TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e LOUBEYRE (R0196)

M^e HADJAJE (C1415)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/04720 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4TGH

N° MINUTE : 3

Assignation du :

19 mars 2020

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [E] [O] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [K] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [B] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [I] [T]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentés par Maître Xavier LOUBEYRE de l’ASSOCIATION LOUBEYRE ENTREMONT PORNIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0196

Décision du 28 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/04720 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TGH

DÉFENDERESSE

S.A.S. FAMILLE [M] (RCS de [Localité 1] n°795 279 587)

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie HADJAJE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1415

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S. [Adresse 6] (RCS de [Localité 1] n° 849 396 114), par voie d’intervention volontaire,

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie HADJAJE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1415

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2026 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2011, monsieur [N] [T] et son épouse madame [E] [O] ont consenti le renouvellement d’un bail commercial aux époux [C], aux droits desquels est venue la S.A.S. FAMILLE [M], portant sur des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010, moyennant un loyer annuel en principal de 45 000 €.

Par acte extrajudiciaire du 14 février 2019, la locataire a sollicité des bailleurs le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019, moyennant un loyer fixé en fonction de la variation des indices trimestriels des loyers commerciaux prévue à l’article L.145-34 du code de commerce.

Par acte signifié le 13 mai 2019, les bailleurs ont accepté le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019 moyennant un nouveau loyer annuel de 86 750 € hors taxes et hors charges.

Selon mémoire préalable notifié le 14 janvier 2020, monsieur [N] [T] et son épouse madame [E] [O] en qualité d’usufruitiers, ainsi que monsieur [K] [T], madame [B] [T] et madame [I] [T] en qualité de nus-propriétaires (ci-après les consorts [T]), ont sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 86 750 € en principal par an en invoquant un déplafonnement tenant à des travaux d’amélioration réalisés dans les lieux par le preneur ainsi qu’à une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Par acte du 19 mars 2020, les consorts [T] ont assigné la S.A.S. FAMILLE [M] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par acte notarié en date du 03 juillet 2020, la S.A.S. FAMILLE [M] a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. [Adresse 6].

Par jugement du 10 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté l’intervention volontaire à l’instance de la S.A.S. MAISON DU PAIN ;

— constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2019 ;

— désigné en qualité d’expert monsieur [H] [V] en lui donnant notamment pour mission :

*de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et, notamment, en ce qui concerne la date, la nature, les caractéristiques et l’ampleur des travaux allégués par les consorts [T], au regard des dispositions des articles R.145-3 et R.145-8 du code de commerce et en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

*de rechercher à la date du 1er juillet 2019 la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 7] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R 145-8 du code de commerce,

*de donner son avis sur le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2019 suivant les indices applicables en expliquant le choix des indices et en précisant les modalités de calcul,

— fixé le loyer provisionnel dû à compter du 1er juillet 2019 au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

Par ordonnance du 18 décembre 2020, monsieur [H] [V] a été remplacé par monsieur [G] [L], lequel a déposé son rapport le 06 janvier 2023.

Celui-ci a conclu à une valeur locative des lieux loués à un montant annuel de 61 000 € HT et HC et indiqué que le montant plafonné de ce loyer était de 50 143,61 € par an, HT et HC.

Par jugement du 12 mars 2024, le juge des loyers, constatant qu’il n’était pas compétent pour statuer sur la contestation des consorts [T] qui faisaient valoir que la cession de fonds de commerce du 03 juillet 2020 ne leur était pas opposable, a renvoyé l’affaire devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions du 17 janvier 2025, monsieur [N] [T] et son épouse madame [E] [O], ainsi que monsieur [K] [T], madame [B] [T] et madame [I] [T] sollicitent du tribunal de :

« – DECLARER la cession de fonds de commerce du 3 juillet 2020 inopposable au Bailleur.

— ORDONNER l’expulsion de la société [Adresse 6] ou de toute personne de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

— DIRE ET JUGER la société FAMILLE [M] déchue de son droit au renouvellement du bail pour défaut d’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux.

— Subsidiairement ORDONNER la résiliation judiciaire du bail en application de l’article 1224 du Code Civil.

