TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI ; Madame [C] [S] ; Monsieur [R] [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07938 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXWD

N° MINUTE :

3-2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 mai 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Madame [C] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [R] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07938 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXWD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 17 février 2015, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 351,78 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3979,84 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [S] le 14 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice des 21 juillet et 22 août 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [C] [S] et M. [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— A titre principal : résiliation judiciaire du bail,

— A titre subsidiaire : constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— en tout état de cause :

o ordonner l’expulsion de Mme [C] [S] et M. [R] [T] ainsi que celle de tout occupant de leur chef,

o supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner in solidum Mme [C] [S] et M. [R] [T] à lui payer les sommes suivantes :

— la somme de 5586,84 euros à titre de loyers et charges échus et impayés au 31 mai 2025,

— du 1er juin 2025 jusqu’à la libération des lieux une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% outre les charges,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 8 janvier 2026 l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 8665,72 euros.

Respectivement assignés à étude et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [C] [S] et M. [R] [T] n’ont pas comparu.

Mme [C] [S] ayant justifié d’un motif légitime, la réouverture des débats a été ordonnée à sa demande et les parties convoquées par le greffe à l’audience du 19 mars 2026.

A l’audience l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil maintient, l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 24 février 2026, s’élève désormais à 9252,82 euros. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Mme [C] [S], comparante en personne, conteste le défaut d’occupation personnelle du logement, soutenant s’absenter de son domicile pour quelques jours ou semaines tout au plus. Elle reconnait avoir hébergé M. [R] [T] durant plusieurs mois. Elle reconnait le montant de la dette locative et explique connaitre d’importantes difficultés personnelles. Elle déclare ne percevoir actuellement aucune ressource.

M. [R] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur l’occupation des lieux par M. [R] [T]

L’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH ne rapporte pas la preuve de ce que M. [R] [T], assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, occuperait toujours les lieux. Il sera en conséquence débouté de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre.

Sur la résiliation du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

— Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1728 dudit code et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

L’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements sociaux dispose que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il lui est interdit de le sous-louer en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 et de céder le bail, sous peine de saisine du juge par la bailleur aux fins de résiliation du bail.

Ledit article 2 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de résiliation judiciaire pour défaut d’occupation et cession irrégulière du bail, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH produit pour seules pièces d’une part un courrier du 7 mars 2024 par lequel il demande à Mme [C] [S] de l’informer soit de la réintégration du logement soit de la délivrance d’un congé ainsi que, d’autre part, un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 6 mars 2025 dont il ressort que M. [R] [T] était dans les lieux et a déclaré que Mme [C] [S] était en déplacement professionnel mais occupait bien les lieux. Le commissaire de justice constatait par ailleurs la présence de nombreux effets féminins dans le logement.

Il ne ressort aucunement de ces pièces un défaut d’occupation du logement par la locataire durant plus de huit mois.

L’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH sera en conséquence débouté de sa demande en résiliation judiciaire du bail.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3979,84 euros n’a pas été entièrement réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mai 2024.

Il ressort du décompte que Mme [C] [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne peuvent dès lors lui être accordés sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, non motivée, sera rejetée.

Il convient dès lors de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration de 50%.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative et d’indemnités d’occupation

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2026 selon décompte du 24 février 2026, Mme [C] [S] lui devait la somme de 8501,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [C] [S], qui a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience, sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [C] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes à l’égard de M. [R] [T] ;

DEBOUTE l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail à effet du 17 février 2015 conclu avec Mme [C] [S] concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat à effet du 17 février 2015 conclu entre l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [C] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 9 mai 2024,

ORDONNE à Mme [C] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [C] [S] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [C] [S] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 8501,39 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 janvier 2026 selon décompte du 24 février 2026,

CONDAMNE Mme [C] [S] aux dépens ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection