TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/08302 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXNVZ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

29 Juin 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :12/05/2026

à M^e BRAULT et M^e DUPUY

JUGEMENT

rendu le 12 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE NOUVELLE D’EXPLOITATION DE RENOVATION ET DE RENAISSANCE DU THEATRE DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe-hubert BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. FHBX prise en la personne de Maître [K] [D] es-qualités d’administrateur judiciaire provisoire de l’indivision successorale de Madame [U] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître François DUPUY de la SCP HADENGUE et Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0873

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 10 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 1987, Madame [G] [A] a donné à bail à la S.A. SOCIETE NOUVELLE D’EXPLOITATION DE RENOVATION ET DE RENAISSANCE DU THEATRE DE [Localité 1] (ci-après SNERR) un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de trois, six ou neuf ans à compter du 1er janvier 1988 moyennant un loyer annuel d’un montant de 700.000 francs H.T.-H.C. en principal soit 139.877,22 euros. Ce bail a été renouvelé à plusieurs reprises.

Madame [G] [A] est décédée le 11 août 2006.

L’indivision successorale est composée de Madame [I] [Y] épouse [M], Madame [O] [P] épouse [V], Mademoiselle [T] [W], Monsieur [B] [Y], Monsieur [J] [W] et Monsieur [C] [M].

La S.E.L.A.R.L. FHB a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A] par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 mars 2008, désignation renouvelée par ordonnances des 4 décembre 2012 et 29 avril 2017.

Un nouveau bail commercial portant sur l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4],a été conclu entre l’indivision successorale représentée par la S.E.L.A.R.L. FHB et la SNERR par actes sous seing privé des 20 décembre 2012 et 13 mars 2015 pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012.

Le bail s’est poursuivi tacitement à l’arrivée de son terme le 1er janvier 2021.

Le montant du dernier loyer révisé s’élevait à la somme de 193.573,25 euros.

Par acte d’huissier du 25 janvier 2021, la SNERR a signifié à la S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A] une demande de renouvellement de bail commercial avec effet au 1er avril 2021.

Le bailleur n’ayant pas répondu dans le délai de trois mois à compter de la réception de la demande de renouvellement, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2021.

Aux termes d’un mémoire en demande notifié le 1er juillet 2021, la SNERR du Théâtre de [Localité 1] a sollicité la fixation du loyer à la somme de 58.071,97 euros H.T. rétroactivement au 1er avril 2021.

Par mémoire du 27 juillet 2021 notifié le 28 juillet 2021, la S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A], a sollicité la désignation d’un expert judiciaire et la fixation du loyer annuel provisionnel à la somme de 258.097,66 euros en principal outre les charges à compter du 1er avril 2021 et pour la durée de l’instance.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, la société locataire a fait notifier le 1er avril 2022 à la S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A], un mémoire récapitulatif aux termes duquel elle indique qu’elle demande au juge des loyers commerciaux au visa des articles L.145-57 et L.145-10 du code de commerce, de :

— dire et juger qu’elle est fondée à invoquer le bénéfice des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce, en sollicitant la fixation d’un lover provisionnel à la somme annuelle de 96.790 euros H.T./H.C., rétroactivement au 1er avril 2021 et ce, dans l’attente qu’il soit ultérieurement statué sur le prix du loyer du bail renouvelé ayant pris effet au 1er avril 2021,

— déclarer infondée la demande du bailleur au titre de la fixation du loyer annuel provisionnel à la somme de 258.097,66 € en principal, outre les charges,

— avant dire droit, désigner un expert en vue de lui confier la mission déjà décrite par le bailleur dans son mémoire du 27 juillet 2021.

Par mémoire en réponse récapitulatif du 20 mai 2022, la S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A], solicite au visa des articles L.145-36, L.145-57 et R.145-10 du code de commerce de :

— avant dire-droit la désignation d’un expert judiciaire

— à titre principal, la fixation du loyer annuel provisionnel à compter du 1er avril 2021 et pour la durée de l’instance à la somme de 258.097,66 euros en principal outre les charges

— à titre subsidiaire, fixer le loyer provisionnel que le preneur devra régler à compter du 1er avril 2021 et pour la durée de l’instance jusqu’à la fixation définitive du loyer du bail renouvelé à un montant qui ne saurait être inférieur au montant du loyer annuel en vigueur au jour du renouvellement, soit à la somme de 193.573,25 euros H.T. en principal, outre les charges,

— en toute hypothèse, débouter la SNERR de ses demandes et notamment de sa demande tendant à voir fixer le loyer annuel provisionnel à la somme de 96.790 euros H.T./H.C.

