TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Expropriations

N° RG 25/00008

N° Portalis 352J-W-B7J-C7QNQ

MINUTE N°

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDERESSE

SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (SOREQA)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2],

représenté par son syndic la société JEAN CHARPENTIER

représenté par Maître Mélodie PANUICZKA , FEDARC avocats avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0782

LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS,

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement

représenté par Monsieur [H] [F]

OPÉRATION :

[Adresse 3]

[Localité 2]

Copies exécutoire et certifiées conforme à

Copie simple à :Commissaire du Gouvernement

Délivrées le :

Décision du 7 mai 2026

22ème Chambre civile- Expropriations

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DÉBATS

Mathieu DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Après débats à l’audience publique du 17 février 2026 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026 ;

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe 31 mars 2025, la SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (ci-après la SOREQA) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER au titre de l’expropriation de certaines parties communes de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 2], sur la parcelle cadastrée CN27, à savoir jardin, une friche, et une remise, à la somme de 217.700 euros tous préjudices confondus.

Par ordonnance du 07 mai 2025, le transport a été fixé le 18 juin 2025. Un procès verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

“Environnement: Quartier résidentiel 5 minutes de la station ligne 14 “Olympiades”- Bus 62, 64, 83 et BUSM14 station “[Adresse 4]”. Métro ligne 7 et T3a station “[Adresse 5]”- nombreux commerces et restaurants.

Immeuble avec 2 entrées : une à l’angle de la [Adresse 6] et l’autre passage Nationale donnant sur une allée arborée . Il n’y a pas de place de stationnement- Façade de l’immeuble est en bon état.

*Entrée par le passage Nationale

Façade en bon état- Accès par une porte en bois . On traverse 1 salon et on arrive sur un jardin avec gazon, pavés, plantes, arbustes, bambous, petit potager , mobilier de jardin (table, bancs chaises )bien entretenu.

Au fond du jardin 1 grande remise (20/30 m²) avec rangements, poutre en bois, toit en tôle. Fissures sur certains murs. Une petite fenêtre en vitre plastique fendue donnant sur la courette . Dans la continuité on entre dans la petite courette peu entretenue.

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*Parties communes pour le [Adresse 7].

Accès par le passage nationale, on entre par une petite porte (avec digicode). Sur la droite 1 escalier en bois qui donne accès aux 4 étages. A gauche boîtes aux lettres , local poubelle, en face de l’entrée une porte qui permet d’accéder à l’arrière de la cuisine du restaurant. Pas d’ascenceur.

Il nous est indiqué que les parties communes ont été refaites il y a 4 ans (2021).

1er étage: 4 appartements à cet étage; 1 petite fenêtre sur le palier- WC communes sur le palier-

2ème étage: 2 appartements – Petite fenêtre sur le palier

3ème étage : 2 appartements-WC sur le palier . Il nous est indiqué qu’ils sont non fonctionnels

4ème étage: 2 appartements- Fenêtre sur le palier- Une trappe au plafond inaccessible- Pas de WC palier.

Caves: accès par un escalier en béton

Plafond bas. Caves en terre battue, en pièrre et fermées. Long couloir qui dessert 3 caves a gauche, 5 caves à droite, et une porte qui donne accès au compteur + boîtier fibre. Tout au bout du couloir à droite se trouve le compteur d’eau général pour le n°20 de la rue, et l’arrivée de gaz.

*Parties communes pour le [Adresse 8].

Nous accédons à la cour du [Adresse 8] . Maître [O] ayant quitté les lieux avant nous poursuivons la visite en son absence.

-1 jardin bétonné peu entretenu avec un grand mur en béton sur la droite avec quelques fissures, présence de végétaux, pavés au sol, . A gauche petite courette avec un escalier menant sur une terrasse donnant sur 2 lots déjà acquis par la Soreqa. On longe la cour qui donne sur une 2ème courette recouvert de végétaux, trous murs, fissures ; 1 petite porte qui donne sur une petite remise sans toit.

-1 tunnel bétonné tout en longueur.

— une 3ème courette qui donne accès sur la rue nationale avec une porte vérrouillée par un digicode. Il nous est indiqué que la courette pavée est hors du périmère de l’opération.”

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026.

Par conclusions récapitulatives visées par le greffe le 05 juin 2026, le Commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 191.608 euros.

Par mémoire en réponse déposé à l’audience du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité à la somme de 276.000 euros et la condamnation de la SOREQA à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et qu’il laisse les dépens à la charge de celle-ci.

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La SOREQA, représentée, a soutenu les termes de son mémoire valant offre et demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité à la somme totale de 217.000 euros.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026. Une note en délibéré a été autorisée au syndicat des copropriétaires jusqu’au 08 mars 2026 et à la SOREQA jusqu’au 28 février 2026.

