TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e NOMMICK

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e JAMI

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/07038

N° Portalis 352J-W-B7G-CXFJD

N° MINUTE :

Assignation du :

16 juin 2022

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2026

DEMANDERESSES

S.A.R.L. RIVALY 1 ,

[Adresse 1],

[Localité 1]

S.A.R.L. RIVALY 2,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentées par Maître Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1647

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GESTION PASSION,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/07038 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXFJD

DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 20 mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis, [Adresse 2] à, [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et composé d’un bâtiment A et d’un bâtiment B.

Les SARL Rivaly 1 et Rivaly 2 sont propriétaires indivises des lots suivants :

— bâtiment A (sur rue) : lot n°9 (cave), n°11, n°12 (locaux commerciaux au rez-de-chaussée), n°13, n°14, et n°15 (locaux commerciaux au 1er étage) ;

— bâtiment B (sur cour) : lots n°29 et n°30 (locaux commerciaux au rez-de-chaussée et au 1er étage).

Lors de l’assemblée générale du 14 avril 2022, ont été approuvées les résolutions suivantes :

— résolution n°3 a) relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2021 ;

— résolution n°20.1 et 20.2 relatives à l’adaptation juridique et à la mise en conformité du règlement de copropriété ;

— résolution n°22 portant sur la modification du règlement de copropriété concernant les conditions d’utilisation du hall d’entrée de l’immeuble afin d’y entreposer vélos et poussettes.

C’est dans ces conditions que les SARL Rivaly 1 et Rivaly 2 ont fait signifier assignation, par exploit d’huissier de justice en date du 16 juin 2022, au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] à, [Localité 3], aux fins d’annulation des résolutions n°3 a), n°20.1, n°20.2 et n°22, de l’assemblée générale du 14 avril 2022, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, la SARL Rivaly 1 et la SARL Rivaly 2 demandent au tribunal, au visa des articles 2, 1103, 1104, 1191 du code civil ; des articles 6, 8, 24 f), 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet

1965 ; de l’article 206 de la loi Elan du 23 novembre 2018 ; de l’article 89 de la loi 3 DS n°2022-217 du 21 février 2022, et de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, de :

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/07038 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXFJD

«  Annuler :

— la résolution n°3 a) ;

— la résolution n°20.1 et la résolution n°20.2 ;

— la résolution n°22 ;

du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] à, [Localité 3] ;

Enjoindre au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] à, [Localité 3], sous astreinte de 150 euros par jour de retard, de procéder au retrait des râteliers à vélos et poussettes faisant obstacle dans l’entrée de l’immeuble à l’accès et à l’usage des portes des lots de la SARL Rivaly 1 et de la SARL Rivaly 2 ;

Dispenser la SARL Rivaly 1 et de la SARL Rivaly 2 de toute participation à la dépense commune engendrée par la présente instance pour le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] à, [Localité 3], dépense sera exclusivement répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] à, [Localité 3] à verser à la SARL Rivaly 1 et de la SARL Rivaly 2, unies d’intérêts, une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] à Paris 3ème demande au tribunal, au visa de l’article 24 f) de la loi du 10 juillet 1965 ; de la loi Elan et de la loi 3DS, de :

«  Débouter les SARL Rivaly 1 et Rivaly 2 de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions :

Condamner solidairement les SARL Rivaly 1 et Rivaly 2 au paiement d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du CPC, outre les dépens dont distraction au profit du cabinet BJA dans les termes de l’article 699 du CPC ;

Rappeler que l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, est de droit et qu’il n’y a pas lieu à l’écarter. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 16 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande d’annulation des résolutions n°3 a), 20.1, et 20.2 de l’assemblée générale du 14 avril 2022

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/07038 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXFJD

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

A titre liminaire, il convient de constater que les demandes d’annulation des résolutions n°3 a), n°20.1, n°20.2 et n°22, dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée, sont recevables pour avoir été formulées dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que les SARL Rivaly 1 et Rivaly 2 disposent chacune de la qualité d’opposantes pour avoir voté contre les résolutions litigieuses, ainsi qu’établi par le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 avril 2022.