Par acte d’huissier du 29 juin 2022, la SNERR a assigné la S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A], en reprenant les demandes formulées dans son mémoire récapitulatif du 1er avril 2022.

Par jugement en date du 20 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté que, par l’effet de la demande de renouvellement de bail commercial délivré le 25 janvier 2021 par la SNERR à la S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A], le principe du renouvellement du bail concernant l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] à compter du 1er avril 2022,

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à madame [I] [H].

Par jugement en date du 16 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux a rectifié le jugement du 20 avril 2023 en indiquant que dans le dispositif du jugement relatif à la mission confiée à l’expert judiciaire, la mention "rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce« serait remplacée par »rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4] au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée conformément aux dispositions des article L145-36 et R145-10 du code de commerce".

L’experte judiciaire a déposé son rapport le 28 février 2025.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 5 février 2026 réceptionnée le 9 février 2026 et remis au greffe par RPVA le 6 février 2026, la SNERR demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-10, L.145-11, L. 145-12, L. 145-36, 145-1, R.145-10 et R.145-57 du code de commerce, de :

“A TITRE PRINCIPAL:

• JUGER qu’en raison de l’obligation impérative d’écarter toute prise en compte d’éléments comptables ou financiers postérieurs à la prise d’effet du bail renouvelé le 1er avril 2021, il convient d’exclure, pour déterminer la valeur locative des lieux loués et donc le loyer du bail renouvelé à cette date, toute méthode « à la jauge » telle qu’appréciée par l’expert dès lors que celle-ci a été déterminée sur la base de paramètres non conformes à la jurisprudence ;

• JUGER qu’il convient en conséquence de faire référence à l’approche de valeur locative découlant du seul prix « au fauteuil », telle qu’admise de façon constante par la jurisprudence fondée sur les dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du Code de commerce, tout en retenant l’élément de comparaison fondé sur le prix au fauteuil retenu au titre du théâtre contigu appartenant au même bailleur et prenant en considération, à la date du 1er janvier 2021, l’incidence de la pandémie de la Covid-19 ;

• FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme annuelle en principal de 170.514 € hors charges (CENT SOIXANTE DIX MILLE CINQ CENT QUATORZE EUROS HORS CHARGES);

• CONDAMNER la société FHBX, Administrateur Judiciaire es qualité, au remboursement des loyers trop-perçus depuis la prise d’effet du bail renouvelé, majoré des intérêts au taux légal à compter des débours et ce dans la mesure où la valeur locative s’avère inférieure au loyer contractuel acquitté depuis le 1er avril 2011 par la société locataire ;

ATTRE SUBSIDIAIRE:

Dans l’hypothèse où la présente juridiction entendrait suivre les préconisations de l’expert judiciaire concernant le prix unitaire susceptible d’être retenu dans le cadre de la méthode au fauteuil :

FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme annuelle en principal de 184.079 € hors charges (CENT QUATRE VINGT QUATRE MILLE SOIXANTE DIX NEUF EUROS

HORS CHARGES);

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

Dans l’hypothèse où la présente juridiction entendrait retenir un recoupement des deux méthodes d’appréciation de la valeur locative sur la base des conclusions expertales :

• FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme annuelle en principal de 186.830

hors charges (CENT QUATRE VINGT SIX MILLE HUIT CENT TRENTE EUROS HORS

EN TOUT ETAT DE CAUSE:

Dans l’hypothèse où la présente juridiction entendrait fixer le loyer à un montant supérieur au montant du dernier loyer contractuel exigible au 1er avril 2021, JUGER que la majoration découlant des prétentions adverses ne pourra être due qu’à compter de la date à laquelle la société FHBX a effectivement et valablement formulé une demande de majoration du loyer du bail renouvelé, dans les termes des articles R.145-1 et L.145-11 du Code de Commerce, soit à compter de son mémoire récapitulatif notifié en date du 2 février 2026 ;

CONDAMNER la société FHBX, Administrateur Judiciaire es qualité, aux entiers dépens, comprenant les frais et honoraires de l’expert judicaire, tels que taxés après dépôt du rapport.”

