principal de :

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de la Société BEAUMONT IMMOBILIER,

— à défaut lui ordonner une mesure de médiation,

— à défaut lui octroyer un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

— en tout état de cause de :

— débouter la Société BEAUMONT IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner la Société BEAUMONT IMMOBILIER au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Vu les conclusions en réponse de la Société BEAUMONT IMMOBILIER et de Madame [X] [C] intervenant volontairement, déposées à l’audience du 14 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et moyens et aux termes desquelles elles concluent à la confirmation de l’ensemble de leurs prétentions formulées dans l’assignation du 9 janvier 2024 et sollicitent le débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par le défendeur,

Vu les articles 446-2 et 455 du Code de procédure civile,

A l’audience du 14 janvier 2025, les parties, représentées maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leurs dernières écritures, auxquelles elles se réfèrent expressément.

Le délibéré a été fixé au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation

Selon l’article 117 du code de procédure civile le défaut de capacité d’ester en justice est une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

L’article 1153 du code civil prévoit que le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n’est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés.

Aux termes de l’article 1154 du même code lorsque le représentant agit dans la limite de ses pouvoirs au nom et pour le compte du représenté, celui-ci est seul tenu de l’engagement ainsi contracté.

Monsieur [H] [P] soulève la nullité de l’assignation pour défaut de capacité d’ester en justice de la Société BEAUMONT IMMOBILIER au motif que le mandat en date du 2 novembre 2005 ne lui confère le pouvoir d’agir en justice en lieu et place de la mandante qu’en cas de difficulté ou défaut de paiement, ce qui selon lui n’est en l’occurrence pas le cas dès lors qu’il s’agit d’une action aux fins de validation d’un congé.

Il ajoute que l’irrégularité affecte trop radicalement l’assignation et que l’intervention volontaire de Madame [X] [C] ne peut en aucun cas régulariser et couvrir cette nullité.

En l’espèce, la juridiction relève que les termes du mandat qui prévoient que le mandataire a la capacité d’ester en justice « en cas de difficulté ou à défaut de paiement » sont parfaitement clairs. En effet, si la Société BEAUMONT IMMOBILIER est en capacité de diligenter une action en justice en cas de défaut de paiement, elle l’est aussi à l’occasion de difficultés rencontrées dans le cadre de l’exécution du mandat, c’est à dire en dehors de tout défaut de paiement, ce qui est ici le cas dès lors qu’il s’agit d’une action en validation d’un congé.

En conséquence, l’exception de nullité soulevée par Monsieur [H] [P] sera rejetée.

Sur l’intervention volontaire de Madame [X] [C]

L’article 329 du code de procédure civile dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, l’exception de nullité soulevée au titre de l’assignation a été rejetée, le moyen de Monsieur [H] [P] tiré de l’intervention volontaire de Madame [X] [C] est donc considéré comme étant inopérant.

En effet, en qualité de bailleresse et de mandante de la Société BEAUMONT IMMOBILIER, Madame [X] [C] est fondée à élever des prétentions au regard de la demande de cette dernière.

Son intervention sera donc déclarée recevable.

Sur la nullité du congé pour reprise

L’article 648 du code de procédure civile énonce que tout acte d’huissier de justice indique, à peine de nullité et indépendamment des mentions prescrites par ailleurs, sa date.

Aux termes de l’article 664-1 du code de procédure civile, la date de la signification d’un acte d’huissier de justice, sous réserve de l’article 647-1, est celle du jour où elle est faite à personne, à domicile, à résidence ou, dans le cas mentionné à l’article 659, celle de l’établissement du procès-verbal.

Monsieur [H] [P] soulève la nullité du congé pour reprise en date du 10 mai 2023 à effet au 13 novembre 2023 signifié par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice en faisant valoir qu’il n’a reçu l’avis de passage, qui n’est pas daté, que le 17 mai 2023.