Par note en délibéré du 17 février 2026, la SOREQA a produit un plan de devision des parties communes concernées. Le syndicat des copropriétaires n’a produit aucune note en délibéré dans le temps imparti.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que », « dire et juger que » et « juger que» qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur les notes en délibérés des 24 et 30 avril 2026

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

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En l’espèce, l’exproprié et l’expropriant ont respectivement déposé deux notes en délibéré les 24 et 30 avril 2026, après le délai fixé pour y procéder.

Elles seront déclarées irrecevables.

Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

En l’espèce, en application des textes susvisés, la date de référence est celle de la dernière modification du plan local d’urbanisme, soit le 29 novembre 2024.

Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

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L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en euros.

L’article 5 du code de procédure civile dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Aux termes des dispositions de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, les parties se sont accordées sur la méthode par comparaison et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité.

Il ressort des écritures des parties et des pièces du dossier et des écritures des parties que la présente expropriation porte sur les seules parties communes suivantes :

— un jardin d’une superficie de 50 m² ;

— une remise d’une superficie de 31,14 m² ;

— un espace en friche situé derrière la remise, d’une superficie de 24 m².

La SOREQA propose les indemnités suivantes :

— s’agissant du jardin, elle propose une indemnité de 70.000 euros sur la base d’une valeur unitaire de 1.400 euros/m², inférieure à la moyenne des termes de référence cités, pour tenir compte de la situation du bien compris dans les parties communes de la copropriété et dans une environnement dégradé. Elle produit les termes de comparaison suivants :

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— s’agissant de la friche, elle propose, manifestement par erreur de calcul, une indemnité de “500€ x 24m²=80 000€”, en réalité 12.000 euros selon ce calcul, sur la base d’une valeur de 500 euros/m², soit 30% de la valeur unitaire du jardin ;

— s’agissant de la remise, elle propose une indemnité de 47.000 euros, sur la base d’une valeur de 1.500 euros/m², inférieure aux termes de comparaison qu’elles produit en raison de la sitation du bien compris dans les parties communes de la copropriété, dans une environnement dégradé ; elle produit les termes de comparaison suivants :

Le Commissaire du gouvernement propose, s’agissant du jardin et de l’espace en friche, une indemnité de 111.000 euros, sur la base d’une valeur de 1.500 euros/m². Il souligne l’état dégradé de l’ensemble immobilier, nécessitant d’importants travaux de rénovation, ce qui le conduit à retenir une valeur moyenne entre les termes n°3 et 5 des termes de comparaison suivants, en écartant le terme n°4 en ce que celui-ci se réfère à une vente intervenue dans le [Localité 3], selon lui plus cossu :

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S’agissant de la remise, le Commissaire du gouvernement propose une indemnité de 62.280 euros, sur la base d’une valeur de 2.000 euros/m²: il souligne la nécessité d’importants travaux de rénovation dans l’ensemble immobilier où elle se trouve. Il précise avoir retenu une valeur identique ou très proche des termes n°4 et 5 et écarté le terme n°2, sans rapport avec les valeurs habituelles du marché, parmi les termes de comparaison suivants :

Le syndicat des copropriétaires sollicite une indemnité totale de 250.000 euros pour ces trois éléments. Il conteste le caractère dégradé de la copropriété, soulignant que l’état des parties communes diffère grandement selon si elles sont rattachées aux lots 1 à 12 et ou si elles sont rattachées aux lots 13 à 25, qu’une scission de la copropriété est en cours, que des travaux ont été réalisé pour remédier à l’insalubrité des bâtiments, que “les parties communes propres au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]” ont été totalement reprises au moyen d’un ravalement, de travaux de couverture, d’assainissement des caves, d’installation électrique et de réparation d’un collecteur. Il ne produit pas de termes de comparaison.

Réponse du juge de l’expropriation

Il est d’abord relevé que s’il est fait état d’un projet de scission de la copropriété, les pièces du dossier ne permettent pas de confirmer qu’une telle scission serait intervenue. De plus, l’exproprié est le syndicat des copropriétaires de la totalité de l’ensembe immobilier situé [Adresse 2], de sorte qu’il y a lieu de tenir compte de l’état de l’ensemble des parties communes dans la fixation des indemnités.

Il ressort du procès-verbal de transport et des explications des parties que les cages d’escalier des parties communes sont en bon état et qu’elles ont été reprises récemment, qu’un collecteur a été récemment

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repris, que des travaux de ravalement, d’assainissement des caves et de couverture ont été effectués, et que ce bon état général a pu être constaté sur place.

Il en ressort néanmoins que les courettes et espaces verts de la copropriété situés entre la [Adresse 6] et le jardin faisant l’objet de la présente expropriation sont en friche et présentent un état dégradé et peu entretenu.

Il en résulte un environnement inégal, partiellement dégradé en ce qui concerne les espaces extérieurs.

Concernant les espaces verts faisant l’objet de la présente expropriation, le jardin a été manifestement entretenu par ses occupants et présente un bon état général, très différent de celui de l’espace vert en friche situé derrière la remise, ce qui justifie que ces deux éléments soient évalués distinctement comme l’a fait la SOREQA.