— ORDONNER l’expulsion de la société FAMILLE [M] ou de toute personne de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

— Subsidiairement FIXER le montant du loyer de renouvellement à la somme de 95.332 € HT-HC à compter du 01/07/2019, avec intérêts au taux légal en vertu de l’article 1155 du Code Civil et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil.

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONDAMNER les défenderesses en tous les dépens, dont les frais d’expertise.

— Les CONDAMNER solidairement à payer une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC. »

Dans leurs dernières conclusions du 20 novembre 2024, la S.A.S. FAMILLE [M] et la S.A.S. [Adresse 6] sollicitent du tribunal de :

« – Débouter les consorts [T] de l’intégralité de leurs demandes.

Subsidiairement,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 en fonction de la variation indiciaire selon les indices I.L.C., soit à la somme annuelle en principale de 50 143,61 euros, toutes les autres charges, clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

En tout état de cause,

— Condamner les consorts [T], solidairement, à payer à la société [Adresse 6] la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner les consorts [T], solidairement, au paiement des entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise. »

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 26 mars 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience du 26 mars 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’opposabilité de la cession de fonds de commerce du 03 juillet 2020 aux bailleurs

Les consorts [T] font valoir que la cession par la S.A.S. FAMILLE [M] du fonds de commerce exploité dans les lieux loués à la S.A.S. [Adresse 6] ne leur est pas opposable, en ce que :

— la cession ne leur a pas été signifiée conformément aux dispositions de l’article 1690 du code civil,

— l’état des lieux exigé par les dispositions d’ordre public de l’article L.145-40-1 du code de commerce n’a pas été effectué,

— ils n’ont pas donné leur accord à la cession du contrat comme le prévoit l’article 1216 du code civil.

Ils considèrent que si le preneur est libre de céder son droit au bail, l’opposabilité de la cession est soumise au formalisme du droit commun, et contestent l’avoir acceptée tacitement ou avoir renoncé à se prévaloir des irrégularités reprochées.

Ils en concluent que la S.A.S. MAISON DU PAIN n’a aucun droit d’occuper les lieux, tandis que la S.A.S. FAMILLE [M] ne peut plus prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux puisqu’elle ne remplit plus la condition d’une exploitation de son fonds de commerce dans les locaux.

Les défenderesses répliquent que le bail et l’article 1717 du code civil autorisaient la S.A.S. FAMILLE [M] à céder son droit au bail à son successeur dans son commerce, que l’article 1216 ne s’applique pas, que les bailleurs ont consenti à cette cession dès le 10 janvier 2019 et que la formalité de l’article 1690 du code civil n’est pas nécessaire dès lors que lesdits bailleurs ont été informés de la vente et l’ont acceptée.

Elles soutiennent également que les consorts [T] ont reconnu la qualité de locataire de la S.A.S. [Adresse 6] en ne contestant pas sa qualité à agir lors de son intervention volontaire dans la procédure de fixation du loyer et en ne faisant pas appel du jugement du 10 décembre 2020 qui a constaté le principe du renouvellement du bail « entre les parties ».

Elles ajoutent que l’absence d’état des lieux consécutif à la cession du fonds n’est pas un motif d’inopposabilité de celle-ci au bailleur.

Sur ce,

L’article 1216 du code civil dispose que :

« Un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé.

Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte.

La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. »

Il convient de constater que cette règle de droit commun concernant la cession de contrat soumise à l’accord du cocontractant cédé n’a pas vocation à s’appliquer à une cession de bail intervenant dans le cadre d’une cession à l’acquéreur d’un fonds de commerce, laquelle ne peut être conditionnée à l’accord du bailleur dès lors qu’en vertu de l’article L.145-16 du code de commerce, celui-ci ne peut interdire une telle cession au preneur.

Dans ces conditions, la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce n’est soumise qu’au formalisme de la cession de droit prévue par l’article 1690 du code civil, selon lequel cette cession n’est opposable au débiteur que lorsqu’elle lui a été signifiée ou qu’il l’a acceptée dans un acte authentique.

