TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître GEORGELIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DERROUICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02590 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWU

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître DERROUICHE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P500

DÉFENDERESSE

Madame [X] [U],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître GEORGELIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1286

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-005665 du 05/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 février 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 06 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02590 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2023, la SAS HENEO a consenti un contrat de sous-location meublée à Madame [X] [U] au sein de la résidence étudiante située [Adresse 4], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 486,06 euros, provision pour charges et services annexes inclus.

Par courrier en date du 11 juillet 2024, la SAS HENEO informé Madame [X] [U] du refus du renouvellement du bail, à effet au 31 octobre 2024, suite à la commission du 8 juillet 2024, Madame [U] ayant perdu le statut d’étudiant boursier.

Madame [X] [U] s’est maintenue dans les lieux.

En ces conditions, par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, la SAS HENEO a assigné Madame [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— A titre principal :

o Constater la perte de qualité d’étudiant boursier de Madame [X] [U] ;

o Constater que Madame [X] [U] ne remplit plus les conditions d’admission dans la résidence ;

o Constater que le contrat de résidence a pris fin au plus tard le 31 octobre 2024 à la suite du congé adressé à Madame [X] [U] le 11 juillet 2024 ;

o Juger qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2024 au plus tard suite au congé du 11 juillet 2024 ;

— A titre subsidiaire :

o Constater que la cessation de conditions d’admission dans la résidence est constitutive de manquements aux obligations contractuelles ;

o Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter de la décision à intervenir ;

— En tout état de cause :

o Ordonner l’expulsion de Madame [X] [U] à défaut pour lui d’avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 80 euros par jour de retard ;

o Ordonner la séquestration des meubles ;

o Condamner Madame [X] [U] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle outre les charges à compter de la date de la résiliation du contrat jusqu’à libération des lieux ;

-400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

o Le rejet de toute demande de délai de grâce ;

o La condamnation de Madame [X] [U] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et des actes subséquents.

o Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire, appelée à l’audience du 30 juin 2025 a été renvoyée à l’audience du 4 décembre 2025.

À l’audience, la société HENEO représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et confirme que Madame [X] [U] occupe toujours les lieux.

Elle soutient que le contrat n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il constitue bien un contrat de sous location meublé.

Elle s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux, cette dernière ayant bénéficié d’une année supplémentaire liée à la présente procédure.

Madame [X] [U], représentée par son conseil, qui a déposé des conclusions écrites soutenues oralement, demande de:

— Requalifier le contrat liant les parties en contrat soumis à l’application de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Débouter la SAS HENEO de toutes ses demandes ;

Subsidiairement

— accorder à Madame [U] un délai d’un an pour quitter les lieux ;

— Condamner la SAS HENEO à la somme de 1 200 euros en application de l’article 37 de la loi 91.

A l’audience, Madame [X] [U] confirme qu’elle n’est plus étudiante, ni boursière et qu’elle travaille et perçoit des revenus. Elle souligne qu’elle s’acquitte de ses loyers.

Elle soutient que le contrat ne relève pas des articles L 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, mais de la loi du 6 juillet 1989, en raison de l’absence de fondement juridique mentionné dans la convention, de l’absence d’espaces communs affectés à la vie collective dans la résidence, et de la transmission de quittances de loyers et non de redevances. Elle confirme solliciter la requalification du contrat en contrat de bail à usage d’habitation.

Elle considère en conséquence que le congé délivré n’est pas valable.

Elle souligne qu’elle a à charge un fils de 6 ans et a effectué une demande de logement social.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 février 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la loi applicable au contrat objet du présent litige

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le titre I de la loi du 6 juillet 1989 – majoritairement applicable aux locations meublées en application de l’article 25-3 de ladite loi – n’est pas applicable aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1.

Aux termes de l’article L633-1 du code de la construction et de l’habitation, un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

L’article R633-1 du code de la construction et de l’habitation précise que les locaux communs affectés à la vie collective mentionnés à l’article L. 633-1 sont des locaux accessibles, dans les conditions définies par le règlement intérieur, et le cas échéant par le contrat, à toute personne logée dans l’établissement, et affectés à des activités telles que les services socio-éducatifs, les services de soins, la restauration, les activités d’animation, de formation ou de loisirs.

