TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51231 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBV6R

N° : 2

Assignation du :

17 Février 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 avril 2026

par Julie KHALIL, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société MALLARME, société à responsabilité limitée

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Valérie DESFORGES, avocate au barreau de PARIS – #A540

DEFENDERESSE

La S.A.S. INFUSTATION OPERA

[Adresse 2]

[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Julie KHALIL, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2023, la société MALLARME a donné à bail commercial à la société H< des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer initial annuel de 80.000 €, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2025, la société H< a cédé son fonds de commerce à la société INFUSTATION OPERA. Cet acte de cession a repris l’ensemble des conditions financières du bail commercial du 27 février 2023.

Des loyers sont demeurés impayés.

Suivant actes de commissaire de justice du 23 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer d’une part, à la société INFUSTATION OPERA, en qualité de preneur, et d’autre part à la société H

Le commandement de payer, signifié à la société INFUSTATION OPERA, vise expressément la clause résolutoire du bail commercial du 27 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2026, la société MALLARME a fait assigner, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, la société INFUSTATION OPERA, aux visas de l’article 835 du code de procédure civile, l’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce et les articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial signé le 27 février 2023, pour les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], est acquise depuis le 23 octobre 2025,

— constater, en conséquence, la résiliation de plein droit dudit bail à compter de cette date,

— ordonner l’expulsion de la société INFUSTATION OPERA ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier du local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4],

— ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers installés par la société INFUSTATION OPERA au sein des lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls des défenderesses (article 1961 et suivants du code civil) ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société INFUSTATION OPERA à régler à la société MALLARME à titre provisionnel :

* la somme de 52,13 euros TTC au titre des frais d’assurances dus par le preneur, avec intérêts au taux légal majoré de 5 ponts à compter du 1er juin 2025,

* la somme de 28,89 euros TTC au titre de la régularisation des charges dues par le preneur avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 2 octobre 2025,

* la somme de 28.413,56 euros TTC au titre des loyers et charges impayés relatifs au troisième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 2 juillet 2025,

* la somme de 9.089,57 euros au titre des loyers et charges impayés relatifs au quatrième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 2 octobre 2025,

* la somme de 1.129,57 euros au titre de la clause pénale, ainsi que

* la somme de 38.647,96 euros TTC au titre des indemnités d’occupation, outre les charges afférentes à cette occupation, étant précisé que ce montant augmente de 51.530,61 euros TTC par trimestre jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner la société INFUSTATION OPERA à verser à la société MALLARME la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Valérie DESFORGES, avocat, dans les conditions posées par l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 mars 2026, la société MALLARME a maintenu les termes de son assignation.

La société INFUSTATION OPERA a été citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches).

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-1 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire compris dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de tout évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

Enfin, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’article 8 du contrat de bail du 27 février 2023, relatif à la clause résolutoire, stipule qu’en cas notamment de « défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur exacte échéance, des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer ou fixation du loyer de renouvellement, des indemnités d’occupation après congé-refus de renouvellement, ou plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues au bailleur par le preneur, quelle que soit l’origine de cette dette, le bail sera résilié de plein droit, s’il plait au bailleur, et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, si un mois après un commandement de payer ou de faire, il n’a pas été satisfait à ce commandement ».

Le commandement de payer, signifié le 23 septembre 2025 et délivré à l’adresse des lieux loués, adresse de la société INFUSTATION OPERA, est régulier.

Un commissaire de justice a constaté l’impossibilité de le signifier à personne, malgré la présence de l’enseigne et le nom de la société preneuse sur la boîte aux lettres.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versement effectués.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de ladite clause résolutoire (article 8 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1er du code de commerce y figure.

Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 26.465,48 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 septembre 2025.

La lecture des décomptes actualisés au 3 décembre 2025 et au 4 mars 2026 permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, le 23 octobre 2025.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société INFUSTATION OPERA, et de tout occupant de son chef, doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers, charges et frais impayés, d’une indemnité au titre de la clause pénale et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société MALLARME produit aux débats le bail commercial en date du 27 février 2023, le commandement de payer signifié à la société défenderesse le 23 septembre 2025, deux décomptes actualisés et des factures relative aux frais d’assurance, aux loyers et charges du troisième trimestre 2025 et à la régularisation des charges due au 1er octobre 2025 (pièces n° 3, 4, 5, 6 et 8).

