TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58351 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKSS

AS M N° : 12

Assignation du :

04 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 mai 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

Madame [B] [Z] [A] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Véronique MASSON, avocat au barreau de PARIS – #P0146

DEFENDERESSE

Société SARJ TELECOM

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Naomi LASKAR, avocat au barreau de PARIS – #C2141

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2007, Mme [N] a donné à bail commercial à la société Voltaire GSM un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2008, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 35 000 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, a été cédé en dernier lieu par la société Cellular mobile services à la société SARJ télécom par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2017.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [N] a, par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, fait délivrer à la société SARJ télécom un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 41 914, 69 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [N] a, par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, fait assigner la société SARJ télécom.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 12 mars 2026, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, Mme [N] a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce et L. 514-1 du code de procédure civile, de :

« ➢ Débouter la SARJ TELECOM de toutes ses demandes, fins et prétentions,

➢ Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 août 2025,

➢ En conséquence, ordonner l’expulsion de la société SARJ TELECOM et de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe au [Adresse 2] et [Adresse 4], sous astreinte de 500 € / jour de retard à compter de la décision à intervenir ; avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

➢ Fixer l’indemnité d’occupation trimestrielle à 13.199,27 € HT outre 500 € HT de provision sur charges, à compter du 1er janvier 2026, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

➢ Condamner la société SARJ TELECOM à payer à la Madame [A] une somme provisionnelle de 66.135,99 € titre d’arriéré de loyers, provision sur charges, et/ou indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 20 mars 2026, et ce avec intérêts de retard au taux de 10% par mois à compter de la présente assignation, qui seront capitalisés par années entières conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code Civil, à parfaire,

➢ Condamner la société SARJ TELECOM à payer par provision à Madame [A] l’indemnité d’occupation trimestrielle de 13.199,27 € HT outre 500 € HT de provision sur charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts de retard au taux de 10% par mois capitalisables annuellement à compter du jugement à intervenir,

➢ Condamner la société SARJ TELECOM à payer à Madame [A] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

➢ Condamner la société SARJ TELECOM aux dépens qui comprendront, notamment les frais de la présente instance et ceux du commandement délivré le 24 juillet 2025 ainsi que les frais de l’état des inscriptions de privilèges et de nantissements délivré par le greffe du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 18 novembre 2025 ".

Aux termes de ses écritures déposées à l’audience et oralement soutenues par son conseil, la société SARJ télécom a demandé au juge des référés de, au visa des articles L. 145-41 et 4. 145-36 du code de commerce, 1103, 1343-5, 1719 et 1721 du code civil, de :

«  A titre principal,

— CONSTATER que le montant de la créance réclamée par Madame [B] [A] est sérieusement contestable ;

— CONSTATER que la clause d’échelle mobile du bail conclu le 27 décembre 2007 à l’article12 est réputée non écrite ;

En conséquence,

— DIRE qu’il n’y a pas lieu à référé,

— DÉBOUTER Madame [B] [A] de sa demande de paiement à l’encontre de la société SARJ TELECOM à la somme provisionnelle de 46 801,27 euros TTC ;

— JUGER que l’obligation de la société SARJ TELECOM de payer la somme provisionnelle de 46 801,27 euros TTC est sérieusement contestable,

— RENVOYER Madame [B] [A] à mieux se pourvoir ;

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER Madame [B] [A] à rembourser à la société SARJ TELECOM l’ensemble des sommes indûment perçues au titre de l’application de la clause d’échelle mobile du bail du 27 décembre 2007 sur les cinq dernières années.

A titre subsidiaire,

— DÉBOUTER Madame [B] [A] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— DÉBOUTER Madame [B] [A] de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences ;

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 27 décembre 2007 pendant le cours des délais de paiement ci-après demandés,

— ACCORDER rétroactivement à la société SARJ TELECOM un délai de paiement de vingt quatre (24) mois pour s’acquitter des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 juillet 2025 ;

— DÉBOUTER Madame [B] [A] de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation ;

En toute état de cause,

— ECARTER l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

— CONDAMNER Madame [B] [A] à la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [B] [A] aux entiers dépens. "

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées par les parties et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 24 juillet 2025 par Mme [N] à la société SARJ télécom afin d’obtenir paiement de la somme en principal de 41 914, 59 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2025.