Il sera également rappelé que le tribunal saisi d’une demande de contestation d’assemblée générale ne contrôle que la légalité de la délibération litigeuse. Il n’a donc pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, lesquelles ne peuvent être annulées qu’en présence d’un vice de forme, d’une fraude ou d’un abus de majorité avérés, dont la démonstration incombe au demandeur qui doit caractériser la ou les irrégularités affectant chacune des résolutions contestées.

— Sur la résolution n°3 a)

Les SARL Rivaly 1 et Rivaly 2 demandent l’annulation de la résolution n°3 a), laquelle a approuvé les comptes de l’exercice de l’année 2021, au motif que cette décision ne respecte pas les stipulations du règlement de copropriété, en vertu desquelles leurs lots n°11 et 12 ne doivent aucune participation au titre du ravalement de l’immeuble et le lot n°30 est exonéré de participation aux dépenses du bâtiment A, alors que le syndicat des copropriétaires lui a imputé à tort depuis 2019 des charges d’ascenseur du bâtiment A.

En défense, le syndicat des copropriétaires expose que l’approbation des comptes annuels de l’année 2021 concerne toutes les dépenses courantes et les recettes de la copropriété sur cette période sans distinction entre chaque copropriétaire, et que les demanderesses confondent approbation des comptes annuels et répartition des charges entre les copropriétaires. Il explique que les charges de ravalement contestées par les SARL Rivaly 1 et Rivaly 2 ne sont pas comprises dans l’approbation des comptes de l’exercice de l’année 2021, ayant fait l’objet d’un appel de fonds spécial travaux ; et que la régularisation relative aux charges d’ascenseur imputées au lot n°30 relève de l’exercice de l’année 2022 et fera l’objet d’un prochain vote en assemblée générale.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, qui peut en demander rectification.

Ainsi, la résolution d’approbation d’un compte ne saurait être annulée au seul motif qu’un copropriétaire estimerait ne pas devoir participer à certains frais afférents audit compte.

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/07038 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXFJD

En l’espèce, la résolution n°3 a) est ainsi rédigée (pièce n°15) :

«  3/APPROBATION DES COMPTES ET QUITUS AU CABINET GESTION PASSION POUR SA GESTION

(ART.24 L 10/07/1965)

a) Résolution : Vu les pièces comptables notifiées avec la convocation et le solde annuel des charges, ainsi que le projet d’état individuel d’approbation des comptes, l’Assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve les comptes de l’immeuble et leur répartition, pour la période du 01/01/2021 au 31/12/2021, suivant les relevés de charges établis et diffusés à l’ensemble des copropriétaires par le Cabinet GESTION PASSION, agissant en qualité de syndic de l’immeuble (Annexes) "

Il est exact que le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 30 septembre 2022 (pièce n°18), a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des charges impayées pour les travaux de ravalement sur cour du bâtiment A, en considérant que l’article n°21 du règlement de copropriété exonérant les lots n°11 et n°12 de dépense de ravalement est suffisamment explicite, et l’a condamné à rembourser aux SARL Rivaly 1 et Rivaly 2 la somme de 448,35 euros au titre des dépenses relatives à l’ascenseur imputées au lot n°30 ; et que le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement, la procédure étant pendante devant la cour d’appel de Paris.

Toutefois, il ressort de l’examen des annexes de la convocation à l’assemblée générale du 14 avril 2022 (pièce n°16) que les frais de ravalement en question ne figurent ni dans la liste des dépenses de l’année 2021 ni dans les comptes de gestion de l’exercice clos de l’année 2021, mais dans l’annexe n°5 intitulée " l’état des travaux et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice de

2021 ". C’est ainsi à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient que l’approbation des comptes de l’année 2021 ne porte pas sur ces frais de ravalement.