S’agissant du jardin, le terme de comparaison n°3 produit par le commissaire du gouvernement (identique au terme n°1 de la SOREQA), vendu au prix de 1.950 euros/m², apparaît particulièrement pertinent en ce qu’il s’agit d’un terrain nu à usage de jardin d’agrément et d’accès à la propriété mitoyenne, comme tel est le cas ici, intervenue assez récemment, en 2023, et dans un arrondissement comparable. Sa superficie de 97m² est plus élevée mais constitue l’un des termes les plus proches parmi les termes de comparaison produits. Les autres termes portent sur des biens de nature distincte, à savoir une bande étroite de terrain non constructible, une placette pavée, et un espace de circulation de piéton et ne sont pas pertinents. Seul le terme n°4 du Commissaire du gouvernement et de la SOREQA porte sur un espace vert, mais il est situé dans le [Localité 3], plus central que le [Localité 2].

Il est enfin souligné que le bien se situe dans un environnement bien desservi par les transports en commun et profitant de nombreux commerces et restaurants.

Compte tenu de ces éléments, le jardin sera évalué sur la base d’une valeur de 1.700 euros/m², soit [50m²x1.700 euros=] 85.000 euros.

S’agissant de l’espace vert en friche situé derrière la remise, celui-ci n’est pas entretenu et est en mauvais état. Aucun des termes de comparaison produit ne recoupe un espace vert en friche similaire à celui-ci. L’évaluation sur la base de 30% de la valeur du jardin ci-dessus proposée par la SOREQA apparaît ainsi justifiée. Dès lors, l’espace en friche sera évalué à la somme de [30% de 1.700 euros = 510 euros x 24m²=] 12.240 euros.

Concernant la remise, son état dégradé a été relevé lors du transport sur les lieux, notamment concernant les menuiseries et les murs. Toutefois, cet état dégradé doit être relativisé puisque la SOREQA elle-même indique que des travaux sont réalisés sur le toit..

Il est relevé que la plupart des termes de comparaison produits concernent des superficies bien plus faibles que le bien en question (entre 4 et 8m²). Le terme de comparaison n°3 de la SOREQA porte sur un atelier d’artiste avec fenêtre sur cour, point d’eau et WC d’une

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superficie comparables de 50 m², mais ne présente pas de références d’enregistrement et ne peut être pris en compte, comme le terme de référence n°4 de la SOREQA.

Enfin, il n’est pas justifié que le terme n°2 du Commissaire du gouvernement serait hors marché et non pertinent, alors que ce terme porte sur une remise située dans le [Localité 4] intervenue en 2024.

Compte tenu de ces éléments, la valeur moyenne du Commissaire du gouvernement de 2.381 euros/m² (incluant dans son calcul le prix de l’ensemble des termes proposés, y compris le terme n°2) sera retenue, en appliquant un abattement de 20% pour tenir compte de l’état dégradé du bien, soit:

[2.381 euros x 31,14m² = 74.144,34 euros – 20%=] 59.291,47 euros.

Ainsi, l’indemnité principale totale peut être fixée à la somme de [59.291,47 euros + 12.240 euros + 85.000 euros=] 156.531,47 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Les parties s’accordent sur le calcul suivant pour l’indemnité de remploi :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros

—  15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros

—  10 % pour le surplus.

Soit :

—  20% jusqu’à 5.000 euros = 1.000 euros

—  15 % de 10.000 euros = 1.500 euros

—  10 % de (156.531,47 euros-15.000 euros)= 141.531,47 euros= 14.153,14 euros ;

Total : 16.653,14 euros.

En conséquence, l’indemnité de remploi peut être fixée à la somme de 16.653,14 euros.

Sur l’indemnité totale

Compte tenu de ce qui précède, l’indemnité totale pourrait être fixée à la somme de [156.531,47 euros + 16.653,47 euros=] 173.184,61 euros.

Néanmoins, la SOREQA propose une indemnité totale de 217.700 euros aux termes de son mémoire.

Le Commissaire du gouvernement propose une indemnité totale de 191.608 euros.

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En application de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et afin de ne pas statuer ultra petita, le montant de l’indemnité proposé par le Commissaire du gouvernement sera retenu, soit :

— indemnité principale 173.280 euros ;

— indemnité de remploi : 18.238 euros ;

— indemnité totale : 191.608 euros.

En conclusion, l’indemnité totale sera fixée à 191.608 euros.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

L’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, il convient de condamner l’expropriant, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens.

•Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SOREQA sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE irrecevables les deux notes en délibéré des 24 et 30 avril 2026 déposées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER et la SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS ;

FIXE à la somme de 191.608 euros l’indemnité due au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER au titre de l’expropriation d’un jardin, d’une remise, et d’un espace vert en friche au sein des parties communes de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], sur la parcelle cadastrée CN27 ;

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CONDAMNE la SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS aux dépens ;

CONDAMNE la SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à PARIS, le sept mai deux mil vingt six.

La Greffière Le juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Mathieu DELSOL