Aux termes de son dernier mémoire dont la notification n’est pas contestée et remis au greffe par RPVA le 2 février 2026, la S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A], sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-15, L. 145-36, L. 145-57 et R. 145-10 du code de commerce, de :

“À titre principal,

Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme annuelle de 231.353 euros HT en principal, outre les charges, que le preneur devra régler à compter du 1 er avril 2021,

À titre subsidiaire et dans l’hypothèse où par impossible le juge estimerait que les dispositions de l’article L. 145-11du code de commerce s’appliquerait à la présente procédure, pourtant initiée par le preneur,

Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme annuelle de 231.353 euros HT en principal, outre les charges, que le preneur devra régler à compter du 27 juillet 2021,

En toute hypothèse,

Condamner la Société Nouvelle d’Exploitation de Rénovation et de Renaissance (SNERR) du Théâtre de [Localité 1] à payer entre les mains de la SELARL FHBX, prise en la personne de Maître [K] [D], ès-qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A], la différence entre les loyers versés depuis le 1er avril 2021 sur la base du loyer du bail antérieur et le loyer fixé judiciairement, majoré des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Débouter la Société Nouvelle d’Exploitation de Rénovation et de Renaissance (SNERR) du Théâtre de [Localité 1] de ses demandes, fins et prétentions contraires et notamment de sa demande tendant à voir fixer le loyer annuel à la somme en principal de 170.514 euros,

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner la Société Nouvelle d’Exploitation de Rénovation et de Renaissance (SNERR) du Théâtre de [Localité 1] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais et honoraires de l’Expert, tels que taxés après le dépôt de son rapport.”

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du10 février 2026, et la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS

Sur la détermination de la valeur locative

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article R. 145-10 dudit code, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il y a lieu de rappeler que présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux, le loyer du bail renouvelé portant sur de tels locaux échappant alors à la règle du plafonnement et devant être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En l’espèce, il est établi que l’utilisation des locaux litigieux est homogène, et que ces derniers ont été aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative estimée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, ce qui n’est pas contesté.

En revanche, les parties s’opposent sur la méthode à appliquer.

La locataire relève que l’application en l’espèce de la méthode dite de la “jauge” aboutit à une violation caractérisée des principes posés tant par les dispositions légales que la jurisprudence de la cour de cassation. Elle fait valoir que la jauge théorique des deux salles de spectacle exploitée par elle ne peut être reconstituée au 1er avril 2021. Elle ajoute qu’eu égard aux circonstances de l’espèce, la méthode dite de la “jauge” ne peut donc trouver à s’appliquer et qu’il convient d’appliquer la méthode dite “au fauteuil”.

La S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A], quant à elle, sollicite que la proposition de l’experte d’appliquer la méthode dite de “la jauge” et “au fauteuil” soit entérinée.

L’experte, dans son rapport, rappelle à juste titre que “ Conformément aux dispositions de l’article R.145-10 du code de commerce qui dispose que “le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée” , la valeur locative d’une salle de spectacle dédiée au théâtre doit être estimée à partir des usages observés dans la branche d’activité considérée, à savoir :

— La méthode dite de la “jauge” laquelle consiste à retenir un multiple de la jauge (variant entre 4 et 6 en fonction de la situation géographique des locaux, des caractéristiques de l’établissement, de leur faculté d’adaptation par rapport à l’activité exercée et aux activités autorisées par le bail, du nombre de salles) – qui représente la recette générée par une représentation si la ou les salles étaient pleines (et ce, en tenant compte du tarif moyen et de la capacité d’accueil de la ou des salles).

— La méthode dite “au fauteuil” laquelle consiste à comparer le loyer d’établissement comparables rapporté au nombre de fauteuils.”

Une troisième méthode dite “à la superficie” ou “métrique” prenant en compte l’ensemble des surfaces aux différents niveaux avec le cas échéant au lieu d’une pondération un prix unitaire différent par niveau peut également trouver à s’appliquer. Néanmoins, en l’espèce, ni l’experte ni les parties ne sollicitent la mise en oeuvre de cette méthode.

L’experte a, en l’espèce, proposé de fixer le prix du bail renouvelé à la moyenne arithmétique de l’évaluation suivant la méthode dite de “la jauge” et de celle suivant la méthode dite “au fauteuil”.