Il soutient en effet que l’absence de mention de date sur l’avis de passage lui cause un grief puisqu’il lui est impossible de vérifier l’adéquation entre la date de signature de l’acte par le commissaire de justice et la date effective de délivrance de l’acte. Il ajoute qu’il convient alors de retenir la date de remise effective du congé et non celle de l’acte, soit la date du 17 mai 2024 qu’il allègue être celle de la réception de l’avis de passage et qu’en conséquence l’acte lui a été remis postérieurement au délai de préavis du congé d’une durée de six mois échu au 13 mai 2023.

Madame [X] [C] et la Société BEAUMONT IMMOBILIER rétorquent que le congé a été signifié au défendeur le jour même de l’acte. Ils visent à ce titre le feuillet de modalité de remise de l’acte daté du 10 mai 2023 détaillant les formalités accomplies par le commissaire de justice afin de remettre une copie de l’acte et mentionnant notamment qu'" un avis de passage daté de ce jour […] a été laissé au domicile du signifié ".

En l’espèce, il résulte des modalités de remise de l’acte que la signification a été faite par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice le 10 mai 2023 conformément à l’article 656 du code procédure civile, la signification à personne étant impossible et le domicile étant confirmé par la présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres et l’interphone. Ainsi la date de signification est, selon l’article 664-1 du code de procédure civile susvisé, celle du jour où elle est faite à domicile, soit le 10 mai 2023. Il s’agit en effet de la date de l’acte lui-même et non la date alléguée de l’avis de passage.

La demande de Monsieur [H] [P] tendant à la nullité du congé sera donc rejetée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la tentative préalable de conciliation

L’article 750-1 du même code prévoit qu’en application de l’article 4 de la loi n°2016-1524 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L.125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [H] [P] soutient que les demandes de la Société BEAUMONT IMMOBILIER et Madame [X] [C] sont irrecevables dès lors que les requérantes ne justifient d’aucune tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative.

Or, en l’espèce, le contentieux relatif aux congés n’est pas concerné par les dispositions de l’article 750-1, s’agissant en l’occurrence de demandes indéterminées.

Ainsi, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [H] [P] tendant à déclarer irrecevables les demandes de la Société BEAUMONT IMMOBILIER et Madame [X] [C] sera rejetée.

Sur la tentative de médiation

En application de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Monsieur [H] [P] sollicite l’instauration d’une procédure de médiation, toutefois, Madame [X] [C] expose avoir la ferme intention de reprendre le bien à son profit et être opposée à toute procédure de médiation, dépourvue d’utilité selon elle.

Ainsi, en l’absence d’accord de Madame [X] [C], la demande de Monsieur [H] [P] sur ce point sera rejetée.

Sur la validité du congé pour reprise et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, le délai de préavis applicable au congé étant de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois ans le 3 novembre 2005, à effet au 14 novembre 2005, puis a été renouvelé par période de trois ans pour expirer le 13 novembre 2023.

Un congé pour reprise a été délivré à la demande de la bailleresse à Monsieur [H] [P] par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023 à effet au 13 novembre 2023, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail et comprend les mentions légales requises par l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, à savoir que le logement sera repris au bénéfice de la propriétaire, Madame [X] [C], résidant actuellement à [Adresse 10].

Madame [X] [C] justifie du caractère réel et sérieux de la reprise à son profit en arguant que le bien objet du congé, situé en centre-ville, est plus commode que celui qu’elle occupe actuellement, situé à Cimiez, dès lors qu’il est plus simple de s’y déplacer à pied.

Elle explique en effet qu’elle habite actuellement dans un lieu trop éloigné des commerces et difficilement accessible et que cela est problématique compte tenu de son âge (82 ans) et de son état de santé. Elle produit à ce titre une photographie de l’immeuble où elle réside et divers documents d’imagerie médicale datés du 24 juin 2024, du 23 juillet 2024 et du 30 juillet 2024 desquels il ressort qu’elle souffre d’arthrose et qu’elle a été victime d’une fracture.

Il en résulte que le congé pour reprise du 10 mai 2023 est valide et a pris effet le 13 novembre 2023 à minuit.