La signification est, en vertu de l’article 651 du code de procédure civile, la notification faite par un huissier de justice (commissaire de justice).

Il est admis cependant qu’une cession du bail peut être opposable au bailleur malgré le défaut d’accomplissement des formalités de l’article 1690 du code civil si celui-ci a, non seulement eu connaissance de cette cession, mais l’a également acceptée sans équivoque.

Cette acceptation tacite se déduit d’actes positifs, notamment du comportement du bailleur envers le cessionnaire qui le considère comme son locataire, par exemple en lui adressant des quittances de loyer, une demande de révision ou un congé avec offre de renouvellement du bail, sans émettre de réserve ni de protestation.

En l’espèce, le bail ne comporte pas de clause soumettant la cession du bail à un formalisme particulier.

La cession du bail litigieuse est intervenue avec la cession du fonds de commerce du 03 juillet 2020.

Ne nécessitant pas l’accord des bailleurs, elle n’est pas soumise aux dispositions de l’article 1216 du code civil.

En revanche, les défenderesses ne justifient pas d’une signification, c’est-à-dire d’une notification par acte d’huissier (ou de commissaire de justice), aux bailleurs de la cession conformément à l’article 1690 du code civil.

En effet, la constitution de la société MAISON DU PAIN dans la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé, puis la simple notification d’un mémoire (dont il n’est pas justifié d’une délivrance par un huissier) ne vaut aucunement « signification du transport du droit au bail aux bailleurs » comme elles le prétendent.

Pour déterminer si cette cession est opposable aux bailleurs, il convient donc de rechercher si, comme elles l’affirment, ceux-ci en ont eu connaissance et l’ont acceptée sans équivoque.

Il est constant que les bailleurs ont été parfaitement informés de la cession intervenue le 03 juillet 2020 entre la société FAMILLE [M] et la société [Adresse 6], à tout le moins dès l’intervention volontaire de la cessionnaire dans la procédure engagée devant le juge des loyers aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé le 22 juillet 2020.

En revanche, une acceptation sans équivoque de ce transfert, de nature à dispenser les défenderesses des formalités de l’article 1690 du code civil, ne saurait se déduire d’un comportement passif des bailleurs, consistant à ne pas s’être opposés formellement à la cession ou à ne pas avoir fait appel du jugement du 10 décembre 2020 aux termes duquel, au demeurant, le juge des loyers n’a fait que « donner acte » de l’intervention volontaire de la société MAISON DU PAIN, sans statuer sur sa qualité ou la recevabilité de cette intervention, et a constaté le renouvellement du bail sans juger que celui-ci bénéficiait à cette société.

Leur acceptation ne peut davantage se déduire d’un défaut d’opposition à la présence de la société [Adresse 6] aux opérations d’expertise, laquelle était opportune, compte tenu de sa qualité de partie à la procédure et de ce qu’il n’avait pas encore été statué sur l’opposabilité de la cession, ni encore d’une demande de révision du loyer du 31 octobre 2024 adressée « à titre conservatoire et provisionnel » à la cessionnaire comme à la cédante.

En outre, si dans une lettre du 10 janvier 2019 en réponse à un courrier les informant de la décision de leur locataire de trouver un acquéreur de son fonds de commerce, les bailleurs ont acté que le bail se poursuivra « conformément à la législation », ils n’ont fait que prendre en considération l’impossibilité légale de s’opposer à une telle cession, et ce, avant que la cession n’intervienne effectivement ; ils n’ont donc pas, ainsi, véritablement acquiescé à la cession qui a eu lieu ultérieurement, le 03 juillet 2020.

Il est indifférent, pour les mêmes raisons, que l’assignation devant le juge des loyers du 19 mars 2020 délivrée par les bailleurs fasse référence à la promesse de cession à la société MAISON DU PAIN du 27 février 2019.

À l’inverse, force est de constater que dès leur mémoire du 28 juillet 2020, les bailleurs demandaient au juge des loyers de leur « donner acte de leurs plus expresses réserves concernant l’opposabilité de la cession alléguée », au visa des articles 1216 et 1690 du code civil et de l’article L.145-40-1 du code de commerce.