En tout état de cause, comme rappelé plus haut, l’approbation des comptes par l’assemblée ne vaut pas validation de la répartition individuelle qui résulte de l’application du règlement de copropriété et des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, les charges relatives à l’ascenseur imputées au lot n°30 des demanderesses relèvent d’un différend d’ordre individuel, pouvant le cas échéant donner lieu à restitution ou compensation, et ne suffisent pas à établir une irrégularité affectant la résolution approuvant les comptes du syndicat.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande d’annulation de la résolution n°3 a).

— Sur les résolutions n°20.1 et n°20.2

Les SARL Rivaly 1 et Rivaly 2 sollicitent l’annulation de ces résolutions, sur le fondement de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, au motif qu’aucun document relatant les conditions essentielles du contrat de la mission du cabinet BJA ou de celui du géomètre, et en particulier les prestations, n’a été communiqué. Selon elles, l’article 24, II, f) de la loi du 10 juillet 1965, se limitant aux adaptations nécessaires du règlement de copropriété, ne permet ni de créer de nouvelles parties communes ou une nouvelle clé de répartition, ni de passer outre l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose l’unanimité pour toute modification de la répartition des charges. Elles estiment que le règlement de copropriété respecte déjà les dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’il n’a donc pas à être modifié.

En opposition, le syndicat des copropriétaires soutient que la solution du Cabinet BJA soumise au vote n’a pas pour objet de modifier le règlement de copropriété mais seulement de le mettre en conformité avec la loi Elan, c’est-à-dire identifier les parties communes spéciales de l’immeuble et d’appliquer une grille de répartition des tantièmes correspondante ; et que les adaptations juridiques du règlement de copropriété relèvent de la majorité simple prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que les résolutions litigieuses n’approuvent pas le modificatif issu de l’adaptation, mais portent uniquement sur le vote de principe de cette adaptation et le mandat à donner à un géomètre pour procéder à la répartition des charges spéciales.

Sur ce,

L’article 24, II, f) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " I.- Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ; (…) ".

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que : " Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.- Pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat (…) ".

En l’espèce, les résolutions litigieuses sont rédigées comme suit :

«  20/ Adaptation juridique du règlement de copropriété conformément à l’article 24f de la loi du 10 juillet 1965 :

20.1 Principe de l’adaptation juridique

Connaissance prise des éléments ci-dessus, l’assemblée générale décide de réaliser l’adaptation juridique du règlement de copropriété conformément à l’article 24f de la Loi du 10 juillet 1965 et donne expressément mandat au syndic pour :

— Faire réaliser l’adaptation du règlement de copropriété ainsi que de ses éventuels modificatifs et tous autres documents de la copropriété par le Cabinet BJA et tout conseil spécialisé en matière de copropriété,

— Fixe au montant de 2.400 euros TTC les honoraires à verser au Cabinet BJA et tout conseil spécialisé à intervenir dans le cadre de la rédaction de l’adaptation juridique du règlement de copropriété,

— Donne tous pouvoirs au Syndic de copropriété à l’effet de signer tout contrat de prestation de service avec le Cabinet BJA

Cette résolution portant sur une opération préparatoire à une adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement est soumise au vote à la majorité de l’article 24f de la Loi du 10 juillet 1965.

NB : L’adaptation juridique comprend la mise à jour du règlement de copropriété aux législations actuelles et, notamment, aux dispositions relatives aux parties communes spéciales et à jouissance privatives de la loi ELAN. (…)

20.2 Mandat à donner à un géomètre pour procéder à la répartition des charges spéciales :

Après avoir pris connaissance des conclusions de l’audit et pris acte que conformément à l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles et après avoir pris note qu’il existe dans le règlement de copropriété, des parties communes spéciales sans qu’il y soit attaché une répartition de charges spéciales correspondante, l’Assemblée générale des copropriétaires mandate un géomètre ou autre spécialiste à l’effet de définir et d’établir une répartition de charges afférentes à cette partie commune spéciale.

