TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Stéphanie CHRETIEN

Monsieur [N] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Raphael BERGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01946 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RHU

N° MINUTE :

3/26

JUGEMENT

rendu le lundi 11 mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 1] SIS [Adresse 2] représenté par son syndic, dont le siège social est sis La SAS CABINET CADOT BEAUPLET – [Adresse 3], représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0886

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 4], représenté par M^e Stéphanie CHRETIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1308

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 5], représenté par M^e Stéphanie CHRETIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1308

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 mai 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière

Décision du 11 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01946 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RHU

EXPOSE DES FAITS

Monsieur [L] [G], Monsieur [N] [G] et Monsieur [W] [G], sont propriétaires indivis du lot n°54 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré AY[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 71/50003ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS CABINET CADOT BEAUPLET en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris l’indivision [G], par actes de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, 19 septembre 2025 et 22 septembre 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  6281,70 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024,

—  852 euros au titre des frais de recouvrement au 23 janvier 2025 sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Après plusieurs renvois et jonction des affaires relatives aux trois défendeurs, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions, soutenues oralement, par lesquelles il a sollicité :

— Que ses demandes soient déclarées recevables,

— Que la juridiction de céans se déclare incompétente pour statuer sur la demande reconventionnelle de Monsieur [L] [G],

— La condamnation solidaire de l’indivision [G] au paiement de :

—  4242,48 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024, ceci après déduction du montant du versement de 1000 euros effectué les 10 et 16 février 2026 (la somme 5242,48 euros sollicitée dans les écritures a été réduite à 4242,48 euros oralement à l’audience du 12 mars 2026),

—  852 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  3562 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Monsieur [L] [G] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures, développées oralement, par lesquelles il a sollicité que :

— L’action du syndicat des copropriétaires soit déclarée irrecevable,

— Au fond, sa condamnation au paiement de 1538,89 euros au 5 mars 2026, en répétition de sommes indûment payées au titre des charges et travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2026 et capitalisation des intérêts,

— Subsidiairement en cas de condamnation au paiement de frais de recouvrement, la condamnation du demandeur au paiement de 59,51 euros au 5 mars 2026, en répétition de sommes indûment payées au titre des frais de recouvrement,

— La condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de 15000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2026 et capitalisation des intérêts,

— Le rejet des prétentions du demandeur,

— Subsidiairement, l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois, la condamnation à des intérêts moratoires qu’à compter de la décision, et l’imputation des paiements à venir prioritairement au capital de la dette,

— La condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Bien que régulièrement assignés à personne et par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [N] [G] et Monsieur [W] [G] n’ont pas comparu, ne se sont pas faits représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la clause compromissoire

Aux termes de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont réputées non écrites toutes clauses contraires aux dispositions impératives du statut de copropriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété comprend une clause compromissoire. Or, la loi du 10 juillet 1965 n’a pas repris l’article 8 de la loi du 28 juin 1938 qu’elle remplace, ce dont il résulte que le législateur a entendu exclure le recours obligatoire à l’arbitrage dans le cadre des litiges relevant du statut de copropriété.

La fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée.

Sur l’intérêt à agir

Selon l’article 1202 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La loi du 10 juillet 1965 n’instaure aucune solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot.

En l’espèce, Monsieur [L] [G] estime avoir payé sa part dans la dette des copropriétaires. Or, l’attestation de décès du propriétaire prédécédé date du 31 octobre 2023. Dans ce contexte, au moment de la délivrance de l’assignation, le compte des défendeurs était débiteur. Si l’indivision [G] a versé la somme de 2253,74 euros entre le 1er janvier 2024 et le 28 février 2025, ses versements n’ont été accompagnés d’aucune mention que les paiements devaient s’imputer à sa quote-part. d’autant plus, que Monsieur [L] [G] ne justifie pas avoir informé le syndicat des copropriétaires de la répartition des quote-part des indivisaires.

La fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée.

Sur l’exception d’incompétence

L’article D.212-19-1 du code de l’organisation judiciaire dispose que les compétences matérielles des chambres de proximité sont fixées conformément aux tableaux IV-II et IV-III annexés du code. Les demandes sont ainsi limitées à 10000 euros.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que Monsieur [L] [G] ne pouvait effectuer une demande reconventionnelle indemnitaire à hauteur de 15000 euros. Or la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive est une demande incidente, qui relève du même juge que la demande principale, en l’absence de dispositions contraires.

En conséquence, la juridiction de céans est compétente afin de connaître de la demande indemnitaire reconventionnelle de Monsieur [L] [G].

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 54, indiquant la répartition des tantièmes (71/50003èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, l’attestation immobilière après décès du 31 octobre 2023, établissant la qualité de copropriétaires de l’indivision [G],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026,

— l’historique du compte du 1er janvier 2024 au 16 février 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5094,48 euros (en ce inclus 852 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juin 2022, 18 juin 2023, 10 juin 2024, 10 septembre 2024 et 18 juin 2025 comportant :

— approbation des comptes des exercices 2021 à 2024,

— vote des budgets prévisionnels 2023 à 2026,

— fonds travaux 2022 à 2025,

— vote des travaux ou opérations suivantes : rénovation des parties communes (assemblée générale du 18 juin 2022, résolution 23), diagnostic de performance énergétique, contrôle des ascenseurs (assemblée générale du 18 juin 2023, résolution 27, 29), rénovation de l’habillage des ascenseurs (assemblée générale du 18 juin 2025, résolution 26),

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— les mises en demeure des 8 mars 2024, 30 mai 2024, et 29 août 2024, sans justificatif d’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception,

— la mise en demeure de payer la somme de 5791,99 euros envoyée à l’indivision le 19 novembre 2024 (pli signé le 21 novembre 2024),

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion, la facture d’honoraires d’avocat du 19 novembre 2024 d’un montant de 132 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5094,48 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2024 au 26 février 2026, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 852 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 4242,48 euros (5094,48-852).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas que l’ensemble des coindivisaires auraient été rendus destinataires des mises en demeure antérieures.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Il n’y a pas lieu à ce stade de prononcer de quelconques condamnations en répétition de l’indu.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 852 euros se décomposant comme suit :

—  312 euros pour l’envoi de de 4 mises en demeure,

—  540 euros pour la constitution du dossier avocat.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. Pour certaines des mises en demeure, il n’est pas établi non plus qu’elles aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme globale de 132 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la dernière mise en demeure, par avocat, la facture ayant été produite.

Il n’y a pas lieu à ce stade de prononcer une quelconque condamnation en répétition de l’indu.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que l’indivision [G] présente, de manière récurrente depuis 2024, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par l’indivision [G]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

La demande indemnitaire reconventionnelle sera quant à elle rejetée.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, Monsieur [L] [G] n’apporte aucun élément aux débats pour étayer sa demande, tant sur le contexte que sur sa situation financière. En outre, l’antériorité des manquements et leur répétition permettent de constater que Monsieur [L] [G] a déjà bénéficié de larges délais qu’il n’a pas mis à profit pour apurer la dette.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises, Monsieur [L] [G], Monsieur [N] [G] et Monsieur [W] [G], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET CADOT BEAUPLET :

— la somme de 4242,48 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2024 au 26 février 2026 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025,

— la somme de 132 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025,

CONDAMNE in solidum l’indivision [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET CADOT BEAUPLET, la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au 26 février 2026 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in solidum l’indivision [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET CADOT BEAUPLET, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum l’indivision [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi fait et jugé à Paris, le 11 mai 2026

La Greffière Le Juge