Ainsi, il n’est justifié d’aucun acte positif des bailleurs caractérisant leur acceptation sans équivoque de la cession intervenue entre la société FAMILLE [M] et la société [Adresse 6], dispensant celles-ci des formalités de l’article 1690 du code civil.

En conséquence, à défaut d’accomplissement desdites formalités, la cession litigieuse n’est pas opposable aux bailleurs.

Sur les conséquences de l’inopposabilité de la cession de bail aux consorts [T]

Les demandeurs concluent que la société MAISON DU PAIN n’a aucun droit dans les locaux et que la société FAMILLE [M], seule locataire à leurs yeux mais n’y exploitant pas de fonds de commerce, ne remplit pas les conditions d’application du statut des baux commerciaux et n’a pas droit au renouvellement du bail.

Subsidiairement, ils sollicitent que le tribunal prononce la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’exploitation d’un fonds de commerce appartenant à la locataire en application de l’article 1224 du code civil.

Les défenderesses répliquent qu’arguer de l’absence de droit au renouvellement est reconnaître le droit au bail de celui à qui l’on le conteste, que le principe du renouvellement a été constaté par jugement du 10 décembre 2020, que la société [Adresse 6] a un titre et ne peut être expulsée, qu’en remettant en cause le principe du renouvellement du bail qui est définitivement acquis, les consorts [T] exercent le droit d’option de l’article L.145-57 du code de commerce ce qui les contraindrait à lui payer une indemnité d’éviction, de sorte qu’ils doivent prendre clairement position sur leurs intentions pour qu’elles puissent demander une expertise judiciaire afin de fixer cette indemnité.

Concernant la demande de résiliation judiciaire du bail, elles font valoir que le défaut d’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux par la locataire reconnue par les bailleurs comme titrée ne tient pas, d’autant qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée préalablement, que ledit fonds n’a cessé d’être exploité et que l’inopposabilité de la cession de bail n’entraîne pas la nullité de cette vente.

*Sur la demande d’expulsion de la société MAISON DU PAIN

Le tribunal ne peut que tirer les conséquences de ce que la société [Adresse 6] ne dispose pas d’un titre opposable aux bailleurs et se trouve donc, à leur égard, occupante sans droit ni titre.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion.

Cependant, sa situation étant susceptible d’être régularisée par la simple signification de la cession aux bailleurs conformément à l’article 1690, laquelle reste possible pendant toute la durée du bail cédé, il y a lieu de prévoir que cette expulsion ne pourra intervenir qu’en l’absence d’accomplissement de cette formalité de signification dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

*Sur la demande tendant à « DIRE ET JUGER la société FAMILLE [M] déchue de son droit au renouvellement du bail pour défaut d’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux »

L’article L.145-1 du code de commerce du code de commerce dispose notamment que « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce (…) ».

Selon l’article L.145-8 du même code, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Il s’ensuit en particulier que le bénéfice du statut des baux commerciaux, et le droit au renouvellement du bail, est réservé au locataire qui est tout à la fois titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce qui y est exploité.

La dénégation du statut peut être invoquée par le bailleur à tout moment de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou de l’indemnité d’éviction jusqu’à l’expiration du délai qui lui est ouvert par l’article L.145-57, alinéa 2 du code de commerce pour exercer son droit d’option.

Elle n’est soumise à aucune condition autre que celle de la constatation de la cause d’inapplicabilité du statut à la date du congé ou de la demande de renouvellement.

La déchéance du droit au renouvellement du bail peut aussi être constatée en application de l’article L.145-17 du code de commerce, lequel dispose notamment :

« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. (…) ».

En l’espèce, force est de constater que les bailleurs ne justifient pas du bien fondé de leur demande tendant à voir juger que la société FAMILLE [M] est déchue du droit au renouvellement du bail.

En effet, et à supposer qu’ils puissent se prévaloir de ce que la cession du 03 juillet 2020 ne leur est pas opposable tout en invoquant les effets de ce même acte, soit que la société FAMILLE [M] n’est plus propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, cette circonstance est en tout état de cause postérieure à la date d’effet du renouvellement du bail à laquelle s’apprécient les conditions du bénéfice du statut des baux commerciaux.

