TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Linda KABISHI, Madame [C] [J] [B] [M] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florian PALMIERI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03441 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFXP

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 mai 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet CORRAZE , dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représentée par M^e Florian PALMIERI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0343

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [F] [M] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Linda KABISHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1390

Madame [C] [J] [B] [E] [C] épouse [M] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03441 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFXP

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [F] [M] [S] et Mme [C] [J] [B] [M] [S], née [E] [C], sont propriétaires du lot n°33 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Les fonctions de syndic sont exercées par la SARL Cabinet Corraze.

Selon exploit délivré le 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Corraze, a fait sommation aux époux [M] [S] de lui payer la somme de 3 802,12 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Corraze, a fait assigner M. [O] [F] [M] [S] et Mme [C] [J] [B] [M] [S], née [E] [C], devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en paiement.

A l’audience du 11 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet Corraze et représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et préalablement signifiées le 15 janvier 2026 à Mme [C] [J] [B] [M] [S], née [E] [C], par remise à étude. Il demande ainsi au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— le recevoir en son action et le déclarer bien fondé,

— condamner in solidum les époux [M] [S] à lui payer la somme de 5 800,71 € au titre des charges dues incluant l’appel du 1er trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023 sur la somme de 3 802,12 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 30 € par jour de retard courant sur une période de trois mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

— débouter les défendeurs de toutes leurs demandes,

— condamner in solidum les époux [M] [S] à leur payer la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum les époux [M] [S] à leur payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

Il forme ses demandes au visa des articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 18, 35, 36 et 37 du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-1, 1231-6, 1313, 1343-2, 1342-10 et suivants, 1343-5 du code civil et L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il s’oppose notamment à tout délai de paiement, au regard de l’ancienneté de la dette et de celui dont les défendeurs ont déjà bénéficié, de fait. Il fait en outre valoir que M. [M] [S] effectue des travaux dans un deuxième appartement dont il est propriétaire dans l’immeuble, de sorte qu’il a les moyens de régler ses charges de copropriété. Il précise que, pour le cas où un paiement serait intervenu le 10 mars 2026 soit postérieurement à la date d’arrêté du décompte, celui-ci viendra en déduction des sommes dues. Il se prévaut enfin de la clause de solidarité prévue au règlement de copropriété en page 23.

M. [O] [F] [M] [S], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures déposées à l’audience et demande par conséquent au tribunal de :

— lui donner acte qu’il reconnaît être redevable d’arriérés de charges, mais que son montant doit être expurgé de l’ensemble des frais d’huissier et honoraires d’avocat et réduit à de plus justes proportions s’agissant des frais de mise en demeure,

— lui accorder les plus larges délais au regard de sa situation financière et de sa bonne foi,

— en conséquence, dire qu’il versera au syndicat des copropriétaires la somme de 150 € par mois pendant 23 mois, le solde restant dû à la 24ème mensualité,

— débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— lui donner acte de ce qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle et dire que chaque partie supportera seule les dépens de la procédure.

Il forme ses demandes au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1236-1 et 1343-5 du code civil.

Il indique notamment percevoir une retraite modeste, de sorte qu’il n’est pas imposable. S’il dispose d’un autre studio dans le même immeuble, celui-ci ne peut être loué car ce bien a subi un dégât des eaux. Il indique être par conséquent contraint de procéder par lui-même à des travaux de remise en état pour lui permettre de relouer le bien et ainsi, augmenter ses revenus. Il précise être séparé de son épouse depuis plusieurs années, mais que la situation de cette dernière comme son absence de comparution ne sauraient faire obstacle à l’octroi, pour lui-même, de délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties comparantes, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Mme [C] [J] [B] [M] [S], née [E] [C], assignée à étude, n’a pas comapru et n’a pas été représentée.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera précisé, à titre liminaire, qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un relevé de propriété dont il résulte que M. [O] [F] [M] [S] et Mme [C] [J] [B] [M] [S] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°33 pour 14/1000 tantièmes ;

— un décompte individuel des sommes dues à la date du 2 octobre 2025 pour la période du 1er janvier 2012 au 1er octobre 2025, et au sein même de ses conclusions un décompte des sommes dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026, incluant l’appel du 1er trimestre 2026,

— les appels de fonds du 1er octobre 2020 au 1er mai 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 18 mai 2021, 2 juin 2022, 14 mai 2024 et 25 mars 2025, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux ;

— une correspondance établie par son conseil le 17 mars 2025 dont il résulte que depuis le 10 février 2023, il a passé trois heures de démarches et diligences,

— une sommation de payer adressée le 31 janvier 2023,

— des courriers de relances, sans justificatif de leur envoi par courrier recommandé avec accusé de réception.

Il ressort de ces éléments que le compte de copropriétaires des époux [M] [S] était débiteur au 1er janvier 2026 de la somme de 5 800,71 euros, pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026, incluant l’appel du 1er trimestre 2026.

