TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/02863 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWBIU

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [F] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Grégoire BELMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0295

DÉFENDEURS

S.C.I. SCI DU NANT

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Xavier NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0901

Maître [H] [G]

Office notarial

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0499

Décision du 16 Avril 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/02863 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWBIU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 09 Février 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 16 avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par authentique en date du 31 janvier 2020, reçu par Maître [H] [G], notaire à [Localité 4], [B] [U] a vendu à la SCI du NANT un appartement et une cave (lots 7 et 23) dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], pour un prix composé d’un bouquet de 180 000 euros et d’une rente viagère annuelle de 24 000 euros et s’est réservé un droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès.

La SCI du NANT avait confié à la société GREEN PARK IMMOBILIER un mandat de recherche d’un bien immobilier en date du 20 décembre 2019.

Préalablement à la conclusion de la vente, SCI DU NANT a, le 20 décembre 2019, adressé à [B] [U] une offre d’achat avec constitution de rente viagère et une promesse de vente a été conclue selon acte authentique du 10 janvier 2020.

[B] [U] est décédé le 26 août 2021, laissant pour lui succéder M. [F] [R], légataire universel institué selon testament olographe du 1er septembre 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2022, M. [R] a fait assigner la SCI DU NANT devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la nullité de la vente du 31 janvier 2020 pour absence d’aléa et vileté du prix ou à titre subsidiaire, ordonner une expertise aux fins d’en constater le caractère lésionnaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2022 M. [R] a fait assigner Maître [H] [G] en intervention forcée, en garantie des condamnations en restitution consécutives à l’annulation de la vente, en cas de défaillance de la SCI du NANT.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2023, Maître [G] a fait assigner la société GREEN PARK IMMOBILIER en intervention forcée aux fins de le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des trois procédures les 23 mai 2022 et 11 avril 2023.

Par ordonnance du 11 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire en vue de l’estimation à la date du 31 janvier 2020 de la valeur vénale du bien objet de la vente dans son état à cette date, de sa valeur locative à cette date, de la valeur du droit d’usage et d’habitation de [B] [U], et désigné Mme [W] [P], expert judiciaire, pour y procéder.

L’experte judiciaire a rendu son rapport le 27 juin 2024.

Par ordonnance du 28 avril 2025, le juge de la mise en état a constaté le désistement de M. [R] de l’instance et l’action engagée à l’encontre de Maître [G] et le désistement de l’instance initiée par Maître [G] à l’encontre de la société GREEN PARK IMMOBILIER.

Par ordonnance du 5 juin 2025, le juge de la mise en état a constaté le désistement de M. [R] de l’instance engagée à l’encontre de la société GREEN PARK IMMOBILIER.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 avril 2025, M. [F] [R] demande au tribunal de :

Déclarer nul le rapport d’expertise du 27 juin 2024,Annuler la vente de l’immeuble en date du 31 janvier 2020 pour violence,A titre subsidiaire, annuler la vente du 31 janvier 202 pour absence d’aléa,Ordonner la restitution réciproque des prestations des parties,Ordonner la restitution à M. [R] de la valeur de la jouissance de l’immeuble à compter du 26 août 2021 pour un montant de 2778 euros par mois,Condamner solidairement la SCI DU NANT à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la SCI DU NANT demande au tribunal de :

A titre principal,

Rejeter les demandes et rétentions formées à l’encontre de la SCI DU NANT,Condamner M. [R] au paiement d’une amende de 8 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,Condamner M. [R] au paiement de la somme de 12 000 euros à la SCI DU NANT en réparation de son préjudice moral,

A titre subsidiaire,

Condamner M. [R] au remboursement de la somme de 476 596,52 euros augmentée des intérêts légaux au jour de la décision représentant les sommes versées par le débirentier au profit du propriétaire,Ordonner la compensation de cette somme avec les indemnités de jouissance dont sera redevable le débirentier envers M. [R],Dire qu’en cas de reliquat restant à verser par M. [R] la SCI DU NANT pourra exercer son droit de rétention sur le bien vendu jusqu’à complet paiement des sommes qui lui resteront dues,

En tout état de cause,

Condamner M. [R] à verser à la SCI DU NANT la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,Ecarter l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 juin 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 9 février 2026.