Il ressort du décompte actualisé au 31 octobre 2025 que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées en intégralité dans le délai d’un mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par la société SARJ télécom.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société SARJ télécom invoque une contestation sérieuse tenant à la clause d’échelle mobile uniquement à la hausse stipulée dans le contrat de bail qui doit être réputée non écrite, de sorte que la créance invoquée par le bailleur n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible tant dans son principe que dans son montant.

Mme [N] fait valoir qu’en application d’une jurisprudence constante, il n’y a lieu de réputer non écrite que la mention “ à la hausse ”, que le surplus de la clause reste valable et qu’en l’occurrence, l’indice n’a varié qu’à la hausse.

L’article 12 du contrat de bail stipule que “ Il est expressément convenu entre les parties que le loyer annuel fera l’objet d’une clause d’échelle mobile qui jouera chaque année le jour anniversaire du début du bail en appliquant les variations, uniquement en hausse, de l’Indice National de la Construction publié par l’Institut [Etablissement 1] et des Etudes Economiques (INSEE), l’indice de base étant le dernier indice publié, c’est-à-dire l’indice du deuxième trimestre 2007, soit 1435, et l’indice de comparaison servant au calcul de chaque variation de loyer en application de la présente clause d’échelle mobile étant celui du deuxième trimestre de chaque année suivante. ”

Il a été jugé qu’une clause d’indexation qui exclut toute réciprocité de la variation, en prévoyant que l’indexation ne s’effectuera que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse de l’indice, a pour effet de faire échec au mécanisme de révision légale prévu par l’article L. 145-39 du code de commerce et doit être réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du même code, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, qui est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi (3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n°19-23.038, publié).

Il a également été jugé qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-38 du code de commerce mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié), lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à sa cohérence (3e Civ., 19 juin 2025, pourvoi n°23-18.853, publié).

Or, au cas présent, l’indice national de la construction du deuxième trimestre n’a évolué qu’à la hausse.

Dans ces conditions, la clause d’échelle mobile litigieuse ne saurait être réputée non écrite dans son intégralité, seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée pouvant l’être.

Il n’existe, en conséquence, pas de contestation sérieuse tenant à l’application de la clause d’échelle mobile.

La société SARJ télécom invoque également une contestation sérieuse tenant au fait que la bailleresse avait accepté une révision à la baisse du loyer à compter du mois de janvier 2025.

Mme [N] explique que le nouveau bail n’a jamais été signé en raison de la locataire qui n’a jamais donné de suites à ses demandes.

Il ressort des pièces versées aux débats que si Mme [N] avait donné son accord pour qu’à compter du mois de janvier 2025, le loyer soit payé mensuellement et qu’un accord est intervenu au mois de mars 2025 pour une modification du contrat de bail intégrant, notamment, une diminution du montant du loyer, le nouveau contrat de bail n’a jamais été signé par la société SARJ télécom.

Dans ces conditions, la SARL télécom ne peut se prévaloir de l’accord de Mme [N] pour diminuer le montant annuel du loyer et prévoir un paiement mensuel afin de contester les sommes réclamées dans le commandement de payer.

La société SARJ télécom soutient, enfin, que Mme [N] a facturé des sommes indues, des frais de bail d’un montant de 1 783, 34 euros alors qu’aucun bail n’a été signé.