S’agissant de la méthode dite de la “jauge”, l’experte précise à titre liminaire qu’il “est d’usage en ce qui concerne l’appréciation de la recette théorique, d’établir cette dernière à partir du prix moyen observé pour chaque catégorie de places au cours des trois derniers exercices précédant la date du renouvellement.

Au cas particulier, le THEATRE DE [Localité 1] ayant été acquis par la société Locataire en octobre 2019, le conseil de cette dernière nous a précisé dans une correspondance en date du 15 mai 2024, “qu’en ce qui concerne le calendrier des représentations, la société FIMALAC ENTERTAINEMENT a procédé à des recherches approfondies dans la mesure où, depuis la reprise de l’exploitation du THEATRE DE [Localité 1], le logiciel utilisé a été remplacé, sans que l’on puisse accéder avec certitude à des éléments comptables qu’on a néanmoins tenté de reconstituer”.

Aussi, l’appréciation de la recette journalière théorique maximale des deux salles de spectacle du THEATRE DE [Localité 1], ne pourra être appréciée qu’à partir des seules données relatives à l’exercice 2022/2023 (cf. : pièce E14 et E15 du Preneur), les années 2020 et 2021 devant être écartées en raison des perturbations liées aux différentes périodes de fermeture et de restriction inhérentes à la crise sanitaire du Covid-19.

En effet, bien que le Preneur rappelle à l’expert, dans sa correspondance en date du 1er octobre 2024, “il vous appartient d’apprécier la valeur locative des locaux à la date du 1er avril 2021, les éléments comptables et financiers postérieurs à cette date devront être écartés par vos soins, et ce en conformité avec la jurisprudence de la Cour de Cassation qui exclut toute prise en compte d’éléments postérieurs à la date de prise d’effet du bail renouvelé”, l’expert, s’il devait respecter cette injonction, ne serait pas en mesure de répondre à la mission qui lui a été confiée.".

Toutefois, en réponse aux dires de la locataire, l’expert ajoute que “la détermination de la valeur locative d’une salle de spectacle dédiée au théâtre repose sur des usages observés dans la branche d’activité considérée. Au cas d’espèce, il pourrait être envisagé de retenir uniquement la méthode dite « au fauteuil » faute de données probantes et pertinentes pour la méthode dite de la « jauge » en raison des difficultés matérielles rencontrées qui tiennent, d’une part, à l’absence d’activité à la date du renouvellement et, d’autre part, à la difficulté de la société Locataire à fournir des données incontestables en ce qui concerne l’année 2019.”

Il sera rappelé que la valeur locative des locaux doit être appréciée au jour de la date d’effet du nouveau bail, soit en l’espèce le 1er avril 2021. Comme le rappelle l’experte,“il est d’usage en ce qui concerne l’appréciation de la recette théorique, d’établir cette dernière à partir du prix moyen observé pour chaque catégorie de places au cours des trois derniers exercices précédant la date du renouvellement.” Or, il n’est pas contesté que la locataire a acquis les locaux en octobre 2019 et qu’elle n’a pas réussi à obtenir les données comptables pour les années précédents son acquisition. Par ailleurs, c’est à bon droit que l’experte judiciaire a écarté, en l’espèce, les années 2020 et 2021, correspondant aux années durant lesquelles la locataire a subi les répercussions négatives sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19. L’appréciation de la recette journalière théorique maximale des deux salles de spectacle du THEATRE DE [Localité 1], ne pourrait alors être appréciée qu’à partir des seules données relatives à l’exercice 2022/2023, soit bien postérieurement à la date de renouvellement du bail.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, force est de constater que l’application de la méthode dite de “la jauge” n’est pas pertinente en l’espèce. Dès lors, il sera uniquement retenu la méthode dite “au fauteuil”.

Sur la méthode dite “au fauteuil”

Comme rappelé ci-dessus, la méthode dite “au fauteuil”est une méthode par comparaison qui consiste à comparer les loyers d’établissements comparables rapporté au nombre de fauteuils.

Sur la capacité des salles

Les parties ne contestent pas que la salle dite du “Grand Théâtre” et la salle dite du “Petit Théâtre” présentent une capacité respective réelle de 1.084 places et de 300 places.