À l’audience du 9 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire du 27 juin 2024

Moyens des parties

M. [R] demande au tribunal de prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire.

Il soutient, au visa de l’article 276 du code de procédure civile, que l’experte judiciaire n’a pas répondu dans son rapport du 27 juin 2024 au « dire » qu’il a transmis le 26 juin 2024, contenant des critiques sur la prise en compte de l’état de santé de [B] [U], sur la rénovation complète de l’appartement avant la vente, sur l’absence d’explication de l’arrondi de la valeur vénale de l’immeuble et sur la répartition du prix entre bouquet et rente, se contentant d’annexer le dire au rapport définitif, ce qui justifie la nullité de l’expertise.

La SCI DU NANT conclut au rejet de cette prétention.

Elle rappelle que l’inobservation d’une formalité doit causer un grief pour entrainer la nullité, lequel n’existe pas, s’agissant des réponses aux observations de parties, lorsque l’expert a donné les explications utiles dans le corps de son rapport en tenant compte des informations fournies. Elle estime que l’experte judiciaire, qui a annexé le dire à son rapport a pris en considération les observations, chacun des points étant intégré dans le rapport, si bien que M. [R] ne justifie d’aucun grief.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité du rapport d’expertise ne peut donc être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité affectant les opérations d’expertise.

Selon l’article 276 du même code, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

En l’espèce, il apparait qu’après établissement d’un pré-rapport le 13 mai 2024, l’experte judiciaire a sollicité les observations des parties, qui les ont fait parvenir les 14 juin et 26 juin 2024.

Les « dires » des parties sont annexés au rapport d’expertise.

L’experte judiciaire a, en fin de rapport, repris les observations des parties auxquelles il a répondu dans le corps de son rapport.

L’ensemble des éléments a donc été débattu par les parties dans le cadre de l’expertise et à l’occasion des échanges de « dires ».

Il s’ensuit qu’il n’est démontré ni une irrégularité dans les opérations d’expertises, ni l’existence d’un grief qu’aurait subi M. [R].

Il convient de rejeter la demande d’annulation du rapport d’expertise.

Sur la demande de nullité de la vente du 31 janvier 2020

Sur la demande de nullité pour violence

Moyens des parties

M. [R] estime que le contrat doit être annulé pour violence et rappelle, au visa des articles 1140 à 1143 et 1130 du code civil, que la violence peut entrainer la nullité du contrat en cas de contraintes ou pressions et en cas d’abus de l’état dépendance du cocontractant, lorsqu’elles ont un caractère déterminant, lequel est apprécié au regard de la vulnérabilité de la victime. Il soutient que [B] [U] était une personne vulnérable qui a subi des pressions lui causant une grande crainte et a été abusé de sa situation de dépendance à l’égard de l’acquéreur.

Il indique d’abord que la vulnérabilité de [B] [U] découle des troubles psychologiques importants dont il souffrait, dont attestent les témoignages de proches et les relevés d’hospitalisation, et de sa situation au moment du décès, seul, isolé et souffrant d’obésité morbide et de diabète.

Il indique ensuite que [B] [U] a subi des pressions en vue de la vente en raison de sa situation financière. Il explique qu’il disposait de faibles ressources issues de sa pension de retraite et était redevable d’une dette de charges de copropriété l’exposant à des menaces d’action justice du syndicat des copropriétaires et l’obligeant à vendre l’appartement à des fins alimentaires. Il estime que la vente a été initiée par un professionnel de l’immobilier mandaté par l’acquéreur et que le vendeur n’a alors pas reçu de conseil éclairé.

Enfin, il indique que l’acquéreur a reçu un avantage manifestement excessif compte tenu de la modicité du prix, le bien d’une valeur d’un million d’euros ayant été acquis pour 228 000 euros. Il estime que malgré le caractère aléatoire de la vente en viager, l’état de santé du vendeur aurait dû être pris en compte pour la fixation du prix, son espérance de vie étant réduite par rapport aux tables classiques. Il ajoute que la rente mensuelle a été sous-évaluée, ce qui ressort des conclusions de l’expert qui fait état d’une sous-évaluation dans de faibles proportions, mais dont la méthode de calcul est critiquable. Il ajoute que les professionnels intervenus avaient conscience du déséquilibre de la vente.

