TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Edouard CHAUVAUX,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emilie DESBIEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04594 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZLW

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 23 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [U] [C] [K] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Emilie DESBIEZ, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [F] [N]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Edouard CHAUVAUX, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2026 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 23 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04594 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZLW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2021, à effet au 1er mai 2021, M. [U] [R] a consenti à Mme [F] [N] un bail d’habitation portant sur un studio situé [Adresse 2].

Le 18 septembre 2023, il a fait délivrer à sa locataire un congé pour vendre, à effet au 30 avril 2024.

Il lui a également fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 2 325,87 euros, en visant la clause résolutoire contenue au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [N] le 24 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, M. [U] [R] a fait assigner Mme [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir son expulsion du logement. Par ordonnance de 21 novembre 2024, les parties ont été renvoyées à se pourvoir au fond.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, M. [U] [R] a fait assigner Mme [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir :

— À titre principal, valider le congé délivré le 18 septembre 2023 pour le 30 avril 2024,

— À titre subsidiaire, constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise,

— En tout état de cause, constater que Mme [F] [N] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 2],

— En conséquence, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement, en garantie des indemnités d’occupations et des réparations locatives qui pourraient être dues par Mme [F] [N],

— Condamner Mme [F] [N] à lui verser la somme de 11 680 euros, arrêtée au mois de février 2025 inclus,

— Condamner Mme [F] [N] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50% augmentée des charges et taxes, jusqu’à son départ des lieux,

— Condamner Mme [F] [N] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée.

Lors de l’audience du 12 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, M. [U] [R], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il demande :

— À titre principal, valider le congé délivré le 18 septembre 2023 pour le 30 avril 2024,

— À titre subsidiaire, constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise,

— En tout état de cause, constater que Mme [F] [N] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 2],

— En conséquence, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement, en garantie des indemnités d’occupations et des réparations locatives qui pourraient être dues par Mme [F] [N],

— Condamner Mme [F] [N] à lui verser la somme de 18 250 euros, arrêtée au mois de novembre 2025 inclus.

— Condamner Mme [F] [N] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50% augmentée des charges et taxes, jusqu’à son départ des lieux,

— Condamner Mme [F] [N] à lui payer une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner Mme [F] [N] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée.

— Condamner Mme [F] [N] aux dépens.

Il expose que les relations avec Mme [F] [N] sont, rapidement après la prise d’effet du bail, devenues conflictuelles du fait du comportement vindicatif de celle-ci et compte-tenu du fait qu’elle ne respectait pas ses engagements contractuels, notamment d’entretenir le logement et d’en jouir paisiblement d’une part et de régler le loyer et les charges aux termes convenus d’autre part.

Il expose avoir fait délivrer un congé pour vendre valable au regard des dispositions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’en se maintenant dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé, elle est en est devenue occupante sans droit ni titre, ce qui justifie son expulsion et sa condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation.

Subsidiairement, il entend se prévaloir de la clause résolutoire contenue au contrat, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [F] [N] ne s’étant pas acquittée des causes du commandement de payer dans les délais impartis.

Il sollicite, en outre, sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif qui s’élève, selon le dernier décompte, à la somme de 18 250 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

En réponse aux arguments soulevés en défense, il fait valoir que le logement litigieux est conforme aux dispositions combinées des articles 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2015-587 du 29 mai 2015 et verse ainsi l’inventaire des meubles annexé à l’état des lieux d’entrée, ainsi que des photographies du logement pour attester de son caractère meublé.

Par ailleurs, il indique que Mme [F] [N] n’est pas bien fondée à invoquer l’indécence des lieux qu’elle a elle-même dégradés et qu’en tout état de cause, l’exception d’inexécution n’est pas admise en matière de bail, sauf à démontrer que le locataire est dans l’impossibilité absolue de jouir des lieux.