En l’espèce, la société HENEO soutient que le contrat est soumis aux dispositions des articles L633-2 et R633-3 du code de la construction et de l’habitation tandis que Madame [X] [U] considère qu’il est soumis à celles de la loi du 6 juillet 1989.

Ledit contrat est intitulé « contrat de sous-location meublée ».

Il a été conclu pour une durée d’un an à compter du 9 octobre 2023 et pour un loyer initial de 299,69 euros et un complément de loyer de 51,31 euros, sans plus de précisions dans la convention.

L’article 4-7 stipule que le contrat n’est pas renouvelable par tacite reconduction, qu’il n’emporte aucun droit au maintien dans les lieux et que le bénéficiaire qui souhaite renouveler le contrat doit présenter une nouvelle demande.

L’article 4-4 relatif au congé prévoit que la société HENEO pourra donner congé en cours de contrat si le sous-locataire ne répond plus aux conditions pour bénéficier du logement et notamment s’il perd le statut d’étudiant boursier, la société HENEO devant le prévenir un mois à l’avance de son intention de mettre fin à la location.

L’article 5-3 stipule que le sous locataire s’engage à respecter le règlement intérieur. Ce règlement intérieur, signé par Madame [X] [U], prévoit que la qualité d’étudiant boursier est l’un des critères d’attribution.

Madame [X] [U] avance que la convention ne porte pas mention d’une convention au titre du logement-foyer mais d’un contrat de sous location de sous location meublée. Eu regard du contrat de location produit, il est confirmé que le contrat est intitulé « contrat de sous location meublée ». Il y est stipulé qu’il est applicable aux apprentis célibataires dans le cadre d’une convention passée avec l’Etat, et la RIVP le 22 novembre 2002 de sorte qu’il n’exclut pas la qualification de contrat de logement-foyer.

Par ailleurs, elle soutient que l’immeuble ne dispose pas de locaux communs affectés à la vie Collective. Toutefois, elle n’en rapporte pas la preuve.

A contrario, il n’est pas contesté que Madame [X] [U] verse un supplément de loyer 51,31 euros au titre des services annexes.

L’article R 633-1 du CCH susmentionné n’impose pas par ailleurs de lister dans le contrat les locaux communs destinés à la vie collective, qui n’apparaissent pas en l’espèce, mais dans les conditions définies par le règlement intérieur. Ce dernier stiplule dans son article 9 des espaces verts, une aire de jeux et des squares.

Les dispositions légales susmentionnées précisent de manière non limitative les activités et espaces communs, à savoir les services socio-éducatifs, les services de soins, la restauration, les activités d’animation, de formation ou de loisirs. Les espaces verts et aires de jeux, espaces accessibles et communs constituent ainsi des espaces collectifs tels que définis dans les dispositions légales de sorte que logement litigieux dispose bien d’espaces communs conforme à la qualification de la convention de logement-foyer.

Au surplus, il apparait que le logement objet du présent litige constitue un T1BIS, d’une surface de 34,9 m2 composé notamment d’une cuisine et d’une salle de bains, et de WC n’imposant pas de locaux communs dédiés à cet usage, et dont il peut être déduit qu’il bénéficie de toutes les commodités pour les besoins de la vie quotidienne.

Madame [X] [U] soutient également que les quittances portent mention de quittances de loyers et non des redevances, sans toutefois produire lesdites quittances de sorte que cet argument sera écarté.

Enfin, il apparait que Madame [X] [U] s’est engagée en attestant sur l’honneur des respecter les conditions d’attribution de mise à disposition du logement, à savoir de bénéficier d’un contrat d’apprentissage. Il apparait qu’il serait porté atteinte l’équilibre du contrat à requalifier ce dernier, alors qu’au moment de la signature de celui-ci, Madame [X] [U] ne pouvait ignorer le cadre et la qualification dudit contrat, portant sur un logement à loyer modéré lié à son statut d’étudiant et sa qualité d’étudiante boursière, et prenant fin à la perte de ce statut.

