TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/56690 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DASS2

N° : 4

Assignation du :

22 Août 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 janvier 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. ABEILLE VIE SOCIETE ANONYME D’ASSURANCES VIE ET DE CAPITALISATION

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS – #J114

DEFENDERESSE

S.A.S.U. O LAYA

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 23 juin 2017 et avenants en date des 8 juin 2019 et 9 juin 2021, la société Aviva vie Société Anonyme d’Assurance Vie et de Capitalisation en abrégé Aviva vie, devenue société Abeille vie Société Anonyme d’Assurance Vie et de Capitalisation en abrégé Abeille vie, a donné à bail commercial à la société Pradier Roosevelt des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8], pour une durée de neuf années et trois mois à compter du 1er mars 2018, moyennant un loyer annuel de 65.625 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

La société Pradier Rossevelt a, par acte sous seing privé en date des 18 et 21 juillet 2022, cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société O Laya.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Abeille vie a fait délivrer à la société O Laya, par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 73.889, 99 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 11 février 2025.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la société Abeille vie a fait délivrer à la société O Laya, par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 26.680, 31 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 11 juin 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Abeille vie, a, par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, fait assigner la société O Laya devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1103 et 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de voir :

« Constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, cette résiliation étant effective au 27 juillet 2025,

Ordonner l’expulsion de la société O LAYA ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, à savoir un local commercial situé au [Adresse 2], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner la société O LAYA à payer à la société ABEILLE VIE, à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au dernier loyer outre tous accessoires du loyer, du 28 juillet 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Condamner la société O LAYA à payer à la société ABEILLE VIE, à titre de provision, la somme de 49 .842,12 € arrêtée au 30 juillet 2025 (terme du 3ème trimestre 2025 inclus), taxes et charges comprises, à actualiser à l’audience, outre les intérêts au taux conventionnel à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement, et celle de 4.984 € au titre de la clause pénale.

Condamner la société O LAYA à payer à la société ABEILLE VIE la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. »

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 27 novembre 2025, la société Abeille vie a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société O Laya n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, et de l’article 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 27 juin 2025 par la société Abeille vie à la société O Laya pour avoir paiement de la somme de 25.680, 31 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 11 juin 2025.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 30 juillet 2025 permet de constater que la société O Laya n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 juillet 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société O Laya jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la société Abeille vie.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société Abeille vie sollicite la condamnation de la société O Laya à lui régler la somme 49.842, 12 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

Toutefois, il ressort des décomptes actualisés au 30 juillet et au 27 novembre 2025 qu’ont été facturées le 2 mai 2025 la somme de 388, 54 euros au titre du commandement de payer et de la TVA et, le 4 juillet 2025, la somme de 229, 13 euros au titre du commandement de payer. Or, ces sommes apparaissent sérieusement contestables dès lors que le coût du commandement de payer est inclus dans les dépens.

En revanche, il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés produits que le surplus des sommes est dû par la société O Laya.

La société O Laya sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de la somme, non sérieusement contestable, de 49.224, 45 euros (49.842, 12 – 388, 54 – 229, 13) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 30 juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

La société Abeille vie sollicite que cette somme produise intérêts au taux conventionnel à compter de la délivrance de l’assignation en application du contrat de bail.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 49.224, 45 euros portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande relative à la clause pénale

La société Abeille vie sollicite la condamnation de la société O Laya à lui payer une provision d’un montant de 4.984 euros au titre de la clause pénale.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société O Laya qui succombe, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnées aux entiers dépens, en ce compris les commandements de payer.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société Abeille vie une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 27 juillet 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société O Laya et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société O Laya à payer à la Société Anonyme d’Assurance Vie et de Capitalisation en abrégé Abeille vie une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 28 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société O Laya à payer à la société Abeille vie Société Anonyme d’Assurance Vie et de Capitalisation en abrégé Abeille vie la somme de 49.224, 45 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtée au 31 juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale ;

Condamnons la société O Laya aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer ;

Condamnons la société O Laya à payer à la Société Anonyme d’Assurance Vie et de Capitalisation en abrégé Abeille vie la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 08 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