La SCI DU NANT soutient d’abord que la vulnérabilité n’est pas démontrée. A ce titre, elle indique que les témoignages au soutien de la vulnérabilité de [B] [U] ne sont pas probants, s’agissant de personnes qui soit, n’étaient pas des proches, soit, ne le côtoyaient pas. Elle relève qu’il ne bénéficiait pas d’une mesure de protection juridique. Elle ajoute que les troubles psychologiques ne sont pas en lien automatique avec la vulnérabilité d’une personne, de même que son état de santé ne suffit à établir la vulnérabilité.

Elle indique également que la pression exercée sur [B] [U] n’est pas démontrée, celui-ci ne payant pas régulièrement ses charges de copropriété sans que l’origine de ces difficultés ne soit connue et que la SCI DU NANT y est étrangère si bien que le vendeur n’a pu se trouver dans une situation de dépendance économique à l’égard de l’acquéreur.

Réponse du tribunal

Il résulte des articles 1130 et 1131 du code civil que la violence vicie le consentement et constitue une cause de nullité relative du contrat, lorsqu’elle est de telle nature que, sans elle, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1140 du code civil, il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.

Selon l’article 1143 du même code, il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

La seule contrainte économique est insuffisante à constituer un vice du consentement, celle-ci doit être illégitime, comme résultant de l’abus de cette situation.

Il appartient à celui qui invoque la violence de rapporter, par tous moyens, la preuve des faits de violence et de leur caractère déterminant.

En l’espèce, en premier lieu, la violence s’apprécie en considération de la personne qui en est victime et de son éventuelle vulnérabilité. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des attestations de proches, que [B] [U] vivait seul, ses parents, son frère et sa sœur étant préalablement décédés. Il y est également évoqué des troubles psychologiques de la fratrie, notamment de sa sœur, et des difficultés financières, tous ignorant la vente du bien immobilier. Par ailleurs, les bulletins de situation médicale mettent en évidence un suivi médical pour une affection chronique de diabète et une obésité, sans référence à des troubles psychologiques. Si la situation de [B] [U] doit être prise en compte, ces éléments ne permettent toutefois pas de caractériser un état de vulnérabilité, rien ne permettant notamment d’établir que [B] [U] souffrait de troubles psychologiques ou que son état nécessitait une assistance particulière.

En deuxième lieu, s’il est constant qu’il existait une dette de charges de copropriété, il n’est pas démontré de risque lié à la perte du bien immobilier, ni de voies d’exécution en cours, si bien que l’état de dépendance économique n’est pas démontré.

En troisième lieu, aucun élément ne permet d’établir l’existence d’un abus par l’acquéreur, d’un état de dépendance, par l’exploitation par la SCI DU NANT de la situation de [B] [U]. Précisément, il n’est démontré, ni que la situation financière de [B] [U] le plaçait dans une situation de dépendance, ni que son état de santé au jour de la vente était tel que son espérance de vie était limitée, ni enfin que l’acquéreur avait connaissance de sa situation économique et de son état de santé. Aucun abus n’est donc démontré dans la conclusion d’un contrat de vente.

Enfin, en dernier lieu, alors que le contrat de vente assorti d’une constitution d’une rente viagère comporte un aléa, compte tenu de la durée de vie du crédirentier par rapport à son espérance de vie au moment de la signature du contrat, il n’est pas établi que la conclusion d’un tel contrat avec les modalités financières prévues à l’acte procure un avantage manifestement significatif à l’acquéreur. Au contraire, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le calcul retenu pour le prix (bouquet et rente) dans l’acte de vente du 31 janvier 2020 « semble cohérent » et applique le barème habituellement utilisé, l’expert retenant, compte tenu de l’évaluation du bien immobilier, à 1 000 000 euros, et de la valeur locative fixée à 2 778 euros, une rente mensuelle de 2 060 euros pour un bouquet de 180 000 euros. Aucun élément ne permet de remettre en cause les conclusions de l’expert quant à la méthode de calcul ou quant aux estimations retenues. De plus, ces valeurs sont proches de celles retenues dans les autres rapports techniques versés aux débats, les expertises amiables non contradictoires du 15 avril 2022 du cabinet ROBINE & ASSOCIES et du 15 juin 2022 de VALORES EXPERTISES. L’existence d’un prix manifestement bas n’est donc pas établie. Il s’ensuit que le montant de la rente viagère prévu dans l’acte du 31 janvier 2020, à hauteur de 2 000 euros par mois, s’il est légèrement inférieur au montant retenu par l’expert judiciaire, ne permet pas d’établir l’existence d’un avantage manifestement excessif au bénéfice de l’acquéreur

En outre, il n’est pas démontré que c’est en raison de l’abus de sa situation de dépendance que [B] [U] a conclu le contrat de vente à ces conditions.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas démontré l’existence d’une violence, vice du consentement de [B] [U].

Il convient de rejeter la demande d’annulation du contrat pour violence.

Sur la demande de nullité pour absence d’aléa

Moyens des parties

M. [R] soutient que le contrat de rente viagère, prévoyant un faible bouquet et une rente élevée, était dépourvu d’aléa au sens de l’article 1108 du code civil, en raison de l’état de santé du crédirentier, qui était très mauvais selon les éléments du dossier, et qui a été dissimulé par un faux certificat médical au moment de la vente, si bien que la vente est nulle pour absence d’aléa.

La SCI DU NANT soutient que la vente avec constitution de rente viagère était aléatoire et donc valable. Elle précise que l’aléa dans la vente en viager s’apprécie en comparant le bouquet et la rente avec l’intérêt que procurerait le capital représentant la propriété grevée de la réserve du droit usage.

Elle indique, à ce titre, qu’il y a lieu de confronter la valeur du bien et le prix convenu entre les parties pour démontrer l’existence d’un aléa, l’espérance de vie n’étant pas de nature à remettre en cause l’aléa. Elle souligne que le prix a été évalué à 945 600 euros selon le rapport d’expertise de la société ROBINE & ASSCOIES, en tenant compte de termes de comparaison de l’état du bien et des travaux de rénovation pris en charge par le débirentier, valeur proche de celle retenue par l’expert judiciaire, de 1 000 000 euros. Elle indique que le prix réel est constitué du bouquet et de la rente viagère la mention d’un prix d'1 000 000 euros ne figurant dans l’acte que pour les besoins de l’enregistrement. Elle explique que selon la méthode de comparaison entre le revenu représenté par la rente par rapport à la valeur du bien (taux de la rente viagère : valeur vénale – droit d’usage et d’habitation – bouquet) x 100) et le revenu théorique de l’immeuble (intérêt annuel de la somme correspondant à la valeur vénale du bien grevée du droit d’usage et d’habitation) , le prix convenu entre les parties conduit à un rendement annuel de 11,56% , supérieur aux placements financiers sûrs à la date du 31 janvier 2020, ce qui caractérise un aléa et un prix réel et sérieux.

Elle ajoute que la vente aléatoire échappe à la nullité pour vileté du prix et à la rescision pour lésion.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 1169 du code civil, un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.

Selon l’article 1591 du code civil, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Il résulte de ce texte que le prix doit être réel et sérieux et que l’appréciation de la vileté du prix par le juge doit exclusivement se faire à la date de la cession.

L’article 1108 du code civil dispose que le contrat est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain.

Selon les articles 1968 et 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, pour une chose mobilière appréciable ou pour un immeuble, et peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

Le contrat de rente viagère, bien qu’aléatoire, doit comporter un prix réel et sérieux.

Il résulte de ces textes que lorsque le vendeur s’est réservé la jouissance du bien vendu, l’appréciation de l’aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et les revenus calculés à partir de la valeur vénale au jour de la vente de l’immeuble grevé.

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente du 31 janvier 2020 comprend une convention de rente viagère, si bien le contrat doit comporter un aléa relatif à son prix, lié à la durée de vie du crédit rentier.

En effet, le prix réellement payé par le vendeur, débit rentier, dépendra de la durée de vie du vendeur, crédit rentier puisque l’acquéreur conservera l’immeuble vendu, même si, du fait de la durée effective de vie de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée, les arrérages de la rente versés sont inférieurs à la valeur du bien aliéné, et à l’inverse, il n’y a pas lieu à réversion par le crédirentier même si les sommes perçues pendant la durée du contrat représentent une somme supérieure à la valeur de l’immeuble.

En premier lieu, il ressort des conclusions du rapport d’expertise judiciaire que le bien immobilier vendu a été évalué à 1 000 000 euros, valeur prenant en considération les travaux de rénovation nécessaires dans l’immeuble.