L’Assemblée générale donne expressément mandat au syndic pour :

— Faire réaliser par tout géomètre ou spécialiste à l’effet de définir et d’établir une répartition de charges afférentes au water-closet commun aux lots du rez-de-chaussée du bâtiment A,

— Donne tous pouvoirs au Syndic de copropriété à l’effet de signer tout contrat de prestation de service avec le géomètre ou spécialiste de son choix.

A ce titre, le budget de 2.000 euros H.T voté à la résolution 16.2 de l’Assemblée générale du 17 juin 2021 reste applicable et devra être mis en œuvre.

Cette résolution portant sur une opération préparatoire à une mise en conformité du règlement de copropriété conformément à l’article 209 II de la loi ELAN, tel que modifié par l’article 89 de la loi n° n° 2022-217 du 21 février 2022, est soumise au vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. "

A l’examen des termes de ces résolutions, le tribunal relève que la résolution n°20.1 se limite au principe de l’adaptation juridique et au mandat donné au syndic pour la faire réaliser par le Cabinet BJA et tout conseil spécialisé en matière de copropriété, sans emporter aucune modification effective du règlement de copropriété. Quant à la résolution n°20.2, elle a pour seul objet de mandater un géomètre ou tout spécialiste afin de définir et d’établir une répartition de charges afférentes à une partie commune spéciale déjà existante. Il ne s’agit ni d’entériner une modification immédiate de la répartition des charges au sens de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ni d’en produire les effets.

Aussi, il est expressément mentionné à la fin de chaque résolution qu’elles portent sur « une opération préparatoire » à une adaptation du règlement de copropriété au sens de l’article 24, II, f) de la loi du 10 juillet 1965 précité et à une mise en conformité dudit règlement prévue à l’article 209 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi

« ELAN ».

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/07038 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXFJD

En outre, contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, ces résolutions ne portent aucunement sur une création de parties communes spéciales ni sur une nouvelle clé de répartition déjà déterminée. La résolution n°20.2 précise que des parties communes spéciales existent dans le règlement sans qu’il y soit attaché une répartition de charges spéciales correspondante, raison pour laquelle a été soumise au vote la question de mandater un géomètre pour définir et établir une répartition de charges afférentes.

Il est également à remarquer que les termes « création de parties communes spéciales », auxquels les demanderesses s’opposent, figurant dans la résolution n 20.2 et n’ayant qu’un caractère informatif, constituent une simple citation des dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est donc à juste titre que ces décisions ont été prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, tel que prévu par les dispositions législatives susvisées.

Si les demanderesses soutiennent qu’aucun document relatif aux conditions essentielles des contrats n’a pas été communiqué, la lecture de ces résolutions permet cependant d’identifier clairement les missions confiées respectivement au Cabinet BJA ou tout conseil spécialisé en matière de copropriété, consistant en la rédaction de l’adaptation juridique du règlement de copropriété assortie d’un budget de 2 400 euros HT, et à un géomètre pour définir et établir une répartition de charges afférentes au water-closet commun aux lots du rez-de-chaussée du bâtiment A, étant précisé que le budget de 2.000 euros H.T a été fixé et voté à l’assemblée générale du 17 juin 2021. Il s’ensuit que tous ces éléments répondent aux exigences de notification définies à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, et permettent aux copropriétaires de voter en connaissance de cause.

Enfin, les simples affirmations des demanderesses selon lesquelles le règlement de copropriété est conforme aux dispositions légales pour contester le bien-fondé des résolutions n’ont aucune incidence sur la régularité de celles-ci. Le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale qui est souveraine.

Par conséquent, en l’absence de toute irrégularité affectant les résolutions n°20.1 et 20.2, il y a lieu de débouter les demanderesses de cette demande.

2 – Sur la demande d’annulation de la résolution n°22 et la demande de retrait des râteliers à vélos et des poussettes

Les SARL Rivaly 1 et Rivaly 2 demandent l’annulation de la résolution n°22, sur le fondement de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, au motif que cette décision modifie les conditions de jouissance des parties communes en autorisant l’entreposage de vélos et de poussettes dans le hall de l’immeuble, alors qu’aucun projet de clause modificative n’a été présenté à l’assemblée générale. Elles ajoutent que la résolution porte atteinte à la destination commerciale de leurs lots en rendant l’accès plus difficile, car des racks à vélos se situent devant les portes d’accès de ces lots, de sorte qu’elle aurait dû faire l’objet d’un vote à l’unanimité et non à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elles demandent ainsi le retrait des râteliers à vélos et de poussettes sous astreinte de 150 euros par jour.

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/07038 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXFJD

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n°22 vise seulement le principe de la modification du règlement de copropriété, que c’est la résolution n°23, adoptée et non contestée, qui met effectivement en œuvre le modificatif en question, de sorte que la demande d’annulation de la résolution n°22 devient sans objet. Il explique que cette résolution n’a pas pour objet de créer une situation nouvelle, mais uniquement d’entériner l’usage dans le hall de l’immeuble depuis 1987 consistant à y déposer des vélos et des poussettes, avant que les demanderesses ne deviennent copropriétaires en 2017. Il conteste toute atteinte à la jouissance de leurs lots dont l’accès est toujours possible. Il ajoute que les demanderesses sont prescrites pour former leur demande de retrait des râteliers à vélos.

— Sur la résolution n°22

Sur ce,

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : " I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. "

L’article 26 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »

Ces dispositions prohibent toute atteinte à la jouissance des parties privatives qui empêche le copropriétaire d’utiliser son lot conformément aux stipulations du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble. Est ainsi prohibée toute atteinte qui excède d’évidence les sujétions que les copropriétaires doivent s’attendre à supporter du fait de l’état de copropriété. La légalité de la décision doit être appréciée au regard de l’importance des troubles causés au copropriétaire en comparaison des intérêts collectifs en jeu.

En l’espèce, la résolution n°22 est rédigée en ces termes :

«  22/ MODIFICATION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE (majorité Art. 26- voire 26-1) :

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise :

— La modification du règlement de copropriété et notamment son Chapitre Il Article 10 en inscrivant en son sein que les copropriétaires et occupants pourront utiliser le hall du syndicat des copropriétaires afin d’y entreposer vélos et poussettes. "

Il résulte des termes de cette résolution litigieuse qu’il ne s’agit pas de voter le principe de la modification du règlement de copropriété comme le prétend le syndicat des copropriétaires, mais d’autoriser l’inscription d’une nouvelle clause dans le règlement de copropriété permettant aux copropriétaires et occupants d’entreposer des vélos et des poussettes dans le hall de l’immeuble.

Si le syndicat des copropriétaires invoque la résolution n°23 qui selon lui permet la mise en œuvre du modificatif du règlement, rendant ainsi la demande d’annulation de la résolution n°22 sans objet, il apparaît cependant que la résolution n°23 ne fait nullement mention de cette clause relative à l’entreposage de vélos et de poussettes dans le hall de l’immeuble dans le cadre de la modification du règlement de copropriété, de sorte qu’au contraire son effectivité dépend de l’issue de la résolution n°22. Ce moyen sera écarté.

Il est établi par les photographies (pièce n°19) et le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 décembre 2022 (pièce n°20) versés par les demanderesses que des racks à vélo ont été installés et que des vélos et poussettes sont entreposés dans le hall d’immeuble, au droit des portes des lots situés au rez-de-chaussée de leur appartenant. Au surplus, le plan communiqué par les SARL Rivaly 1 et Rivaly 2 (pièce n°23), et le plan du rez-de-chaussée annexé au règlement de copropriété de 1987 (pièce n°5) montrent que l’une des deux portes en question constitue l’unique accès du lot commercial n°29 et que l’autre porte donne également accès au lot commercial n°11, lequel dispose d’un autre accès. Ces éléments sont corroborés par les constatations de Me, [C], [E], [O], lequel indique dans le procès-verbal précité les éléments suivants : « Je décompte 5 vélos et 1 poussette. Je constate que le porte-vélos et les vélos y accrochés sont placés devant les deux portes d’accès au(x) local commercial de la requérante entravant leur utilisation ».