À la date d’effet de la demande de renouvellement du bail, le 1er juillet 2019, la société FAMILLE [M] était bien propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués ; elle remplissait ainsi les conditions du droit au renouvellement de son bail.

Si les bailleurs peuvent encore se prévaloir d’une perte de son droit au renouvellement pour une cause postérieure à la date de celui-ci, ce n’est qu’en application de l’article L.145-17 du code de commerce, donc à la suite d’une mise en demeure pour motif grave et légitime.

Or, ils ne se prévalent pas du bénéfice de ce texte et n’ont en tout état de cause pas délivré de sommation à la société FAMILLE [M] de reprendre l’exploitation du fonds de commerce.

En conséquence, la demande tendant à « DIRE ET JUGER la société FAMILLE [M] déchue de son droit au renouvellement du bail pour défaut d’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux » sera rejetée.

*Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En vertu des articles 1227 et 1228 suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés à l’une ou l’autre des parties sont assez graves pour justifier la résiliation.

Contrairement à la mise en œuvre d’une clause résolutoire ou au refus de renouvellement, la demande de résolution judiciaire d’un bail commercial n’a pas à être précédée d’une mise en demeure.

Toutefois, la résolution judiciaire du bail ne peut être prononcée qu’en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations nées du bail, le simple fait de ne pas respecter une condition pour bénéficier du droit au statut des baux commerciaux ne permettant pas de prononcer une telle sanction.

Or, en l’espèce, les bailleurs ne se prévalent pas d’une clause du bail par laquelle la locataire se serait engagée à exploiter les lieux ; dans ces conditions, ils ne caractérisent pas, comme il leur appartient, de manquement grave de sa part aux obligations nées du bail.

Leur demande de résiliation judiciaire du bail ne peut donc qu’être rejetée.

Par suite, il y a lieu de rejeter la demande tendant à prononcer l’expulsion de la société FAMILLE [M] et de statuer sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

*Sur la demande de déplafonnement

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1° Les caractéristiques du local considéré;

2° La destination des lieux;

3° Les obligations respectives des parties;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.

Aux termes de l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En l’espèce, l’expert judiciaire ayant retenu une valeur locative de renouvellement, au 1er juillet 2019, de 61 000 €/an HT et HC, tandis qu’il a chiffré le loyer plafonné à 50 143,61 € HT/HC par an à la même date, et les bailleurs sollicitant la fixation de ce loyer à 95 332 €, HT/HC par an, il convient de rechercher au préalable s’il est justifié d’un motif de déplafonnement.

Le bail à renouveler a pris effet le 1er juillet 2010 et a expiré le 30 juin 2019.

Les bailleurs se prévalent de deux sortes de modifications notables au cours du bail expiré justifiant un déplafonnement du loyer :

— une modification des facteurs locaux de commercialité, compte tenu de l’augmentation de la valeur du fonds de commerce, ressortant du prix auquel il a été vendu en 2005, puis en 2012 et en octobre 2013, ainsi que de la croissance régulière exponentielle de son chiffre d’affaires, de son emplacement dans une zone de commerciale de première catégorie, très favorable à son activité de boulangerie-pâtisserie et des changements relevés par l’expert ;

— des travaux d’amélioration réalisés par le preneur, consistant en un déplacement du fournil et de la chambre à farine du rez-de-chaussée au sous-sol, avec création de locaux sociaux, vestiaires, douches et WC en 2000, ainsi qu’une modification de la façade en 2007, ayant fait accession à leur profit au précédent renouvellement du bail.

Il font valoir, s’agissant de la clause d’accession du bail, que l’accession de ces travaux a eu lieu à l’expiration du précédent bail le 30 juin 2010, dès lors qu’elle produit ses effets en fin de bail et qu’ils n’ont pas alors sollicité la remise en état des lieux, de sorte que leur option entre cette remise en état et l’accession sans indemnité a été définitivement exercée ; ils ajoutent qu’en l’absence de cette clause, l’accession aurait eu lieu de plein droit et qu’il serait contradictoire qu’une clause expresse anticipant cette accession soit moins favorable au bailleur.