C’est sur la base de cette évaluation et de celle de la valeur de la réserve de droit d’usage et d’habitation, conservé par le vendeur, ainsi que par référence au montant du bouquet fixé dans l’acte de vente, que le montant de la rente viagère a été évalué par l’expert à 2 060 euros par mois.

Le prix estimé par l’expert correspond au versement d’une rente pour une durée correspondant à l’espérance de vie du vendeur au jour de la vente.

Le montant de la rente fixé dans l’acte du 31 janvier 2020, à hauteur de 2 000 euros est très proche du montant retenu par l’expert. Il n’y a donc pas de sous-évaluation de la rente viagère, ni dès lors sous-évaluation manifeste du prix de vente.

Il n’est donc pas démontré d’absence d’aléa résultant de l’insuffisance du montant de la rente viagère.

En second lieu, si les relevés de situation d’hospitalisation établissent que [B] [U] bénéficiait d’un suivi médical pour une affection de diabète et présentait une obésité, il n’est pas démontré qu’il était, au jour de la vente, atteint d’un trouble ou d’une maladie susceptible d’entrainer son décès à brève échéance, connu de lui, ni surtout que la SCI DU NANT avait connaissance de cet état de santé et de l’imminence du décès du vendeur.

Ainsi, si l’absence d’aléa, et dès lors la vileté du prix, peut résulter de la connaissance par l’acquéreur de l’état de santé du vendeur, il n’est toutefois pas démontré d’absence d’aléa lié à la certitude d’un décès

prochain, qui justifierait l’annulation du contrat pour défaut de prix réel et sérieux.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de nullité du contrat de vente pour absence d’aléa assimilable à l’absence de prix et justifiant l’annulation de la vente.

Sur les restitutions

Moyens des parties

M. [R] soutient au visa des articles 1178 et 1352 du code civil qu’en qualité de légataire universel de [D] [U] il est titulaire d’un droit à restitution en nature de l’appartement et des fruits et de la valeur de jouissance que la chose a procuré à l’acquéreur. Il estime que l’appartement doit être restitué ainsi que le versement de la somme de 2778 euros par mois depuis le 26 août 2021.

La SCI DU NANT indique qu’en cas d’annulation, M. [R] sera débiteur de la somme de 255 695 euros correspondant aux travaux réalisés par la SCI DU NANT, conformément à l’article 1352-5 du code civil. Elle ajoute qu’elle ne sera tenue que de la valeur de la jouissance du bien et des intérêts à compter de la demande, soit le 31 janvier 2022.

Réponse du tribunal

Compte tenu des développements qui précèdent et en l’absence d’annulation de la vente, il n’y a pas lieu de statuer sur les restitutions consécutives à la nullité du contrat.

Sur les demandes au titre de l’amende civile

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il n’est pas démontré que l’action de M. [R], qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, présenterait un caractère dilatoire ou abusif. Il convient de rejeter la demande au titre de l’amende civile.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Moyens des parties

La SCI DU NANT soutient que l’action a été engagée sans aucune preuve du caractère lésionnaire de la vente et apparait injustifiée, ce qui constitue une légèreté blâmable, qui a occasionné un préjudice moral, générant un sentiment de culpabilité injustifié et d’inquiétude

Réponse du tribunal

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de comportement fautif du demandeur.

Il s’ensuit qu’il est nécessaire de caractériser l’existence d’une faute commise par le demandeur, faisant dégénérer en abus son droit d’agir en justice.

En l’espèce, alors que l’action initiée par M. [R] vise à obtenir l’annulation d’une vente immobilière, il n’est pas démontré d’abus dans l’action en justice, celui-ci ayant pu se méprendre sur l’étendue de ses droits.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [R] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI DU NANT les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [R] à payer à la SCI DU NANT la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter la demande de M. [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande d’annulation du rapport d’expertise de Mme [W] [P] du 27 juin 2024,

REJETTE la demande de nullité de la vente du 31 janvier 2020 pour violence,

REJETTE la demande de nullité de la vente du 31 janvier 2020 pour absence d’aléa,

REJETTE la demande au titre de l’amende civile,

Décision du 16 Avril 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/02863 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWBIU

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE M. [F] [R] à payer à la SCI DU NANT la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [F] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [R] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE M. [F] [R] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 16 Avril 2026

La Greffière La Présidente