Il ressort de ces pièces que le contrat de bail commercial prévoit un loyer payable trimestriellement d’avance. Ainsi, au 23 octobre 2025, date de la résiliation de plein droit du contrat de bail, la société INFUSTATION OPERA était débitrice des sommes suivantes :

—  52,13 euros au titre des frais d’assurance multirisque 2025,

—  28,98 € TTC au titre de la régularisation des charges au 1er octobre 2025,

—  26.413,35 € TTC au titre des loyers et charges impayés relatifs au troisième trimestre 2025 (28.413,35 € au titre des loyers et charges – 2.000 € au titre du paiement intervenu par la société défenderesse le 18 août 2025),

—  7.103,32 € TTC au titre des loyers et charges impayés relatifs au quatrième trimestre 2025 allant du 1er octobre au 23 octobre 2025.

L’obligation du locataire de payer ces sommes au titre des loyers, charges et frais dus n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ces sommes.

Par ailleurs, la clause du bail relative à la pénalité forfaitaire de 10 % en cas de défaut de paiement non régularisé dans les 15 jours suivant l’exigibilité de la créance (article 6.5.8 du bail) ainsi qu’aux intérêts de retard conventionnels s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, s’agissant de la demande relative à une indemnité d’occupation correspondant au double du loyer (article 8.2 du bail), il convient de souligner que ce montant excède le revenu locatif dont la société bailleresse se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Cette demande relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la société INFUSTATION OPERA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, non sérieusement contestable, augmenté des charges, taxes et accessoires, soit 21.471,09 € HT par trimestre (correspondant à une indemnité journalière de 238,56 € HT), au titre de l’indemnité d’occupation trimestrielle à compter du 23 octobre 2025, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur ce,

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de condamner la société INFUSTATION OPERA à payer à la société MALLARME, à titre provisionnel :

—  52,13 euros au titre des frais d’assurance multirisque 2025,

—  28,98 € TTC au titre de la régularisation des charges au 1er octobre 2025,

—  26.413,35 € TTC au titre des loyers et charges impayés relatifs au troisième trimestre 2025 (28.413,35 € au titre des loyers et charges – 2.000 € au titre du paiement intervenu par la société défenderesse le 18 août 2025),

—  7.103,32 € TTC au titre des loyers et charges impayés relatifs au quatrième trimestre 2025 allant du 1er octobre au 23 octobre 2025,

— avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 26.465,48 €, et à compter de la présente ordonnance sur le surplus,

— et une indemnité d’occupation trimestrielle correspondant au montant du loyer contractuel en cours augmenté des charges, soit 21.471,09 € HT par trimestre (correspondant à une indemnité journalière de 238,56 € HT), à compter du 23 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société INFUSTATION OPERA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, et comprenant le coût du commandement de payer signifié le 23 septembre 2025, visant la clause résolutoire (soit la somme de 231,99 €).

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordée à Maître [S] [W].

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société défenderesse ne permet d’écarter la demande de la société MALLARME formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

La société MALLARME sera déboutée du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail signé le 27 février 2023 pour les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], à la date du 23 octobre 2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société INFUSTATION OPERA, et de tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle, et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point (à savoir en particulier les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution),

Condamnons la société INFUSTATION OPERA à payer à la société MALLARME, à titre provisionnel :

—  52,13 euros au titre des frais d’assurance multirisque 2025,

—  28,98 € TTC au titre de la régularisation des charges au 1er octobre 2025,

—  26.413,35 € TTC au titre des loyers et charges impayés relatifs au troisième trimestre 2025 (28.413,35 € au titre des loyers et charges – 2.000 € au titre du paiement intervenu par la société défenderesse le 18 août 2025),

—  7.103,32 € TTC au titre des loyers et charges impayés relatifs au quatrième trimestre 2025 allant du 1er octobre au 23 octobre 2025,

— avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 26.465,48 €, et à compter de la présente ordonnance sur le surplus,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes et les demandes formées au titre de la clause pénale,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société INFUSTATION OPERA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons, en conséquence, la société INFUSTATION OPERA à payer à la société MALLARME, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation trimestrielle correspondant au montant du loyer contractuel en cours augmenté des charges, soit 21.471,09 € HT par trimestre (correspondant à une indemnité journalière de 238,56 € HT), à compter du 23 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons la société INFUSTATION OPERA à payer à la société MALLARME la somme de 1.500 euros (mille cinq cents) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons la société MALLARME du surplus de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société INFUSTATION OPERA aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 septembre 2025,

Accordons à Maître [S] [W] le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

Rejetons toutes les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 09 avril 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Julie KHALIL