Toutefois, cette somme n’a été facturée que le 1er octobre 2025, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Dans ces conditions, en l’absence de contestations sérieuses quant à la validité du commandement de payer, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 août 2025.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse ;

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation de la société SARJ télécom au paiement de la somme de 66 135, 99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 mars 2026.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 20 mars 2026 qu’a été facturée le 1er octobre 2025 la somme de 1 783, 34 euros au titre des frais de bail. Or, il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que cette somme serait due par la société SARJ télécom et ce d’autant que le nouveau contrat de bail n’a jamais été signé. Cette somme, qui apparaît sérieusement contestable, sera, en conséquence, déduite des sommes réclamées par la bailleresse.

Il s’évince, en outre, de ce décompte qu’a été facturée le 1er juillet 2025 la somme de 3 810, 42 euros au titre de la « majoration loyers 10 % impayés ». Or, l’obligation pour la société SARJ télécom de régler une telle somme est sérieusement contestable devant le juge des référés dès lors qu’elle résulte de l’application d’une clause pénale qui est susceptible d’être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. Elle sera, en conséquence, également déduite des sommes réclamées par Mme [N].

En revanche, il ressort du contrat de bail et du décompte actualisé au 20 mars 2026 que le surplus des sommes est dû par la société SARJ télécom.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 60 542, 23 euros (66 135, 99 – 1 783, 34 – 3 810, 42) au titre des loyers, charges, et accessoires arrêtés au 20 mars 2026 (premier trimestre 2026 inclus).

Mme [N] sollicite que cette somme produise intérêts au taux conventionnel de 10% par mois à compter de l’assignation.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 60 542, 23 euros portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation sur la somme de 46 801, 27 euros et à compter de la décision sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts sera, enfin, ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de Mme [N].

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, compte tenu de l’ancienneté du bail, des difficultés financières rencontrées par la société SARJ télécom, et de ses efforts de paiements depuis la délivrance du commandement de payer, il y a lieu d’accorder à cette dernière les délais de paiement sollicités à hauteur de ving-quatre mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets des clauses résolutoires.

A défaut de respecter les délais de paiement et après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse pendant huit jours, afin d’éviter toute difficulté d’exécution, la clause résolutoire sera acquise et la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible.

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande de la bailleresse d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, l’indemnité d’occupation due par la société SARJ télécom jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des sommes indûment perçues au titre de l’application de la clause d’échelle mobile

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile,

Il résulte des développements qui précèdent que si la clause d’échelle mobile est stipulée uniquement à la hausse, l’indice de l’indice national de la construction du deuxième trimestre (indice de référence) n’a évolué qu’à la hausse.

La société SARJ télécom échoue, en conséquence, à rapporter la preuve d’une obligation non sérieusement contestable pour Mme [N] de lui rembourser les sommes indûment perçues au titre de la clause d’échelle mobile.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les autres demandes

La société SARJ télécom, partie perdante, sera, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée au paiement des dépens qui comprennent le coût du commandement de payer mais non celui de l’état des inscriptions de privilèges et de nantissement qui ne constitue pas des dépens, ni n’entretient de lien étroit et nécessaire avec l’instance dès lors qu’il correspond à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

Par suite, la société SARJ télécom sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

Enfin, la demande de la société SARJ télécom tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée sera rejetée, dès lors qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée par le juge lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 août 2025 ;

Condamnons la société SARJ télécom à payer à Mme [N] la somme provisionnelle de 60 542, 23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 mars 2026 (premier trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2025 sur la somme de 46 801, 27 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Autorisons la société SARJ télécom à se libérer de sa dette en vingt-trois versements mensuels d’un montant égal de 2 522 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus des loyers et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que la clause résolutoire ne jouera pas si la société SARJ télécom se libère dans les conditions fixées par la présente décision ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout redeviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société SARJ télécom et de tout occupant de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4],

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— la société SARJ télécom sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer mensuellement à Mme [N] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société SARJ télécom de remboursement des sommes indûment perçues au titre de l’application de la clause d’échelle mobile ;

Condamnons la société SARJ télécom aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société SARJ télécom à payer à Mme [N] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la société SARJ télécom tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 07 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