Les défenderesses contestent que ces motifs justifient un déplafonnement du loyer, faisant valoir que ;

— la modification notable des facteurs locaux de commercialité n’est caractérisée ni par une augmentation de la valeur du fonds de commerce, revendu en 2020 au prix payé pour son acquisition en 2012 (respectivement pour 530 000 € et 500 000 €), ni par une prétendue hausse des prix de cession des commerces dans le quartier qui n’est étayée par aucun élément, l’expert judiciaire ayant observé une absence de changement de la structure commerciale et du positionnement commercial du quartier, ainsi qu’un défaut d’arrivée d’enseigne de notoriété dans ces portions de rue et ayant conclu que la baisse de fréquentation des stations de métro [Adresse 8] et [Localité 8] permet de clore le sujet ;

— les bailleurs, qui ont la charge de la preuve des travaux d’amélioration qu’ils évoquent, n’en justifient pas, ni ne démontrent, en tout état de cause, en être devenus propriétaires par l’effet d’une accession à laquelle la clause de nivellement prévue au bail a fait obstacle lors de ses renouvellements.

Il convient d’examiner les deux motifs de déplafonnement invoqués par les bailleurs.

— Le motif tenant à la modification des facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Ces éléments s’apprécient in concreto.

Il incombe au bailleur qui se prévaut d’une ou plusieurs modifications notables des facteurs locaux de commercialité fondant un déplafonnement du loyer d’apporter la preuve, tant de ces modifications, que de leur caractère notable, et de leur incidence favorable pour l’activité exercée par le preneur.

En l’espèce, l’argumentation des bailleurs étant notamment fondée sur une augmentation de la valeur du fonds de commerce, il convient de relever que cette augmentation, à la supposer démontrée, serait tout au plus un indice d’une modification des facteurs locaux de commercialité, mais aucunement une preuve suffisante.

Comme le rappelle l’expert judiciaire, l’évolution de la valeur d’un fonds de commerce peut être liée à d’autres éléments que les modifications de la commercialité d’un secteur, tels que la qualité de l’équipe en place, la politique d’investissements, la meilleure gestion du preneur, etc.

La modification des facteurs locaux de commercialité s’apprécie au vu d’éléments extérieurs.

L’expert judiciaire indique que malgré le manque de précisions des bailleurs, il a analysé la structure commerciale de la [Adresse 9] et celle de la [Adresse 10] qui la croise, en 2011 et 2019 ; il a relevé quelques changements d’exploitants et d’activité qui n’ont pas modifié la structure ni le positionnement commercial de la [Adresse 9], davantage de changements d’exploitants sur la [Adresse 10] mais avec peu de changements d’activité, cette voie déjà très commerçante l’étant restée, et aucune installation notable d’enseigne de forte notoriété.

Il ajoute qu’au cours du bail expiré, la fréquentation des stations de métro [Localité 9] et [Localité 8] a baissé, permettant selon lui de clore tout débat sur une prétendue évolution notable des facteurs locaux de commercialité, qui ne lui semble pas avérée.

Ainsi, il apparaît que les demandeurs n’ont pas, comme il leur incombe, fourni d’éléments démontrant une modification notable effective des facteurs locaux et leur argument, soumis à l’avis de l’expert judiciaire, n’a pas été confirmé par celui-ci.

Le tribunal ne retiendra donc pas de motif de déplafonnement du loyer tenant à une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

— Le motif tenant à la réalisation de travaux d’amélioration dans les lieux loués.

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération:

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-8 du même code dispose notamment que :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. »

Il résulte de ces dispositions que lorsque des travaux sont réalisés en cours de bail dans les lieux loués, les changements apportés peuvent, en l’absence de clause reportant l’accession au départ du preneur, être pris en considération pour évaluer le prix du bail renouvelé, au premier renouvellement suivant leur réalisation s’ils sont qualifiés de modifications notables des caractéristiques du local ou d’améliorations et au deuxième s’il s’agit d’améliorations dont le bailleur n’a pas assumé la charge.

S’ils revêtent ces deux qualifications, le régime des améliorations prévaut.