Alors que ces vélos et poussettes se trouvent directement devant ces portes, imposant de ce fait une restriction matérielle importante à l’accès des lots privatifs, le syndicat des copropriétaires ne saurait utilement soutenir, par simple affirmation, que cette résolution ne porterait pas atteinte aux droits des demanderesses et que l’accès aux lots est toujours possible. Il s’ensuit que les demanderesses et leurs locataires ne peuvent dans ces conditions user et jouir librement de ces lots conformément à leur destination et leur usage.

Il importe peu que le syndicat des copropriétaires soutient, avec diverses attestations à l’appui, que la résolution n°22 ne viserait qu’à entériner l’usage donné au hall de l’immeuble depuis 1987 et que le support à vélo y est installé depuis cette date, dès lors que cette pratique contrevient à la fois aux dispositions légales et aux stipulations contractuelles. En effet, d’une part le positionnement actuel des racks à vélos et des poussettes porte atteinte aux conditions de la jouissance des lots n°11 et n°29, et d’autre part l’entreposage des vélos et de poussettes dans le hall est jusqu’à présent expressément interdit par le règlement de copropriété (pièce n°8) dans son chapitre II, article 10, lequel stipule que " les vestibules d’entrée ne pourront, en aucun cas, servir de garage de bicyclettes, de motocyclettes ou de voiture

d’enfants ".

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’annuler la résolution n°22.

— Sur la demande de retrait des râteliers à vélos et de poussettes

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. "

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de retrait des râteliers à vélos formée par les SARL Rivaly 1 et Rivaly 2. Or, celle-ci n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état qui est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. Dès lors, il y a lieu de la déclarer irrecevable.

Sur le fond, il est à rappeler que tout copropriétaire est en droit de solliciter la cessation d’une atteinte aux parties communes ou aux stipulations du règlement de copropriété.

Bien que la présence de poussettes ne paraisse pas de nature à empêcher de manière pérenne la jouissance des lots des demanderesses contrairement aux râteliers à vélos qui constituent une installation fixe, il n’en demeure pas moins que, comme exposé précédemment, l’installation des râteliers à vélo à proximité immédiate des portes desservant les lots 11 et 29 ainsi que la présence de vélos et de poussettes constituent une occupation irrégulière des parties communes portant atteinte à la jouissance des lots des demanderesses, justifiant dès lors une mesure de remise en état.

Il n’est pas contesté que la situation liée à la présence des vélos existe de longue date, le syndicat des copropriétaires indiquant qu’il a même ajouté des installations complémentaires au fil des années, il y a donc lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte afin d’en garantir l’effectivité.

Par conséquent, il sera enjoint au syndicat des copropriétaires de procéder au retrait des râteliers à vélos et de poussettes situés devant les portes des lots n°11 et 29 appartenant aux demanderesses, dans le mois suivant la signification du jugement, et passé cette date sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de trois mois.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux SARL Rivaly 1 et Rivaly 2, prises ensemble, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les SARL Rivaly 1 et Rivaly 2 seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcée, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] à, [Localité 3] ;

DEBOUTE la SARL Rivaly 1 et la SARL Rivaly 2 de leur demande d’annulation des résolutions n°3 a), 20.1, et 20.2 de l’assemblée générale du 14 avril 2022 ;

ANNULE la résolution n°22 de l’assemblée générale du 14 avril

2022 ;

ENJOINT au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] à, [Localité 3] de procéder au retrait des râteliers à vélos et de poussettes situés devant les portes des lots n°11 et 29 appartenant à la SARL Rivaly 1 et la SARL Rivaly 2, dans le mois suivant la signification du jugement, et passé cette date sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de trois mois et au besoin l’y condamne ;

RAPPELLE que la SARL Rivaly 1 et la SARL Rivaly 2 seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] à, [Localité 3] à payer à la SARL Rivaly 1 et la SARL Rivaly 2, prises ensemble, une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] à, [Localité 3] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 20 mars 2026.

La greffière La présidente