Mme [F] [N], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal :

— Requalifier le contrat de bail du 30 avril 2021 en contrat de bail non meublé,

— Déclarer nul le congé pour vente délivré le 18 septembre 2023,

— Déclarer nul le commandement de payer du 23 janvier 2024,

— Suspendre l’obligation de payer le loyer à compter du 23 mai 2024 jusqu’à rétablissement par M. [U] [R] du caractère décent du logement et de sa jouissance paisible,

— Condamner M. [U] [R] à lui verser la somme de 1200 euros au titre des charges indument versées et non régularisées,

— Condamner M. [U] [R] à lui verser la somme de 1200 euros au titre du trop perçu de loyer,

— Débouter M. [U] [R] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— Lui accorder un délai suspensif des effets de la clause résolutoire de 36 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif,

— Débouter M. [U] [R] de sa demande de la condamner à verser une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 50% en sus des charges,

— Débouter M. [U] [R] de sa demande relative aux meubles,

— Maintenir les délais légaux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Suspendre l’exécution provisoire de la décision,

En tout état de cause :

— Condamner M. [U] [R] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Elle estime que l’appartement qui lui a été donné à bail n’est pas meublé au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, puisque l’inventaire du mobilier est illisible et qu’en outre, le bailleur a démonté les volets du logement. Ains, le congé délivré le 18 septembre 2023 est nul, faute de reproduire les dispositions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux d’habitation consentis sur des logements non meublés.

Elle avance également que le commandement de payer du 23 janvier 2024 est frappé de nullité puisque le montant mensuel du loyer mentionné est erroné et que le décompte locatif l’est également car il inclut le coût de l’acte de commissaire de justice. En outre, elle estime ne pas être redevable des sommes qui lui sont demandées compte-tenu de l’indécence du logement infesté de rats et sujets aux infiltrations d’eau engendrant des moisissures.

Par ailleurs, elle sollicite, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution de la somme de 1200 euros correspondant à l’ensemble des provisions sur charges versées entre le 1er mai 2021 et le mois d’octobre 2023, faute pour M. [U] [R] d’avoir procédé aux régularisations de charges auxquelles il est tenu.

Enfin, au visa de l’article 1302 du code civil, elle demande la restitution du trop-perçu de loyers par M. [U] [R], qui a appelé un loyer de 40 euros supplémentaire par rapport à celui qui était prévu au contrat de bail, depuis le 1er mai 2021 jusqu’au mois d’octobre 2023, soit un montant total de 1200 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé et ses conséquences

Sur la requalification du contrat de bail

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, prévoyant notamment que le logement doit être équipé d’un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.

De plus, l’article 25-2 de la même loi prévoit qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

En l’espèce, Mme [F] [N] soutient que l’inventaire du mobilier produit par M. [U] [R] est illisible et qu’en outre, ce dernier a procédé au démontage des volets de sorte que le logement ne comprend pas tous les éléments énumérés aux termes du décret susmentionné.

Or, M. [U] [R] produit, en pièce n°3, un inventaire et état détaillé du mobilier parfaitement lisible, établi contradictoirement et signé par les deux parties.

Par ailleurs, il y est mentionné que la chambre à coucher est équipée de petits rideaux. Ainsi, le fait, non contesté, que le bailleur ait procédé au démontage des volets est sans conséquence sur la qualification du contrat de bail puisque la chambre est bien équipée d’un dispositif d’occultation des fenêtres.

Par conséquent, Mme [F] [N] échoue à démontrer que le bail conclu entre les parties portait sur un appartement non meublé et sera déboutée de sa demande de requalification du contrat.

Sur le congé

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail consenti le 30 avril 2021 à Mme [F] [N] a commencé à courir le 1er mai 2021 pour une durée d’un an, puis a été tacitement reconduit par période d’un an, de sorte qu’il est venu à expiration le 30 avril 2024 à minuit.

Un congé pour vendre lui a été signifié par acte d’huissier délivré le 18 septembre 2023, soit plus de trois mois avant l’échéance précitée.

Il est bien mentionné le motif allégué, de sorte que ce congé délivré dans les formes et délais légaux requis apparaît bien valable, étant relevé qu’aucune contestation n’est soulevée sur le fond.

Le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet de celui-ci le 30 avril 2024 à minuit.

Mme [F] [N], qui ne conteste pas s’être maintenue dans les lieux, en est donc devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date. Il convient ainsi d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [F] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

La demande subsidiaire aux fins de constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail ne sera pas examinée, la demande d’expulsion ayant été prononcée sur le fondement du congé.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Au-delà de la date d’expiration du bail, l’occupant qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation. Par ailleurs, Le maintien dans les lieux au-delà de l’expiration du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [U] [R] demande la condamnation de Mme [F] [N] à lui verser la somme de 18 250 euros, arrêtée au mois de novembre 2025 inclus.

Le contrat de bail prévoit le paiement d’un loyer de 650,57 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 40 euros. Il est également prévu une révision annuelle du loyer, selon l’indice de référence des loyers du 1er trimestre.

Le loyer actuel, depuis le mois de mai 2023, est donc, après révisions successives, de 690 euros, outre la provision sur charges de 40 euros, soit un total de 730 euros, ainsi qu’en atteste le décompte fourni par M. [U] [R].

Si la demande de nullité du commandement de payer n’a pas vocation à être étudiée, en ce que la demande principale aux fins de validation de congé a été accueillie et qu’il ne s’agit que d’un moyen de défense opposé à la demande subsidiaire de constater l’acquisition de la clause résolutoire, il sera néanmoins relevé que le loyer mensuel mentionné dans cet acte n’est pas erroné.

Ainsi, la montant de la créance de M. [U] [R] à l’encontre de Mme [F] [N], qui ne conteste pas n’avoir réglé aucune somme à son bailleur depuis le mois de novembre 2023, s’élève bien à la somme de 18 250 euros, au titre des loyers et des indemnités d’occupation échues, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Pour s’opposer au principe même de cette créance, Mme [F] [N] soulève l’exception d’inexécution, en indiquant que le logement pris à bail est indécent. Il sera néanmoins rappelé qu’il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution est admise, en matière de bail d’habitation, seulement en cas d’impossibilité de jouir totalement de son logement.

En l’espèce, Mme [F] [N] indique que le logement est infesté de rats et sujet aux infiltrations d’eau favorisant moisissures et humidité dans le studio et produit, à l’appui de ses déclarations, notamment :

— Un courrier du STH de la Ville de [Localité 4], non daté, adressé à M. [U] [R] lui faisant part de ce qu’un trou dans le mur, au-dessus du compteur, a été observé, laissant apparaître l’intérieur du mur,

— Un courrier de la préfecture de police adressé à Mme [F] [N], non daté, lui faisant part de ce qu’il a été constaté au moins deux voies de passage de rongeurs dans l’appartement,

— Un courrier du STH adressé à Mme [F] [N] daté du 18 janvier 2024 l’informant qu’un procès-verbal de contravention a été dressé le 22 novembre 2023 à l’encontre du syndicat de copropriétaires de l’immeuble pour ne pas avoir déféré à la mise en demeure du 28 juillet 2023 de faire cesser les infiltrations affectant le mur de la chambre de son logement,

— Un courrier du STH adressé à M. [U] [R] daté du 17 septembre 2024 faisant état de plusieurs désordres dans le logement, à savoir, des infiltrations d’eau dans la salle d’eau et WC en raison de canalisations fuyardes d’évacuation des eaux usées, l’insuffisance d’étanchéité sur le pourtour des WC, la détérioration des sols et des parois à cause des infiltrations, une ouverture permettant aux rongeurs de passer.

Ces pièces ne permettent cependant pas de conclure à l’impossibilité pour Mme [F] [N] d’habiter le logement en ce que la présence effective de rats n’est pas avérée, seule l’existence de voies de passage, ayant été constatée et que l’ampleur des infiltrations d’eau n’est objectivée par aucune autre pièce que des photographies non horodatées, produites par la défenderesse.

Par conséquent, Mme [F] [N] n’est pas bien fondée à soulever l’exception d’inexécution pour s’opposer au principe de la créance de loyer dont M. [U] [R] réclame paiement.

Mme [F] [N] sera ainsi condamnée à verser à M. [U] [R] la somme de 18 250 euros, au titre des loyers et des indemnités d’occupation échues, échéance du mois de novembre 2025.

Rien ne justifiant la demande d’indemnité d’occupation majorée formée par M. [U] [R], Mme [F] [N] sera également condamnée à verser à M. [U] [R], à compter de l’échéance du mois de décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à libération effective du logement, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande de délais de paiement

Si l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant une durée de 36 mois, ce texte n’est pas applicable en l’espèce, le bail ayant pris fin par l’effet du congé et non pas l’acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, la demande de délais de paiement peut être examinée sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui permet au juge, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [F] [N] se contente de solliciter des délais de paiement, mais ne produit aucun élément permettant de justifier de sa situation financière. Par conséquent, sa demande sera rejetée.