Elle reconnait à l’audience la perte du statut d’étudiante et de sa qualité d’étudiante boursière, et ne peut alléguer une requalification du contrat dans le seul objectif de se maintenir dans les lieux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la location a été consentie à Madame [X] [U] à titre précaire dans le cadre d’une convention de logement-foyer, pour une durée déterminée et sans possibilité de tacite reconduction, que par ailleurs il s’agit d’une sous-location conditionnée au statut d’étudiant bousier de l’occupant.

En ces conditions, la loi du 6 juillet 1989 n’est en conséquence pas applicable et la demande de requalification du contrat de bail sera rejetée.

Sur la demande en constat de la résiliation du contrat

En application de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; -cessation totale d’activité de l’établissement ; -cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Aux termes de l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, la commission d’attribution du 9 juillet 2024 a examiné la situation de la défenderesse et a rejeté la reconduction du contrat de Madame [X] [U] en raison de la perte de statut de cette dernière, selon document versé à la procédure. Par courrier du 11 juillet 2024 joint, la société SAS HENEO a informé l’occupante du refus du renouvellement du contrat et lui a notifié un congé à effet au 31 octobre 2024 à minuit, valant notification de la résiliation de plein droit du titre d’occupation, exposant que le contrat est arrivé à échéance le 31 août 2024 et que la durée de séjour a été dépassée, qu’elle a perdu la qualité d’étudiant et ne remplit plus les conditions d’admission spécifiques.

A l’audience, Madame [X] [U] reconnait ne plus bénéficier du statut d’étudiante et travailler à temps plein.

Il convient de constater que le contrat, indépendamment de la perte de la qualité d’étudiant boursier et de la délivrance du congé, était en tout état de cause arrivé à échéance le 31 août 2024, sans possibilité de tacite reconduction et de maintien dans les lieux, de sorte que sa résiliation est acquise à cette date par le seul effet de la survenance du terme.

Madame [X] [U] est en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 31 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Madame [X] [U] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS HÉNÉO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En outre, il est prématuré de prononcer une astreinte pour assurer l’exécution de la décision et cette demande est donc rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En l’espèce, Madame [X] [U] a été informée par courrier du 11 juillet 2024 du refus du renouvellement du bail et de la notification d’un congé au plus tard au 30 octobre 2024.

Il apparait que la défenderesse s’est maintenue dans les lieux postérieurement à cette date et y résidait encore au jour de l’audience. La date du jugement du 6 février 2026 a donc laissé un délai d’une année et 3 mois supplémentaires à Madame [X] [U] pour se reloger, et ce alors même qu’elle ne remplit plus les conditions d’attribution d’un tel logement, et qu’il existe une tension forte du parc locatif pour héberger les étudiants à [Localité 6].

Madame [X] [U] justifie d’une activité professionnelle de collaboratrice comptable en contrat à durée indéterminée à temps plein, et perçoit un salaire brut mensuel de 2083,34 euros selon contrat de travail produit. Elle perçoit par ailleurs une aide personnalisée au logement de 327 euros et une allocation de soutien familial de 195,86 euros suivant attestation de paiement du 12 février 2025, et bénéficie en conséquence de ressources lui permettant de trouver à se reloger dans le parc social. Elle justifie enfin avoir déposé une demande de logement sociale le 30 janvier 2020, renouvelée le 6 septembre 2024.

La SAS HENEO s’oppose à l’octroi de tout délai de grâce.

En ces conditions, elle sera déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En conséquence, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant de la redevance qui aurait dû être payée en cas de poursuite dudit bail augmenté des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HENEO ou à son mandataire.

Sur les autres demandes

Madame [X] [U] partie perdante sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, la société HENEO sera également déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Madame [X] [U] de requalification du bail ;

ECARTE l’application au litige de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs au présent litige ;

CONSTATE que le contrat de sous-location conclu le 9 octobre 2023, entre d’une part la SAS HÉNÉO et d’autre part Madame [X] [U] au sein de la résidence sociale située au [Adresse 2] est résilié depuis le 31 août 2024;

CONSTATE que Madame [X] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE à Madame [X] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du contrat d’occupation outre les charges jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Madame [X] [U] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière La Juge