Il est constant qu’une clause du bail qui prévoit l’accession au profit du bailleur de travaux réalisés en cours de bail par le preneur sans indemnité, à moins qu’il ne préfère le rétablissement des locaux loués en leur état primitif (clause de nivellement), doit s’interpréter comme ne pouvant jouer qu’à la fin des relations contractuelles, de sorte que ledit bailleur ne peut se prévaloir de ces travaux pour obtenir le déplafonnement du loyer en renouvellement.

En l’espèce, le bail contient la clause suivante :

« Tous les embellissements et améliorations que le preneur pourra faire après autorisation dans les locaux présentement loués, notamment électricité, installations d’eau, de gaz, chauffage central, fourneaux de cuisine, armoires et planches fixées aux murs profiteront au bailleur à la fin du bail sans indemnité de sa part et sans préjudice du droit d’exiger la remise des locaux aux frais du preneur dans leur état primitif ».

Pour contester le report des effets de l’accession au départ du preneur, les bailleurs font valoir que cette accession a bien eu lieu lors du précédent renouvellement dès lors qu’ils ont définitivement exercé leur option en fin de bail au 30 juin 2010 en renonçant à la remise en état des lieux comme ils en avaient le choix, puis en revendiquant expressément le bénéfice de l’accession.

Cependant, dès lors que ce n’est que lorsque le locataire quitte les lieux que le bailleur décide s’il souhaite ou non une remise en état initial des locaux, le fait de ne pas réclamer de remise en état des lieux lors d’un renouvellement ne permet pas de considérer qu’ils ont exercé une option définitive ; ainsi, ils ne peuvent prétendre qu’ils sont devenus propriétaires d’améliorations réalisées dans les lieux par la locataire par l’effet d’une accession lors du précédent renouvellement.

Dès lors, ils ne justifient pas que les conditions d’une prise en compte de ces améliorations au 1er juillet 2019 sont réunies.

Il n’y a donc pas lieu à déplafonnement du loyer au titre des travaux réalisés dans les lieux loués.

*Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En conséquence, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à son montant légalement plafonné, soit selon le calcul de l’expert judiciaire, non discuté par les parties :

45 000 € (loyer annuel en principal au 1er juillet 2010)

x 114,06 (ILC 4e trimestre 2018)

÷ 102,36 (ILC 3e trimestre 2010)

= 50 143,61 € au 1er juillet 2019.

Il convient de rappeler que l’éventuelle différence due par la locataire entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail devra être remboursée ; conformément à l’article 1231-6 du code civil, elle sera productive d’intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité, ce depuis l’assignation du 19 mars 2020, qui pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande, au vu des circonstances de la cause, de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE que la cession du fonds de commerce exploité dans les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 6], conclue le 03 juillet 2020 entre la S.A.S. FAMILLE [M] et la S.A.S. [Adresse 6] est inopposable à monsieur [N] [T] et à son épouse madame [E] [O], ainsi qu’à monsieur [K] [T], à madame [B] [T] et à madame [I] [T] ;

ORDONNE, à défaut d’accomplissement des formalités de signification de cette cession conformément à l’article 1690 du code civil dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, à la S.A.S. MAISON DU PAIN, ainsi qu’à tous occupants de leur chef, de libérer les locaux dans le mois suivant l’expiration de ce délai ;

ORDONNE, à défaut de signification de la cession et de libération volontaire des lieux dans ce nouveau délai, l’expulsion de la S.A.S. [Adresse 6], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par le code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande tendant à « DIRE ET JUGER la société FAMILLE [M] déchue de son droit au renouvellement du bail pour défaut d’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux » ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail ;

REJETTE la demande d’expulsion de la S.A.S. FAMILLE [M] ;

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé portant sur des locaux [Adresse 7] à [Localité 6], à la somme de cinquante mille cent quarante-trois euros et soixante et un centimes (50 143,61 €) par an, HT et HC, à compter du 1er juillet 2019 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er juillet 2019 portera intérêts au taux légal, ce depuis l’assignation du 19 mars 2020 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance ;

REJETTE toutes les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA