TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e MARCET (J0082)

M^e BARTHOMEUF (P0407)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 19/06405

N° Portalis 352J-W-B7D-CP7EO

N° MINUTE : 3

Assignation du :

17 Mai 2019

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CAFÉ DU GARAGE (RCS de Paris 592 032 981)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Élodie MARCET de l’A.A.R.P.I. CABINET BRAULT ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Yvan BARTHOMEUF de la S.C.P. BERNARD ET YVAN BARTHOMEUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0407

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 19/06405 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP7EO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 15 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAÏNI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, puis prorogé le 26 Janvier 2026 et le 18 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 20 février 2007, M. [P] [N] a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. Café du garage des locaux destinés à l’activité de « marchands de vin, liqueurs, restaurant » situés [Adresse 1] à [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2006 jusqu’au 30 juin 2015, moyennant un loyer annuel de 14 976,83 euros HT et HC.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 juillet 2016, la S.A.R.L. Café du garage a demandé le renouvellement de son bail.

En l’absence de réponse du bailleur, par acte extrajudiciaire du 27 février 2017, la S.A.R.L. Café du garage a demandé à M. [N] le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2017.

Par acte d’huissier de justice du 19 mai 2017, le bailleur a refusé le renouvellement du bail et le paiement d’une indemnité d’éviction, invoquant au titre des motifs graves et légitimes le changement d’affectation du logement du rez-de-chaussée et le défaut d’entretien de celui-ci.

Estimant que M. [N] était réputé avoir accepté le renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2016 et que le bail du 20 février 2007 se trouvait définitivement renouvelé aux mêmes charges et conditions que le bail expiré à compter du 1er octobre 2016, la S.A.R.L. Café du garage a, par acte d’huissier du 17 mai 2019, assigné M. [N] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentiellement de voir juger nul le refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction, juger qu’elle bénéficie d’un droit à indemnité d’éviction et obtenir la désignation d’un expert pour évaluer cette dernière.

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Par jugement du 14 avril 2022, le tribunal a notamment, après avoir considéré qu’en l’absence de réponse du bailleur, le bail avait été renouvelé à compter du 1er octobre 2016 et que le 19 mai 2017 M. [N] avait signifié à la locataire l’exercice de son droit d’option :

— jugé irrégulier le refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 19 mai 2017 par M. [N],

— constaté que le refus de renouvellement a mis fin au bail à compter du 19 mai 2017,

— jugé que ce refus a ouvert au bénéfice de la S.A.R.L. Café du garage droit au paiement d’une indemnité d’éviction et au bénéfice de M. [N] droit au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 20 mai 2017,

— débouté M. [N] de sa demande de résiliation du bail,

— ordonné une expertise aux fins d’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation, confiée à Mme [Z] [H].

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe le 11 janvier 2024.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 17 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 15 octobre 2025. La date du délibéré a été initialement fixée au 14 janvier 2026 avant d’être prorogée au 26 janvier puis au 18 février suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2025, la S.A.R.L. Café du garage demande au tribunal :

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par M. [N] à la somme de 89 816 euros HT, indemnités de licenciement en plus sur présentation des justificatifs afférents,

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par elle à la somme de 12 772 euros HT par an jusqu’à complète libération des locaux,

— d’ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

— de débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner M. [N] à lui payer 7 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

— de condamner M. [N] aux dépens incluant les frais d’expertise, avec distraction au profit du cabinet Brault & Associés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 mars 2025, M. [N] demande au tribunal de :

« 1) FIXER l’indemnité principale d’éviction à titre principal à la somme de 33.058 € et à titre subsidiaire à celle de 54.140 €;

2) A TITRE PRINCIPAL, DIRE n’y avoir lieu à indemnités accessoires et en tout état de cause à indemnité pour frais de licenciement et pour trouble commercial ;

3) A TITRE SUBSIDIAIRE, FIXER les indemnités accessoires aux sommes suivantes : – Frais de remploi : 1.294 € et à titre encore plus subsidiaire 2.558 €

— Frais de déménagement : 8.000 €

— Frais accessoires administratifs : 1.000 € HT ;

4) A TITRE SUBSIDIAIRE également, ordonner la consignation entre les mains du Bâtonnier séquestre des indemnités accessoires pendant un délai maximum de 18 mois au-delà duquel à défaut de réinstallation effective de la société CAFÉ DU GARAGE, elles seront de plein droit restituées au bailleur ;

5) FIXER l’indemnité d’occupation annuelle due par la société CAFÉ DU GARAGE à Monsieur [P] [N] à compter du 20 mai 2017, à titre principal à la somme de 27.404 € et à titre subsidiaire à celle de 24.664 € en cas d’application d’un abattement de précarité de 10%, et encore plus subsidiairement à celle de 19.224 € conformément à l’évaluation de l’expert, dans tous les cas avec révision triennale aux échéances des 20 mai 2020 et 20 mai 2023 par application des indices des loyers commerciaux applicables ;

6) DÉBOUTER la société CAFÉ DU GARAGE de toutes ses demandes, fins et conclusions différentes ou contraires ;

7) CONDAMNER la société CAFÉ DU GARAGE à payer à Monsieur [P] [N] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure ;

8) CONDAMNER la société CAFÉ DU GARAGE aux entiers dépens de l’instance qui comprendront la totalité des frais et honoraires d’expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés par Maître Yvan BARTOMEUF, avocat associé de la Société d’Avocats au Barreau de Paris, Bernard et Yvan BARTHOMEUF dans les conditions de l’article 699 du CPC. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail.

En l’espèce, le bail commercial liant M. [N] et la S.A.R.L. Café du garage a pris fin le 19 mai 2017, ouvrant droit pour la S.A.R.L. Café du garage au paiement d’une indemnité d’éviction.

Il est constant que celle-ci doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit à la date du jugement si le locataire est encore dans les lieux ou bien à la date où le locataire a régulièrement quitté les lieux.

En l’espèce, le tribunal n’a pas connaissance d’un départ de la S.A.R.L. Café du garage, de sorte que le préjudice sera évalué, sur le fondement du rapport établi le 28 juin 2023, à la date du présent jugement.

Il convient de rappeler que l’indemnité d’éviction se compose d’une indemnité principale fondée sur la valeur du fonds ou sur la valeur du droit au bail et d’indemnités accessoires destinées à compenser des préjudices, pertes et frais indirects.

Sur l’indemnité principale

Sur la caractérisation d’une possibilité de transfert de l’activité de la preneuse évincée

Il importe en premier lieu de déterminer si la locataire évincée peut se déplacer et conserver sa clientèle ou si la clientèle sera irrémédiablement perdue.

L’article L. 145-14 du code de commerce suscité pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique, sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité était transférée.

En application de ce texte, il est d’usage d’apprécier, in concreto, les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée par la preneuse afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, l’expert a estimé que l’éviction allait entraîner la perte du fonds au motif qu’il est peu probable que la S.A.R.L. Café du garage puisse retrouver des locaux commerciaux avec un logement relié.

Les parties ne contestent pas cette appréciation et M. [N] ne rapporte aucune preuve de ce que l’activité de la S.A.R.L. Café du garage pourrait être transférée sans perte importante de clientèle.

L’indemnité principale aura donc une valeur de remplacement.

Sur la détermination de la valeur constituant l’indemnité de remplacement

Il est constant que l’indemnité de remplacement correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, qui constitue la valeur plancher du fonds, et la valeur marchande du fonds.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué la valeur du droit au bail à la somme de 11 220 euros et la valeur marchande du fonds à la somme de 54 140 euros.

Les deux parties s’accordent sur le fait que la valeur marchande du fonds est supérieure à celle du droit au bail.

Néanmoins, M. [N] critique les coefficients retenus par l’experte pour estimer cette valeur du fonds, soulignant le fait que l’activité de la S.A.R.L. Café du garage est extrêmement faible, ne dégage pratiquement aucune rentabilité et que la locataire n’a procédé à aucun investissement dans les lieux depuis des décennies, de sorte que ceux-ci sont obsolètes. Il sollicite l’application du coefficient de 50 % au chiffre d’affaires moyen pour l’activité de restauration et celui de 40 % au chiffre d’affaires moyen de l’activité bar-café, soit une valeur totale du fonds de 33 058 euros.

La S.A.R.L. Café du garage demande pour sa part que les coefficients soient portés à 85 % pour l’activité de restauration et à 100 % pour l’activité de bar-café, arguant que le quartier est fortement attractif et se gentrifie. Elle répond au bailleur que celui-ci, qui a la charge des grosses réparations et de celles rendues nécessaires par la vétusté, n’a effectué aucuns travaux dans les lieux depuis 1975 de sorte que leur mauvais état ne peut être retenu pour diminuer les coefficients appliqués. Elle expose enfin qu’étant placée en situation d’éviction depuis 2017, elle n’allait pas procéder à des investissements dans les locaux en cause.

Il est constant qu’il existe deux méthodes principales d’évaluation de la valeur du fonds de commerce, soit :

➧ la méthode dite des usages professionnels, basée sur le chiffre d’affaires, en application de laquelle un coefficient variable est affecté au chiffre d’affaires moyen des trois dernières années d’exploitation,

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➧ la méthode par la rentabilité du fonds, qui consiste à déterminer la capacité du fonds à dégager du profit puis à appliquer à ce résultat, généralement déduit du résultat d’exploitation, un coefficient multiplicateur variable.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que la S.A.R.L. Café du garage, qui emploie uniquement son gérant, exerce une activité de café et de restauration, 7 jours sur 7 ou 6 jours sur 7, sur une large amplitude horaire. Elle est locataire des locaux en cause depuis 1975.

Les locaux sont situés [Adresse 1] dans le [Localité 1], à proximité de la station de métro [Localité 3] (ligne 2), dans un quartier décrit comme « principalement résidentiel », composé d’immeubles d’habitation et de commerces à vocation de restaurants, cafés ou de services.

La commercialité de l’environnement des locaux est principalement située sur les rues de [Localité 4] et d'[Localité 3] et les lieux sont situés à proximité immédiate du croisement avec ces deux rues. La station de métro [P] (ligne 9) est par ailleurs située à moins de 300 mètres des locaux. La [Adresse 3] est qualifiée par l’experte d’axe aux flux routiers importants et les commerces qui y sont installés sont majoritairement des restaurants.

Les locaux sont constitués d’une boutique (salle de restaurant) composée de trois espaces avec une cave en sous-sol reliée, d’un espace de deux pièces en rez-de-chaussée accessible par la cour intérieure, d’une cave en sous-sol non reliée et d’un appartement située au 1er étage. Ils sont en « état d’usage pour la surface de vente avec des prestations datées, en mauvais état pour les réserves non reliées. »

En application de la méthode d’évaluation basée sur le chiffre d’affaires, Mme [H] a retenu les chiffres d’affaires (ci-après : CA) des exercices 2017, 2018, 2019 et 2022, écartant à juste titre les exercices 2020 et 2021 affectés par la pandémie du Covid 19. Il en résulte un CA HT moyen de 47 621 euros pour l’activité de restauration et de 23 117 euros pour celle de bar-café.

S’agissant de la pérennité de l’exploitation, l’experte expose que « l’analyse du chiffre d’affaires montre une activité en progression jusqu’en 2019. La crise sanitaire et les fermetures administratives ont fait diminuer le chiffre d’affaires en 2020, qui repart à la hausse à partir de 2021. [Le chiffre d’affaires réalisé en 2022, très proche de celui de l’exercice 2017, vient valider l’analyse expertale d’une activité stable : soit 60 590 euros HT en 2022 à comparer à 62 378 euros HT en 2017.] Toutefois, au regard des amplitudes horaires de cette exploitation, il semble que le travail de deux personnes soit nécessaire selon les critères normatifs. Or l’exploitation ne pourrait pas le permettre. »

En réponse au bailleur, l’experte souligne valablement que la solidité du fonds de commerce exploité par la S.A.R.L. Café du garage est démontrée par le fait que bien que l’exploitation ne colle pas aux standards actuels du quartier environnant en pleine gentrification, la locataire a retrouvé en 2022 un chiffre d’affaires équivalent à celui pré-Covid de 2017 – ceux réalisés en 2018 et 2019 ayant au demeurant été supérieurs (respectivement 81 058 euros HT et 78 926 euros HT).

L’experte a cependant écarté la méthode d’évaluation fondée sur la rentabilité du fonds au motif que l’EBE des années 2018 à 2021 est trop fluctuant pour constituer un indicateur pertinent sur le taux de marge et la rentabilité de l’exploitation.

Par suite, afin d’évaluer la valeur du fonds par le biais de la méthode du chiffre d’affaires, l’experte a rappelé, à partir du barème F. Lefèbvre (10ème édition), que s’agissant de l’activité de restauration, les coefficients s’établissent entre 50 % et 100 % du CA HT, tandis que pour l’activité de bar-café, ils sont compris entre 40 % et 120 % du CA HT.

Compte tenu de l’ensemble des éléments ci-avant exposés, les coefficients de valorisation proposés par le bailleur, qui correspondent aux taux les plus faibles usuellement retenus pour les branches d’activités considérées, sont injustifiés au regard non seulement de la stabilité du chiffre d’affaires de la preneuse mais également de la bonne situation des locaux au carrefour de rues commerçantes, où plusieurs restaurants sont installés, dans un quartier qui bénéficie d’une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité comme cela résulte du rapport.

Quant aux taux invoqués par la S.A.R.L. Café du garage, ils sont trop élevés au vu du caractère fluctuant de la rentabilité du fonds et de l’état des locaux, qui ne correspond pas aux standards actuels.

En définitive, les coefficients de valorisation proposés par l’experte – soit 70 % pour l’activité de restauration et 90 % pour celle de bar-café – apparaissent pertinents.

La valeur du fonds de commerce sera donc évaluée à la somme totale de 54 140 euros (soit 33 335 euros pour la partie restauration et 20 805 euros pour la partie bar-café).

L’indemnité principale due par M. [N] à la S.A.R.L. Café du garage sera ainsi fixée à la somme de 54 140 euros.

Sur les indemnités accessoires

Aux termes de son rapport, l’experte propose de retenir les postes d’indemnités accessoires suivants :

— frais de remploi : 10 % de l’indemnité principale, soit 5 414 euros HT

— trouble commercial : 20 jours de CA HT moyen soit 3 876 euros

— frais de déménagement : la moyenne de trois devis, soit 11 933 euros HT

— frais administratifs : montant forfaitaire de 2 000 euros HT

— frais de licenciements : sur justificatifs.

M. [N] conteste tout droit au paiement d’indemnités accessoires au motif tiré de l’âge du gérant de la S.A.R.L. Café du garage, soit 69 ans, dont il estime qu’il établit le fait que la S.A.R.L. Café du garage ne se réinstallera pas. Subsidiairement, il demande que ces indemnités soit consignées entre les mains du bâtonnier séquestre.

La S.A.R.L. Café du garage réplique qu’un commerçant peut retarder son départ à la retraite et par ailleurs cumuler une pension de retraite avec des revenus d’activités. Elle affirme sa volonté de se réinstaller.

En l’espèce, force est de constater que l’allégation de M. [N] ne repose que sur une appréciation subjective de l’âge du gérant de la S.A.R.L. Café du garage. Alors que la S.A.R.L. Café du garage attend légitimement le versement de l’indemnité d’éviction pour organiser sa réinstallation, le moyen opposé par le bailleur apparaît dépourvu de pertinence, ce dernier ne rapportant aucune preuve de nature à renverser la présomption de réinstallation de la S.A.R.L. Café du garage.

Sur les frais de remploi

Ces frais comprennent les frais et droits de mutation que doit supporter la locataire évincée pour se réinstaller, l’acquisition d’un fonds de commerce étant soumise à des droits d’enregistrement en application de l’article 719 du code général des impôts.

Il est constant que l’indemnité dite de remploi est de droit si le locataire se réinstalle ou est présumé se réinstaller. Elle n’est pas due si le bailleur rapporte la preuve que le preneur ne se réinstallera pas à la suite de l’éviction. Dans une telle hypothèse, le locataire ayant perçu une indemnité de remploi sans se réinstaller doit la rembourser au bailleur (voir Civ. 3ème, 28 mars 2019, n°17-17.501).

En l’espèce, comme cela a précédemment été indiqué, M. [N] ne rapporte aucune preuve permettant d’inverser la présomption de future réinstallation de la S.A.R.L. Café du garage.

Une indemnité accessoire au titre des frais de remploi sera donc accordée à la S.A.R.L. Café du garage. Il est d’usage, comme le rappelle l’expert, de la calculer à hauteur de 10 % de l’indemnité principale. L’argumentation développée subsidiairement par M. [N] pour s’opposer à cet usage repose sur des calculs incertains de sorte qu’elle n’est pas opérante. En l’absence de possibilité de calculer ce poste de préjudice au réel, la réinstallation n’étant pas actuellement effective, il est justifié de retenir l’évaluation d’usage.

Les frais de remploi seront donc fixés à la somme de 5 414 euros.

Sur le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de temps générée par l’éviction, soit le moindre investissement dans le commerce et le temps de la recherche d’un nouvel emplacement.

En l’espèce, l’experte a rappelé l’usage suivant lequel ce poste de préjudice est évalué au regard soit de l’excédent brut d’exploitation, soit du chiffre d’affaires (en général 15 jours du CA moyen sur trois exercices), soit de la masse salariale.

M. [N] ne peut donc être suivi lorsqu’il affirme qu’une indemnité ne peut être allouée de ce chef au seul motif que l’EBE ne présente pas de linéarité et que l’EBE 2022 est négatif.

L’EBE ne constituant pas en l’espèce une base d’évaluation pertinente, il y a lieu de retenir au titre du trouble commercial 15 jours du chiffre d’affaires HT moyen des dernières années (2020 et 2021 exclues), soit 70 738 € / 365 j x 15 jours = 2 907 euros.

Sur les frais de déménagement

L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

En l’espèce, M. [N] critique le fait que les trois devis produits par la S.A.R.L. Café du garage incluent trois mois de garde-meuble. Cette durée n’apparaît pourtant pas excessive compte tenu du délai prévisible pour trouver un nouveau local à partir du moment où l’indemnité d’éviction sera payée et que la S.A.R.L. Café du garage devra quitter les lieux.

Ce poste sera donc indemnisé à hauteur de 11 933 euros, soit la moyenne des devis communiqués.

Sur les frais administratifs

L’indemnité pour frais administratifs a pour objet de compenser les frais de formalités que la locataire évincée va être amenée à exposer en déménageant, s’agissant par exemple des frais de transfert de siège social et de modification des statuts, de publicité légale et de formalités auprès du greffe, d’impression de nouveaux documents commerciaux ou encore d’information de la clientèle et des fournisseurs.

En l’espèce, l’experte propose le montant forfaitaire usuel de 2 000 euros, ce qui est justifié alors que l’éviction de la S.A.R.L. Café du garage entraînera inévitablement des frais pour informer les tiers de la cessation temporaire d’activité et du changement d’adresse, frais qui résultent directement de l’éviction.

La contestation de M. [N], qui se fonde là encore sur une appréciation limitative des frais à exposer – en l’espèce les seuls frais liés au BODACC – ne peut donc prospérer.

Ce poste sera indemnisé à hauteur de 2 000 euros.

Sur les indemnités de licenciement

Il est constant que ce poste n’est payé que sur justificatifs, après réalisation du licenciement, et n’est dû que si le licenciement est causé par la disparition du fonds.

En l’espèce, M. [N] s’oppose à toute indemnité de ce chef au motif que le gérant de la S.A.R.L. Café du garage n’est pas salarié. La locataire démontre pourtant que son gérant a la qualité de gérant salarié.

Conformément aux usages, ce poste sera indemnisé sur production des justificatifs par la S.A.R.L. Café du garage.

Sur l’indemnité d’éviction totale

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus exposés que l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. Café du garage par M. [N] s’élève à la somme de :

— indemnité principale : 54 140 euros

— indemnités accessoires :

— frais de remploi : 5 414 euros

— trouble commercial : 2 907 euros

— frais de déménagement : 11 933 euros

— frais administratifs : 2 000 euros

— frais de licenciement : sur production de justificatifs

soit un total de 76 394 euros, sous réserve de la production à venir des justificatifs pour les frais de licenciement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, qui est égale à la valeur locative compte tenu de tous éléments d’appréciation, outre abattement pour tenir compte de la précarité.

Ces éléments d’appréciation résultent de l’article L. 145-33 et des articles R. 145-3 à R 145-8 du même code et sont définis comme suit :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, la S.A.R.L. Café du garage est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 20 mai 2017.

Mme [H] a estimé la valeur locative des locaux à cette date à la somme annuelle de 21 360 euros HT/HC/an, soit 19 224 euros HT/HC/an après application d’un abattement pour précarité de 10 %.

M. [N] demande qu’elle soit fixée à la somme annuelle de 27 404 euros HT/HC et subsidiairement à celle de 24 664 euros HT/HC/an tandis que la S.A.R.L. Café du garage sollicite sa fixation à la somme annuelle de 12 772 euros HT/HC.

S’agissant en premier lieu de la contestation de M. [N] relative au coefficient de pondération appliqué au local sur cour situé au rez-de-chaussée, il convient de rappeler qu’aux termes du jugement avant-dire droit du14 avril 2022 : « le bail du 20 février 2007 indique que les locaux loués sont composés, outre les locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble et deux caves, « dans la cour, derrière le bâtiment principal à gauche, [d'] un logement et au 1er étage du bâtiment rue sur cour, [d']un logement composé : entrée, cuisine et une pièce ». Force est de constater que M. [N] ne verse aux débats aucune pièce sur l’état des locaux postérieurement au congé délivré le 19 mai 2017 ( …). En tout état de cause, si M. [N] produit aux débats le procès-verbal de constat précité (…) dans lequel il est constaté que les locaux sont utilisés comme réserve, présentent un défaut d’entretien et sont « extrêmement vétustes », ces manquements ne paraissent pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail dès lors qu’un rapport du 12 décembre 1993 dressé par un expert judiciaire et versé aux débats par la preneuse, indique qu’en raison de ses dispositions et de son éclairement, le logement litigieux ne pouvait être assimilé qu’à une réserve du restaurant et présentait un état moyen et que cet usage perdure depuis plus de vingt-cinq ans sans opposition démontrée de la part du bailleur. »

Par ailleurs, comme cela résulte de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, « le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération » (6ème édition, novembre 2025).

Il importe peu en l’espèce que le bail de 2007, renouvelé aux mêmes clauses et conditions en 2016, désigne ce local comme étant « un logement ». L’experte a en effet constaté, comme cela résultait déjà de l’expertise réalisée en 1993, que ce local n’est pas équipé de sanitaires, de douche ni d’une cuisine, de sorte qu’il ne peut être considéré comme un logement. M. [N] ne rapporte aucune preuve contraire, en dépit de son allégation relative à la présence d’une salle d’eau. Il ne démontre pas davantage que ce local serait relié au logement situé au 1er étage, ce qui ne résulte pas du rapport d’expertise. Ce local a donc valablement été considéré comme une annexe non reliée par Mme [H].

Par suite, aucun motif sérieux de contestation du calcul de la surface pondérée des locaux réalisé par l’experte n’est caractérisé. La surface de 44,52 m² P sera donc retenue.

S’agissant en second lieu des valeurs locatives proposées par l’experte et critiquées par les parties, Mme [H] a estimé la valeur locative unitaire pour la partie commerciale à 440 €/m² P, à laquelle elle a appliqué une majoration de 5 % pour tenir compte de l’autorisation d’occupation du domaine public délivrée par la ville de [Localité 5]. Elle a par ailleurs proposé de retenir une valeur locative unitaire de 14,6 €/m²/mois s’agissant de la partie logement.

La S.A.R.L. Café du garage voudrait voir le prix unitaire appliqué à la partie commerciale diminué à 350 €/m² P tandis que M. [N] demande à ce qu’il soit augmenté à 450 €/m² P.

Les deux parties ne motivent cependant pas leurs demandes par des moyens opérants.

Les éléments de comparaison recensés par l’experte font apparaître des prix unitaires :

— pour des renouvellements amiables : variant entre 260 €/m² P/an et 500 €/m² P/an,

— pour des nouvelles locations : variant entre 306 €/m² P et 485 €/m² P/an,

— outre une référence de fixation judiciaire ancienne à 450 €/m² P/an.

La référence la plus utile concerne un café-restaurant également situé [Adresse 4], à la surface pondérée de 60m² P, dont le bail a été amiablement renouvelé en février 2017 au prix unitaire de 498 €/m² P/an. Ce commerce est cependant situé à proximité immédiate de la [Adresse 5], ce qui constitue un élément favorable.

Au vu de cette référence outre des autres éléments de comparaison pertinents, mais également compte tenu des caractéristiques des locaux considérés rappelées ci-avant, le prix unitaire proposé par l’experte pour la partie commerciale apparaît justifié et sera retenu.

S’agissant de la partie logement, M. [N] reproche à l’experte de retenir le loyer de référence minoré et non pas le loyer de référence moyen, qui est de 20,80 €/m2.

Néanmoins, la circonstance que ce logement est l’accessoire de l’exploitation commerciale ainsi que le fait qu’il se trouve dans un état d’usage justifient l’appréciation de l’experte, qui se fonde au demeurant sur les règles de plafonnement des loyers parisiens de sorte que la valeur locative retenue n’est pas, comme l’allègue le bailleur, dépourvue de fondement.

S’agissant en troisième lieu de l’abattement pour précarité, dont le principe est contesté par M. [N] au motif que l’intégralité du préjudice subi par la S.A.R.L. Café du garage est indemnisé par l’indemnité d’éviction, il convient de rappeler qu’il constitue un usage constant en matière de fixation d’indemnité d’occupation après refus de renouvellement.

Cet usage est justifié par le fait que si l’article L. 145-28 susvisé se réfère certes aux textes relatifs à la valeur locative, la situation d’un locataire évincé, disposant du seul droit au maintien dans les lieux, se distingue par sa précarité de celle du locataire dont le bail est renouvelé et le nouveau loyer fixé à la valeur locative brute. Comme le rappelle la S.A.R.L. Café du garage, cette précarité résulte principalement du fait que le locataire ne peut céder son fonds à des conditions avantageuses ni réaliser des investissements en vue de favoriser son exploitation. Ce moyen de contestation sera donc écarté.

L’abattement au titre de la précarité de l’occupation sur la valeur locative est usuellement de 10 % mais peut être augmenté lorsque la procédure a été anormalement longue ou que le locataire se trouve particulièrement pénalisé.

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 19/06405 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP7EO

La S.A.R.L. Café du garage, qui demande que l’abattement soit porté à 20 % au motif tiré de la durée de la procédure, souligne valablement qu’alors que le bail a pris fin le 19 mai 2017, l’experte judiciaire n’a été désignée que le 14 avril 2022, soit trois ans après la saisine de la juridiction par la locataire par acte du 17 mai 2019. Or, cette durée s’explique notamment par le fait que le bailleur a cherché à obtenir la privation du droit à indemnité d’éviction de la locataire. La présente décision est en tout état de cause rendue plus de huit ans après la date d’effet du refus de renouvellement, durée qui a effectivement aggravé la situation de précarité de la locataire. L’abattement sera en conséquence porté à 15 %.

Par suite, l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Café du garage à M. [N] depuis le 20 mai 2017 sera fixée à la somme annuelle de 18 156 euros hors charges et hors taxes, indexée annuellement conformément au bail expiré, charges, taxes et accessoires en plus.