Monsieur [H] [P] doit donc être déclaré occupant sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2023 minuit. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement donné à bail situé à [Adresse 12].

Il sera en outre condamné à payer à Madame [X] [C] une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer indexé assorti de la provision sur charges locatives soit 879,23 euros à compter du 14 novembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L. 433-2 et et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois, en application des dispositions de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à la demande de la bailleresse en fixation d’une astreinte provisoire, le recours à la force publique pour procéder l’expulsion du locataire apparaissant comme une mesure comminatoire suffisante.

Sur la demande en délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le locataire sollicite reconventionnellement l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Il estime être de bonne foi puisqu’il honore ses engagements locatifs depuis 20 ans et fait valoir sa situation personnelle en exposant rencontrer des difficultés pour se reloger en raison d’une part de la crise du logement et de sa situation personnelle dès lors qu’il est au chômage depuis 2023.

Il produit à ce titre une attestation de paiement délivrée par Pôle emploi le 2 décembre 2024 concernant la période comprise entre le 6 décembre 2023 et le 9 août 2024 durant laquelle il a perçu la somme totale de 14 013,86 euros au titre de l’Allocation d’Aide au Retour à l’Emploi ainsi qu’un courrier de l’agence immobilière DGI daté du 13 septembre 2024 par lequel elle l’informe qu’il n’est pas éligible aux offres de location du secteur privé qu’elle propose compte tenu des garanties exigées par les assurances des loyers impayés et qu’il devrait en conséquence s’orienter vers des particuliers ne passant pas par l’intermédiaire d’une agence avec lesquels les exigences sont moindres.

La bailleresse s’oppose à cette demande en arguant notamment que sa situation est bien plus critique eu égard à son âge et à son état de santé qui nécessitent la reprise du logement objet du congé à son profit pour des raisons de commodité.

En l’espèce, si Monsieur [H] [P] justifie de sa situation personnelle, il ne prouve pas être en recherche active de relogement. En effet, il ne produit que le courrier de l’agence immobilière DGI du 13 septembre 2024 au titre de sa recherche de logement et ne justifie pas avoir contacté d’autres agences immobilières, des particuliers louant leur bien sans agence comme cela lui a été recommandé dans le courrier susmentionné ou encore avoir recherché des logements dans le parc locatif social.

Il en résulte que le défendeur, qui a déjà par ailleurs bénéficié de délais de faits pour quitter les lieux depuis la délivrance du congé le 10 mai 2023, à savoir 20 mois précisément pour quitter les lieux, ne justifie pas que son relogement ne puisse avoir lieu dans des conditions normales.

En conséquence, sa demande en délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [H] [P] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamné à payer à Madame [X] [C] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de préciser que seuls les frais antérieurs à l’engagement de l’instance liés à la procédure par une relation étroite et nécessaire peuvent être compris dans les dépens. En l’espèce, le coût du commandement de payer et de la sommation interpellative ne sauraient être compris dans les dépens dès lors qu’il n’est pas justifié de leur accomplissement.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, à moins que la loi ou le juge en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette disposition légale.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à dispositions au greffe,

DIT recevable l’intervention volontaire de Madame [X] [C] ;

REJETTE l’intégralité des exceptions de nullité ainsi que les demandes de conciliation, de médiation et de procédure participative de Monsieur [H] [P] ;

DÉCLARE valide le congé pour reprise du 10 mai 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail en date du 3 novembre 2005 à effet au 14 novembre 2005, à la date du 13 novembre 2023 minuit ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [H] [P], ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement sis à [Adresse 11] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire du locataire ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion à son encontre du logement litigieux sis à [Localité 3], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à verser à Madame [X] [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer indexé assorti de la provision sur charges locatives, à la date de la résiliation, soit la somme de 879,23 euros à compter du 14 novembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse ou son mandattaire et disons que les sommes échues porteront intérêt au taux légal à compter de la décision ;

REJETTE le surplus des demandes de Madame [X] [C] dont sa demande en fixation d’une astreinte provisoire ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à payer à Madame [X] [C] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,