Sur le prix unitaire au fauteuil

L’experte précise, dans son rapport, que le choix des valeurs unitaires pour ces deux salles “ repose essentiellement sur la référence afférente au renouvellement de bail anticipé du […] (visant à trouver un accord satisfaisant pour chacune des Parties en raison de l’épidémie de Covid 19 et de ses conséquences), s’agissant d’une référence particulièrement pertinente en raison de :

La concomitance des dates de prise d’effet respectives du renouvellement de bail objet des présentes à savoir le 1er avril 2021 avec celle du […] à savoir le 1er janvier 2021 ;Une jauge relativement similaire pour chacun de ces établissements à savoir 1 384 fauteuils en ce qui concerne le bail objet des présente et 1 500 fauteuils en ce qui concerne le […] ;La proximité géographique des deux établissements au sein d’un secteur dédié, étant de plus rappelé que, ces deux établissements emblématiques sont mitoyens ainsi qu’en atteste la capture d’écran ci-dessous ;L’identité du [R] à savoir l’indivision [A] dans les deux cas.”

Les parties s’accordent pour que la référence au bail conclu avec le […] constitue une référence pertinente pour l’évaluation du prix du bail renouvelé en l’espèce. Toutefois, elles s’opposent sur le montant du prix unitaire du fauteuil.

La locataire soutient que le […], dont les locaux sont contigus, avait fait l’objet d’une transaction avec le même bailleur, moyennant un prix unitaire de 171 euros à effet du 1er janvier 2021, ce prix prenant en compte les effets de la crise du COVID. Elle fait valoir que cette situation est strictement identique à celle du “THÉÂTRE DE [Localité 1]” et ce peu importe que ce dernier ait deux salles de spectacles contrairement au […] qui ne dispose que d’une salle.

La S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A] est, quant à elle, en accord avec le prix unitaire retenu par l’experte judiciaire. Elle s’oppose à la demande de la locataire en faisant valoir que les négociations à l’amiable avec la société locataire du […] ont abouti au renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2021, à titre exceptionnel et en contrepartie du paiement mensuel du loyer entier pendant toute la période de confinement et de fermeture des salles de spectacle, dont les parties ignoraient alors la durée et que le loyer demandé par le bailleur avait été limité pour tenir compte de cette situation. Elle ajoute que le […] ne dispose que d’une salle de spectacle, tandis que le Théâtre de [Localité 1] dispose de deux salles, ce qui représente selon elle un avantage indéniable et rare dans les théâtres, pour la gestion de la programmation et des recettes, l’une des salles pouvant suppléer à l’autre en cas d’échec d’un spectacle.

En l’espèce, l’experte propose pour la salle dite du “Grand Théâtre” un prix unitaire de 180 euros par fauteuil prenant en considération :

— la qualité de l’implantation géographique de l’établissement au sein d’un secteur dédié ;

— le caractère de l’immeuble en raison notamment d’une façade et d’un hall classés ;

— la qualité des aménagements, des équipements et des locaux annexes, (vastes hall, dimensions du foyer-bar ; nombre de loges…) ;

— la capacité de la salle ;

— la parfaite adaptation des locaux à l’activité exercée ;

— l’importance superficielle des locaux annexes ;

— l’existence de surfaces à usage de bureaux au sein des locaux ;

— le bon état d’entretien apparent des locaux.

Pour la Salle dite du “Petit Théâtre” également dénommée salle “Réjane”, elle propose un prix unitaire de 195 euros par fauteuil compte tenu des éléments suivants :

— la qualité de l’implantation géographique de l’établissement au sein d’un secteur dédié ;

— le caractère de l’immeuble en raison notamment d’une façade et d’un hall classés ;

— la qualité des aménagements, des équipements et des locaux annexes, (vastes hall, dimensions du foyer-bar ; nombre de loges…) ;

— la capacité de la salle ;

— la parfaite adaptation des locaux à l’activité exercée ;

— l’importance superficielle des locaux annexes ;

— l’existence de surfaces à usage de bureaux au sein des locaux ;

— le bon état d’entretien apparent des locaux.

L’experte a également précisé que “le choix des prix unitaires retenus et la justification de ces derniers (…) répondent à la prise en compte « de l’examen des conséquences liées à la crise sanitaire provoquée par la pandémie du Covid-19 », ainsi que sa mission lui en faisait obligation”.

Si la référence du […] est pertinente compte tenu de sa proximité géographique et de sa date de renouvellement mais également de son nombre de fauteuils qui sont très proches de ceux des locaux litigieux, ces similitudes ne peuvent, néanmoins, à elles seules justifier l’application pure et simple en l’espèce du prix unitaire du bail renouvelé négocié avec la société locataire du […], ce d’autant que ce dernier est le résultat d’une fixation amiable et non judiciaire.

Au demeurant, le prix unitaire dépend de la capacité d’accueil et de la situation de la salle de spectacle mais également des caractéristiques de cette dernière. Or, en l’espèce, le théâtre de [Localité 1] dispose de deux salles de spectacles alors que le […] n’en dispose que d’une seule. Par ailleurs, les caractéristiques propres aux deux salles relevées par l’experte judiciaire emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir un prix au fauteuil de 180 euros hors taxes pour la salle dite du “Grand Théâtre” et de 195 euros hors taxes pour la salle dite du “Petit Théâtre” également dénommée salle “Réjane”.

Conclusion sur la valeur locative déterminée selon la méthode au fauteuil

En définitive, eu égard à la capacité des salles et au prix au fauteuil retenus pour chacune de la salle dite du “Grand Théâtre” et de la salle dite du “Petit Théâtre” également dénommée salle “Réjane”, la valeur locative s’élève à la somme totale de : (1.084 x 180) + (300 x 195) = 253.620 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient d’estimer la valeur locative des locaux donnés à bail à la somme de 253.620 euros hors taxes et hors charges selon la méthode au fauteuil.

Sur les facteurs d’augmentation ou de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu d’examiner les différentes clauses invoquées par les parties.

Sur l’abattement au titre des clauses exorbitantes de droit commun

La locataire conteste le montant de l’abattement retenu par l’experte judiciaire. Elle sollicite que l’abattement soit fixé à 20%. Elle fait valoir que l’experte n’a pas tenu compte, contrairement à ce qu’elle indique, de la stipulation du bail qui prévoit qu’elle doit tenir à la disposition des bailleurs, selon leurs demandes, en cours d’année, tel ou tel nombre de places ou une loge et ce, avec une totale gratuité. Elle fait valoir que cette clause porte atteinte à la libre activité du preneur dans les lieux loués.

La S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A], sollicite que l’abattement soit fixé à 10%. Elle fait valoir que les correctifs retenus par l’experte aboutissent à un quasi-rétablissement de l’abattement antérieur de 25% retenu par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 septembre 2004 alors que les gros travaux sont désormais à la charge du bailleur et que leur montant ne saurait être limité à 5% du montant du loyer. S’agissant de la clause de réserve de loge, elle soutient que l’experte en a tenu compte dans son rapport judiciaire.

Il ressort de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été livrés, qu’il lui incombe d’effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.

En outre, selon l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d’une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d’autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

L’article 6.2 du bail commercial intitulé “charges” stipule “Dans la mesure où le Preneur doit assumer l’ensemble des charges de maintenance, de réparations, de remplacement ou de mise en conformité afférentes à l’immeuble loué, de même que le remboursement de tous impôts auxquels le [R] serait susceptible d’être assujettis, notamment l’impôt foncier, le Preneur sera également tenu de rembourser toutes charges susceptibles éventuellement d’être dues au [R]”.

L’article I.2 des conditions générales intitulé “Autorisations administratives – Mise en conformité” que “Lors de la prise de possession des lieux comme pendant toute la durée du bail ou de ses éventuels renouvellements, le Preneur fera son affaire personnelle, à ses frais exclusifs, de toutes autorisations administratives requises en vue de l’exercice de ses activités. de même que de toutes interventions requises dans les lieux loués pour mettre ceux-ci en conformité avec toutes prescriptions légales ou réglementaires applicables, soit en raison de la destination contractuelle, soit des caractéristiques des locaux, sans pouvoir exercer aucun recours à l’encontre du [R], et ce que cette mise en conformité intervienne sur injonction administrative ou non.

Dans le cas où l’exécution de travaux d’agencements serait requise en vue de l’exercice d’une nouvelle activité ou en raison d’une implantation différente du commerce exercé – le cas échéant au titre de la réception du public – le Preneur assumera la charge de toutes les contraintes techniques et financières qui en découlent – quels qu’en soient la nature et le coût – en conformité avec la réglementation applicable à la date où les travaux seront réalisés, et ce sans recours à l’encontre du [R], en se conformant à cet égard à l’ensemble des obligations découlant de l’article II.3 des Conditions Générales du présent bail.

En cours de bail, le Preneur sera tenu de se conformer à ses frais à toutes réglementations en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police. l’hygiène, la sécurité des personnes et la protection de l’environnement (en ce compris toutes conséquences découlant des réglementations sur la protection incendie, l’accessibilité aux handicapés, l’amiante ou la lutte contre les termites), en procédant à toutes interventions requises dans les lieux loués pour mettre ceux-ci en conformité avec les normes applicables, et ce même si l’intervention requise intervient sur injonction administrative.

Le Preneur devra également souscrire, à ses frais, tous abonnements prescrits par la réglementation pour assurer le fonctionnement, la maintenance, le contrôle. l’entretien et la mise aux normes des installations de sécurité et de prévention, et assumer directement et sans recours contre le bailleur aux normes en vigueur, et ce de convention expresse entre les parties.

tous travaux en découlant, de telle manière que les locaux loués demeurent constamment conformes

D’une manière générale. le Preneur devra déférer à toute injonction notifiée à cet effet, de façon

de l’article 1719 du Code civil.”

L’article VII-1 intitulé “Réserve de loge” stipule que “Le [R] aura droit gratuitement :

— A la loge n° 9 du Grand Théâtre pour chaque représentation générale et soirée de gala, ainsi que tous les jeudis,

— Aux places I.03, I.05, I.07 et 1.09 du Petit Théâtre pour chaque représentation générale et soirée de gala. ainsi que tous les mardis.

Il appartient néanmoins au [R] ou à son représentant de faire connaître à l’exploitant par courriel ou message téléphonique, dans un délai raisonnable qui ne saurait être inférieur à quarante-huit (48) heures, s’il entend effectivement faire usage de ce droit, de façon à ce que les dispositions puissent effectivement être prises à cet effet, le Preneur étant autorisé à disposer des places à défaut d’en avoir été informé dans les délais requis.”

L’experte judiciaire relève qu’une analyse attentive des factures communiquées l’a conduite à “écarter la prise en compte de celles qui ne concernent ni des travaux de mise en conformité ni des travaux prescrits par les autorités administratives.” Elle précise que le “montant global des travaux effectués par la société Locataire, entre 2013 et 2021, établi à partir de l’analyse des frais effectifs engagés par cette dernière au titre des travaux mentionnés ci-dessus, après avoir écarté la prise en compte de 14 factures pour un montant de 56 961,80 € HT, s’élève à 373 718 € HT soit une dépense annuelle de l’ordre de 41 500 € HT.” Selon l’experte, ce montant justifie de retenir un abattement de 15% sur le loyer de renouvellement estimé ci-dessus.

Il y a lieu de relever que l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 septembre 2004 portant sur le montant du loyer du bail renouvelé des locaux litigieux à compter du 1er janvier 1997 avait retenu un abattement de 25% du montant de la valeur locative en jugeant que “les charges exorbitantes de droit commun (grosses réparations, remboursement de l’impôt foncier et des taxes, de l’assurance incendie de l’immeuble, paiement des gages du concierge) sont exceptionnellement importantes, outre celles résultant de la clause de réserve des loges et de la servitudes de passage”.

Les clauses susvisées par lesquelles la bailleresse se décharge sur la locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité ainsi que les travaux prescrits par les autorités administratives constitue une clause exorbitante et en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative comme l’a relevé à juste titre l’experte judiciaire.

S’agissant de la “réserve de loge”, il ressort de l’expertise que cette réserve représente s’agissant de la salle dite “Grand Théâtre” 4 places de catégorie 1 et 2 places de catégorie 2 pour chaque représentation générale et soirée de gala, ainsi que tous les jeudis. S’agissant de la salle dite du “Petit Théâtre”, cette réserve représente 4 places de catégorie 2 pour chaque représentation générale et soirée de gala, ainsi que tous les mardis.

L’experte précise dans son rapport que “Il n’a pas été envisagé de déduction pour la réserve de loges au profit de l’indivision [F], cet avantage ayant été pris en compte pour le calcul de la recette théorique relatif à la détermination du loyer de renouvellement apprécié suivant la méthode dite de la « jauge ». Par ailleurs, en réponse aux dires du conseil de la locataire, l’experte indique que “Ce point n’appelle aucun développement de la part de l’expert dans la mesure où il en a été tenu compte pour la présente évaluation”.

Ainsi, si l’experte a bien pris en compte la “réserve de loges” dans la détermination du loyer de renouvellement apprécié selon la méthode dite de la “jauge”, elle n’en a néanmoins pas tenu compte dans la détermination de ce même loyer selon la méthode dite “au fauteuil”.

Or, la “réserve de loges”constitue un avantage certain pour la bailleresse et restreint les droits du preneur, ce sans contrepartie, comme l’avait d’ailleurs retenu la cour d’appel de Paris dans son arrêté susvisé.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité et des travaux prescrits par les autorités administratives ainsi que la clause de “réserve de loges” justifient l’application d’un taux d’abattement de 20 %.

Sur la taxe foncière

La locataire sollicite que le montant de la taxe foncière 2021 soit prise en compte et non celle de 2020 comme retenue par l’experte.

La S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A], s’y oppose et sollicite que soit déduite la taxe foncière 2020.

Il est constant que le redevable fiscal de la taxe foncière se trouve être le bailleur. Par suite, l’impôt foncier contractuellement mis à la charge du preneur constitue une charge exorbitante de droit commun qui justifie une diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943).

En l’espèce, l’article 6.1 intitulé “impôts et taxes” du bail renouvelé transfert à la locataire l’impôt foncier, ce qui caractérise donc une charge exorbitante.

Il est d’usage d’effectuer une déduction du montant réel de la taxe foncière de l’année du renouvellement. Dès lors, c’est à bon droit que l’experte ait effectué une déduction du montant de la taxe foncière 2020 et non 2021. Il y a donc lieu de déduire au réel le montant de la taxe foncière 2020, comme l’a suggéré l’experte judiciaire, soit la somme de 11.960 euros.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la valeur locative d’un montant de 253.620 euros hors taxes et hors charges selon la méthode dite “au fauteuil”, et compte tenu de l’abattement de 20% en raison de la mise à la charge de la locataire des travaux de mise en conformité et des travaux prescrits par les autorités administratives ainsi que la clause de “réserve de loges” , et de la déduction de la taxe foncière d’un montant de 11.960 euros, le loyer de renouvellement des locaux peut justement et souverainement être estimé à la somme annuelle de : 253.620 – 20% – 11.960 = 190.936 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 190.936 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021.

Sur la demande de restitution des trop-perçus de loyers et les intérêts

L’article 1231-7 du code civil énonce “qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement”. L’article 1343-2 du même code dispose quant à lui que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise”.

En l’espèce, les parties indiquent que le dernier loyer en vigueur du bail expiré s’élevait à la somme de 193.573,25 euros hors taxes et hors charges.

Ainsi, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 29 juin 2022, date de l’assignation valant mise en demeure pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

En revanche il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux – tels que fixés par l’article R-145-23 du code de commerce susmentionné – de condamner la S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A] à payer à la locataire la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer provisionnel acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement, ainsi que les intérêts courant sur cette somme.

La demande de la locataire de restitution des trop-perçus de loyers ainsi que les intérêts courant sur cette somme est par conséquent irrecevable, étant rappelé que la présente décision constitue un titre exécutoire suffisant permettant le recouvrement par la locataire des trop-perçus de loyers versés à la bailleresse.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de la S.A. SOCIETE NOUVELLE D’EXPLOITATION DE RENOVATION ET DE RENAISSANCE DU THEATRE DE [Localité 1] et de 50% à la charge de la S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A], en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé conclu entre la S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A] et la S.A. SOCIETE NOUVELLE D’EXPLOITATION DE RENOVATION ET DE RENAISSANCE DU THEATRE DE [Localité 1] portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], à la somme annuelle de 190.936 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021,

DIT qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 29 juin 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date jusqu’à complet paiement,

DECLARE irrecevable la demande de la S.A. SOCIETE NOUVELLE D’EXPLOITATION DE RENOVATION ET DE RENAISSANCE DU THEATRE DE [Localité 1] de restitution des trop-perçus de loyers ainsi que les intérêts courant sur cette somme,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de la S.E.L.A.R.L. FHB, ès qualités d’administrateur judiciaire de l’indivision successorale de Madame [G] [A] et de 50% à la charge de la S.A. SOCIETE NOUVELLE D’EXPLOITATION DE RENOVATION ET DE RENAISSANCE DU THEATRE DE [Localité 1], en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Fait et jugé à Paris le 12 Mai 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. PERALTA