M. [O] [F] [M] [S] ne conteste pas le principe de cette dette, mais soutient que des frais ont été inclus à ce décompte, lesquels doivent être retranchés ou réduits à de plus justes proportions.

Mme [C] [J] [B] [M] [S] est non comparante de sorte que le demandeur doit justifier tant du principe que du montant de sa créance à son égard.

Or, il ressort de ce décompte arrêté au 1er janvier 2026 que des frais d’un montant de 1 886,07 € ont été inclus, qui doivent dès lors être plus exactement qualifiés et examinés au titre des frais nécessaires et ne peuvent revêtir la qualification de charges de copropriété impayées, dont le montant s’élève à 3 914,64 €.

Le syndicat justifie par ailleurs que le règlement de copropriété comprend, en son article 9, une clause de solidarité entre les propriétaires indivis pour toutes les sommes dues au syndicat, de sorte que sa demande de condamnation « in solidum » doit être plus exactement requalifiée en demande de condamnation solidaire.

Par conséquent, les époux [M] [S] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Corraze, la somme de 3 914,64 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026, incluant l’appel du 1er trimestre 2026, suivant décompte arrêté au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023, date de la sommation de payer, sur la somme de 3 802,12 euros et à compter de l’assignation en date du 2 juin 2025 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 886,07 euros correspondant à des frais de relance, de mise en demeure, de sommation de payer et des frais d’avocat.

Le syndicat de copropriétaires produit des courriers de relance sans justifier de leur envoi par courrier recommandé avec accusé de réception ni du montant de la facturation qu’elle impute, faute de produire le contrat de syndic.

Il est justifié d’une sommation de payer, signifiée le 31 janvier 2023, pour un coût de 154,75 €.

Il n’est en revanche pas justifié d’une deuxième sommation de payer en date du 12 février 2025.

Les frais d’avocat seront examinés au titre des frais irrépétibles.

Il convient donc de condamner solidairement M. [O] [F] [M] [S] et Mme [C] [J] [B] [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Corraze la somme de 154,15 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Le point de départ sera à compter du 2 juin 2025, date de l’assignation.

Décision du 15 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03441 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFXP

Sur l’astreinte

Vu l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Le non paiement des sommes dues au syndicat des copropriétaires ayant notamment pour origine des difficultés financières s’agissant du défendeur, il n’est pas opportun d’ordonner une astreinte pour s’assurer de l’exécution de la présente décision, le syndicat des copropriétaires disposant d’ores-et-déjà d’un titre pouvant donner lieu à des mesures d’exécution forcée.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23.329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Corraze, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [C] [J] [B] [M] [S], laquelle ne peut découler de son seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Corraze, sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet d’accorder au débiteur des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans.

En l’espèce, M. [O] [F] [M] [S] justifie de ressources et charges ne lui permettant pas de s’acquitter, en une seule fois, des sommes objets de la présente condamnation. Toutefois, il résulte de ses propres déclarations corroborées par un constat d’huissier réalisé le 18 novembre 2025 que M. [O] [F] [M] [S] est propriétaire d’une chambre de service au sein du même immeuble, destiné à la location, et pour lequel il a entrepris des travaux de remise en état. A cet égard, s’il indique procéder lui-même à ces travaux par manque de moyens, le constat reprend ses déclarations selon lesquelles « des ouvriers sont en train de réaliser des travaux » (pièce n°9 du demandeur, page 9), ce qui entre en contradiction avec ses allégations.

En tout état de cause, M. [O] [F] [M] [S] avait la possibilité de vendre cette chambre de service pour satisfaire à son obligation de paiement, mais a fait le choix de faire peser ses difficultés financières sur le syndicat des copropriétaires, permettant de conclure qu’il ne satisfait pas à l’obligation de bonne foi pour bénéficier de délais de paiement au delà de ceux dont il a déjà bénéficié, de fait.

Par suite, il sera débouté de sa demande de délais de paiement

Sur les demandes accessoires

M. [O] [F] [M] [S] et Mme [C] [J] [B] [M] [S], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [O] [F] [M] [S] et Mme [C] [J] [B] [M] [S] seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] [M] [S] et Mme [C] [J] [B] [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Corraze, la somme de 3 914,64 euros au titre des charges impayées pour la période du 20 avril 2023 au 1er janvier 2026, incluant l’appel du premier trimestre 2026, suivant décompte arrêté au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023, sur la somme de 3 802,12 euros et à compter de l’assignation en date du 2 juin 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] [M] [S] et Mme [C] [J] [B] [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Corraze, la somme de 154,15 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE M. [O] [F] [M] [S] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeublesis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Corraze, de sa demande d’astreinte et de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 2 juin 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] [M] [S] et Mme [C] [J] [B] [M] [S] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] [M] [S] et Mme [C] [J] [B] [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Corraze, la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 15 mai 2026,

La greffière La juge