M. [N] demande enfin qu’en application des articles L .145-37 et L. 145-38 du code de commerce cette indemnité soit révisée aux échéances triennales des 20 mai 2020 et 20 mai 2023.

Force est de constater que ces articles sont applicables au loyer et non pas à l’indemnité d’occupation statutaire de l’article L. 145-28 du même code (voir notamment sur ce point Civ. 3ème, 25 avril 1984). À titre surabondant, M. [N] ne justifie ni d’un accord amiable des parties sur le principe d’une telle révision, ni d’avoir formulé cette demande et le cas échéant saisi le juge des loyers commerciaux ce en application du bail expiré et des articles ci-avant rappelés. Cette demande infondée sera donc rejetée.

Sur la compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

La compensation, selon l’article 1347-1 du même code, n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, la S.A.R.L. Café du garage sollicite la compensation des créances réciproques des parties. En application de l’article L. 145-59 du code de commerce, M. [N] ayant déjà exercé son droit d’option, et le refus de renouvellement étant désormais irrévocable, l’existence des créances réciproques est certaine.

La compensation sera dès lors ordonnée entre l’indemnité d’éviction et l’éventuel solde d’indemnité d’occupation dû à M. [N] après déduction des sommes payées au titre de l’indemnité d’occupation provisionnelle.

Sur la désignation d’un séquestre

L’article L. 145-29 du code de commerce dispose que « en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. À défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives. »

En l’espèce, la demande de désignation d’un séquestre est formée par M. [N] au motif tiré de la prétendue absence de réinstallation future de la S.A.R.L. Café du garage.

Cette demande, motivée par un argument qui a précédemment été écarté, apparaît prématurée et en l’état injustifiée dès lors qu’il n’est pas établi de désaccord particulier entre les parties.

M. [N] en sera débouté, étant rappelé qu’il lui reviendra le cas échéant d’exercer une action en répétition de l’indu dans l’hypothèse de l’absence de réinstallation de la locataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N], à l’origine de l’éviction de la S.A.R.L. Café du garage, sera condamné au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise. La distraction sera ordonnée au profit du conseil de la S.A.R.L. Café du garage.

En vertu de l’article 700 du même code, M. [N], condamné aux dépens, devra payer à la S.A.R.L. Café du garage une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 5 000 euros.

Les demandes de M. [N] fondées sur ces mêmes dispositions seront rejetées.

En application enfin de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, aucune partie ne formule de demande ni d’observation relative à l’exécution provisoire. Il apparaît néanmoins justifié de l’ordonner d’office, sa nécessité ressortant de l’important délai écoulé depuis l’expiration du bail, ce afin de dénier tout caractère dilatoire à un éventuel appel.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. CAFÉ DU GARAGE par Monsieur [P] [N] à la somme totale de 76 394 euros, sous réserve de la production des justificatifs pour les frais de licenciement, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 54 140 euros

— indemnités accessoires :

— frais de remploi : 5 414 euros

— trouble commercial : 2 907 euros

— frais de déménagement : 11 933 euros

— frais administratifs : 2 000 euros

— frais de licenciement : sur production de justificatifs

FIXE l’indemnité d’occupation due à Monsieur [P] [N] par la S.A.R.L. CAFÉ DU GARAGE, depuis le 20 mai 2017 et jusqu’à la restitution effective des locaux, à la somme de 18 156 euros hors charges et hors taxes par an, indexée annuellement conformément au bail expiré, charges, taxes et accessoires en plus,

DÉBOUTE Monsieur [P] [N] de sa demande de révision triennale de l’indemnité d’occupation ainsi fixée,

ORDONNE la compensation entre l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. CAFÉ DU GARAGE et l’éventuel solde d’indemnité d’occupation dû à Monsieur [P] [N],

DÉBOUTE Monsieur [P] [N] de sa demande de désignation d’un séquestre,

CONDAMNE Monsieur [P] [N] au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise, avec droit de recouvrement au profit du cabinet BRAULT & ASSOCIÉS pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE Monsieur [P] [N] à payer à la S.A.R.L. CAFÉ DU GARAGE la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 18 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA