TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 27/03/2026

à : Maitre Lionel DUVAL

Copie exécutoire délivrée

le : 27/03/2026

à : Maître Frédéric WIZMANE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/08302

N° Portalis 352J-W-B7J-DA2Q7

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 mars 2026

DEMANDERESSES

Madame, [U], [R], demeurant, [Adresse 1]

Madame, [B], [R], demeurant, [Adresse 2]

représentées par Maître Frédéric WIZMANE de la SELEURL W Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0223

DÉFENDEURS

Monsieur, [X], [D], demeurant, [Adresse 3]

Madame, [E], [S], demeurant, [Adresse 4]

représentés par Maitre Lionel DUVAL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, vestiaire :

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière, lors du délibéré, Alexandrine PIERROT, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mars 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière, lors du délibéré, Alexandrine PIERROT, Greffière,

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/08302 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2Q7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2019 Madame, [B], [R] et Madame, [U], [R] (ci-après dénommées les consorts, [R]) ont donné à bail à Monsieur, [X], [D] et à Madame, [E], [S] épouse, [D] un appartement meublé à usage d’habitation situé, [Adresse 5] ,([Adresse 6]) à, [Localité 2] pour un loyer mensuel de 2 850 euros outre 150 euros de provision sur charges et un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.

Par actes de commissaire de justice du 14 novembre 2024 les consorts, [R] ont fait signifier à Monsieur, [X], [D] et à Madame, [E], [S] épouse, [D] un commandement de payer la somme de 7 219,24 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail. Des saisies conservatoires ont été pratiquées mais se sont révélées infructueuses.

Monsieur, [X], [D] a restitué les clés du logement le 5 août 2025 et un état des lieux de sortie a été établi à cette date par un commissaire de justice en présence du locataire.

Exposant que Monsieur, [X], [D] et Madame, [E], [S] épouse, [D] étaient redevables de loyers et de charges impayés ainsi que de diverses réparations locatives et de frais de commissaire de justice, les consorts, [R] les ont par actes de commissaire de justice des 21 et 22 août 2025 assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

À l’audience du 27 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, les consorts, [R], représentées par leur conseil, se sont désistées de leur instance et de leur action à l’encontre de Madame, [E], [S] épouse, [D] et ont sollicité la condamnation de Monsieur, [X], [D] au paiement des sommes suivantes :

—  26 640,57 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité, capitalisation des intérêts et imputation prioritaire des paiements sur les intérêts,

—  6 850 euros à titre de provision sur la réparation des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie,

—  3 626,05 euros à titre de provision sur la réparation des dégradations du mobilier,

—  322,26 euros au titre du commandement de payer,

—  195,22 euros au titre de la saisie conservatoire,

—  5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Elles ont également demandé que soit ordonnée la compensation entre les sommes dues par Monsieur, [X], [D] et le dépôt de garantie ainsi que la somme de 8 000 euros réglée par Madame, [E], [S] épouse, [D] le 20 novembre 2025.

Enfin, elles ont conclu au débouté de la demande de délais de paiement formulée par Monsieur, [X], [D].

Monsieur, [X], [D], représenté par son conseil, a reconnu être redevable des sommes suivantes :

—  12 940,57 euros au titre du solde des loyers et des charges, après déduction du dépôt de garantie de 5 700 euros et de la somme de 8 000 euros versée par Madame, [E], [S] épouse, [D],

—  820 euros au titre de la dégradation des peintures après application d’un coefficient de vétusté de 90 %,

—  375 euros au titre de la remise en état des parquets après application d’un coefficient de vétusté de 75 %.

Il a conclu au débouté des autres demandes et a demandé à pouvoir s’acquitter des sommes dues en 24 mensualités.

Madame, [E], [S] épouse, [D], représentée par son conseil, a pris acte du désistement des consorts, [R] à son encontre et n’a pas formulé de demande reconventionnelle.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour l’exposé des moyens à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 mars 2026 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur le désistement d’instance et d’action

En vertu de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Suivant l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur ; toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En vertu de l’article 384 du code de procédure civile, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction. L’extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement.

L’article 2044 du code civil dispose en son premier alinéa que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

En l’espèce, les consorts, [R] ont déclaré se désister de leur instance et de leur action engagées à l’encontre de Madame, [E], [S] épouse, [D] à la suite du règlement par cette dernière d’une indemnité globale, forfaitaire et définitive de 8 000 euros versée le 20 novembre 2025.

L’acceptation de Madame, [E], [S] épouse, [D] n’est pas nécessaire, cette dernière n’ayant présenté aucune défense au fond, ni fin de non-recevoir au moment où la demanderesse se sont désistées.

Il convient en conséquence de constater le désistement de l’instance et de l’action engagées par les consorts, [R] à l’encontre de Madame, [E], [S] épouse, [D] et de le déclarer parfait.

Décision du 27 mars 2026

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Sur la demande principale

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur l’indemnité provisionnelle au titre des loyers et charges

Aux termes des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, les consorts, [R] justifient de l’obligation dont elles se prévalent en produisant le bail, le commandement de payer ainsi qu’un historique de compte.

Monsieur, [X], [D] ne conteste pas les sommes réclamées.

Dès lors, au vu du décompte arrêté au 21 novembre 2025 et en l’absence de preuve de paiement, la dette doit être fixée à la somme provisionnelle de 26 640,57 euros au titre des loyers et charges restant dus au 5 août 2025, date de restitution du logement.

Sur l’indemnité provisionnelle au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé:

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Relèvent notamment des réparations locatives, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, le maintien en état de propreté, les menus raccords de peinture et tapisserie et le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci et s’agissant des équipements mentionnés au contrat de location autres que les installations d’électricité, l’entretien courant et les menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, et sèche-linge, cette liste n’étant pas limitative.

Décision du 27 mars 2026

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Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1732 du même code dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 1755, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Ainsi, le preneur ne saurait être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui malgré l’entretien convenable, a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée ou la vétusté.

L’article 4 du décret n°2016-382 du 30 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement et prévoit que les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille vétusté dès la signature du bail choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location.

En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique pas s’agissant de dégradations volontaires, mais concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose sans qu’il y ait intervention humaine.

Enfin, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit le prouver et, réciproquement, celui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En premier lieu, les consorts, [R] sollicitent, en référence à une facture de l’entreprise NEHRE du 24 septembre 2025, une somme de 6 850 euros, après application d’un coefficient de vétusté d’environ 16 %, au titre de la réfection des peintures des murs et des plafonds du séjour, de la cuisine, de la salle de bains et des chambres.

Elles font valoir que la peinture est en mauvais état avec des chocs et salissures et déclarent que des travaux de restructuration et rénovation complète de l’appartement ont été effectuées avant l’entrée dans les lieux des époux, [D], à qui elles reprochent un manque d’entretien du logement.

Monsieur, [X], [D] ne conteste pas la réalité des dégradations mais prétend que compte tenu de la durée de vie théorique des peintures, de sept ans, et de la durée d’occupation, selon lui également de sept ans, seul 10 % du coût des travaux peut être mis à sa charge, soit la somme de 820 euros.

Les lieux ont été occupés du 19 juillet 2019 au 5 août 2025, soit en réalité pendant un peu plus de six ans.

Si le bail stipule que l’appartement a fait l’objet d’une « restructuration et rénovation complète » avec notamment « création d’une cuisine », il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que les peintures étaient neuves à l’exception de celles de la cuisine.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement par commissaire de justice le 19 juillet 2019 que les peintures du séjour et de la cuisine étaient en bon état. Celles des autres pièces étaient également en bon état, mais avec des « traces d’humidité » (salle de bains), « des traces grisâtres » ou de « noircissure », des « traces de frottement » et des « éclats de peinture » (chambres).

Décision du 27 mars 2026

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Le constat des lieux établi contradictoirement par commissaire de justice au départ du locataire le 5 août 2025 mentionne que la peinture des murs et plafonds de la cuisine est encrassée, des traces de rebouchage sont visibles sur les murs du salon avec des salissures au niveau des plinthes, la peinture de la salle de bains est salie et les murs et plafonds des chambres sont recouverts de peinture en mauvais état avec de nombreux salissures, des traces de reprise et des chocs.

Ces constatations révèlent un manque de soins au-delà de la simple vétusté.

Dès lors, il sera fait droit à la demande des bailleresses, mais au vu de la grille de vétusté produite par Monsieur, [X], [D], non sérieusement discutée en demande, avec application d’un coefficient de vétusté de 75 % pour les peintures de la cuisine (437,50 euros) et de 90 % pour les peintures des autres pièces (645 euros), soit un total à leur revenir de 1 882,50 euros.

En second lieu, les consorts, [R] sollicitent une somme de 3 626,05 euros au titre du remplacement du canapé (417,20 euros), d’une table et de quatre chaises (1 155 euros), du sommier du lit (798 euros) outre le coût de la livraison (130) ainsi qu’au titre du remplacement du four (425,86 euros) et du lave-linge (699,99 euros).

Elles font valoir que le mobilier a été dégradé par le chat de leur ancien locataire ou par une absence d’entretien voire une mauvaise utilisation s’agissant de l’électroménager et produisent divers bons de commande et tickets de caisse auprès d’IKEA, de CDISCOUNT et de DARTY de novembre et décembre 2025.

Monsieur, [X], [D] s’oppose à la demande en soutenant que les bailleresses ne peuvent exiger de lui qu’il prenne à sa charge le coût de remplacement à neuf de meubles basiques, dont la durée de vie théorique est quasiment dépassée, sauf à bénéficier d’un enrichissement sans cause.

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie que le sommier et le canapé, en mauvais état et dont les assises sont boursouflées, comportent des traces de griffures.

Cependant, les consorts, [R] n’établissent pas que ce mobilier, acheté auprès des enseignes IKEA ou, [Adresse 7], et donc de qualité standard, était neuf lors de l’entrée dans les lieux, de sorte que compte tenu de leur durée de vie théorique, la demande en paiement apparaît sérieusement contestable.

Le tissu des chaises est sale et présente de larges auréoles jaunâtres mais certaines d’entre elles comportaient déjà à l’entrée dans les lieux « des traces de noircissure et d’usure par endroits ».

De même, s’il apparaît que le four électrique, dont les boutons sont abîmés, ne s’allume plus, les demanderesses ne produisent pas la facture d’achat de sorte qu’il est impossible de savoir si un remplacement aurait été nécessaire à bref ou moyen terme, même en l’absence de « mauvaise utilisation ».

Il n’est fait état d’aucune dégradation concernant la table de verre « en bon état » et le lave-linge. Quant à l’état du matelas, enfermé dans une housse, il n’a pas été vérifié.

Dans ce contexte, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre du remplacement du mobilier.

Sur les comptes entre les parties

Aux termes de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Selon l’article 1313 du code civil, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix.

L’article 1316 du même code dispose que le créancier qui reçoit paiement de l’un des codébiteurs solidaires et lui consent une remise de solidarité conserve sa créance contre les autres, déduction faite de la part du débiteur qu’il a déchargé.

Enfin, selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

— Monsieur, [X], [D] est débiteur de la somme de 26 640,57 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que de celle de 1 882,50 euros au titre des dégradations locatives, soit la somme totale de 28 523,07 euros,

— les consorts, [R] sont débiteurs du dépôt de garantie de 5 700 euros,

soit une somme de 22 823,07 euros de laquelle il convient de déduire le versement effectué par Madame, [E], [S] épouse, [D] à hauteur de 8 000 euros.

Monsieur, [X], [D] sera par conséquent condamné au paiement de la somme provisionnelle de 14 823,07 euros.

Conformément à la demande, les sommes dues au titre des loyers et charges porteront intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Les sommes dues au titre des réparations locatives porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, et ce sans capitalisation, celle-ci n’ayant pas été sollicitée.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la dette est ancienne puisque les premiers impayés non régularisés ont débuté en mars 2025, soit il y a un an à la date de la présente ordonnance, étant observé que les bailleresses sont des propriétaires privés, et Monsieur, [X], [D] établit avoir déclaré en 2024 un revenu de 74 309 euros, pension alimentaire déduite, soit une somme de 6 192 euros par mois de sorte qu’il apparaît en mesure de régler sa dette sans qu’il soit nécessaire de lui accorder des délais de paiement.

La demande formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur, [X], [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au vu des impayés de loyer, le coût du commandement de payer (195,22 euros) et de la saisie conservatoire (322,26 euros) seront inclus dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts, [R] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS le désistement de Madame, [B], [R] et de Madame, [U], [R] de l’instance et de l’action introduites à l’encontre de Madame, [E], [S] épouse, [D] et le DÉCLARONS parfait,

CONDAMNONS Monsieur, [X], [D] à verser à Madame, [B], [R] et à Madame, [U], [R] à titre provisionnel la somme de 14 823,07 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives,

DISONS que les sommes dues au titre des loyers et charges, desquelles il conviendra de déduire la somme de 8 000 euros réglée par Madame, [E], [S] épouse, [D] le 20 novembre 2025 et la somme de 5 700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie à la date de la présente ordonnance, porteront intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS que les sommes dues au titre des réparations locatives porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, et ce sans capitalisation,

DÉBOUTONS Monsieur, [X], [D] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS Monsieur, [X], [D] à verser à Madame, [B], [R] et à Madame, [U], [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les autres demandes des parties,

CONDAMNONS Monsieur, [X], [D] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.