Sur la demande de M. [U] [R] en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l’espèce, M. [U] [R] ne démontre pas en quoi la résistance de Mme [F] [N] et les moyens de défense qu’elle lui oppose, aurait dégénéré en abus. Le simple fait de contester les demandes et d’invoquer des faits ne suffit pas à caractériser cet abus.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [F] [N]

Sur la demande de restitution du trop-perçu de loyer

L’article 1353 du code civil fait obligation à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

Les articles 1302 et 1302-1 du même code prévoient que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, Mme [F] [N] demande la restitution de la somme de 1200 euros au titre des loyers indument perçus par M. [U] [R] sur la période allant du 1er mai 2021 au mois d’octobre 2023 inclus, puisqu’elle prétend avoir versé la somme mensuelle de 730 euros pendant toute cette période, alors que le loyer, charges comprises, s’élevait à 690,57 euros aux termes du contrat de bail.

Cependant, Mme [F] [N] ne produit pas la preuve du montant des loyers appelés au cours de cette période, ni celle du montant des versements qu’elle dit avoir effectués. En effet, elle se contente de se référer à la pièce n°22 du demandeur, qui ne concerne que les loyers appelés pour la période postérieure, courant du mois de novembre 2023 au mois de novembre 2025, pendant laquelle a effectivement été appelé un loyer révisé, conformément à la clause contenue au contrat, outre une provision sur charge, pour un montant total de 730 euros.

Elle ne rapporte donc pas la preuve de sa créance et sera ainsi déboutée de sa demande de restitution de la somme de 1200 euros.

Sur la demande de restitution des provisions pour charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel (…). Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Seule la régularisation de charges permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, étant précisé que l’absence de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Ainsi, en l’absence de régularisation de charges, Mme [F] [N] n’est pas bien fondée à demander la restitution des provisions versées, étant, en outre, relevé que Mme [F] [N], qui sollicite la condamnation de M. [U] [R] à lui restituer les provisions sur charges versées entre le 1er mai 2021 et le mois d’octobre 2023 compris, ne justifie pas que M. [U] [R] n’a procédé à aucune régularisation de charges puisqu’aucun décompte antérieur au mois de novembre 2023 n’est produit.

Par conséquent, elle sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de suspension du paiement du loyer jusqu’au rétablissement du caractère décent du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et répondant à des caractéristiques définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. (…).

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Mme [F] [N] demande d’être autorisée à suspendre le paiement du loyer à compter du 23 mai 2024 jusqu’au rétablissement du caractère décent du logement par le bailleur.

Outre le fait que le texte de l’article 20-1 de la loi prévoit que la suspension du paiement est nécessairement reliée à une demande de travaux qui, en l’espèce, a été introduite pour la première fois lors de l’audience du 12 novembre 2025 et ne peut donc être étudiée pour la période antérieure, il sera relevé que ce texte n’a vocation à s’appliquer que tant que le bail est en cours.

Or, en l’espèce, le bail a pris fin le 30 avril 2024 par l’effet du congé, de sorte que la demande de suspension du paiement du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux par M. [U] [R] ne peut prospérer.

Mme [F] [N] en sera donc déboutée.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à verser à M. [U] [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, l’ancienneté du litige et le montant de la dette conduisent à ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [F] [N] de sa demande de requalification du contrat de bail signé entre les parties le 30 avril 2021,

DÉCLARE que le congé, délivré par M. [U] [R] à Mme [F] [N] le 18 septembre 2023, à effet au 30 avril 2024, est valide,

DÉBOUTE, par conséquent, Mme [F] [N] de sa demande de déclarer nul le congé,

CONSTATE que Mme [F] [N] est devenue, à compter du 30 avril 2024 à minuit, occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2],

AUTORISE M. [U] [R], à l’issue d’un délai de trois semaines suivant la signification du présent jugement, à procéder à l’expulsion de Mme [F] [N] des lieux susmentionnés, et à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution, et au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale,

DÉBOUTE M. [U] [R] de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE M. [U] [R] de sa demande de condamnation de Mme [F] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation majorée,

CONDAMNE Mme [F] [N] à verser à M. [U] [R] la somme de 18 250 euros, au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues entre le mois de novembre 2023 et le mois de novembre 2025 inclus,

CONDAMNE Mme [F] [N] à verser à M. [U] [R], à compter du mois de décembre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi (actuellement 690 euros outre une provision sur charge de 40 euros) payable et révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à libération effective du logement matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [F] [N] à verser à M. [U] [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [N] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection